新形势下房地产企业财务风险控制研究

陈金丽

（株洲高科发展有限公司，湖南 株洲 412000）

2021年发布的“十四五”规划纲要中明确提出，要坚持“房住不炒”的原则，坚持稳地价、稳房价和稳预期。这就意味着炒房价、炒地价的发展模式受到严格的监控，传统的行业发展模式将难以为继。与此同时，金税四期税收监管系统的上线，也将会对房地产企业纳税筹划行为实现全流程监控，企业很有可能会爆发新的税务筹划风险。在这种背景下，房地产企业必须保持对财务风险的高度敏感性，应从多个角度出发开展财务风险的管控。

一、房地产行业发展的背景介绍

文章认为，房地产行业发展的新背景主要体现在两个方面。一方面是国家有关部门对房地产行业监管的加强，以及所带来的“去金融化”效应。2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以来，房地产政策的制定逻辑已经发生了重大改变。国家有关部门为房地产企业划定了发展的“三条红线”，并且大力建设发展公租房和保障房，积极推动房地产的“去金融化”。在这种背景下，部分房地产企业高负债高杠杆的发展模式蕴含着较高的财务风险。

另一方面2021年开始实施的“金税四期”税务管理系统，将会对房地产企业的税务管理产生重要影响。与“金税三期”系统相比，首先，新系统将企业的“非税业务”纳入监管范围，比如，可以利用大数据技术对企业的社保信息进行监控。其次，实现了同地产登记系统和银行系统的对接，能实现对企业资金活动的全面监管。再次，增加了对企业相关人员信息和信用情况的管控内容，能监管到相关人员的资金流动信息、企业合同管理信息。最后，“云化”打通税费全流程、全数据、全业务，实现智慧办税和全过程监管。此外，“金税四期”还具有强大的“新一户式查询”功能，该模块能通过查询单户纳税人的税务信息进行预警分析、发票分析和绩效分析，为税务管理提供决策支持。由于房地产企业涉及多个税种，如果不能积极改变纳税筹划对策，就有可能爆发税务风险。

二、财务风险概述

（一）财务风险概念与特征

所谓风险，是指事物预期与结果之间的不确定性，即收益的不确定性以及所付出成本与代价的不确定性。就财务角度而言，财务风险主要存在广义和狭义两个方面的概念[1]，就广义角度而言，财务风险是指企业运营过程中出现的所有风险，包括企业所发生的各种损失。就狭义角度而言，财务风险是指企业在财务管理活动中出现的预期收益和结果的不确定性，而这种不确定性经常表现为损失。本文所研究的是狭义角度的财务风险。通常而言，财务风险的特征主要体现在以下几个方面[2]。

首先，客观性。财务风险蕴含在企业运行的整个流程，且并不会因个人的意识而转移。无论企业的管理人员是否存在较强的风险偏好，财务风险发生的概率都不会消失。其次，全面性。企业运行的各个环节，比如投资环节、融资环节和运营环节，都可能蕴含着财务风险，而且这种风险很可能存在于每个部门。再次，不确定性。财务风险是一个变量，能够用一定的指标进行衡量，但是并没有统一的衡量标准和规律。企业财务风险的大小和类型会随着外部环境的变化而波动，其发展的趋势具有不确定性[3]。最后，潜伏性。企业内含的财务风险并不容易被管理人员察觉，具有一定的潜伏周期，例如，因资金流动性不足而发生的偿债风险有可能会在债务到期日暴露出来。

（二）财务风险的类型

一般而言，企业的财务风险类型存在四种。首先，筹资风险。随着企业运营规模的扩大，企业需要大量的资金来维持运营，因此，开展融资成为企业发展的必然手段。一方面，部分企业采取的债务融资模式需要按时向金融机构支付利息，这容易产生债务违约风险。另一方面，部分企业采取上市融资的方式筹集资金，这种方式容易对股权结构造成影响，滋生企业的经营风险。其次，投资风险。企业在扩大生产的过程中会开展投资[4]，比如购建生产线、购入生产设备、开展在建工程等。但是投资活动产生的预期收益很可能达不到企业预期，即预计回报率的不确定性会滋生财务风险。此外，投资活动还容易受到外部因素的影响，比如财政政策的变化、银行利率的波动和市场经济的动荡等，这些都会给企业带来损失。再次，流动性风险。企业在运营的过程中，经常会出现流动性资金不足的风险，例如，由于受到内部因素的影响，企业未能实现对客户信用的严格评估，存在大量的账款逾期的现象，滋生了大量应收账款坏账风险，从而导致无法获得充足的现金流量。最后，利润分配风险[5]。企业管理者有义务对生产经营运营中的利润制定分配方案，但是，由于股东和管理层之间存在的矛盾，以及代理成本的存在，管理者极有可能因为决策失误带来收益分配风险。

三、房地产企业加强财务风险管控的重要性

房地产企业加强财务风险管控的重要性主要体现在三个方面。首先，能够提升纳税筹划的合法性与合规性。在“金税四期”落地的新形势下，如果房地产企业仍然沿用传统的纳税筹划方式，采取“打擦边球”的行为，极有可能诱发新的人为操作风险、法律风险和市场风险。如果房地产企业能够构建风险管理体系，加强对外部环境的分析和识别，增强筹划意识，就能够将税务管理的手段转移到对税收优惠政策的解读方面来，从而避免可能发生的法律风险。

其次，能够提升企业的盈利能力。房地产开发行业的经营周期较长、对资金的需求量较大、容易受政策的影响。如果房地产企业不能够选择合适的投资项目，那么就有可能诱发投资亏损的财务风险。因此，房地产企业只有增强财务风险防控意识，采取科学的投资项目决策方式，贯彻民主决策程序，才能够实现预期投资收益。

最后，有利于企业的可持续发展。在国家对房地产行业监管日趋严格的背景下，房地产企业要想提升核心竞争能力，就必须拥有充裕的现金流作为保障。实际上，财务风险的爆发不仅会造成资金链条的断裂，同时还严重影响企业的可持续经营能力。如果房地产企业能够从资金风险防控入手，构建完善的资金管理制度，合理设置资金管理岗位，那么就能够实现对资金管理关键环节的制约和平衡，从而为企业的长远发展提供充裕的现金流量。

四、房地产企业财务风险防控中存在的问题

（一）缺乏财务风险管理意识

部分房地产企业普遍缺乏财务风险管理的意识。一方面，房地产企业领导者认为在行业发展不景气的背景下，企业应该将有限的人力、物力和财力集中在房产开发和销售方面，而进行财务风险的防控必然会耗费一定的成本费用，甚至会在短期内引起企业组织结构的混乱，因此，其对财务风险防控持有谨慎态度。另一方面，房地产企业财务部门对财务管理环境的变化认识不足，对“金税四期”税务管理系统的内涵和影响认识不够深刻，无法从企业实际出发制定合适的风险管理策略。

（二）融资管理能力不足

实际上，部分房地产企业普遍存在融资管理能力不足的问题。一方面，缺乏科学的融资规划。科学的融资规划能够从企业的资本结构和风险承受能力出发确定融资方案。而当前房地产企业对外源性融资的依赖性较强，缺乏内源融资渠道，这就导致房地产企业普遍存在较高的资产负债率。一旦企业运营不善，无法及时还款，就有可能导致偿债风险的集中爆发。另一方面，部分方案的融资成本过高。较高的资产负债率会促使金融机构降低企业的信用评级，从而抬高融资成本，这意味着企业需要付出更多的资金使用费用。

（三）投资项目缺乏规划

房地产企业在选择投资项目时自带一定随意性和盲目性，无法对项目开展有效的经济性和技术性论证。一方面，房地产企业缺乏较为科学的投资项目决策制度。某一项目的投资决策往往由房产企业的领导者根据主观经验进行判断，无法执行项目决策的民主制度。一旦领导者的主观能力存在问题就很可能导致项目无法实现预期收益。另一方面，部分房产企业已经认识到了定量分析的重要性，却无法根据具体情况选择适宜的分析方法，比如，无法根据方案的特殊性，在净现值、现值指数和内含报酬率分析方法中进行选择，错误的投资项目可行性分析方法无法得出精准结果。

（四）营运资金管理不当

部分房地产企业在营运资金管理中存在着突出问题，主要体现在两个方面，一方面，存货周转水平不足。房地产企业的存货多为开发产品和开发成本，而且项目建设周期较长，容易受到外在因素的影响，比如，土地市场价格的不稳定直接可能导致存货积压。另一方面，应收账款管理能力较差。由于房产产品成本的售价较高，因此，为了提升营业收入，企业多采取分期收款的模式来减轻客户资金压力，但企业普遍存在“重销售，轻回款管理”的情况，这会直接滋生大量的呆账坏账风险，提高资金使用成本，侵蚀企业利润。

五、房地产企业加强财务风险防控的对策

（一）增强风险管理意识

房地产企业应认识到意识的能动作用，从多个角度出发增强风险管理意识。首先，领导者应该积极学习国家下发的关于房地产行业的政策文件，并积极领会文件精神，在单位内部大力营造关于财务风险防控的文化氛围。其次，企业财务部门还应加强对“金税四期”税务管理系统的理解和认识，并能从企业战略管理的视角出发评估企业财务风险的类型和大小，尝试制定有效的风险管理制度。最后，房地产企业还应该引导基层员工树立财务风险防控意识，应定期召开面向基层员工的风险防控培训会议，以增强员工对财务风险防控的价值认同。

（二）优化资本结构

较高的资产负债率无形中提高了企业的财务风险水平，因此，企业必须优化和调整资本的结构。一方面，房地产企业应该从实际情况出发，主动拓展思路和融资渠道，减少对外部融资的依赖性，比如可以开展股票融资、留存收益融资和供应链融资等模式。另一方面，房地产企业应该加强财务管理，充分利用财务预算这一工具实现对资金的精细化管理，比如，可以通过对比各种方案的资本成本来做出最优选择。

（三）加强投资项目规划

开展对投资项目的可行性分析是投资项目管理的首要环节，因此，房地产企业必须加强对投资项目的规划。一方面，房地产企业必须根据投资项目的实际情况选择恰当的可行性分析方法，例如，对于投资额相同、寿命期相同的互斥投资方案，房地产企业可以采取净现值分析法；对于投资额相同、寿命期不同的互斥投资方案，房地产企业可以采取年金净流量分析方法；对于投资额不同、寿命期相同的独立投资方案，房地产企业可以采取现值指数法。另一方面，房地产企业应该完善投资项目可行性分析的决策程序，应从不同的角度对项目进行经济性和技术性论证，并通过民主决策的程序选择最优的投资方案。

（四）加强营运资金管理

房地产企业应该从两个角度出发加强对营运资金的管理。一方面要提高存货周转率。房地产管理部门应协调各部门之间的沟通，设置科学的采购方案，降低产品生产的盲目性，同时，还应该根据销售的需要确定最佳存货持有量，能够在保障正常销售的基础上减少库存。另一方面要加强对应收账款的管理。房地产企业应该建立健全信用政策，根据客户的资本、品质、能力和诚信状况确定分期收款的策略，并加强对客户财务状况的跟踪。一旦发现客户存在丧失还款能力的情况，就应该及时进行催收，防范坏账风险的发生。

（五）引入管理会计工具

引入管理会计工具能够实现对财务风险的精细化管理。首先，房地产企业应实施全面预算管理制度。全面预算管理能实现对投资、融资和运营环节的事前规划、事中控制和事后评价，尤其能实现对各种财务风险的考量，并能通过对资源的前瞻性控制将风险控制在容量之内。其次，传统的成本核算方法在对间接费用的分配方面还不够精准，容易引发定价失误的风险。因此，房地产企业可以引入作业成本法实现对成本的精准核算，控制成本管理风险。房地产企业要根据实际业务划分作业中心，并根据成本中心和资源量对间接费用进行精准分配。最后，房地产企业应该引入杠杆管理工具。通过杠杆管理工具，房地产企业可以判断筹资结构是否合理，并调整和优化自有资金和借入资金的比例。

六、结束语

在新时代背景下，我国房地产企业的外在环境出现了较大程度的变化。部分房地产企业的财务风险与日俱增，严重削弱了企业的核心竞争力，因此，管理者必须充分认识评估环境变化对企业发展带来的影响，从多个角度出发防范财务风险。期望文章的研究能为房地产企业财务风险的防范提供一定的参考和借鉴。