浅谈房地产企业财务风险防范及控制

市场经济形势的改变对房地产行业来讲，既是机遇又是挑战。现阶段，在房地产企业发展中最需要解决的就是财务风险问题。因此，本文主要以财务风险的防范与控制为前提，梳理财务风险包含的因素以及产生的问题，并根据产生的问题提出合适的解决策略。

很多房地产企业规模在慢慢扩大的同时，而更多的隐患和问题随之显现出来。因此，预防和控制相应的风险是当下首要解决的问题。房地产企业的风险主要是财务风险，产生的原因就是房地产企业没有建立或者优化企业管理体系，对财务管理工作也没有给予重视。本文从房地产财务风险防范与控制展开分析和讨论。

一、房地产企业财务风险的概念

房地产属于资金紧密型企业，财务风险管理比较重要，主要包括以下几个方面。

（一）房地产企业的规模比较大，投资资金数目也比较大，且回收的时间比较长。房地产企业的启动资金大多依靠银行借贷或者其他投资者的筹资。筹资风险主要包括房地产企业能不能按时还款，投资收益存在不确定性。

（二）部分房地产企业往往不会将资产仅使用到房地产项目中，还会涉及其他领域。面对不熟悉的领域，很容易导致投资失败，或者投入的资金回报率为负值，这就影响企业的盈利能力，对企业的发展带来一定的负面影响。

（三）房屋建成后需要经过较长时间才能将房产转化为结算资金，再经过很长时间才能转化为货币资金，且转化的时间和金额都是未知的，这就容易造成资金回收存在一定的隐患。

（四）在进行收益分配时，对于投资者的收益时间、金额等无法掌握，就容易导致收益分配风险的发生。收益分配主要是指企业收到效益后对利润进行分红。如果对投资者的分配不均或者不公平，投资者的积极性和参与度就会下降，对以后的筹资就会产生一定的影响。

二、造成房地产财务风险的主要因素

（一）内部因素

内部因素主要指的是房地产企业内部管理产生的问题以及风险。比如，由于企业的内部管理體系不完善，或者工作人员没有按照相应的标准去执行，在分析资金使用情况时，就无法给管理人员提供科学的有效数据，进而导致财务管理中出现一些隐患，后续的工作也无法继续进行。此外，由于管理人员的整体水平普遍较低，导致财务风险问题时常发生。因此，财务部门中的管理人员要及时有效地发现潜在的风险，才可能避免后续财务风险的产生。

（二）外部因素

外部因素主要指企业自身情况以外给企业带来的财务风险。比如宏观政策的变化。如果企业没有及时获取宏观政策的变化信息，没有采取有效的应对措施，就会导致企业的投资策略出现问题。因此，企业需要时刻关注外部因素的变化，及时有效地调整自身的经营方式，尽量减少财务风险问题的发生。此外，企业在进行投资或者融资时，还需要对市场情况进行调查和分析，进而减少财务风险问题的产生。

三、我国房地产企业财务管理风险形成的原因

（一）企业人员对财务管理的认识不足，财务风险的管理意识比较低下

近几年，房地产行业飞速发展。企业管理人员比较注重企业的经营情况以及经济利益，但容易忽略企业的财务管理工作，进而导致财务风险管理控制意识不足。比如，财务管理人员的综合素质和水平落后，没有建立完善的财务管理体系。这些因素影响了企业资金的使用和周转，企业的财务风险也相应扩大，企业的经济收益也跟着减少，严重的还会导致资金链断裂等问题，从而影响企业的稳定发展。

（二）财务管理体系有待完善

现阶段，房地产行业仍存在许多问题和隐患。比如没有建立合理有效的财务核算管理制度，工作人员对待管理工作比较随意，企业的相关制度形同虚设，没有有效地落实。与其他行业相比，房地产行业对资金有较高的需求。因此房地产行业大多凭借贷款和融资等方式获取资金。如果企业没有合理有效的财务管理制度，在筹集资金时就缺少制度约束，企业也会面临较大的财务风险。

（三）企业中成本的管理控制落实不到位

房地产项目具有资金需求大、周期长的特点。从房地产项目前期的设计、购买土地使用权以及到项目的招标验收等，每一个环节都需要资金的投入。房地产企业如果没有进行合理有效的成本控制，比如在初期对设计图纸和方案没有综合考虑，更没有考虑建设的成本，致使设计的方案与实际情况存在差别，在后期施工中就会造成预算超支。还有一些企业在初期购买土地使用权时，没有进行细致的调查，导致土地的价格与实际价值不匹配。这些因素导致项目投资大于预算成本，给房地产企业的成本管理控制带来一定的困难。

（四）企业财务管理人员的素质有待提升

房地产企业财务管理存在风险的原因还包括财务管理人员的素质比较低，主要表现在以下几个方面：

1.财务管理人员认为财务管理工作不重要，在实际工作中往往马马虎虎，给财务管理工作带来一定的风险。

2.管理人员对于财务的收支工作比较注重，却忽视对财务数据进行细致的分析和整合，无法将财务数据的价值发挥出来，从而削弱财务管理工作的时效性和真实性。

（五）企业预算管理工作没有落实到位

预算管理工作没有落实到位的情况有以下几点：

1.与其他企业相比，房地产行业所需的成本较多，资金占用的时间较长，企业为了自身的利益，就会大量储存土地。但是，由于预算管理工作没有落实到位，导致没有有效合理地控制大量储存的土地成本，进而使企业的资金风险变大。

2.由于企业对政策了解的不够全面，没有按照国家制定的政策及时进行调整，在一定程度上降低了企业预算管理工作的有效性和合理性，给企业的未来发展带来隐患。

四、房地产企业提高财务管理风险防范与控制的有效策略

（一）企业财务人员需要提高风险防范和控制意识

房地产企业要想提高经济效益，应不断加强和提高财务人员的风险防范和控制意识。

1.在房地产企业中应建立和完善财务管理体系，对内部进行严格管理和控制。此外，还应对财务人员的业务往来以及资金、账号和使用情况进行严格的审核和考察。与此同时，企业还需要对员工进行定期的学习培训，以此提高财务人员对风险的控制和预测能力。

2.房地产企业还需要建立和完善相应的审计制度。为了让企业更好地实现预期的目标，减少不必要的损失，企业还应当对财务进行严格的监督和管理，以此保证企业正常的运营。此外，企业还应当建立和设置审计部门或小组，制定审计的内容和具体程序，并配置专业的人员，以便定期对风险进行排查，将排查的结果有效快速地上报给管理部门。

（二）建立和优化预算管理制度，并优化财务管理中的各个环节

随着社会的不断发展，现代化的科学技术和设备广泛地被企业应用，而现代化的管理方法更重要。比如全面预算管理，它具有全面、全员、全程的特点，在房地产企业中能有效合理地开展内部控制工作。全面预算管理分为四个方面：财务预算、经营预算、筹资预算以及资本预算，它可以通过分权和监控将房地产企业资源进行有效合理的分配，从而提高企业管理的效果。与此同时，在项目建设中企业还需要对各个环节的财务管理工作进行优化和分析，提高财务管理风险工作的防范和控制能力。比如，在工作中合理、公平、科学地安排施工进展，完善资金管理制度，做好资金运营的监督和控制，以此提高资金的使用效率。

（三）提高财务风险防范和控制的工作力度

在企业的风险控制工作中，房地产行业应根据市场的发展情况引进先进的科学的管理模式，以此提高企业应对经营风险的控制能力。此外，房地产企业还可以采用多种融资方式，比如民间借贷、债务融资等多种方式，从而降低公司融资的风险，同时也能有效避免因融资问题给企业带来的风险。与此同时，企业还要禁止盲目扩张的行为，应严格按照企业自身的经营情况和市场环境决定公司是否继续扩张，合理把控筹集资金的成本，并对贷款进行风险评估，避免资金使用出现问题。最后，房地产企业还应当识别财务管理的风险，并了解筹集资金的风险以及借贷风险等。对可能发生的风险进行预测和应对，将风险发生的概率降至最低。

（四）加强对房地产成本的管控工作

在市场环境中，房地产算是资金需求量较大的行业，所以房地产企业在经营过程中要全方位地监督和控制成本。比如预算的管理、成本的管理以及风险管理等。在房地产财务管理中最重要的内容就是成本的管控，因此相关人员应当对风险进行控制和防范。在房地产工程项目的初期阶段，财务人员应该根据企业自身的发展现状进行深入的分析和讨论，根据分析结果制定有效的方案。当项目立项实施时，还应全方位考虑项目的成本、项目的周期以及人员等方面内容，以此来提高项目所使用资金的精确性。当项目进入施工阶段时，财务人员应实施财务监督和控制制度，可以根据内外相结合的方式进行审核。最后，项目完成后还要配合各个部门做好项目工程款结算工作。

（五）分析和讨论项目方案是否可行，减少财务风险的产生

由于房地产企业周期较长，资金投入较大，容易受到外界因素影响，从而引发财务风险。因此，企业要想减少财务风险问题，在项目初期就需要对项目方案进行详细分析。此外，相关人员分析项目方案时，还应该实地调查研究，将调查结果在企业内部进行资源共享，确保相关工作人员能够及时了解调查信息。调查的信息主要有市场环境、国家政策。与此同时，企业还需要对资金的使用情况以及应收账款等进行详细了解。工作人员还需要对企业的资金回笼以及业务收入等情况进行分析，以此保证现金流畅通，对房地产投資进行分析，从而为企业的决策提供依据。

（六）提升管理人员的水平和素质，避免财务风险的发生

企业管理人员的水平和素质与企业财务数据的有效性密切先关。因此，为了更好地降低财务风险，企业在进行人员招聘时应设置较高的门槛，继而建设一支高质量的团队。此外，企业还应当设置人才管理体系。在日常工作中，企业需要根据自身的情况和市场的运营对体系进行不断完善和优化，以此保证体系的价值发挥，进而保障企业稳定长久发展。

（七）融资渠道的开拓，防范和控制财务风险

由于房地产行业投入资金较大，现有贷款无法满足企业的需求资金。因此企业大多选择银行贷款等方式获取资金。这种方式可以让企业在短期内获取资金，但银行贷款比较依赖国家政策，容易受政策的影响产生变化。一旦银行贷款出现问题，企业就会面临一定的风险。因此，企业在获取资金时，可以采用融资渠道扩展等方式平摊风险，尽量避免单一的贷款方式。此外，管理人员要掌握和了解获取资金的情况，掌握后续资金使用的时间表，合理有效地防范财务风险的发生。

结语：

在房地产企业管理中最重要的就是财务管理问题。虽然一些企业的财务管理和风险防控水平不是很高，财务管理体系还需要优化，但企业应面对现实，更加注重财务管理工作。与此同时，在经营活动中，还要不断地引进现代化的科学技术和理念，将财务管理风险管控落实到实处。以此提高企业整体经营能力和水平，保障企业稳定快速发展。

（作者单位：泉州兆隆置业有限公司）