房地产企业经济风险管理的策略初探

饶安甜

落实好房地产企业经济风险管理工作，可以促使房地产企业的市场竞争力不断增强，保证企业实现稳定健康发展。本文对经济风险做了简要介绍，同时对房地产企业需要面对的主要经济风险做了分析，并基于此分别从增强风险意识、丰富筹资渠道以及做好投资管理等方面提出了经济风险管理的策略。

对于房地产行业来讲，其具备着资金回收周期相对较长、投资金额大以及风险高等特点，所以企业在实际运营过程中，比较容易遇到一系列经济风险问题，从而产生经济损失。因此，有必要对房地产企业经济风险管理策略做出深入研究，以此帮助房地产企业更好地应对各类经济风险，从而推动房地产企业实现健康长远发展。

一、经济风险概述

经济风险，主要指的是由于经济发展前景存在着一定的不确定性。企业需要面对的经济风险可以划分为多种类型，包括自然风险、社会风险以及经营风险、投资风险等。同时每一类风险又能够细分为多种不同的风险，所以经济风险涉及的内容相对较多。作为企业应该充分认知自身可能遇到的主要经济风险，并采取合理措施进行防控，从而确保自身能够在市场经济下实现健康发展。

二、房地产企业需要面对的主要经济风险分析

（一）战略风险

对于房地产企业的战略来讲，其能够分为基本竞争战略、一体化战略以及扩张性战略和多样化战略等多种不同类型。企业在实际經营发展过程中，借助战略的合理制定，可以为企业自身的发展确定方向，使企业未来的走向得以明确，有助于企业实现稳定健康发展。通常情况下，企业的战略规划要基于企业自身财务状况以及土地储备、市场营销等多种内部因素，还有企业发展需求、市场需求以及金融政策等一系列外部因素进行编制。如此方可提高战略的科学性、合理性。而在实际编制战略规划过程中，一旦企业针对上述各类因素具体情况做出了错误的研判和评估，很容易对战略的可行性以及科学性产生不利影响，导致企业发展方向出现偏离，难以达成战略目标。若是房地产企业战略规划存在不足，则容易给企业造成重大损失。

（二）筹资风险

房地产企业有着明显的资金密集型特征，在经营生产过程中需要投入大量资金，而为了保证资金流充足，很多房地产企业需要借助筹资去有效储备资金。但由于资金来源以及筹资方式有所不同，会引发一系列的筹资风险。主要包括以下几种风险问题。

1.汇率风险。若是房地产企业借助对外活动开展筹资，那么汇率变化容易给企业带来一定的筹资风险。

2.杠杆风险。财务杠杆是评价筹资风险的一个关键因素，若是杠杆过大，房地产企业需要面对的风险问题也会不断增加。

3.再融资风险。房地产企业为了能够扩大自身的经营生产规模，往往会开展再融资活动。但因为受到筹资结构不合理等因素的影响和限制，导致其比较容易面临再融资风险，例如未能选用合理的融资方式以及融资工具、未能对融资结构做出科学调整等，出现资金链断裂，容易导致企业直接面临破产危机。

（三）生产风险

房地产企业需要面对的生产风险问题，往往贯穿于整个生产活动中。也就是说一个开发项目从最初的方案设计一直到竣工验收这整个过程中，随时都有可能出现生产风险，从而对房地产企业自身的稳定健康发展产生不利影响。例如，在一个开发项目施工建设过程中，若是出现了前期设计方面的调整以及变更，则容易引发拆除、重建以及返工等多种问题，从而使得造价成本超出预算，使得企业经济效益大幅度下降，而且还有可能引发工期延误，产生合同纠纷。

除此之外，在实际开展房地产项目施工建设作业时，若是管理以及监督工作未能落实到位，也容易出现各项施工作业标准化程度不够、各类原材料质量不达标以及各专业协调性不足等问题，这些都可以对工程建设效率以及质量和施工安全等产生不利影响，进而引发一系列风险。

（四）投资风险

投资风险是房地产企业经常需要面对的一类经济风险。企业在实际开展投资活动时，国家政策以及市场供需关系发生变化，都可能给房地产企业的投资活动带来一定的风险。目前来看，大多数房地产企业在实际开展投资活动时，多是以地块以及工程项目为主，两者均具备实际开发周期长、施工建设规模大以及投资金额大等特点，往往前期变现能力严重不足，所以房地产企业必须要承担一定的经济风险。除此之外，在实际施工建设过程中，一旦国家政策以及市场环境出现变化，也会使企业的投资活动产生一系列风险。所以整体来看，房地产企业需要面对有极大不确定性的投资风险，属于企业需要高度重视的一类经济风险。

三、房地产企业经济风险管理策略研究

（一）持续增强风险意识

在市场经济持续发展的背景下，房地产企业想要实现稳定健康发展，并且获取到良好的竞争优势，应该持续增强自身的抗风险能力，并且使企业全员均具备较强的风险意识，如此方可更为精准地识别以及防御风险。具体做法如下：

1.房地产企业领导层应该率先认识到风险控制的重要价值和意义，要主动开展房地产企业经济风险相关知识的学习和研究活动，以此持续增强自身的风险防控意识，在此基础上做好经济风险管理的顶层设计工作，如成立经济风险管控小组、建立健全经济风险管控制度体系、加大经济风险管控投入力度等，以此为企业经济风险管理工作的高效开展奠定良好基础。

在房地产企业领导层充分认识到经济风险管控重要性之后，可借助召开经济风险防控会议或者是开展专项培训教育活动等形式，向企业内部管理层以及员工层宣传经济风险管理的相关知识，以此帮助企业全体员工充分认识到经济风险管理的价值和意义，持续增强全员风险防控意识，从而使企业全体员工积极主动地为经济风险管理工作献计献策，并且将风险管控工作主动落实到每一个生产经营环节，进而达到大幅度提升房地产企业管控经济风险能力的目的，推动企业不断向好发展。

（二）科学编制企业战略规划

战略规划的编制属于房地产企业需要重点关注的内容，要尽可能地保证战略方向的合理性以及正确性，避免因为战略方向存在错误或者是偏差，给企业带来经济风险。具体做法如下：

1.应该给予房地产企业的一系列目标客户群体足够关注，切实根据目标群体的实际情况和需来合理编制战略规划。这便需要房地产企业在编制战略规划前，积极主动地落实好市场调研工作，以此了解和掌握目标客户群体的基本特点，挖掘其现实需求，然后再开展战略规划的编制工作，以此确保自身所提供的产品可以切实满足目标客户的需要，进而避免出现经济风险。

2.在实际开展战略规划编制工作时，房地产企业应该对内外部环境做出充分考虑，借助全面分析和研究内外部环境，来保证发展战略可以切实满足自身的发展需要。除此之外，在编制战略规划过程中，企业还应该明确自身的优势所在，要尽可能地做到扬长避短，设定科学合理的发展方向，充分结合国家有关政策方针，以此提高发展战略的合理性以及适宜性。

3.房地产开发具备着一定的特殊性，往往在获得地块的之前，已经明确了地块的实际用途。因此，在编制战略规划时，应该结合规划地块的实际用途来开展战略方向的设定，以此更好地明确企业战略目标和发展方向，避免出现战略方向错误或者是偏差等问题。

（三）丰富筹资渠道，做好筹资管控工作

1.房地产企业在实际开展筹资活动时，筹资规模大小、方式以及筹资结构等都能够引发一定的经济风险。为了提高筹资工作的风险管控成效，房地产企业应注重加大对筹资工作的管控力度。例如，在筹资决策阶段，为了有效规避决策失误风险，应该建立健全筹资决策机制，全面落实好筹资需求方面的评估分析工作，以此降低筹资决策的盲目性；进入到筹资设计环节后，应该对筹资方案设计做出严格管控，要尽可能地多设计几套筹资方案，并组织相关专家开展筹资方案的比选工作。企业在明确最佳方案的基础上，再对该方案开展深入分析，从而对方案做出进一步优化和改进，以保证筹资方案的科学性以及合理性。进入到筹资审批环节后，应该充分明确审批机构及人员构成，同时明确相关工作人员的审批权限以及具体责任，以此确保筹资审批能够严谨细致地开展下去，一旦出现问题可以追究责任到个人并且及时做出有效改正。进入到筹资执行环节后，应该成立相应监管小组，专门对筹资方案的具体执行过程开展监控工作，以此确保方案能够得到正常执行。

2.房地产企业在实际开发一个项目时往往需要耗费较长的时间，同时投资金额巨大，若是企业自身缺乏雄厚的实力，很容易在一个项目施工建设中逐渐被资金拖垮，所以持续地丰富筹资渠道，保证资金的充足供应，属于房地产企业规避筹资风险的一个关键举措。具体包括以下几种：

（1）自筹资金。主要指的是利用企业股东追加股本金或者是提供股东借款等措施来解决资金问题。

（2）预售资金。开展房地产预售活动，属于现阶段房地产市场较为常见的一类筹资方式。企业可以在房地产区位以及环境等条件相对较好的基础上，借助预售的方式有效筹集一定量的建设资金。

（3）银行贷款。其属于房地产企业开展筹资活动的一个关键筹资渠道，现阶段国内超过70%房地产企业的开发资金全部来自银行贷款。

（4）通过企业合作筹集资金。此种方法涉及外资合作以及内资合作两种，借助合资合作能够将房地产企业进一步做大做强，同时其也属于现阶段房地产企业最可行的一类筹资渠道。

（5）信托筹资。此种筹资渠道指的是信托公司为一些有较好盈利前景的房地产项目有效提供信托贷款或者是直接参与信托投资的一类筹资方式。一般情况下，房地产企业可在银行贷款出现困难时，选用此类渠道，能够更好地获取到建设资金。

（四）做好生产风险控制工作

房地產企业在实际开发工程项目的过程中，应注重借助严格有效的管理工作来进一步提升生产风险的管控成效，以此保证企业能够获取到理想的经济效益，实现稳定健康的发展。具体做法如下：

1.在实际开展房地产项目施工建设作业前，企业应该组织有关人员对项目开展全面细致的调查分析工作，利用充足可靠的资料，合理地编制工程预算，同时借助相关制度的建设，保证预算能够有效落实到每一个施工环节中，从而科学高效地控制造价，不断提升项目的经济利润。

2.加大对设计环节的管控力度。可通过招投标等方式优选设计单位，并督促其前往项目现场开展勘察工作，切实结合工程实际开展设计工作。对于设计方案还需要落实技术经济比选工作以及限额设计制度，以此在提高设计水平的同时，更好地控制造价成本。

3.实际施工过程中，还应该通过建立健全相关管理制度，落实好质量管理、安全管理、进度管理、成本管理等工作，以此规避返工、变更、质量、工期延误等各类生产风险问题。对于一些大型建设项目，还应该落实好国家政策、市场环境变化方面的预测分析工作，以此科学调控各类管理和施工活动，防止一系列经济风险出现。

（五）合理管控投资活动

房地产企业的投资活动有着明显的长期性以及动态化特点，为了能够有效规避投资风险，还需要严格落实好投资环节的管控工作。在实际开展投资工作之前，企业需要结合市场环境、企业自身实际情况以及国家政策等多个方面的因素，落实好投资风险预测以及评估工作，尽可能地掌握各类因素的变化趋势，从而具有一定针对性地合理编制投资规划，充分明确投资方向，最大限度保证企业投资能够取得良好效益。在实际投资过程中，企业还应该注重落实好动态化监管，要提前对拟投资项目开展可行性研究工作，在此基础上科学编制投资组合方案以及投资战略，并结合投资方案和战略规划严格监管投资活动的执行情况，以此确保将企业可能面临的投资风险控制在最小状态。除此之外，在投资阶段，企业还可以利用购买项目保险等措施达到投资风险转移的目的，有助于更好地防控经济风险。

结语：

对于房地产企业来讲，其在生产经营过程中需要面对的经济风险相对较多，如何做好经济风险防控工作，属于房地产企业需要重点思考的课题。文章针对房地产企业经济风险管理策略做出了深入探讨，以此为房地产企业提高经济风险管控能力提供参考。

（作者单位：贵阳市城市建设投资集团有限公司）