房地产企业全面预算管理的实施难点与应对策略

奚晖晖

房地产行业经过20多年的快速发展，已经从土地红利、金融红利迈向了管理红利时代。尤其是近些年以来，随着房地产行业的深度调整以及越来越多房企的“暴雷”，大部分房地产企业开始转换以往的发展模式，更加注重企业内部管理，想通过全面预算管理工作，提高自身管理能力和竞争水平。但受到房地产行业项目数量多、项目周期长、涉及环节广等多因素影响，导致其在实际工作中会碰到各种各样的问题。本文主要就房地产企业全面预算管理相关问题做深度探究，并制定合理的可行措施，以解决其存在的痛点和难点。

全面预算管理有着全员参与、全业务覆盖以及全程跟踪等诸多特点，是管理会计较为关键的构成部分，能够处理好企业长期、短期战略目标与年度经营规划方案之间的矛盾关系，为企业发展战略目标的达成提供较多帮助。所以，怎样将全面预算管理工作充分渗透进房地产企业开展的经营管理中，则是如今各个企业将要面对和解决的关键性问题。面对我国相关政策的调整，社会经济的持续发展，企业要制定出合理的解决方案，以推动整个房地产企业获得稳定顺利的发展。

一、全面预算管理对房地产企业的作用

（一）规范经营管理，增强管理能力

在房地产企业中，建筑工程的施工质量、社会效益提升程度、自身形象和口碑等等，都影响着企业是否可以在激烈市场竞争中占据有力地位，尤其是在一系列的生产经营活动中，经营管理发挥着较为关键的作用，应该给予高度重视。在全面预算管理理念下，需要企业根据“事前、事中、事后”等相关原则，对目标确定、预算编制或者是方案落实等工作进行严格管理，规定所有部门、工作人员都应该依据各项标准和原则，完成好全面预算管理方面的工作，在构建出舒适温馨、自由良好工作环境的同时，提升全面预算管理的效果。另外，还应该注意的是，“精细化管理”是大部分企业应给予高度注重的任务，作为科学有效的方式，将其贯穿在经营管理工作的整个环节中，自然会加强所有工作的系统化管理，确保多项工作都可以稳定进行，以此来增强企业的管理能力，凸显出精细化管理的优势。

（二）加强资金应用，避免经营风险

资金是企业生产经营工作的基础，更是房地产这一资金密集型行业得以生存下去的保障，只有确保资金链正常运转，才能够推动生产经营活动的稳定运行。而全面预算管理则是对企业资源进行分配和调度的关键所在，其获取的所有数据、指标都能够呈现出部门资源的具体应用情况。再根据这些资源、业务的现状，做好方案的设计和确定，将所有部门资源需求当作根本，更加科学地完成资源配置，达成资源利用的最大化，使资金应用效果获得相应提升。预算管理工作能够融入到方方面面，第一时间寻找到管理环节中的不足之处，明确隐藏的风险隐患，并可以将其彻底消除，帮助企业解决经营工作中存在的风险。

（三）节约成本支出，获取更多利润

如今，我国大多数房地产企业所使用的经营管理方式都更加侧重于“粗放型”管理，并未对工程研发、招投标、建筑施工等阶段的成本费用形成科学的预算，若是成本费用无法获得严格控制，在现在低毛利背景下，很有可能导致侵蚀企业利润甚至出现亏损的现象发生。而借助全面预算管理工作的顺利实施，能够引导全体员工具备正确的成本费用管理理念，让所有资金应用者都可以变成管理者，慢慢养成良好的节约习惯，将费用成本控制在科学范围内，减少资金的不断支出，增强企业经济效益。并且，将全面预算管理渗透到现有管理环节中，更加科学地实施预算编制或者是评审工作，能够判断企业后续阶段资金支出情况、建筑成本控制程度、稅费预算等等，尤其是土地增值税预算，其直接决定着企业将来能够获取的利润，更应该给予高度注重，加强全面预算管理工作的充分运用。

二、房地产企业全面预算管理的实施难点

（一）预算编制能力偏低

如今，大部分房地产企业都因为预算编制工作没有充分落实，相关工作人员能力偏低等诸多问题，导致预算松弛的情况频频出现，且该问题并未在有限时间内获得有效处理。预算松弛就是预算编制人员给出的最终预算结果和具体的企业预算数据之间存在明显出入。导致这一问题发生的因素多种多样：一个方面，若是想减少企业将要面对的风险隐患，子公司通常会在制定本区域预算目标的时候，不断压低预算目标的实现难度，设计出可以简单达成的目标，想要尽快完成工作。尽管相关负责人对该情况有着基本了解，也和辖区工作者做出交流沟通，但并未呈现出良好效果，最终确定的预算目标依旧存在无法呈现出最佳水平的问题。另一个方面，因为大部分企业在确定收入预算的时候，没有结合企业的具体情况，再加上所应用的预算编制手段并不先进，就致使企业出现预算编制水平并不平衡的问题，所以房地产企业若是缺乏良好的预算编制能力，就必定会引发预算松弛的问题。

（二）预算管理意识薄弱

具体来说，大部分房地产企业工作人员都不具备良好的全面预算管理意识，自然无法实现预期效果和目标，还会对全面预算管理的实施造成一定的影响。而全面预算管理最为主要的优势就是可以划分财务预算目标，让所有部门或者是工作人员都能够主动参与进去，而且该合作机制会让整个过程的控制变得更加严格合理。但因为工作人员缺乏较强的全面预算管理意识，这就导致其本身功能和优势始终无法发挥出来，还阻碍着该项工作的顺利开展。这些问题往往表现在：其一，企业只是将全面预算管理设定为财务部门的内容，其他部门没有意识到全面预算管理的重要性，而这必定会导致财务部门开展预算管理工作的时候，无法获得其他部门和人员的主动配合，还对全面预算管理工作的实际效果造成负面影响。其二，企业的全面预算管理相关软件和财务软件仍旧存在着没有达成深度衔接问题，财务软件运行不畅的情况时有发生，若是数据不能获得充分应用，自然会阻碍各个软件之间的联系。最为关键的是，各系统有着较高独立性，仅需要一次就能够完成的工作，但工作人员却要在较多软件中进行重复性操作，必定会耗费大量时间和精力，加重了工作人员的任务量。

三、房地产企业全面预算管理的实施策略

（一）开展宣传工作，调动员工积极性

房地产企业需要通过各种方式、诸多手段，深入到基层员工中，对全面预算管理理念进行宣传和推广，从管理人员、工作人员，从总公司到子公司、分公司，要求各个层级和人员都意识到全面预算管理的重要性，能够具备良好的意识和观念，掌握全面预算管理的价值和内涵。如企业在固定时间组织工作人员、部门参与到培训活动中，将全面预算管理纳入公司文化培训中，将其设立成重要部分编入到公司手册内，以此来加强工作人员、管理人员思维意识的培养，让他们树立正确的全面预算管理观念，主动投入到该项工作的执行环节中，以便于提高全面预算管理的效果和质量。但需要注意的是，全面预算管理并不是简单的手段，而是有着较高的权威性、全局性和微观性的一种管理活动，其涉及企业大部分职能部门，有着各种各样的流程，内容也较为繁琐和复杂，执行环节也贯穿在企业经营生产的全过程。所以，应该组织全体人员参与其中，特别是高层领导更需要明确全面预算管理的价值，意识到其对于战略目标的实现有着怎样的作用。如此一来，才可以让全公司员工都正确对待该项工作，并在全面预算管理正式开展以后，给其提供充分帮助，在增强全面预算管理效果的同时，为房地产企业发展打下牢固的基础。

（二）设立权威管理机构，增加预算科学性

在通常情况下，完善可行的全面预算管理应该包含决策机构、工作机构以及执行机构等内容。在这当中，决策机构通常由董事会、股东大会、预算管理委员会等构成，这些组织机构在预算决策中有着自己的职责和任务。股东大会是实施全面预算管理工作的法定权力机构，承担着年度预算方案的分析、审核和批准。董事会则是最为重要的法定决策机构，承担着企业预算方案的设计和确定。而预算管理委员会是将全面预算管理工作彻底落实的管理机构，需要解决相关制度、协调预算等等在应用和编制环节中存在的问题，对整个过程进行全方位监控，并将具体的考核预算情况上交给董事会，由董事会做出最终决定。房地产企业应该在相关部门和负责人的肯定下，设立全面预算管理委员会，并开辟专门办公室当作该机构的办公场地，承担起预算管理日常的事务和业务。预算管理委员会同样可以设立专门的负责部门，也能够将其设置在某个职能部门内，如财务部等等，办公室负责人则要由财务总监或是相关负责人担任，需要具备设计、人力资源、成本控制、工程、销售等较多类型的工作人员。公司职能部门是全面预算管理工作最为主要的执行机构，应该根据相关标准要求来完成工作，若是发现预算执行环节中出现了问题，就应该第一时间向管理委员会提交报告。

（三）部门协调沟通，提高方案可行性

若是想确保业务部门可以和其他人员或部门进行交流沟通，首先应该组建一支高素质、高能力的对接小组，邀请财务部门、其他业务部门优秀员工加入其中，保障财务部门能够和业务部门实现联动，从组织管理方面着手，为全面预算编制带来更多帮助，通过沟通交流，达成管理效果的提升。对接小组在实施预算编制的时候，应该和财务部门进行交流以后，对预算目标做出科学分解。而在执行预算的环节中，应该具体到业务开发的所有流程，更好地对成本费用进行严格控制，避免浪费情况的发生。在调整预算的时候，应该按照企业具体情况，给出科学的调整方案，确保预算调整流程有着较高的合理性与可靠性。其次，要使用先进有效的预算工具，如在对成本预算进行开发的时候，企业就需要构建出完善的成本科目开发体系，沉淀项目成本数据库，为企业成本核算工作提供更多有力依据。而成本部门则能够根据该体系，针对开发业务流程编制出更加详细可靠的目标成本。

（四）构建完善体系，凸显考核真实性

企业在完成全面预算编制，或者是予以执行以后，应该通过切实可行的措施，确保全面预算考核体现出公平、公正、公开的原则。全面预算考核往往划分成两个部分：其一是检测人员目标的完成程度，其二是对组织工作进行考核。对于前者而言，需要通过平衡计分卡方式，做好审核和检测工作。每年年初将去年编制、早已获得严格审核的预算方案当做主要参考标准，由公司和其他预算单位签定“经营目标责任书”，该责任书需要针对预算指标做出细致分析，从各个角度、诸多方面加强预算考核工作的落实，如财务角度、运营角度或者是学习角度等等。对于后续来说，首先应该了解全面预算管理提出的所有要求，其次要有完整详细的工作安排。企业各预算部门都应该根据该要求完成工作，预算编制也应该契合发展战略的具体情况，根据先业务预算、后财务预算等原则实施，保障预算工作有着较高科学性、精确性。企业借助预算方案的实施，确定好质量标准或者是工作时间，能够对编制工作、执行程度、反馈内容等做出严格考核。另外，预算考核模式还应该和激励制度建立密切联系，通过多元化激励方案，激发工作人员的主动性和工作热情。

（五）加强过程控制，体现监管职能性

首先，由预算管理委员会结合审计部门共同对预算执行程度实施严格监管，明确其中是否出现违规操作或者是违法乱纪等情况，寻找到执法环节中存在的不足和漏洞，第一时间将其提交给管理人员，和财务部门、业务部门以及执行人员做出深度交流讨论，设计出完善可行的方案，将一连串风险隐患、管理漏洞都彻底扼杀在萌芽状态中，让预算管理朝着标准化、严格化的方向发展。其次，做好财政资金的管理工作，加大各项成本费用的控制力度，将销售政策当做主要的参考依据，确保签约价格被控制在科学范围内，根据目标成本和企业情况，签定预算合同书。寻找到这当中的管理难点，全程追踪管理项目施工预算、销售工作、广告宣传等各项业务的资金占比。最后，对预算绩效实施考评，将预算执行情况当做主要的评判标准，在获得评判结果以后，将其和工作人员薪酬绩效挂钩，对于表现良好的工作人员，应该给予适当奖励，如职位晋升、年底奖金等等。但对于态度消极、玩忽职守的工作人员，就需要做出严厉惩处，保障预算管理工作有着较高的公平性，将预算管理工作彻底落实下去。

结语：

全面预算管理属于房地产企业达成战略目标、获得稳定发展的有力保障，构建出完整的预算管理机制，促使预算管理工作顺利实施有着较为重要的作用。在实践环节中，企业需要具备高度的全面预算管理意识，借助组织体系、预算编制、执行控制等多项工作的实施，優化全面预算管理环节中存在的问题和不足，再通过绩效考核体系的建立，严格约束工作人员行为举止。如此一来，才可以确保全面预算管理工作彻底融入到各项工作中，从源头上增强企业管理能力，提高其核心竞争力，能够在激烈的市场竞争中站稳脚跟，促使企业朝着正确的方向不断发展。