产权交易机构高校配套物业出租业务风险管理探析

朱振宇　余逸颖

摘要

随着国资监管部门对高校配套物业出租监管力度的增强，高校配套物业出租逐渐规范化。较传统的出租业务而言，高校配套物业存在资源稀缺且经营过程中存在一定公益性的特点。产权交易机构在公开出租过程中需更为谨慎，做好风险管理工作。本文针对产权交易机构在高校配套物业对外出租过程中所面临的风险及如何防范提出自己的观点和建议。

关键词

产权交易机构，高校配套物业出租，风险管理

高校配套物业指主要为服务高校师生的配套服务性物业，经营业态主要为超市、快递店、理发店、食堂等服务高校内师生日常生活所必需的配套性物业。因高校配套物业数量有限且其消费群体稳定，具有一定的资源稀缺性，进而较传统的出租业务具有更高的风险。自浙江省财政厅2017年出台《浙江省省级行政事业单位房产出租管理暂行办法》以来，截至2022年12月31日，浙江产权交易所有限公司共成功经办浙江省内35家高校783宗高校配套物业出租业务，业务范围已涵盖浙江省内主要高校，积累了丰富的高校配套物业出租经验。本文结合浙江省高校配套物业出租业务交易过程中发现的问题，对产权交易机构如何防控高校配套物业出租风险进行探讨。

一、高校配套物业出租业务中存在的主要风险

与传统产权交易业务类似，高校配套物业出租业务由挂牌准备、报名及撮合成交、签约三个交易阶段组成，各个交易阶段均存在不同类型的风险。此外，因出租业务租赁合同到期（解除）后需重新公开招租，如后续的运营阶段发生风险，将对下一轮招租及产权交易机构出租业务的稳定性产生影响，这一阶段的风险也应得到需重视和预防。通过对运营阶段风险的探析，可以反观交易阶段中部分风险的成因及未能识别出的风险，从而更好达到风险管理的目的。因此本文将运营阶段风险一并进行分析。

（一）挂牌准备阶段主要风险

1.原租户优先承租权行权风险

优先承租权是《中华人民共和国民法典》第七百三十四条相对于原《中华人民共和国合同法》第二百三十六条而言新增加的一款内容，体现了《民法典》对于原租户的倾斜保护，有利于维护租赁关系的稳定性。然而因相关司法解释及指导案例的空白，对如何具体行使和保障原租户优先权利益并无明确的执行细则或参考，这也给产权交易机构在交易阶段如何预防相关风险带来了新课题。

目前原租户优先承租权风险主要表现为以下两种情形。

2.产权和建设手续瑕疵风险

因建设年代久远、审批制度不健全等历史原因，高校老校区用于出租的房屋及其附属物普遍存在产权和建设手续瑕疵。有的房屋在建设时属于临时建筑，临建使用期届满后未及时拆除并延续使用；有的房屋经多次翻建改造，建设手续缺失，现有面积规模与原始产权登记证明不一致；有的房屋只有本单位资产登记卡片，没有合法房屋所有权证和规划许可［1］，这也将引发后续租赁合同的合法性风险。

3.承租方资格条件设置风险

（1）审批程序不到位

部分国资监管部门对出租行为的承租方资格条件设置审批程序进行了详尽的规定，如浙江省财政厅出台的《浙江省省级行政事业单位房产出租管理暂行办法》中要求设置承租方资格条件的相关内容应当在出租申报时作出特别说明，即需在申报的审批表中注明，然而部分高校对于相关文件理解不到位，在填写出租行为审批表时往往忽视了相关的要求或仅仅在上报的请示文件中注明，导致项目正式披露时存在审批程序不到位的情形［2］。

（2）执行标准不明确

部分高校在设置承租方资格条件时较为随意或缺乏相应的经验，设置承租方资格条件时往往无明确的执行标准，如部分高校要求承租方有出租用途相关业态的运营经验，却未明确证明材料种类的具体要求，导致意向承租方提交的证明材料五花八门，若这些材料与出租方要求预期不符时，出租方可能会对其报名资格不予确认，增加了报名及撮合成交阶段意向承租方的信訪风险。

（3）承租方资格条件设置不合理

部分高校设置承租方资格条件不合理，存在承租方资格条件设置要求过高过严的现象；部门高校根据意向承租方的条件量身订造，具有一定指向性。这些情形加剧了报名及撮合成交阶段意向承租方的信访风险。

4.出租标的定价不合理风险

部分高校配套物业因采用的评估方法不同或评估机构独立性受到干扰，导致评估结果远远偏离市场价值［3］。出租方在挂牌准备阶段，未进行充分的市场调研直接按照评估价进行挂牌，当项目同时设置相应的承租方资格条件时，较低的挂牌价使得意向承租方容易产生捡漏甚至低价竞得后直接转租牟利的心态，由此增加了报名及撮合成交阶段针对承租方资格条件设置的信访维稳风险。

5.交易方式选择风险

目前高校配套物业招租主要采用竞价与招标两种交易方式，具体如下：

（1）竞价方式主要通过拍卖、竞价（网络竞价、其他竞价等）采用价高者得的方式撮合成交，但也产生了高溢价风险。即在高溢价的背景下，运营者追求自身利益最大化与高校物业公益性产生矛盾，进而增加了运营阶段的公益性风险。

（2）招标方式主要通过招标（竞争性谈判、综合评议等）在交易阶段控制价格分值占比，防止高溢价风险。然而该交易模式存在主观判断及分值设置是否科学、合理等问题，在实际执行的过程中增加了报名及撮合成交阶段的意向承租方信访风险。

6. 信息披露真实性、完整性、准确性风险

产权交易机构通常对挂牌项目资料采用形式审核的模式，挂牌前未对出租标的进行实地勘察，导致时常发生披露信息与实际情况不一致的情形（如出租标的门牌号码错误、出租范围标识错误、出租面积与实际面积差距较大、标的闲置未完全腾空或原租户尚未完全搬离却披露空置等情形），从而发生信息披露真实性、完整性、准确性风险。

（二）报名及撮合成交阶段主要风险

1.意向承租方信访风险

意向承租方在报名及撮合成交阶段针对出租方设置的承租方资格条件、交易条件、交易规则、租赁合同、评分客观性等提出自己的观点及要求，当无法达到其目的时往往通过信访的方式主张自身的诉求。

2.信息技术风险

随着网络信息技术的发展，网络竞价方式逐渐成为产权交易机构主流交易模式，但是带来交易便利的同时引发了因系统故障、系统延迟等原因导致意向承租方报名、竞价不成功的信息技术风险。

（三）签约阶段主要风险

1.承租方原因导致的违约风险

出租标的成交后，部分項目由于成交价过高引发承租方违约风险，承租方可能通过举报他人提供虚假资料、被敲诈勒索或其他意向承租方恶意竞价、交易规则设置不合理、租赁合同显失公平（存在霸王条款）、出租标的存在瑕疵（如权证不齐、漏水、面积与公告不一致等）等理由要求取消交易。

2.出租方原因导致的违约风险

出租标的成交后，部分出租方在挂牌准备阶段准备不足导致出租方发生违约，如部分出租方对租赁合同模板不重视，项目成交后在未经承租方同意的情况下在合同中直接修改合同条款；部分出租方对自身出租标的用途限制把握不足导致签约阶段时，出租用途无法获审批，进而承租方无法办理营业执照；部分出租方对原租户腾退工作难度预料不足，无法及时腾退，进而影响新承租方签约及入驻。

（四）运营阶段主要风险

1.经济环境风险

如因高校部分搬迁等因素影响消费群体数量，使得师生消费能力下降的事件，导致承租方无法正常经营。

2.潜在竞争对手风险

部分高校可能在运营期间引入同类业态物业，出现同业竞争对手，导致原有的消费群体分流，引发现有承租户的经营风险。

3.公益性风险

部分承租方在运营期间因经营成本压力，出现定价过高、服务质量下降的现象，引发公益属性风险。

二、高校配套物业出租风险产生的原因

（一）承租方追求利益最大化

承租方作为社会逐利主体，日常经营过程中主要关注如何通过降低自身经营成本以达到租赁期内经济利益最大化目标，由此可能进行一系列短视化违约、违规和违法操作。由于消费群体稳定，承租方对于如何提升服务质量并不重视，甚至存在部分承租方通过垄断定价的方式追求超额利润的现象。

（二）高校配套物业出租具有公共服务产品的公益性

高校作为国家科教事业部门，所有配套物业都是国家所有，应该用于为高校科教事业做好支撑服务，要坚持包括配套物业在内的整个后勤经营系统的“可持续、微利化”的公益属性［4］。业态如超市、快递店、理发店等商铺具有一定的公益性，相较一般物业出租方以出租收益稳定性作为其主要考量因素外，高校配套物业的出租方更注重承租方提供的配套服务的定价、服务质量，这一特性也决定了其出租行为具有公共服务产品的公益性，增加了配套物业可持续、微利化出租的难度。

（三）部分高校公开进场的合规性意识不强

长期以来高校配套物业由高校自主运营，高校后勤管理部门习惯于按照“老办法”的方式进行管理，针对新形势下公开进场的合规性要求较为抵触。相关公开进场交易制度出台后，部分高校通过“合作运营”“大学生实践基地”等名义私下出租的情形时有发生。

（四）存在误导信息

因高校配套物业出租缺少相关正面介绍和宣传，在大量坊间舆论的传播和影响下，高校经营性资产管理戴上了一层神秘的面纱，“暗箱操作”、“内部循环”等负面信息严重干扰了经营性资产的规范管理，特别是关于门面房，有门面房租借意向的人员往往认为“信息不公开”“一房难求” ［5］。这些误导信息，推升了意向承租方信访风险。

三、防范高校配套物业出租业务风险的应对策略

针对上述出租风险，产权交易机构及出租方可采用相应的风险防范措施应对各阶段风险。目前主要有四种策略，分别是风险转移、风险减轻、风险承担与风险规避。

（一）挂牌准备阶段风险防范

1.原租户优先承租权行权风险防范

可采取风险减轻的策略。即高校可要求原租户签署《不放弃（或放弃）优先承租权的声明》，同时于挂牌后发送《挂牌通知书》的方式减轻风险；针对不配合的原租户，高校可进行重点防控并做好相应证据保留工作，如进行电话录音、快递面单保存等。

针对出租方不愿意明确优先承租权，高校可采取风险减轻的策略，即产权交易机构告知高校经办人员目前法定优先承租权的规定及出租方不给予原租户优先承租权的后果，通过细心服务的方式化解风险。

2.产权和建设手续瑕疵风险防范

可采用风险减轻及风险承担的策略。即产权交易机构可在出租公告中详细披露出租标的未取得合法的产权证明和建设手续的事实或在出租公告中仅出租合法建筑物部分，并在意向承租方报名时提示相应瑕疵及风险；同时针对相关情形做好风险发生后的应对措施，如做好交易被法院判决无效并退还服务费的准备。

3.承租方资格条件设置风险防范

可采用风险转移及风险减轻的策略。即产权交易机构需发挥专业性，当高校决策、审批程序不到位时，要求出租方完善内部决策、审批流程，形成相应的会议纪要；当执行标准不明确时，协助出租方共同设计承租方资格条件的详细执行标准，做到可执行；当设置不合理时引导出租方及时调整方向，做到公开、公平、公正。

4.标的物定价风险防范

可采用风险减轻及风险承担的策略。即产权交易机构可根据类似项目的成交案例提供相应的定价参考建议，降低报名及撮合交易阶段的风险；当高校无法调整时，则承担相应的风险并针对相关情形做好应对措施。

5.交易方式选择风险防范

可采用风险降低、风险转移、风险承担、风险规避四种策略应对交易阶段可能发生的意向承租方信访风险，具体做法如下所述。

（1）竞价交易模式风险应对方案

可采用风险降低的策略。即出租方可选择原租户结果行权的竞价交易模式（原租户按照信息公告要求完成报名手续却不参与非原租户间的竞价过程，待非原租户最终竞价结果产生后再征询原租户是否行使优先承租权的竞价交易模式），同时做好报名及竞价过程中的报价方式提醒工作。结果行权的竞价交易模式可有效避免传统竞价过程中非原租戶紧跟原租户报价的现象，有效降低高溢价风险。

（2）招标交易模式风险应对方案

①风险降低。产权交易机构需完善评分方案的设计流程，增加专家组对评分方案设计的审评流程及完善出租方对评分方案设计的决策程序降低评分方案设计风险。

②风险转移。评审阶段通过公共资源交易中心的专家库抽取专家进行评分，增加评分结果的公信力，减少意向承租方对打分结果是否客观的质疑，转移信访压力。

③风险承担。产权交易机构需承担意向承租方针对主观打分、方案设计合理性的质疑，保存相关证据准备接受上级主管部门的检查，应对信访风险。

④风险规避。针对项目属性，产权交易机构可引导意向承租方使用竞价交易模式，避免招标交易模式的信访风险。

此外，针对高校配套物业公益性，高校及产权交易机构可向相关监管部门建言献策完善监管制度，在监管制度中进一步明确公益性物业招租和一般物业招租的界限，建立更加科学、全面的交易方式选择机制，以制度为保障，确保公平竞争的同时更好地服务高校师生。

6. 信息披露真实性、完整性、准确性风险防范

可采用风险减轻的方式。即产权交易机构可派人实地勘察、现场拍照同时对出租方增加风险提示，及时发现防范信息披露真实性、完整性、准确性风险。

（二）报名及撮合成交阶段风险防范

1. 意向承租方信访风险防范

可采用风险转移及风险承担。即产权交易机构在挂牌前期准备阶段风险减轻的应对措施转移此时的风险，同时针对部分信访按照应对措施承担相应的信访风险。

2.信息技术风险防范

可采用风险转移的策略。目前产权交易机构信息及安全防护系统主要由第三方软件公司开发维护，可在相应的开发条款中增加相应的条款，将信息技术风险交由第三方软件公司进行化解和承担。

（三）签约阶段风险防范

1.承租方原因导致的违约风险防范

可采用风险降低的措施。即产权交易机构可及时向交易双方发送《成交反馈及签约通知函》并保留相关证据，同时在规定的签约时间内发送《风险提示函》等推进签约事项，保障签约的及时性。

2.出租方原因导致的违约风险防范

可采用风险降低的措施。即产权交易机构可及时与出租方沟通，特别是挂牌准备阶段告知出租方合同模板准备的严肃性，对可能发生的无法办理营业执照的情况做好相应的应对预案及补救措施（如公告中披露相关信息等），对存在原租户清退困难的项目在公告中详细披露清退困难并充分预留清退时间同时协助出租方做好强制清退的应急预案。

（四）运营期间风险防范

1.经济环境风险防范

可采用风险降低的措施。即产权交易机构可建议出租方在出租方案设计时设置租金支付方式变更条款，如溢价过高达到一定比例时，租金支付方式由租赁期间按一定周期收取调整为一次性全额收取的模式，同时针对已知的学校搬迁等重大事项在出租方案及租赁合同中进行相应的披露。

2.潜在竞争对手风险防范

可采用风险降低的措施。即产权交易机构在出租方案设计时建议出租方设置出租方有权新设同类物业的相关交易条件。

3.公益性风险防范

可采用风险降低的措施。即产权交易机构在出租方案设计时建议出租方对承租方设定相应的服务定价及服务质量要求，同时在租赁合同中约定相应的考核方式及惩罚措施，降低公益性风险。

四、结语

高校配套物业具备一定公益属性的特点，处理不善可能发生信访维稳问题。在高校配套物业交易过程中，产权交易机构需提前介入，进行风险管理探析。产权交易机构需不断提高经办人员的风险管理意识，制定完善相应的应对策略，丰富完善各种情形下的应急预案。最终帮助高校顺利应对该类业务产生的风险，保障高校实现配套物业运营管理过程中可持续、微利化的目标。

参考文献：

[1].于文瑶.中央级事业单位国有房屋资产租赁经营风险探析[J]商业经济，2021（10）：83-85.

[2].侯晓金.内审视角下事业单位房屋场地出租风险防控[J]审计报告，2022（2）：78-81.

[3].张艳艳.国有资产租赁评估中存在的问题及对策探析[J]企业改革与管理，2021（15）：P18-19.

[4].陈章兴.大学治理视角下高校商场租赁合同风险防控实证研究[J]教育财会研究，2021，32（3）：28-36.

[5].尤莉娟 杨思涛.浅析高校公开招租门面房的意义[J]当代经济 2013（3）：58-59.