房地产企业税务风险及其管理

蔡素华

摘要：房地产行业是资金密集型行业，资金需求量大，建设周期长，上下游带动诸多供应商，在整个经济中起着非常重要的作用，但是近十年房地产的快速发展已积累起巨额的债务，大型房企的债务违约频发，房地产风险处在历史高位，在实际的运营过程中涉及税种繁多，此时房地产企业倘若爆发税务风险，将会给企业带来巨大损失。随着“营改增”政策的出台和金税三期的运行，税务机关对于房地产企业监管力度不断强化，使得企业潜在税务风险产生概率大幅度上升。在此背景下，强化税务风险管理对于房地产企业维持稳定运营而言显得尤为重要。然而部分房地产企业受滞后管理思维影响，税务风险管理意识淡薄，并未全面梳理自身涉税业务，对于可能存在的税务风险分析不到位，难以采取有针对性的规避措施。鉴于此，文章以房地产企业为研究对象，首先对房地产企业税务风险管理目标及原则进行明确，深入分析房地产企业可能面临的税务风险，制定行之有效的税务风险防控策略，旨在为房地产企业提升税务风险管理质量，提供有价值的参考依据，助力企业在当前市场经济形势下健康稳定发展。

关键词：房地产企业；税务风险；管理

房地产企业需正确认知税务风险管理实施的积极作用，降低税务风险产生的概率，避免经济与信誉损失，为企业稳定运营提供良好支撑。在具体实施过程中，房地产企业应当实现全员税务风险防控意识的强化，组建专业税务管理团队，为税务风险管理实施奠定良好基础。充分分析企业运营现状，基于行业特点，搭建科学完善的税务风险识别与评估系统，准确识别业务活动中潜在的税务风险，合理利用信息技术，切实提升涉税信息沟通效率，实现税务风险防控监督机制的完善优化，助力房地产企业更好地规避税务风险。

一、房地产企业税务风险管理目标及原则

（一）房地产企业税务风险管理目标

1. 保障企业战略规划合法合规

不以规矩，不成方圆。就房地产企业整体发展而言，房地产企业涉及税种种类繁多，包括土地增值税、企业所得税、契税、增值税等10多种税种，是税务系统的重点监测对象，也是税务机关重点检查管理的单位，企业税务管理合规大部分是因为外在强制性压力不得不为，加强税务合规管理从长期来看虽然增加了管理成本，但也给企业带来明显的效益。税务管理合规不仅是单纯降低企业税负成本的行为，更是企业发展战略规划的重要组成部分。税务管理合规的企业不授人以柄，有利于企业实现战略规划，长远稳定发展。

2. 保障企业日常运营合法合规

财税人员在日常工作推进过程中，需充分考量税收因素，确保各项工作落实符合税务政策法规规定。房地产企业日常运营管理进程中，会产生数量庞大的财务数据，传统财务管理模式下，财务人员通常在业务完成后方可开展收入、成本、费用等的核算，此种事后核算仅能体现事后监督。在当前市场经济形势下，财务人员应当积极 深入业务前端，转变传统核算方式，实现业务与财务的有机融合，从事后监督转变为全过程监督，从事前制度建设，事中机制运行，事后监督评价，持续整改完善工作流程，推动企业实现良性动态循环。

3. 涉税事项合法合规

房地产企业涉税种类繁多，税款数额庞大，部分企业为提升经济效益，并未严格依法申报及时缴纳税费，而是采取各种不正当手段偷税漏税，如隐瞒销售收入、阴阳合同、违规抵扣等。基于立法宗旨不同，会计准则与税法在收入、成本等的确认存在部分差异，企业可以完全按照会计准则进行会计确认、计量、记录和报告，但在计算缴纳税款时，需将会计记录进行纳税调整，依据税法规定计算缴纳税金。倘若税法中未明确具体规定，企业与税务机关在政策理解上存在差异的，企业应当与税务机关多沟通，维护企业合法权益。房地产企业在运营发展进程中，须严格遵循税务政策法规指引，正确核算涉税数据，及时申报并缴纳税金。

4. 涉税档案管理合法合规

房地产企业应当严格按照会计和税法规定进行各项档案资料管理。部分企业因管理思维滞后沒有根据会计档案管理办法有效保管各类涉税档案，在税务检查中常因无法提供税务所需的资料而遭受损失，企业应设置、备案并保存各类涉税档案，包括各类凭证，账簿，报表，经济合同等，实现日常涉税资料有效管理。

（二）房地产企业税务风险管理原则

1. 合法合规、全面性原则

房地产行业建设周期长，税务风险管理应坚持全面性原则。税务风险管理应全面覆盖房地产企业各项开发运营全流程，从拿地到公司组织形式，从项目开工到竣工，从项目销售到交楼；企业全员都受到税务风险管理机制的约束，无论是管理层还是基层员工都需严格遵守税务风险管理机制。贯彻全面性原则有助于实现税务风险管理的目标，保证企业生产经营活动有序进行。

2. 相互制衡、协调合作原则

房地产企业税务风险管理体系制定应当充分结合企业现行规章制度，基于不同岗位需求，实现职责权限的合理划分，实行不相容岗位相分离制度，确保实际业务处理由两个或两个以上相互制衡的部门完成，重要的决策由集体作决定，而不是一人说了算。为避免出现问题部门相互推诿，税务风险管理部门应当与各部门密切合作，各项信息资源实施同步共享，保障企业运转畅通的同时，有效节约人力资源。税务风险管理体系中还应设置审计监督部门，并保障其独立性与权威性，定期或不定期对企业进行必要的审计，及时发现潜在的问题和风险。

3. 成本效益原则

税务风险管理工作实施的最终目的在于帮助企业降低税务风险，实现经济效益最大化。因此，为保障房地产企业运营管理进程中收益大于成本，税务风险管理工作实施需严格遵循成本效益原则。若税务风险管理工作落实产生的成本大于其带来的利润，则该项工作并不具备经济性。只有税务风险管理成本小于其收益，此项方案才是切实可行的。

4. 重点监控原则

房地产企业具备业务环节多、涉及范围广、资源消耗大等特点，涉税风险点必然多于其他类型企业，因此在实际运营管理进程中，采取重点监控方式，能够切实提升税务风险管理的有效性与针对性。实现有限的资源发挥最大价值，重点管理对企业影响大、范围广的涉税风险关键点，对影响较小的风险点无须耗费大量精力。尤其针对关键税种增值税、土地增值税、企业所得税落实风险识别，准确识别潜在风险隐患，经过综合评估后及时采取应当措施，避免风险造成损失。

二、房地产企业面临的税务风险分析

（一）筹资阶段的税务风险

房地产行业是资金密集型行业，资金需求量大，建设周期长，因此在项目建设过程中房地产企业极易面临资金短缺问题，此时需开展筹资活动，实现自身资金结构的合理改善。无论是常见的债权融资、股权融资以及信托融资，都极易产生涉税风险，主要原因在于企业所得税和土地增值税中，对不同融资方式产生的融资成本扣除计量的不同规定。因此，房地产企业应基于自身需求与运营现状，选择最合适的融资方式或融资组合，确定最佳贷款金额，尽可能实现贷款利息都能进行税前扣除。

（二）土地取得阶段的税务风险

土地取得成本在总成本中所占比重较高，一、二线城市的土地支出占到企业总成本的50%以上，三、四线的城市的土地支出也占到企业总成本的20%，部分企业在拿地之前与政府达成相关协议，超过协议挂牌价格的土地成本政府以产业政策支持或者固定资产补助的形式返还。房地产企业在收到相关补助时是冲减土地成本还是作为政府补助收入，不同的处理方法对企业土地增值税清算及增值税抵扣工作的影响相差甚大，企业应基于税务风险管理的目标选择最适宜的处理方法，尽可能实现综合税负最优。

（三）建筑施工阶段的税务风险

三、四线城市的建筑施工成本是企业最重要的成本，其比例甚至可以达到50%以上，在经济一体化的过程中，施工企业常常是房地产企业的关联方，是否通过关联方转移税负，内部交易是否符合市场交易原则都是税务机关重点监测关注的内容。此外，工程款抵楼款，抵车位款也极易产生税务风险。

（四）销售阶段的税务风险

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此房地产企业在销售环节定价时，并未合理把握土地增值税临界点，则易导致销售利润没有伴随销售价格的上涨而上涨，原因就是企业税务负担增加吞噬了销售价格上涨的利润。与此同时，各种福利房的定价，销售定价是否符合市场交易也是税务机关重点监测关注的内容，房地产企业销售环节还涉及到的土地使用税、印花税等，虽然金额比例相对较低，也极易产生税务风险，销售阶段的风险是大部分企业税务风险的开端，没有有效筹划极易导致企业面临经营风险。

三、房地产企业税务风险防控策略

（一）构建良好的税务风险管理环境

1. 强化全员税务风险管理意识

受传统管理思维制约，部分房地产企业管理层税务风险管理意识淡薄，导致税务风险管理工作在实际环节难以有效执行。因此，为实现税务风险管理价值的充分发挥，房地产企业在企业制度建设之初，将税务风险管理意识纳入其中，提升房地产企业制度完整性。在强化全员税务风险管理意识的过程中，可从以下几方面入手：第一，房地产管理层需要求财务部全面梳理企业可能面临的全部税务风险，严格遵循税务政策法规规定处理各涉税事项，保障自身运营合法合规。第二，加大宣传力度，合理利用各项新媒体平台，对税务风险管理实施的积极作用进行宣传，在企业内部形成良好的税务风险管理氛围。第三，引导全员积极参与税务风险管理工作落实，通过培训教育活动开展进一步强化员工重视程度，完善奖惩制度，以此激发员工工作积极性。第四，构建完善的税务风险管理机制，规范员工工作落实流程，推动税务风险管理日常化、制度化、规范化，准确识别企业潜在税务风险点，积极应对，由被动防御转变为主动应对。

2. 完善稅务风险管理组织架构

为满足房地产企业税务风险管理落实需求，房地产企业应当设置独立税务管理机构，将税务工作从财务部门独立出来，切实提升税务管理专业化、规范化水平。因此，房地产企业应当设置独立税务部门，配备专业税务人员，并实现相关管理机制、考核机制的完善。合理设置各个工作岗位，明确各个岗位职责权限，促进税务风险管理成为专项工作，由专人负责。其次，强化部门协同合作，实现各部门信息共享，统筹考量房地产企业涉税风险，督促企业职能部门及时将相关涉税信息传递至税务部门，支撑税务风险管理工作的有效落实。最后，由税务部门制定完善的绩效考核机制，制定考核指标，落实奖惩制度，提升员工工作积极性。

3. 强化税务人员综合素质

税务人员综合素质对房地产企业税务风险管理落实成效有着极为重要的意义，在实际的税务风险管理工作开展进程中，要求税务人员充分掌握财税知识技能，深入解读税务政策法规，确保在税务风险指标异常时，及时察觉风险点。为实现税务人员综合素质提升，房地产企业应当定期开展教育培训活动，合理设置培训计划，邀请财税领域实务经验丰富的专家，为税务人员答疑解惑。要求税务人员积极参与培训活动，实现自身知识储备的优化更新，满足企业税务风险管理工作开展要求。此外，在招聘环节房地产企业应当合理设置招聘条件，筛选工作能力强、经验丰富的员工，优化员工队伍水平。

（二）健全税务风险识别及评估机制

1. 搭建税务风险识别系统

房地产企业应当基于自身运营管理现状，搭建税务风险识别系统，定期开展自查工作，识别时可从生产运营阶段易产生的风险点着手，准确识别税务风险。在识别方法制定过程中，财务部门应当先拟订方案，由业务部门基于实际工作状况提供意见，进行修改完善后开始试行，并根据后续实施过程中产生的问题不断进行优化。

2. 搭建税务风险评估系统

房地产企业应当充分利用前期税务风险指标过程中，察觉的税务风险点，搭建税务风险评估系统，从时间、发生概率、影响程度三方面评估税务风险点等级。将发生概率划分为大概率、较大概率、一般概率、小概率四个等级；按风险所涉及的金额将影响程度划分为非常严重、严重、一般、不太重要、不重要五个等级，对于影响程度高、发生概率大的税务风险，企业应当高度重视，并及时处理，避免风险加剧影响企业稳定运营。

（三）强化税务风险内控活动

1. 强化重大事项税务风险控制

对于房地产企业内部重大事项应当提升重视意识，如战略规划制定、关键合同签订等，由于此类事件是影响企业稳定运营的关键事件，因此需坚决避免风险的产生。房地产企业在制定重大决策时，税务部门应当积极参与，基于涉税角度分析其影响，并提出涉税建议，明确可能存在的税务风险点。在决策落实过程中，税务部门应当落实跟踪监督，并与决策部门保持良好的沟通，重点关注税务风险点，评估其对企业的影响。

2. 强化业务流程风险控制

（1）及时更新税务登记信息。倘若房地产企业法人、财务负责人、经营信息等产生变化，税务人员应及时更新税务登记信息，与税务机关保持良好沟通，确保日常纳税申报工作的正常开展。

（2）强化合同管理。在合同拟定环节，需管理层与相关业务部门共同沟通讨论，并及时交由法务部门审核，税务部门积极参与，基于合同所涉税资金大小，上报至不同层级管理人员审阅。在合同签订过程中，严格遵循政策法规规定，避免税务风险产生。合同签订后，落实跟踪机制，做好台账记录。在合同保管时应安排专人负责，采取分项目分类别方式，实现归档保管。

（3）强化发票管理。第一，发票领购需严格遵循税务机关发票管理规定，根据房地产企业实际运营管理状况进行申领。第二，发票开具需严格根據真实业务往来与购买方发票类型需求进行开具，避免发票虚开状况的产生。第三，发票获取时需严格审核发票种类、开具内容、金额、备注等，对于不符合标准的发票禁止入账及支付。第四，对于自开发票与取得发票，分项目存放归档管理，确保账证相符，避免税务风险。

（四）加强涉税信息沟通

1. 内部沟通

强化各部门协同合作是保障企业正常运转的重要前提，企业需强化内部沟通，基于税务风险管理实施要求，根据涉税业务流程制定合理的沟通方案，与采购、工程等部门就业务涉税事项进行讨论，在沟通过程中税务部门就易产生税务风险的环节提供必要指导。在沟通方式上，可采取会议、电子邮件等多种形式，打破时间、空间限制，切实提升沟通效率。

2. 外部沟通

与税务机关保持良好的沟通协调，帮助房地产企业更好地履行自身纳税义务。房地产企业应当基于税务政策法规规定，按照完成纳税申报、税务登记信息更新等工作，积极配合税务机关工作开展，树立良好的企业形象。因房地产企业适用税务政策法规复杂程度较高，更新速度快，税务人员在工作落实过程中需实时关注税务政策法规变化，及时就不明朗之处向税务机关问询，避免政策理念偏差导致税务风险产生。

（五）建立健全税务风险监督机制

健全的监督机制是税务风险管理有效落实的重要保障，房地产企业应当构建完善的税务风险监督机制，具体可以分为内部监督和外部监督两部分。首先，在内部监督上，主要是通过对内执行内部审计程序来实现的。换言之，房地产企业必须发挥内部审计工作对税务风险的监督职能，这就要求企业要做好以下几项工作：一是要健全企业内部审计组织机构，结合企业实际情况尽可能地设置专门的内部审计部门，引进和培育具备审计和税务管理专业背景的内审人员，充分保障内部审计工作的独立性和专业性。二是明确税务风险内部审计的工作内容和审计重点，对房地产企业而言，其内部审计工作中心应当放在经营活动的分析检验、进行企业的内部审计、自查与评价风险工作、检查研发活动、自查资格认定、核验税收优惠程序、指标备查准备工作上。其次，在外部监督上，承担外部监督职责的单位主要为当地税务征收管理机关和第三方税务师事务所，前者要对房地产企业定期披露的涉税信息和税务优惠备案管理资料进行审查，帮助房地产企业规范税务管理行为，完善税务管理缺陷；后者作为提供外部税务审计活动的专业服务机构需要对房地产企业涉税事项定期进行外部审计，帮助企业税务管理人员发现税务风险，完善税务风险防控体系。税务风险外部监督要取得良好的监督成效需要企业税务人员在税务管理工作中落实涉税信息披露制度，根据《企业会计准则》和《税法》要求定期向社会公众和各利益相关方披露真实准确的税务数据，为税务风险外部监督工作提供真实的一手资料。

四、结语

为有效规避税务风险，房地产企业需高度重视税务风险管理工作的有效落实，全面梳理自身各项涉税行为，准确识别涉税风险关键点，实现各项管理机制的优化完善，及时采取合理应对措施，有效规避税务风险带来的不良影响，保障房地产企业维持健康稳定发展。

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（作者单位：厦门源昌集团有限公司）