论如何做好房地产企业税务内部控制管理

宿秀明

【摘  要】随着市场经济的发展，房地产企业面临的市场竞争日趋激烈，要想在发展中获得更多的經济收入，降低税务支出成本，房地产企业应做好税务内部控制管理，确保企业平稳健康发展。论文主要阐述了税务内部控制的内涵，根据房地产企业的实际情况分析了税务内部控制管理中存在的问题，并制定了合理的解决策略，以期提高房地产企业税务内部控制管理的质量。

【关键词】房地产企业；税务；内部控制；管理

【中图分类号】F299.23；F812.42；F275                                         【文献标志码】A                                             【文章编号】1673-1069（2023）04-0182-03

1 引言

房地产企业的资金投入量较大，建设周期长，需要缴纳的税种较多，税费负担较重。为减轻税费缴纳压力，房地产企业应结合发展需求加强税务内部控制管理，从多个视角出发深究目前税务内部控制管理中存在的不足，立足实际设计科学的处理对策，通过多种管理方法强化税务内部控制管理的效果，使房地产企业能够持续健康发展。

2 税务内部控制概述

税务内部控制又称税务系统内控机制，是指税务机关通过加强内部行政管理和税收执法全过程监督，确保真实反映税收工作情况、有效落实税收政策、提升税收工作质量、防范税务管理风险的一种工作机制。具体来说，房地产企业税务内部控制的基本要素包含税务内部控制环境、税务风险评估、税务内部控制活动、税务信息管理和沟通。其中，税务内部控制环境是税务内部控制的基本要素，房地产企业要想规范税务内部控制行为，必须设计合理的项目人力资源政策和管理层职责分工等，通过多种手段创设良好的税务内部控制环境，组织全体人员积极参与税务内部控制；税务风险评估包含分析税务风险、识别税务风险和评估税务风险，在房地产预售时期、土地获取时期、清算注销时期、设计施工时期和竣工结算时期均存在税务风险，加之房地产企业涉及的税收政策繁杂、税种类型较多，要想及时发现各个时期是否存在涉税问题，需要做好税务风险评估；税务内部控制活动是指为降低房地产企业税务风险而组织的内部控制活动，一般房地产业务包含涉税财务核算、税款缴纳、税务资料管理和存储、初始税务登记等内容，企业应根据税务测算指标加大涉税业务管控力度；税务信息管理和沟通是指房地产企业应及时收集与房地产项目有关的内部信息和外部信息，内部信息包括财务核算制度、日常纳税准则、成本归集、税务定期分析报告等，外部信息包括房地产项目开发稽查要求和行业政策等，企业应根据了解到的内外部信息加强与有关部门的交流，调整税务活动和内部控制方法，降低税费缴纳成本。

3 房地产企业实施税务内部控制管理的原因

3.1 政府税务监管更加严格

自国家税务总局出台《国家税务局地方税务局联合稽查工作办法（试行）》以来，各地税务机关开始联合开展税务稽查工作。但是由于房地产行业交易金额大、涉及的税种类型较多，部分房地产企业曾多次被列入国家税务稽查“黑名单”，在税收检查中属于高危行业，房地产企业需要根据国家和地方税务稽查的内容做好应对准备，避免与国家和地方税务稽查要求相悖，降低税务风险。

3.2 行业税费缴纳负担较重

房地产行业是税费缴纳负担最重的行业之一，一方面，涉及的税种较多，高达11种，从拿地到开发建设，涉及项目销售和项目清算等环节，每个环节涉及的税种不同。例如，在拿地期间涉及地契税、印花税和土地使用税等，并且每项税种会随着政策调整而出现改变。另一方面，我国土地增值税和企业所得税并行，税收成本成为除土地成本、建安成本之外的第三大成本。房地产企业要想减轻税费缴纳负担，必须实施全过程税务内部控制管理，根据税务政策做好税务筹划，优化纳税方案，力求最大限度减少税费支出成本。

3.3 征收环节繁杂

相比其他行业而言，房地产行业在预售环节需要按照国家规定预征所得税，在项目完工后需要清算所得税，待项目销售完毕后需要清算土地增值税，整个完税周期较长。房地产企业在各个环节缴纳税费时，不能仅将目光集中到眼前，需要从全局角度考虑清算问题，在各个环节做好税务内部控制管理，避免出现重复缴纳税费或者税费缴纳成本超标等情况。

3.4 涉税风险较大

由于房地产企业涉及的税种较多，各个环节受到不确定因素影响，如税费政策变动、市场经济变化、内部经济活动以及税费缴纳行为等，都会引发涉税风险。如果房地产企业出现涉税风险，极易面临财务损失和社会声誉损失，不利于后期发展。因此，房地产企业强化税务内部控制管理势在必行，在不同时期组织专人负责税务内部控制管理，事先制定涉税风险防范措施和应对方案，防止房地产企业受到不确定因素影响出现涉税风险，确保房地产企业能够稳定持续发展。

4 房地产企业税务内部控制管理中存在的问题

4.1 税务内控环境存在问题

一方面，缺乏专业的税务内控岗位。目前，大部分房地产企业将税务内部控制管理职责分配到财务部门，未能将具体的税务内部控制管理细分到岗，财务部门的工作职责不明确、职能定位不清晰，有关岗位存在工作内容重叠现象，使得部分人员出现不作为问题，导致税务内部控制管理的质量较差。另一方面，相关人员对税务内部控制管理缺乏正确认识。管理层对税务内部控制管理的重视程度较低，未能充分意识到税务内部控制管理的重要性和必要性，习惯将重心集中到项目管理方面。税务管理人员的职业能力较差，未能全面了解各个税种的内容和缴纳要求，对税务内部控制管理流程缺乏系统认知，在纳税申报方面存在较多漏洞，无法对房地产企业的有关税务活动进行系统筹划，未能全程做好涉税风险管控措施，职业能力无法满足税务内部控制管理的需求，降低了税务内部控制管理的效果。其他部门对税务内部控制管理缺乏重视，认为其属于财务部门职责，在工作中出现行为不规范现象，导致税收成本不断加大，影响了税务内部控制管理水平。

4.2 税务风险评估存在问题

第一，税务风险识别落实不到位。近年来，我国房地产企业数量增多，大部分房地产企业为了获得更多经济收益，习惯将焦点放到土地、竞标、项目建设和销售方面，对税务风险评估关注度较低，在经营中甚至出现偷税漏税现象，未能正确看待税务风险评估对企业发展的影响，认为税务风险评估需要投入人力、财力，容易提高投入成本，未能落实税务风险识别工作。第二，缺乏科学的税务风险防范机制。目前，部分房地产企业在项目运营期间，未能严格遵守内部税务管理制度，忽视各类税务指标，甚至出现违反税收法律要求的行为，导致税务风险频发。第三，税务风险处理存在不足。部分房地产企业对税务风险处理缺乏科学了解，在出现税务风险后未能在短时间内找到引发因素，没有通过正规渠道处理税务风险带来的不利影响，导致经济收益降低，不利于房地产企业长远发展。

4.3 税务内控运行存在问题

第一，税务工作流程缺乏合理性。税务内部控制管理需要有关人员动态了解各类税务信息，要求有关业务人员和管理者按照要求提供财务数据。但是在工作中，由于税务内部控制管理人员的岗位层级较低、权责受限，无法事先对涉税业务进行管控，只能后期通过税务申报的方式进行管理。并且在税务申报的过程中，未能向其他管理部门提供复审机会，导致部分税务申报存在不足，降低了税收工作的准确性，加大了税务风险发生概率。第二，税务材料的存档行为不规范。房地产企业的税务工作内容复杂、步骤较多，在不同时间段极易产生大量税务材料。但是管理者仅注重税务任务是否完成，未能严格管理税务材料存档，导致部分工作人员在保存税务材料中出现工作行为不规范现象，经常出现税务材料存档不完整、分类不合理等问题。因此，在后期如果出现税务问题，缺乏完善的税务材料作为支撑，导致税务问题无法在短时间内得到妥善处理，影响了税务内部控制管理的质量。第三，税务风险未得到彻底消除。部分房地产企业忽视税务风险内审工作的意义，即使企业在发展中已经出现税务风险事件，但是没有引起房地产企业的重视，未能深究有关事件发生的原因，也没有根据项目运营现状设计规避措施，没有从根源上彻底消除税务风险隐患，降低了税务内部控制管理的效果。

4.4 税务信息沟通存在问题

目前，房地产企业的税务信息仅在财务部门和管理部门共享，很少向业务部门分享税务信息，也没有在内部做好税务信息宣传工作，导致其他业务部门对税务信息缺乏深入了解，无法在日常工作中发现潜在税务风险，也无法找到正确的税务问题规避措施，经常出现工作行为违反税务内部控制管理要求的现象，影响了税务内部控制管理的质量。同时，由于各部门之间税务信息沟通不畅，在后期极易出现税务内部控制管理问题，且部门之间容易产生相互推卸责任的情况，引发内部纠纷，阻碍房地产企业平稳发展。

5 房地产企业税务内部控制管理的策略

5.1 优化税务内控环境

一方面，建立专门的税务管理部门。从组织架构视角出发，将税务内部控制管理工作从财务部门划分出来，增强税务内部控制管理的独立性，为税务管理部门赋予权责，强化税务管理部门在数据信息获取方面的权威性，确保税务管理部门能够按照工作需求收集准确完善的数据信息。同时，明确税务管理部门的岗位职责，将涉税业务核算、申报、发票领用、风险识别和评估工作等分配到岗，划分岗位边界，避免出现岗位工作内容模糊不清的情况。另一方面，提高对税务内部控制管理的认知程度。管理层应自主了解税务内部控制管理的内涵和作用，通过阅读行业资料领悟税务内部控制管理与房地产企业发展之间的关系，理性认识税务风险为房地产企业带来的经济损失和声誉损失。税务管理部门的工作人员应通过视频学习、考证自学或同行交谈等方式，积累税务内部控制管理经验，掌握具体工作流程，找到各个环节的税务内控重心，提升自身对税务内部控制管理的了解程度。企业应组织专人负责监督各部门基层人员税务内部控制的执行过程，如果发现基层人员工作行为不规范，要及时进行纠正处理，讲明税收法律要求，系统阐述各部门对税务内部控制管理的影响，使各部门基层人员今后能够以积极心态配合税务管理部门，从而为税务内部控制管理营造良好的内控环境。

5.2 建设税收风险评估体系

首先，做好税收风险识别工作。运用现代化技术建设数据库和税收风险预警系统，根据房地产税务类型和引发因素设計风险识别阈值，要求税务管理人员定期从数据库汇总有关信息，以表格形式上传到风险预警系统，如果收到系统风险提示，应按照系统反馈信息重新调整经济活动。其次，加大税收风险剖析力度。税务管理人员应运用大数据分析技术对房地产企业目前的税务风险进行定性和定量分解，深究现有数据信息是否存在潜在风险，按照各类税务风险的影响力制定多种风险防范方案，做好税务风险管控工作。最后，科学处理税收风险。房地产企业应根据发展需求设计风险处理和管控策略，组织工作能力强的税务管理人员处理风险，按照有关法律规范要求和企业利益最大化原则处理风险，最大限度降低税务风险带来的不良影响。

5.3 优化税务内控运行模式

首先，房地产企业应完善税务内部控制管理流程，要求内部所有涉税业务在开展前期转交税务管理部门进行审核，在涉税业务转交结束后，财务部门应将涉税业务的各类材料提供给税务管理部门，由税务管理部门结合现有法规分析是否存在税务风险，按照分析结果决定是否通过审核，并将审核结果和涉税业务上交上级部门复审，通过上级部门复审后有序开展涉税业务。在涉税业务开展的过程中，定期将数据信息反馈给税务管理部门，由税务管理部门按照数据材料分析是否存在税务风险，如果发现潜在税务风险，应及时向业务部门提出整改意见，降低税务风险发生概率。其次，制定税务材料归档制度。在制度中要求税务管理部门定期记录数据信息的提供者、时间和信息内容，利用计算机技术在信息化管理平台进行分类保存，编制税务材料目录，定期按照目录逐一审核税务材料是否保存完整，为后期税务内部控制管理奠定良好基础。再次，加大税务材料风险的内审力度。税务管理部门应深入挖掘现有税务材料价值，排查是否存在风险识别漏洞，根据税务材料反馈分析管理体系和工作流程是否合理，根据分析结果有针对性地改善税务内部控制管理模式，不断提高税务内部控制管理效果。最后，设置税务风险管控奖惩制度。房地产企业应按照有关岗位的工作内容和工作难度设计考核标准，组织管理人员调查有关岗位的税务风险管控情况，将调查结果反馈给上级部门，由上级部门根据考核标准制定奖惩措施，对于税务风险管控执行良好的人员进行绩效奖励，对于税务风险管控执行结果较差的人员进行教育处理，确保其今后做好税务风险管控工作。

5.4 搭建税务信息沟通渠道

首先，建设线上沟通平台。房地产企业应针对税务信息沟通不畅问题，利用网络技术和通信技术搭建线上交流群，定期在群内通过话题引导的方式，组织税务管理部门与业务部门相互沟通，要求税务管理部门在沟通中传递税务信息，讲明税务内部控制管理标准和岗位工作要求，使业务部门后期能够自主改正不良行为。其次，借助现代化平台开展税务沟通。房地产企业应在微信公众号、内部网站等现代化平台定期宣传各类税务法规，讲解最新税务政策，利用计算机技术开通留言渠道，要求业务部门在阅读结束后分享自身对税务信息的看法或者疑问，由税务管理部门负责统一解答，方便业务部门准确了解税务信息。最后，组织座谈会。房地产企业应定期组织税务管理部门和业务部门开展座谈会，要求税务管理部门宣传最新税务信息，由业务部门分享工作难题，双方可以在相互交谈中找到合适的税务内部控制管理办法。

6 结语

综上，做好税务内部控制管理能够降低税务风险发生概率，提高企业经济收益，房地产企业应注重税务内部控制管理。为提高税务内部控制管理质量，房地产企业应根据现阶段发展情况，从多个角度分析税务内部控制管理中存在的缺陷，结合实情设置恰当的处理对策，如优化税务内控环境、建设税收风险评估体系、优化税务内控运行模式、搭建税务信息沟通渠道，通过多种方法优化税务内部控制管理模式，增强房地产企业的市场竞争力。

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