数智时代下房地产企业的财务风险管理

杨鹤

【摘  要】当前，房地产市场进入调整阵痛期，转入“向管理要红利”的赛道，财务风险管理的重要性进一步凸显。基于此，论文总结了数智时代下房地产企业财务风险管理的重要性，提出企业可利用大数据和人工智能等技术赋能对企业资金来往和需求动态监测，全面评估财务状况，从而有效提高企业财务安全系数。论文结合B企业当前的财务状况，分析了目前房地产企业财务风险的特征，并从微到整分析了引发财务风险的原因，重点提出了房地产企业财务风险的防范措施。

【关键词】房地产企业；财务风险；风险管理

【中图分类号】F275；F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2023）04-0164-03

1 数智时代下房地产企业财务风险管理的重要性

当前，国际形势复杂严峻，全球通胀普遍走高，国内面临需求萎缩、供应冲击、预期转弱的局面，以及围绕“房住不炒”总基调出台了一系列组合政策，调控进入深水区，房地产企业遭遇更大的挑战。伴随行业的出清，房企如何在数智时代的“大浪淘沙”中脱颖而出成为至关重要的一环。对此，房地产企业需要正确认识财务风险管理的重要性。

随着数智技术赋能各行业高质量发展，财务风险管理也在不断变化。在数智化时代，房地产企业可以利用大数据技术对企业运营过程进行全方位、动态化的管理，通过全面预算管理、财务数据分析、财务共享平台等，构建财务风险管理体系，动态调控企业资源，加强业财融合，为企业管理决策提供支撑，降低企业财务风险，提高经营效率，保障企业稳健经营。

2 B企业概况

2.1 B企业简介

B企业成立于1992年，2021年企业总资产超过2 000亿元，进入中国房地产50强。2008年，B企业成功在深圳证券交易所上市，成为当年唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业。B企业坚持做优、做精、做强房地产主业，立足长江三角洲拓展业务区域，秉承“让老百姓都能住上一套好房子”的理念，形成了“A、B、C、D”四大产品体系15个标准版本。除稳步发展主营房地产业务外，B企业利用大数据时代赋予的发展机遇，有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块的发展，形成了“1+5”发展战略。

2.2 B企业财务分析

2.2.1 筹资风险分析

筹资风险是指企业债务到期无法按时偿还本息的可能性。房地产企业由于行业特性，在生产经营中需要大量的资金，一旦资金链断裂将面临破产风险。因此，本文从速动比率、资产负债率、已获利息倍数这3个指标分析B企业的筹资风险。

根据表1和表2可知，B企业的速动比率自2018年起逐年下降，且与行业平均值的差距逐渐拉大，说明B企业的短期偿债能力有所下降。B企业的资产负债率呈上升趋势，与行业平均值的差距逐渐加大，说明B企业的长期偿债能力有所下降。B企业已获利息倍数自2020年起低于房地产全行业平均值，说明B企业的营收未能覆盖应付利息，负债经营的财务风险增加。但B企业2021年的年报显示，B企业扣除预收款后的资产负债率为65.92%，净负债率为65.97%，位于“三道红线”监测指标中的“绿档”，与爆雷房企相比风险整体可控。不过考虑到当前房地产市场处于下行期，B企业应警惕资产负债率不断上升的趋势，防止筹资风险增加，以免出现到期无法按时偿还债务的情况。

2.2.2 投资风险分析

投资的核心目标是赚取收益，但投资有风险，尤其是对于负债经营的房地产企业来说，项目投资金额较大、周期较长，投资成功与否事关企业下一阶段的生存和发展。本文主要选取营业利润率、成本费用利润率、总资产报酬率等财务指标对B企业投资过程中存在的投资风险做进一步的探析。

根据表3可知，B企业的营业利润率和成本费用利润率自2019年之后呈下降趋势，但仍高于同行业均值，說明B企业在同行业中盈利能力较强。但B企业的总资产报酬率呈下降趋势，并行业均值的差距有所减小，说明B企业现阶段的业务盈利能力出现下降，其需要进行多元化投资，寻找新的利润增长点。

2.2.3 营运风险分析

企业的营运能力反映了企业在经营中对资金、资产的使用和管理效率，即获取利润的能力。本文主要选取应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率这3项财务指标，对B企业的营运风险情况进行分析。

根据表4可知，2018-2021年B企业的应收账款周转率和存货周转率整体呈下降趋势，说明B企业近年来应收账款和存货的管理效率较低，这种情况容易造成企业经营成本升高，导致资金紧张，严重的可能直接影响企业的日常经营。另外，根据房地产行业的现状可知，房地产库存商品房已经处于饱和状态。因此，管理者要响应政策坚持去库存，从而增强企业的存货周转能力，使被占有资金尽快回笼，从而保证企业正常运营，避免出现资金链断裂的情况。

总资产周转率衡量了企业资产的使用效率，该指标越高，说明营运能力越强。根据表4可知，B企业的总资产周转率由2018年的0.29下降至2021年的0.20，说明B企业资产利用效率有所下降，整体资产的营运能力有待提升。

3 房地产企业财务风险的成因

3.1 资产负债率高，盈利能力下降

房地产业务特性造就房企对于资金的依赖度较高。我国大多数房企自有资金不足，采取负债经营模式，一般资产负债率（剔除应收账款）不得大于70%。根据克而瑞数据，2021年我国综合实力排名TOP20的房企中，近半数资产负债率（剔除应收账款）超过70%，财务杠杆系数偏高，一旦企业资金链断裂，无法按时足额筹集所需资金用于偿还到期的债务，就会增大企业流动性风险，增加企业破产的可能性。首先，房地产企业受到宏观经济政策和市场环境的影响，加大了未来收益的不稳定性。当前，我国房地产市场受到“三道红线”、贷款集中度管理、宅地供给“两集中”和预售金监管等政策不断加码和疫情的影响，国房景气指数截至2022年8月继续下行，销售规模缩小，房地产企业收入增长减速，利润空间缩水，部分房企深陷流动性风险。其次，我国房地产企业多采取多元化战略，涉及物业管理、文化旅游、智能汽车等众多行业。多元化在一定程度上分散了企业经营风险，为企业寻找新的利润增长点，但若新的业务迟迟无法盈利，则会放大企业经营风险。现实中，大多数企业由于进入不熟悉的市场，受到多元化业务的拖累，如乐视、恒大等。当下，我国房地产市场去化竞争激烈，销售持续低迷，成本不断上升，房企前期的不合理资金规划弊端凸显，流动性管理压力剧增。

3.2 融资成本攀升，债务违约风险增加

理论上，房企可以通过银行或者非银行金融机构、个人投资者、民间借贷、信托等多种方式筹集资金。而现实中，绝大多数房企主要依赖债权融资，其中，境内债权融资中银行贷款占据主体地位，境外债权融资以增发债券为主。筹集资金要承担一定的利息和手续费用，目前我国房企境内贷款利率较高，利率维持在6%～10%，民間借贷利率在此基础上更高，大大增加了企业融资的成本。境外融资因利率和汇率风险，成本一般高于境内融资。尤其是在人口老龄化加重、城镇化率超过60%和行业政策持续收缩的背景下，部分房企出现违约等信用风险事件，投资者风险偏好下行，以及严控银行资金流向房地产领域，致使房地产企业“借新还旧”的融资方式基本丧失，融资渠道受阻，房地产企业的融资情况不容乐观。

3.3 财务人员水平参差不齐，缺乏数智时代所要求的技能

当前，财务管理进入数智时代，对财务人员的技能提出更高要求。但目前财务人员的专业素质水平参差不齐，部分财务人员拘泥于传统的财务思维，风险意识薄弱，往往只关注事中控制，缺乏利用大数据进行事前预警和事后评价的技能，导致房企在风险出现时无预案、无经验，无法及时有效处理和从财务数据中获得有效市场信息，加大企业经营风险。同时，自2020年末以来房地产市场骤冷，房企为自救缩减支出，裁员严重，一人兼多职的现象较为普遍，增加了财务人员的工作量，使得财务工作人员没有时间和精力提升数智时代所要求的专业技能。

3.4 缺乏风险管理意识，财务管理工作形式化

财务管理中充斥着各种风险，包括前期的投资风险，后期的筹资风险、税务风险、核算风险等。对房地产企业来说，每一次风险都很可能使企业的资金链断裂，置企业于生死线上。纵观我国房地产市场的发展路径，2020年以前房地产处于发展的黄金时代，大量资金进入房地产市场，房企资金充足，管理层也惯性思维地认为房地产是最稳固、最畅销的资产，部分房企盲目拿地，扩大经营规模，未能考虑外部环境变化带来的风险。同时，长期以来，我国大多数房地产企业把财务部门定义为调拨资金和做账，不重视财务管理，财务分工模糊，导致财务管理精准度较低，财务管理工作流于形式化。此外，控股大股东或极具特色的领路人在房地产企业中的绝对权威，造成财务部门被动地提供财务数据，加剧了财务管理工作形式化困境。

4 房地产企业财务风险的防范措施

4.1 强化财务风险意识，提高财务管理水平

高杠杆、高周转的房地产企业要强化自身的财务风险意识。管理层要转变思维，充分认识到房地产已进入后地产时代，要树立风险意识，重视财务部门的工作，加大财务部门的话语权，有效利用财务分析数据进行战略决策。财务人员要顺应时代发展要求，增强财务风险意识，不断学习大数据技术、数据爬虫技术等财务智能分析方法，提升自身智能财务分析能力、数据洞察推理能力和智能软件系统运用能力等专业能力，更好地满足数智时代的财务工作需要。

4.2 合理控制负债规模，提高预算管理水平

针对房地产企业普遍存在的资产负债率偏高现象，一方面，企业应合理规划资金结构，提前设计长短借贷期，避免债务集中到期；另一方面，房企要提高销售业绩，降低企业资金流动性风险，以获得更多的融资。具体来说，当下市场出清，去化竞争激烈，购房者持观望态势，资金回收慢，房地产企业要加强全面预算管理。事前加强市场调研和敏感性数据收集，做好项目可行性分析，审慎项目审批、开发；事中加强对预算执行情况的动态监测和各部门的协调，防止资金乱用、侵占等，积极查找财务管理漏洞；事后加强对预算偏离寻因、评价，提高预算管理水平。对于正在建设或基本竣工的项目，房企除借助传统营销方式进行销售外，可借助抖音、淘宝等新媒体进行精准营销，加快资金回款。此外，房企之间可加强合作，联合买地、共同开发，降低企业的财务风险，共渡当下房企的生存难关。

4.3 关注政策变化，及时调整企业策略

房地产是国民经济的支柱性产业，受政府的监管，宏观经济政策对其影响比较大。因此，房地产企业要密切关注国家各项方针政策的变化，见微知著，及时分析其对房地产市场和企业的影响，调整企业投资策略、筹资策略、销售策略等，适应经济形势的发展。目前，受到“房住不炒”原则、“三道红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”等政策的影响，房地产市场进入下行周期，房地产企业应选择稳健投资策略，保交楼稳定消费者信心以提高经营业绩，调整内部管理结构，“向管理要红利”，降低负债率，提取风险准备金应对突发状况。

4.4 完善财务风险管理体系

房地产行业已由金融红利时代步入管理红利时代，房地产企业要依托数智技术构建财务信息化平台，完善财务风险管理体系，加强财务风险监测和预警，提高管理效率。财务信息化平台是把各个部门通过计算机硬件和软件融合于一体，搭建跨地域、跨部门实时运转的信息平台，推动企业信息共享。通过财务信息化平台，畅通与财务风险相关数据上传下达的通道，便于财务数据的收集和分析，减轻财务人员的工作量，又通过网络系统开展实时闭环管理，动态监测企业财务风险指标，及时发出预警，便于企业资金的安全管理，最终达到降本增效的目标。

【参考文献】

【1】朱敏.房地产财务管理该如何破局[J].产业科技创新，2022，4（4）：101-103.

【2】黄义炎.房地产财务风险防范与控制分析[J].房地产世界，2022（18）：106-108.

【3】李波.上市公司财务风险控制存在的问题及完善对策[J].财务与会计，2021（22）：64-65.

【4】刘真真.新时代房地产财务管理风险防范与控制[J].投资与创业，2021，32（18）：70-72.

【5】杨秋霞.我国房地产财务管理与税务风险识别分析[J].中国集体经济，2022（7）：141-142.

【6】陈雪琴.提高上市企业财务风险控制能力的策略[J].财会学习，2021（20）：34-35+93.

【7】薛凤兰.关于新形势下我国房地产财务管理现状及对策研究[J].商讯，2021（35）：58-60.

【8】孙然，满海红.大数据背景下企业财务风险管理[J].合作经济与科技，2022（21）：144-145.