可持续发展理念下城市房地产开发和土地利用研究

潘巨龙

摘要：我国经济发展速度迅猛，城市人口数量也持续增加，城镇化水准的提升，令城市建设时所需的用地数量也在不断增加，土地供求间的矛盾愈发激烈。因此，需要将城市的土地资源合理利用起来。一直以来，在城市建设过程中，房地产开发都是非常重要的组成部分，我国房地产开发用地在城市建设用地中约占30%～40%。为有效提升城市土地的整体利用效率，需进行房地产开发利用问题的研究。当前阶段，在开展城市房地产开发时，遇到了诸多问题，如拆迁纠纷问题、房地产开发、城市规划非协调发展等。基于此，本文重点分析了在可持续发展理念下，城市房地产开发与土地利用的相关研究。

关键词：可持续发展;房地产开发;土地利用

DOI：10.12433/zgkjtz.20232043

房地产开发需要的土地资源日渐增多，容易导致土地资源的利用效率降低。因此，为有效提升土地资源利用率，需要合理开发房地产，最大限度地发挥房地产开发与土地资源利用的效用。

一、概念界定

（一）可持续发展

可持续发展概念从出现、形成到发展，经历了比较漫长的过程。有人片面地认为，地球上的资源是非常庞大的。人类要在实现与自然和谐发展的基础上，对自然进行最大程度地改造与利用。进入工业革命后，经济持续增长，对于自然的改造能力也在不断提升，但与此同时，人与自然的矛盾也在逐步激化，人们逐渐意识到，人类对自然的每次胜利几乎都是以生态受损为代价的。被国际社会广泛接受的可持续发展含义是：既能满足当代人的实际需求，又不会对后代的需求产生危害的一种发展方式。

与传统的发展理念不同，可持续发展包括以下几方面：一是客观区分增长与发展概念，提出相对新型化的发展观。二是代际与代内两种公平。可持续发展的观念在最开始被提出来时，其实际表述是：可持续发展是可充分满足当代发展的具体需求。这里具体指的是代际公平。在后续经过实践研究后，人们又对可持续发展的公平性进行了补充：不但追求代际公平，还需追求代内公平。具体来说，是部分人的发展不应损害另一部分人的利益。代际公平需要充分体现公平原则，以此对全人类的资源与环境进行合理的使用与管理。三是追求协调。持续优化支持外部条件，充分优化非可再生资源，将可再生资源的作用充分发挥出来，不断增加对生态环境优化及维护的投入及关注。

（二）房地产开发与土地利用

广义来说，土地开发具体是指所有的房地产开发建设活动对土地资源的实际利用，具体包括基础设施建设，修建城市道路、桥梁、供电供水等基础服务设施，居住、工业、医疗与教育等房屋建设。

狭义而言，房地产开发土地利用具体是指经营性房地产开发建设对土地资源的使用，如商品住宅、商服开发建设等。

二、房地产开发与可持续发展间的关系

（一）互相促进

要充分明确科学与合理的房地产开发规律，需将可持续发展的理念逐渐重视起来，并在此理念的引导下进行房地产开发的相关项目。同时，两者间可形成较为良好的循环，并互相促进及发展。为有效推动城市经济发展，在房地产开发过程中，要将土地资源科学利用起来，完善对建设用地的合理与长远规划，明确两者间存在的制衡点。在城市发展中，为保持各个行业间的和谐发展，切忌过度开发。因此，一定要积极推动城市的可持续发展，在坚持房地产开发规律的基础上，充分实现城市各产业的和谐稳定发展。

（二）互相制约

开展房地产开发工作，有助于合理创建城市景观，但如今我国诸多地区的房地产开发都有可能影响城市的健康可持续发展，甚至表现出了显著的短视性、无规划性等特征。另一方面，部分房地产开发商对利益过度追求，也会不自觉地忽视城市的健康可持续发展。在城市中，人口、资源、交通等都是客观存在的资源，且会在一定程度上限制房地产开发。基于此，在开展房地产开发工作时，应充分发挥部分资源和社会环境作用，尤其是土地资源。房地产开发和城市可持续发展之间或多或少存在联系，如果无法有效保证房地产开发的合理性和科学性，会对城市的可持续发展产生不良影响。

三、房地产开发与土地利用中存在的问题

（一）房地产开发观念落后

一些房地产企业的开发观念相对落后，过度重视经济效益，也会不自觉地忽视可持续发展理念及生态平衡。这种状况会令土地资源无法得到合理利用。土地资源的开发与利用并非一蹴而就，往往需要全面考虑各方面的因素与长远、持续的效用，不但需要重视经济收益，还需重视环境因素。此外，部分房地产开发企业使用的开发技术相对落后，且开发技术与理念也相对滞后，致使土地资源很难被高效与合理地开发利用起来。

（二）管理工作缺乏合理性

对政府部门而言，需充分实现土地开发相关政策的系统完善发展。目前，在土地开发中仍旧存在一些问题：一是一些政府部门人员对土地资源整理缺乏热情，且在此过程中需要花费的人力、物力与财力较多，时间周期相对较长，在短时间内往往很难将其回收，工作效率较低。

二是部分部门对土地资源开发与利用的主动性不强，也有部分区域存在较强的土地保护主义，不利于土地资源的开发和利用。

三是政府部门对土地开发利用的创新理念亟待加强，很多部门还在沿用之前的做法，缺乏对新政策、新理念的学习，没有及时吸取其他地区的先进经验，致使土地资源开发利用率不高，可持续发展的成效不佳。

（三）城市管理不够完善

通过专业的调查研究分析可知，我国土地管理的相关政策数量众多，但在具体的实践研究中也遇到了诸多问题，如城市拆迁问题。有些地区缺乏对政策的正确理解，未能做好配合工作，从而影响拆迁速度，城市的发展建设步伐也因此放缓。另一方面，在进行房地产开发的过程中，也出现了土地开发缺乏合理与规范化的问题。此外，尽管一些地方政府已经颁布了相关的土地管理条例和法规，但落实与执行不到位。

四、可持续发展理念下城市房地产开发与土地利用措施

（一）形成健全的土地开发供应制度

为有效优化配置房地产开发土地资源，重要的前提条件是房地产开发土地供应制度完善、健全，这也是提高土地资源利用率的有效措施。具体可从如下方面着手：一是政府需将房地产土地开发供应管理的工作重视起来，形成系统、统一的房地产土地市场管理制度。二是政府要重视土地一级市场的管理。在土地市场中，土地一级市场十分重要，同时，土地价格也极大影响着土地资源市场的正常运行，在土地市场中占据着重要地位。因此，从政府角度来说，需充分实现土地一级市场的管理，由此可促使政府为房地产开发推行统一的土地供应，在坚持可持续发展理念的前提下，最大限度地提高土地资源利用率。

（二）形成紧凑的土地利用原则

城市经济学的理论知识显示，集聚效应可有效形成较好的规模效应。用地布局是否紧凑，直接关系到城市土地利用的集约化与否。因此，需在坚持紧凑土地利用原则的基础上，令房地产开发中的土地资源集约效用发挥出来。从城市规划的角度看来，为有效避免重复建设的问题，需有效发挥基础设施的作用，逐渐形成相对紧凑的土地模式。在正式开展城市规划作业时，施工单位与开发商需合理协调小区内部道路的公共化潜力，令封闭状态的内部次干道面向城市空间开放，同时令居住区域的道路与城市道路逐渐形成道路网。另外，从房地产开发的层面来说，具体的开发对象主要是地表、地上与地下空间。该方法可在提升土地整体利用率的同时，积极推动城市经济可持续发展。

（三）挖掘城市建设用地潜力

要积极引导与鼓励当前城镇用地的再开发利用，令当前的城镇土地利用率得到提升，积极完善存量土地的有效盘活工作，利用城镇旧区改造等方式，合理控制建筑密度，使容积率得到充分提升，对旧区居住环境进行有效改善，充分提升生活质量及水平，推动城镇建设用地朝着内涵集约化的方向不断发展。在旧城区的置换过程中，政府应积极布置科学、高效的方针、政策等，基于技术密集程度高、产品附加值高等原则，完善规划调整工作，将高新技术的作用充分发挥出来。另外，在城市工业朝城郊地区扩散的过程中，应合理研究工业扩散布局，有效结合工业扩展与城镇体系建设工作。同时，要有重点地朝着小城镇地区扩散，并在此过程中逐渐形成合理、有序的体系，强化城镇工业集聚的环境与政策引力，为工业生产及职工生活提供相对优良的外部环境。

与此同时，要持续关注城乡结合部的建设。在城乡建设中，城乡结合部是相对比较敏感的地段。在开展城市规划相关工作时，为有效避免出现城市土地过早及过量的开发，需合理预测城市建设用地，并逐渐形成符合城市发展的动态性时段土地开发计划。

（四）优化土地利用结构

一是合理调整工业用地结构。积极推行土地有偿使用制度，发挥地租及地价经济杠杆的效用，对城市工业用地的结构进行合理调整。对城市土地推行有偿使用，政府可基于城市土地性质的分类、功能区分与总体效益最优的原则，逐步明确各个地段的级差地租与地价，对土地使用区位供给进行合理调节。一些分布在城市中心的传统工厂，占地面积较多，效益较低，且无法支付昂贵的地租，可将其迁出来，将黄金地段让给一些高收益的高新技术企业与集团办公用地，优化工业用地结构。

二是合理重组生态绿地结构。在开展城市生态绿地用地调整与优化时，需积极坚持城市生态环境保护与治理原则，并积极建设具备规模的成片成带分布的绿地，将生态绿地对城市环境的宏观调控效用与美化效用最大限度地发挥出来。从微观角度看来，需从居民个体利用便利的目标入手，逐渐形成类型多样、内涵丰富、分布均衡的绿地系统，在充分迎合城市居民生理、心理及审美需求的同时，将绿地生态效益及美化效用充分发挥出来。

五、结束语

综上所述，人们在生产与生活时，十分重要的物质基础之一就是土地资源。对政府和相关部门来说，需有效发挥土地资源的作用，积极推行可持续发展理念，客观引导房地产开发，将土地资源最大限度地利用起来，在实现环境保护与推动可持续发展的前提下，积极完善城市建设工作，从而获得更高的经济效益。

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