新形势下商品房预售资金监管模式探究

郭昌竹

摘要：在我国社会经济发展的过程中，房地产经济发挥着重要作用，既是民生保障的关键，也是社会发展的关键。当前，我国房地产市场普遍实行商品房预售制度，也被称为期房买卖。通过预售资金，房地产企业可以有效弥补自身在发展和建设过程中普遍存在的资金缺陷，推动房地产市场的可持续发展。但对商品房预售资金实行积极有效的监管是十分重要的，可以避免开发商在盲目扩大规模之后将预收房款挪作他用。近年来，我国各地陆续出台了商品房预售资金监管政策，形成了多样化的监管模式，但很多地方仍然出现了预售资金被挪用的问题，导致部分项目陷入了烂尾的困境。基于此，本文运用文献分析法、归纳总结法，探究了新形势下商品房预售资金监管模式，希望能为该领域的工作人员提供参考和借鉴。

关键词：新形势；商品房；预售资金监管

DOI：10.12433/zgkjtz.20232029

一、新形势下商品房预售资金监管的必要性

（一）有利于保障购房者的合法权益

我国引入商品房预售制度的初衷是为房地产企业提供融资渠道，促进企业持续发展，同时降低房地产市场的准入门槛，对广大居民的购买消费意愿形成刺激，进而激活房地产交易市场，使购房者的压力得到减轻。在制度实行之后，我国房地产市场实现了进一步的发展，社会闲散资金被盘活，房地产企业的生存能力也得到了增强。对于开发商来说，预售资金的使用降低了投资成本，缩短了建设周期；对于购房者来说，可以以更为低廉的价格获得新房。商品房预售虽然拥有很多优势，但也伴随着很多风险。这些风险的本质来源就是期房在预售的过程中不存在标的物，在合同签订的时候房屋也处于建造的状态，双方只能约定在未来确定的日期交付房屋。对于购房者来说，这并非实质物权而是一种期待权，最终需要双方的诚信来实现合同。而实际上，我国社会诚信体系目前仍不够健全，在商品房预售的过程中会因为诚信问题而出现风险。同时，房地产行业资金需求量大、建设周期长，本身就属于高风险的行业。而商品房交易的过程中包含了购房人、开发商、银行等多方利益主体，如果出现风险和问题将带来较大影响。通过预售资金监管的形式可以有效降低这种风险，确保购房者预付的这部分资金能够按照监管制度及合同约定被投入到项目建设工作当中去，为项目顺利施工和交付提供保障，真正做到专款专用，有利于购房者合法权益保护。

（二）有利于打击捂盘，保持房价稳定

近年来，我国房价节节高升，国家陆续出台多项调控措施，但受到市场等多种因素的影响，房价仍然居高不下。在一线城市，人口众多，土地资源紧张，受到国家宏观调控的影响，尽管房价的增长速度在一定程度上有所放缓，但价格仍居高位。而在二三线城市，这些政策并没有达到预期的成效。在这样的背景下，对商品房预售资金进行有效监管，确保专款专用，可以防范化解房地产市场风险，保障购房人权益，合理引导住房消费，树立企业投资信心。开发商也会对房地产项目进行快建快销，并采取有效的手段来使运营周期缩短，以最快的速度、在最大的限度内完成资金的回笼。由此可见，商品房预售资金监管可以打击捂盘的行为，减少因囤地延缓建设进程而对购房者利益带来的损害。除此之外，在对预售资金进行有效监管的情况下，房地产企业通过资金拆借来对市场进行投机的难度也进一步增加，企业只有在完成现有项目、确保资金回笼的情况下才能继续竞拍新的土地和规划新的项目，为了实现这个目标，很多开发商会加快周转速度，不再选择捂盘，使房价趋于稳定。

二、 新形势下商品房预售资金监管模式

（一）政府监管模式

在政府监管模式当中，行政约束力处于比较强的状态。在以政府的名义来对商品房预售资金进行监管的情况下，房地产企业可以借助于政府公信力来打消购房者的顾虑，同时也可以降低商业银行的经营风险，确保资金监管工作顺利开展下去。同时，在政府监管模式下，商业银行不具备拨付审批权，这解决了监管银行在项目建设管理经验方面的不足。在开展监管工作的时候，政府部门可以促进金融、担保机构以及开发商之间的充分沟通，对资金监管过程中遇到的问题进行协调，并通过行政约束力来对各方行为进行规范。除此之外，政府监管模式还可以解决我国市场信用体系不完善的问题，在增强购房者安全感的同时降低经营风险。政府作为公共管理部门，在面对商品房预售资金的时候可以利用现有的社会资源发挥监管作用。

（二）商业银行监管模式

在商业银行监管模式下，银行对监管资金的存入和拨付享有控制权。在此模式下，实时监控资金流向，保障资金安全。同时，保持商业银行与房地产开发商之间的业务合作关系，降低开发企业委托第三方中介机构来对预售资金进行监管的费用。

（三）第三方托管监管模式

除了将政府或者将商业银行作为监管主体之外，还有很多城市委托专门的第三方机构来对商品房预售资金进行监管，其中比较常见的就是工程监理机构监管。在该监管模式下，预售资金需要全部被存入第三方托管机构所设立的账户当中，监管资金的使用严格按照监管制度要求专款专用于工程建设，确保项目顺利交付，当项目达到预售资金监管解除条件时，第三方托管机构的监管服务职能同时结束。与其他两种监管模式相比，该模式可以更多地将预售资金监管与项目现场管理相结合，更加科学合理地保证资金使用效率，有效杜绝工程建设过程中因资金挪用问题导致的项目烂尾。同时，第三方托管监管模式在实际应用的过程中还表现出了较强的独立性特点，可以避免政府机构过度监管的现象，表现出了较强的专业性和有效性。

三、新形势下商品房预售资金监管模式的完善策略

（一）完善商品房预售资金监管管理制度

要想使商品房预售资金监管的作用更好地发挥出来，要采取规制的手段来对市场失灵的问题进行纠正。这其中规制的内容应该包括准入规制和对不充分信息进行补偿等。作为规制者，可以运用价格和数量限制、制定标准以及提供信息等多样化的手段。新形势下，商品房预售资金监管已经形成了多规制机构的模式，为了增强监管的有效性，要运用信息化技术手段降低成本，同时要使各监督主体之间实现信息共享和做到相互监督，在这个基础上还要使商品房预售资金监管体系变得更为完善，构建起完善的法律体系。首先，对于违法使用预售资金的行为要进行查处，除了要对企业限期整改和暂停网签之外，还可以通过暂停预售许可、限制后期开发规模等方式加大监管力度。其次，对于监管活动当中涉及到的工作人员，要做好相应的管理，如果出现失职渎职行为要依法依规追究责任。最后，要加强政府部门的宏观管理和动态管理能力，同时银行和第三方机构等监管主体要做好配合，确保监管信息的及时共享，同时还要在各个监管机构之间形成信息沟通与信息反馈机制。

（二）建立商品房预售资金监管信息公开制度

在开展预售资金监管工作的过程中，要加强政府规制制度的建设，同时关注规制机构与企业因为规制分权而出现的信息不对称行为，并通过对预售监管账户信息进行公开的形式来增强公众参与的广泛性，在其中促进各方利益的协调。通过这种方式，可以构建起行业自律机制，同时也可为各项规制政策的执行奠定基础。在商品房交易的过程中，公众作为预购人，需要预先支付房款，但他们对商品房的实际建造情况和资金监管情况并不了解，或者在信息掌握方面表现出滞后性。为了避免这一问题，需要对预售资金监管过程中的相关信息进行公开，这不仅可以保障预购人的权益，也可以给监管主体和房地产开发企业施加压力，使企业更为自觉地将预售资金存入到监管账户当中去，并自觉接受社会监督，确保监管权力运行的公开性和透明性。

（三）完善房地产开发市场融资体系

当前，我国商品房的融资渠道主要包括预售资金与银行贷款这两种形式。如果市场融资环境不理想，很多房地产开发企业就会通过民间借贷等形式进行融资，这导致开发成本增加。而预售资金作为开发建设资金的重要部分，可有效缓解企业资金压力。但为了减轻预售资金监管的风险，还要对房地产开发市场的融资体系进行完善。除了自筹资金、预售资金以及银行贷款等常规融资途径之外，房地产开发企业还可以通过境外融资、信托、投资基金等多样化的形式来完成融资，为后续的发展带来新的活力和生命力。在这个基础上，还要促进房地产市场当中金融工具创新，比如，通过债券化的方式来实现上市融资。为了实现这个目标，就要发展房地产市场外部金融市场，增强资金的流动性，以此来为企业创造良好的发展环境，减少民间借贷等融资方式的使用，这可以降低开发风险，同时也可以使商品房预售资金得到更好的监管。

（四）基于大数据设计商品房预售资金监管信息共享平台

在新形势下，大数据技术已经在各个领域当中得到了广泛应用，并为商品房预售资金监管提供了新的思路。当前，很多地方已经构建起了商品房网上销售系统、网上备案系统以及开发商预售资金出入监控系统等多样化的信息系统，这为商品房预售资金的信息化监管创造了条件。在这个基础上，还要解决系统之间数据相互独立问题，促进信息共享，避免出现“信息孤岛”。为了实现这个目标，要构建完善的平台机构，基于适配器服务来实现底层的适配，并对现有的应用系统进行封装，形成可复用的服务，以此来使组织中的资产得到充分应用。作为系统管理员，要根据实际监管需要对服务项目进行整合和重用，增强架构的延展性、提高服务的弹性。在安全认证平台，可以运用WS-Security 规范来实现信息加密和数字签名。在这个基础上还要对监管信息共享流程进行设计，关注不同系统之间的数据共享问题，并运用XML语言的数据格式来实现数据交换，并对标准进行统一。

四、结语

综上所述，作为房地产开发企业，需要借助商品房预售资金来完成项目开发，为更有效、规范、合理地使用预售金，则需构建起完善的监管模式，适当加大监管力度，并通过多样化的监管渠道来确保资金的定向使用，以此来确保房地产市场的可持续发展，促进房地产市场平稳健康发展。

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