新时代高校公用房产管理的主要问题及解决对策分析

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摘要：高校公用房资源泛指用于开展教学、科研及行政、服务等所需的办公用房。本文从高校公用房管理的现状及存在的主要问题出发，分析了当前公用房管理模式未来变革的走向，并站在高校的角度，对公用房管理模式与变革进行了初步探索。

关键词：高校公用房产；管理模式；改革方向

高校公用房管理是高校后勤管理重要的环节，与学校日常教学、办公活动等息息相关。随着我国经济的高速发展，高校的办学规模进一步扩大，导致公共房屋管理活动中产生一系列问题，从而影响整个高校的健康发展。鉴于此，本文尝试对我国高校在公用房管理工作过程中存在的主要问题加以总结，并针对现实情况，给出相应的解决措施。

一、高校公用房产的性质

高校是提供教学和科研条件的文化教育单位，其所属资产的管理应按照事业单位资产进行管理。高校所具有的社会功能属性特殊，短期难以估算出其所创造出的社会价值。高校的公用房产运营和管理一般强调完成教学和科研任务等，但随着社会主义市场经济体制的建立，高校将部分资产用于开展经营生产活动，如创办经济实体、对外投资、加速科研成果的市场化等。因此，在管理这部分资产时应特别对待，因其具有营利性质，为实现保值增值，防止国有资产流失，应按照企业化管理模式对这部分资产进行管理。

德姆赛茨主义认为，公共产权由于产权主体并不明晰，且监督成本非常高，激励效果较差，且外部性很强，因而无法精确考核管理者利用资源时所产生的成本，以至管理人员倾向于以较不道德的行为方式实现超出他们应该享受的权利。我国高校公用房产理论上来说属于国家所有，但因其公共产权特性，直接造成了高校公用房产的管理缺乏相应的监督机制。

长期以来，高校公用房产管理局限于运用行政手段对学校所属部门无偿配给，不是动态管理，不能随各单位所承担的任务变化而变化，造成了公用房地产使用苦乐不均、利用率不高、效益低下的被动局面。因此，利用经济手段，实行教学、科研、行政办公用房定额动态管理，以达到合理配置各部门房产资源，提高房产资源使用效率，这对提高办学质量，增强学校的办学实力都有重要影响。公用房地产管理改革的核心是建立动态定额管理、超额有偿使用的制度。定额主要根据教育部等有关规定结合学校资源情况而定。对超定额使用的单位，原则上由学校收回重新分配，需要保留的实行有偿使用，学校收取房产资源占用费；对不足定额的单位学校给予补足，如果补足有困难，学校给予经济补偿。非经营性转变为经营性的房地产资源，必须由使用单位提出申请，经国有资产管理部门审核，报主管校领导批准方可办理有关手续，并实行先签订租用合同及交纳租金后使用的管理办法。

二、当前公用房管理存在的主要问题

（一）供给需求矛盾

目前，高校公用房受到诸多制约，普遍呈现出资金较为短缺的状况。一方面，由于高校招生范围拓宽以及教学科研规模不断发展的原因，公用房产的需求量日益增大；另一方面，公用房产一旦分摊到各使用机构，进行调整与分配的困难较大。在校内住宅资源不增加的情况下，公用房产来源的实际供给量减少，这类现象在各个高校中并不少见，也是目前高校最头疼的问题之一。因此，供给不仅成为难以协调的问题，还成为影响高校发展的主要原因之一。 针对高校公用房产的现状而言，需要了解高校公用房的供需矛盾，缓解供需矛盾，才能够进一步解决高校公用房产管理中的问题。

（二）分配机制不科学

目前，高校公用房产分配机制尚无科学的划分指标，没有采用按需求随机分配的方法。因此，对其使用和所需土地没有细致全面的论证和统筹规划。安排后也没有对具体利用情况加以监控和评估，从而导致空置，出现住房分散等问题，进一步引起高校公用房产管理出现问题。例如，教学科研室的定额标准应以教师人数、学生人数、教学实验时数为主要参考。对于各级用户单位，正常使用的单位应给予其合理的分配，适当的数量允许用户单位灵活安排，超额部分应严格按标准收费，有偿使用促进了房地产资源的动态流动。各级部门进行更多的交流，通过各方协调房产资源，新的配额分配制度旨在最大限度地平衡各方面的利益，合理调整资源。

（三）调节机制不顺畅

高校公用房产调节机制不合理，容易造成私有现象的产生，公共房产影响日后的分配使用问题。在以往的分配制度中，采用行政管理制度对公用房产进行控制，在调控的过程中会产生大量的人力、物力成本。目前的公用房产经营模式，虽然正逐渐向“定额免费、超额付费”的付费使用方式转变，但是调节机制不顺畅导致的高校公用房产管理乱象，进一步加深了资源配置不合理性。通过调节资源配置，建立长效调节机制，合理分配公用房产，分散公共用房资源的空间和时间分布，以最大限度地满足高校学科发展需求。

（四）房产部门的管理方法比较滞后，发展思路不够合理

以往的房产信息都是手工记录的，目前仍有部分高校的公用房产信息系统停留在传统的人工汇总层面，并未适时更换信息管理系统，因此，无法确保房产信息的准确性和全面性。在房产管理部门中，需要进一步搞清房产部门管理的正确思路及方法，有效做到资源的合理分配及相关人员的情况梳理。另外，房产项目管理者缺少有效的专业知识，对资金的管理缺少新思维，仍沿用以往的陈旧观念。住房消费观念的滞后使得高校住房制度改革相对滞后，带来了许多新的矛盾，不利于住房的商品化和社会化，造成住房不如出租住房，购房者和参加集资购房者无权享受住房补贴和公积金补贴的情况。

三、高校公用房管理的未来改革方向

（一）健全相应的管理制度，做到有章可循

管理制度对操作的规范性以及工作权责的明晰化有重要的作用。第一，管理制度需要对人员全新的要求，因而更具实际引导性。这样才能够健全高校公用房的管理制度，做到相应操作有迹可循，公用房资源管理依章办事。第二，管理部门应减少人员的行为随意性，使管理工作逐渐向流程性和制度化方面发展，并尽量避免管理失误。例如，高校对公用房产的管理，从管理制度规范体系入手，逐步建立具体的公用房产管理政策体系、审批程序体系、分配机制体系和内部协调管理机制体系等，以逐步推动公用房产管理工作规范化。利用管理制度实现有章可循，避免出现互相推诿的状况。高校要基于实际情况，以“定额配置”与“有偿使用”相结合的方式，形成有利于本校管理的公用房产管理规定。按照实际使用特点，对教学科研、行政办公、后勤服务等非经营性公用房产单独定额核算。定额测算的科学性非常关键，对于低于定额的部分，高校可予以弥补并于后期逐渐调整完善，切实做到有章可循，通过管理制度规范公用房的使用方式与方法。完善监督机制是保障公用房产制度实施的有效途径。为了监督公用房产的使用，必须建立多渠道的举报渠道，由有关人员对违法单位和个人进行处理，并在合理优化配置资源的基础上，确保高校顺利履行职能。建立全面的房产管理机制，对于公用房产而言，可行性高，资源整合度强，能够全面优化公用房产资源配置。

（二）规范流程操作，力求科学配置

目前，随着高校的不断发展，学科数量逐年增加。学校缺乏长远的规划，教学室、科研室，实验室往往被反复占用，各学科之间彼此之间缺乏共享实验室。探索现代化、公开化、透明度的公用房流程管理是亟须研究的课题。采用一些新举措，如召开公用房产专家论证会，听取用房部门、各有关部门的说明，并综合考虑用房需求和决策科学性，尽量减少决策的随意性，从而实现规范操作，保障公用房产资源合理利用。高校公用房产资源新格局的建立，是在引导管理者和使用者改变高校公用房产自由使用和按需分配的旧观念的基础上，使其了解传统资源配置模式的种种弊端和不足，从经济学的角度认识高校公共房地产资源的价值，引入市场导向的调整和分配机制，提出按配额、按面积超单位配额分配房地产资源的新模式。在高校的实际工作中，物业管理部门应考虑不同学科、不同类型物业的差异，走访相关部门听取具体的相关意见。

高校房地产管理部门应调查公共房地产资源的实际使用情况，及时了解各类房地产资源的库存情况。作为公用房产管理的职能部门，在合理配置公用房产资源后，还应对高校各部门公用房产的使用情况进行动态监测，以便对高校公用房产的实际使用情况进行合理评价。目前，高校公用房产分配使用制度存在使用率不平衡、使用结构不合理等问题。在评价指标体系的构建中，可以根据实际情况从公用房产资源的投入和产出方面确定评价指标，要考虑职能管理部门、教学科研部门、党政部门和其他具体用户单位的意见。同时，为了充分发挥公用房产资源的教学和科研保障功能，可以将住房资源利用效率与所有二级单位的评估紧密结合起来，以改善公用房产资源的合理配置。优化高校公用房产资源配置是保证高校教学科研工作正常有序发展的前提。高校在实施各项规划时，要充分考虑新老校区房地产资源的合理整合和商品房、非商品房及其附属房屋的利用效率，充分考虑资源共享，统筹规划，合理配置有限的资源。建立和完善高校公用房产管理决策机制，可以避免在具体资源配置过程中行政首长的意志和武断决策，提高高校公用房产管理使用率及资源分配合理性，解决公用房产管理中的主要问题，通过长效的机制提升管理效率。

（三）提高认知，改变传统观念，推行公用房产重视程度

目前，广大教师对高校公用房产管理的重要性一般都认知不足，认为公用房产并不是重要的教育资源，忽视公用房产的重要性，无法合理利用和调节公用房产的使用等，所以要增强教师的意识。利用市场经济方式使高校公用房产资金科学合理地分配与良性循环，发挥在资源配置中的功能，提升利用率，凸显在高校科研中的重要价值，在全面推行公用房产的“有偿使用”时，要求公用房管理单位做好规章制度的宣传与讲解工作，对全体师生宣传新理念，减少错误，确保新规章制度如期得以实施，利用合理的手段保障公用房产的施行。

在实践过程中，房产管理部门带头调查、总结学校公用房产的实际情况，了解房产的使用情况，听取相关部门的意见，考虑不同学科、不同类型房产之间的差异。对于用户单位，应当充分赋予其一定的权利，允许用户单位进行内部配额面积核定，经核定后统一通知相关部门有关住房面积的情况，以便进一步充分配置和管理。

（四）优化房地产资源共享体系

资源共享机制的缺失是导致高校公共房产效率低下的重要原因。在实际的使用过程中，往往会重复利用资源。为解决行政办公空间利用效率低下的问题，必须从源头出发，率先实施“配额分配”的机制，物业管理部门对全校行政办公建筑的情况进行调查，查证数据的真实性和有效性数据，合理分配行政办公建筑，有效实现行政办公、公用房产使用效率的优化。

建立长效办公管理机制，围绕所有权确定、配置、维护等环节，扎实推进管理制度化。以集中统一管理为目标，引入办公生命周期管理理念，结合公用房产的特点，建立适合实际单位的长效办公管理机制。通过建立长效机制，可有效实现公用房产的使用、科学管理。

在数字化浪潮下，高校可以构建公用房产综合管理信息系统平台，实现规范化、精细化、科学化、便捷化管理。平台可以实现公用房产的基础数据获取、处理与共享。利用现代信息化技术手段管理房屋资源，对高校公用房产进行大数据采集，建立公用房产信息库，对资源进行动态管理，提高数据决策效能，实现管理从被动管理转向主动规划决策，从公用房产的事务性管理转变为公用房产资源的合理利用，提高公用房产资源的使用率。

四、结语

一直以来，教育资源与教育实践两者相辅相成，教育资源伴随教育实践，教学实践依托着教育资源，两者结合在一起不断积累、扩展，随着时间的推移，它们不断丰富着自身精神的和物质的内涵，成为当前教育事业得以生存和发展的基础。高校的公用房产在教育资源中扮演着重要的角色。高校公用房产是高校办学、开展教学、科研实践的重要基础条件保障，受扩招政策影响，高等教育的人数逐年增长，导致公用房产的供求矛盾日益突出，并成为制约高校建设发展的瓶颈。管理者必须从各高校的实际情况出发，摸清实际存在的问题，通过分析找出根源，并加强与其他管理部门之间的经验交流，与时俱进，归纳总结有效的解决办法。

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