住宅专项维修资金管理使用中存在的问题和完善建议

李瑞平

摘要：近年来，我国城市化进程不断加快，人们对居住条件的要求越来越高，在这种情况下，住宅专项维修资金的管理使用受到广泛关注。住房专项维修资金是房屋的“养老金”，在房屋的共用部位、共用设施设备的维修养护方面具有莫大的意义。但随着这项资金使用率的提高，也暴露出很多问题，影响了住宅专项维修资金管理使用的效能。对此，相关部门要予以充分认识，并采取有效措施提升管理水平和服务质量。本文就这一问题展开分析，希望对相关人员有一定的借鉴意义。

关键词：住宅专项维修资金；管理使用；问题与完善

房地产行业的健康发展，对我国经济发展具有很大影响。随着我国城镇化建设步伐的加快，房地产行业也获得了较好的发展机遇。住房专项维修资金从根本上保障了业主的权益，也在一定程度上保障了房地产行业的健康发展。但是调查发现，目前我国住宅专项维修资金的管理使用中存在着各种问题，给业主带来了很大困扰，不利于这项资金的利用效能提升。基于此，建立一套完善的住宅专项维修资金管理体系，对提升住宅专项维修资金的使用水平，维护业主权益具有很大的现实意义。

一、住宅专项维修资金概述

住宅专项维修资金在我国出现的时间不长，但它的地位和作用却不能忽视。住宅专项维修资金具有多重属性：首先，它具有公共池塘资源属性。维修资金的归集来自业主缴费，但这项资金在使用时却不能完全由业主个人支配。这项资金虽属业主所有，但其使用具有专项性，只能用在法律法规要求的范围内。这一属性会影响其管理使用的各个方面。其次，住宅维修资金具有基金属性。我国的维修资金管理具有较强的行政管理色彩，这一特点使这项资金虽然具有基金属性，但它的变现性受到很大限制。最后，维修资金具有可投资收益性。业主缴纳维修资金的时间节点与这项资金的使用节点不一致，一般情况下，维修资金的使用时间要滞后于缴纳时间。维修资金的这一特点为其投资收益提供了前提条件。

二、住宅专项维修资金管理使用中存在的问题及成因

相关部门要想提升住宅专项维修资金管理的使用质量，就要对其目前存在的问题进行深入分析，找出问题产生的原因，进而采取措施优化管理策略，以更好地开展住宅专项维修资金管理使用工作。

（一）住宅专项维修资金管理使用中存在的问题

住宅专项维修资金在住宅小区的管理中占据着重要地位，它为共用设施、设备的维护提供了切实保障，有利于维护广大业主的切身利益。住宅小区是一个浓缩的社会，在一定程度体现了城市的精细化管理水平。随着住宅小区对专项维修资金的需求，这项资金的管理使用也受到了更多关注。在住宅专项维修资金的管理使用中存在着各种不同的问题，笔者根据自身的工作经验，对其中的主要问题进行如下归纳：

1.住宅专项维修资金政策宣传不到位

住宅专项维修资金与业主的利益之间有密切联系，但是很多人对住宅专项维修资金的政策及使用情况并不了解。在这种情况下，业主使用这项资金时会存在一定的现实困难。基于此，相关部门要做好住宅专项维修资金政策的宣传工作，从源头上提升专项维修资金的管理服务，为后期相关工作的开展做好铺垫。相关部门可以利用多种方式向业主进行维修资金的性质、使用范围、使用流程等方面的宣传。通过多元化的宣传，业主可对维修资金实现更全面、更直观的了解。在住宅专项维修资金政策的宣传过程中，相关人员还能深入了解业主在房屋居住中存在的问题，从而为他们提供更好的服务，贯彻落实党中央、国务院的决策部署，在“让信息多跑路，群众少跑腿”的同时，进一步优化管理工作。但是相关部门在这方面的工作还存在着一定欠缺，不利于这项管理工作更好地开展。住宅专项维修资金的管理使用具有一定的专业性，业主对其具体内容不熟悉，影响了这项资金的有效使用。相关部门宣传工作不到位，没有充分认识到这项工作的重要性或没有充足的人员去宣传，也会影响人们对相关部门工作的满意度。

2.住宅专项维修资金的管理使用缺乏完善的制度

住宅专项资金的管理使用要想发挥出最大的效能，需要一套完善的管理制度作为基础，这是整个管理工作开展的依据。完善的管理制度可以有效约束相关人员的工作和行为，明确每个工作人员的工作内容及工作职责，为高质量开展这项工作做好铺垫。但目前我国住宅专项维修资金的管理使用尚且缺乏配套的管理制度，主要体现在以下方面：首先，相关部门在进行维修资金的管理核算时，没有形成统一的会计核算制度。住宅专项维修资金基于自身的性质，如果利用事业单位的会计核算项目进行维修资金核算，在一定程度上满足不了其核算需求；如果利用企业进行会计核算，则不符合维修资金的核算特点。其次，维修资金的管理缺乏具体的保值增值办法。我国在《住宅专项维修资金管理办法》中虽然规定了维修资金可以用买国债的方式实现增值的目的，但利用这项资金购买国债的过程中，存在门槛过高的现象。比如，需要业主委员会同意等。如果一些小区没有成立业主委员会，那么利用这项资金购买国债则会更加困难。相关部门在实际的资金管理过程中，通常以活期存款的方式储蓄，这样的资金管理方式形成了资金沉淀，在一定程度上导致维修资金贬值。最后，在维修资金的管理中缺乏相应的风险管理制度。为了确保维修资金安全，通常需要审计部门对其进行监督，这也是目前大部分地区采用的一种方式。随着社会的发展，一些地方对维修资金开展了专项审计，这样可以对这项资金的归集、使用、管理等进行全面检查，及时发现其中存在的问题和漏洞，进而采取有效措施提升维修资金的管理水平及利用效率。

我们应该看到，对维修资金的专项审计虽然可以对这部分资金的管理使用形成较好的监督效果，但这种监督无法实现常态化，其作用不具有持续性。维修资金管理内部还未形成一个健全的审计制度，也没有充足的人员为这项工作的开展提供支持。

3.住宅专项维修资金使用信息不透明，无法开展有效监督

住宅资金的使用涉及各个方面，只有以各种方式确保资金使用的透明化，才能充分发挥维修资金的价值。但是目前相关部门在维修资金的使用过程中，信息公开的透明度不高，不仅损害了业主的利益，还容易产生腐败问题。随着信息技术的发展，很多地方维修资金的使用情况采用网上公示的方法。在这个平台上，业主可以查到个人账户维修资金的使用情况、余额等信息。但是这种公示发挥作用的前提是，业主对维修资金的管理使用方面比较了解，并知道在哪个网站查询。但是具备这样素质的业主比较少，很多业主并不知道如何了解维修资金的使用情况。由此可以看出，政府相关部门对维修资金的政策宣传较少，未能有效指导业主监督本小区维修资金的使用情况。因而，在这个平台上公示维修资金的使用情况所起到的监督作用微乎其微。此外，如果有些业主想了解本地维修资金的使用情况，在这样的平台是查询不到的。业主也不明确可以采取哪些方式查询到这些信息，这在很大程度上表明，相关部门对维修资金的使用管理存在不足之处，且降低了对维修资金的监督，不利于维修资金管理使用。

（二）住宅专项维修资金管理使用中存在问题的成因

通过以上内容，我们了解了住宅专项资金管理使用中存在的问题，那么这些问题是如何产生的呢？只有明确问题的成因，才能有的放矢地找出解决问题的策略，进而有效提升住宅专项维修资金的管理使用水平。

1.政策宣传不到位的成因

住宅专项维修资金与业主的利益有直接关系，因此，业主有必要对维修资金的政策进行全面了解。但是目前相关部门的维修资金政策宣传工作不到位，业主对这项工作缺乏了解，从而制约了业主对这项资金的高效使用，影响资金使用率，导致整个工作的开端就存在不足。维修资金政策宣传不到位有很多影响因素，最主要的是相关部门缺乏服务意识。此外，有些部门虽然开展了一定程度的维修资金政策宣传工作，但大都流于形式，没有切实发挥出宣传的功效。

2.资金使用缺乏完善制度的成因

这一问题的产生也存在多方面的原因。首先，住宅专项维修资金的管理使用涉及多个方面，在管理制度的制定、完善过程中，很难协调各方面的利益，从而降低了相关人员完善管理制度的积极性。其次，目前一些维修资金管理制度已经无法满足实际需要，但相关部门没有充分认识到这一问题，未能及时对一些不合理的制度加以完善。最后，相关部门在维修资金的管理使用中缺乏制度意识，在管理工作中缺乏规范性，对制度完善工作的重视程度不高。

3.资金使用信息不透明的成因

住宅专项维修资金的使用信息对管理工作的高质量开展具有很大作用，但相关部门在这方面的工作成效并不大。在如今的信息化社会，各地方虽然利用相关的信息技术搭建了平台，供人们查询相关的信息，但相关部门为这个平台提供的信息不足，人们在这个平台上查询到的信息有限，不能最大化地满足人们的需求。

三、住宅专项维修资金管理使用的策略

笔者基于自身的工作经验以及对相关资料的调查研究，认为可以从以下三个方面着手解决住宅专项维修资金管理使用中存在的问题。

（一）加强政策宣传 强化源头管理

相关部门要认识到住宅专项维修资金政策宣传的重要性，积极采取多元化的方式走进小区，为业主提供宣传咨询服务。比如，可以以传单的方式增进人们对政策的了解；指导业主开展维修资金的使用办理；相关人员可在进行现场勘查时，随时开展宣传工作。政务服务改进一小步，便民惠民迈出一大步，相关部门要提升服务意识，充分认识到维修资金对业主的重要性，从而提升业主对维修资金的认识，从源头上提升管理效能，助力维修资金管理使用工作更好开展。

（二）加强制度建设 规范业务运作

住宅专项维修资金的管理使用离不开完善的制度，相关部门要提升管理工作的制度化和规范化，加强制度建设。管理人员在开展维修资金的管理工作时，要深入分析目前管理制度中存在的不足，明确哪些管理工作还存在制度空白，然后可以有针对性地完善管理制度，提升制度建设效能，进一步规范资金管理使用的各项工作，进而从整体上提升管理工作质量。

（三）加强信息公开 强化业务监督

在如今的信息化时代，人们追求更高效、便捷的生活方式。鉴于此，相关部门要积极利用信息技术提升维修资金使用的透明度。在这一过程中，不仅可以发现工作中存在的问题，还能使更多的对象参与到维修资金管理使用的监督中来。相关部门要认识到维修资金使用信息公开的必要性和重要性，并为这项工作的开展提供充分的支持，从而最大化地提升维修基金的使用效能。

四、结束语

住宅专项维修资金的管理和使用，不仅关系着业主的利益，也影响着和谐社会构建。相关部门和人员应该认识到本部门在开展住宅专项维修资金管理使用中存在的问题，以积极的态度面对这些问题，制定有效的策略提升这项资金的管理使用水平，助力我国住宅专项维修资金的管理使用上一个新台阶。

参考文献：

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