房地产开发企业如何建造全过程财务管理“大厦”

张兴宁

房地产开发企业的财务管理水平直接影响到房地产开发企业的长期稳定发展，面对竞争日益激烈的市场经济环境，传统的财务管理模式显然不能适应现代企业发展的需要，因此在房地产开发企业中应用全过程财务管理模式是十分有必要的，也是提升房地产开发企业综合竞争实力的必要手段。

我们应该从全过程财务管理模式对房地产开发企业的重要性出发，分析房地产开发企业应用全过程财务管理模式存在的问题，并提出提升房地产开发企业全过程财务管理模式水平的意见，进而通过对全过程财务管理模式的有效应用，大大提升房地产企业的财务管理水平，为房地产开发企业的长期发展奠定一个坚实的基础。

全过程财务管理模式对房地产开发企业的重要性

有利于经营决策科学性的提高房地产开发企业为了保证生产经营的顺利进行，就必须提高经营决策的科学合理性，在做出经营决策之前，就需要分析项目的可行性和进行深入的市场调查，这样才能保证经营决策的准确性。在房地产企业中开展全过程财务管理模式，能够全面掌握房地产开发企业的建设项目资金情况，在项目建设之前可以进行有效资金筹集和规划工作，能够有利于经营决策科学性的提高。

有利于保证资金得到安全合理的使用 在部分房地产开发企业中普遍存在着管理项目资金不到位的问题，其中主要问题体现在以下几点上：资金的缺口较大、入不敷出，项目资金占据较大比例，在执行项目预算的过程中存在预算超额的问题等。通过科学的全过程财务管理模式，能够及时发现资金被侵占的问题，并保证建设项目资金能够得到专项专用，发挥出资金管理的跟踪和监督职能，保证资金得到安全合理的有效使用。

有利于提升防控财务风险的能力通过全过程财务管理能够从房地产开发企业项目招标、建设施工、竣工结算等环节入手做好财务管理工作，能够及时发现各个环节中存在的潜在风险，同时结合实际情况采用合理的措施来防控各个环节的财务风险，可以大大提升房地产开发企业防控财务风险的能力水平，降低由于财务风险给房地产开发企业带来的不必要经济损失。

房地产开发企业全过程财务管理模式存在的问题

由于受到主客观因素的影响，一部分房地产开发企业在应用全过程财务管理模式的过程中还存在一些问题，这些问题主要体现在以下几方面：

项目规划阶段财务分析与评估工作不到位 在房地产开发企业项目规划阶段做好财务评估，能够让管理者对本企业的经济实力有一个客观的认识，提升项目投资的有效性。但是一部分房地产开发企业在项目规划阶段并没有科学、准确地分析自身的财务能力，导致项目自己支出大大超出预算的问题发生。

对项目的进度、成本和质量缺乏正确的认识 房地产开发企业在进行项目建设过程中，项目工程的进度、成本和质量三者之间是密切相连的。大部分房地产项目的建设成本通常情况下会随着项目进度的加快而提升，一些房地产开发企业的管理者为了保证项目建设的质量，也会放慢项目建设的速度。因此一部分房地产开发企业的财务人员和施工人员会认为是由于项目工程进度和质量的提升而增加成本，却没有认识到管理项目成本的重要性，这样就会容易引发项目成本费用超支的问题发生，不利于核算成本的准确性。

实施项目阶段财务管理问题 房地产开发企业在项目建设过程中需要投入大量资金，因此在项目施工阶段需要做资金的监督工作，这样才能保证项目资金得到高效合理的应用。但是现阶段一部分房地产开发企业的管理者由于缺乏对项目资金管理的重要性认识，在生产经营过程中并没有做好对建设项目资金的管理工作，主要问题体现在以下几个方面：

一方面内部资金预算管理制度不健全。一部分房地产开发企业的管理者会将财务计划与资金预算两者相互混淆，这就会引发项目资金短缺或浪费的问题发生。虽然有的房地产开发企业在经营过程中开展了项目资金预算工作，然而在项目资金预算编制时缺乏对实际现金流量和资金时间价值的考虑，比较随意地编制项目资金预算，大大影响到了项目资金预算工作的实用性。在编制资金预算之后，一部分房地产开发企业仅仅将全面预算管理停留在书面，并没有对全面预算管理进行严格执行、缺乏有效监管，对项目资金预算管理的监管还主要集中在事后监管，并没有实现对项目资金预算管理的事前、事中监管，内部也并没有制定严格的监控资金预算管理的机制。

另一方面管理工程保证金和进度款不到位。房地产开发企业并没有制定严格的管理工程保证金和进度款的相关程序和制度，因此在履行工程合同的过程中就会引发不必要的纠纷。

房地产开发企业加强全过程财务管理的建议

从上述情况来看，现阶段一部分房地产企业在应用全过程管理模式的过程中还存在一些问题，因此房地产开发企业需要从以下幾方面入手提升全过程财务管理应用模式水平：

做好规划阶段财务管理工作 对于房地产开发企业的财务管理工作来说，规划阶段是十分重要的，因此房地产开发企业要做好规划阶段的财务管理工作。首先，要细化财务管理工作程序，科学评估项目建设的长期投资能力、可行性；其次从自身企业的实际财务情况出发，将项目建设与房地产开发企业的发展潜力结合起来，测算长期投资能力也要与利润目标相结合，提高项目投资的科学合理性；再次，提出合理化的项目规划意见，在设计项目规划的过程中，需要有财务部门和业务部门的共同参与，财务部门要深入到业务部门中去，灵活应用财务数据和非财务数据来设计项目规划。

协调项目进度、质量和成本之间的关系 房地产开发企业在全过程财务管理模式下，在项目建设的每个阶段都需要保持一个长期持续的跟进状态，对各个阶段出现的问题及时进行协调，按照支付项目资金的进度情况，定期对项目建设部门资金使用情况进行检查，把年度投资项目预算作为检查的主要依据，这样可以对工程进度和成本进行相互协调。

同时，房地产开发企业中的财务管理部门要积极参与项目部门建设部门的项目进度分析会，与建设部门协调工程进度、质量和成本之间的关系。在协调过程中一方面要动态的监控项目的预算执行情况，按照项目实际情况制定出合理的预算和内控目标；另一方面要搭建信息化的监控平台，通过平台可以对建设项目进行细化，保证项目工程成本的准确性。

做好项目施工阶段的财务管理工作 房地产开发企业在应用财务管理模式下要重做好项目施工阶段的财务管理工作，其中在项目施工阶段要做好以下方面的工作：

一方面是做好项目资金的预算管理工作。房地产开发企业要从现阶段市场环境出发来编制项目资金预算，只有对行业市场进行准确掌握，才能大大提升编制预算的可行性。同时，为了避免采用单一的编制方法，房地产开发企业要采用多元化的方式来对项目资金预算进行编制，在这个过程中也离不开对行业市场的深入调查，例如如果房地产开发企业现阶段所在的市场环境相对稳定，可以选择固定预算的编制方法；如果所处的市场环境稳定性较差，就可以选择弹性的预算编制方法，这样灵活的预算编制方法可以提高预算管理与企业发展战略相一致。

另一方面，房地产开发企业的管理者要有效分析项目的经济效益和工程成本，加强对工程质保金、进度款和预付款的管理，避免在合同中出现不必要的经济纠纷。

提高财务管理人员素质水平 房地产开发企业的管理者要认识到全过程模式的应用要依靠高素质的财务管理人员来完成，因此在保证工程项目的质量和进度的基础之上，房地产开发企业的管理者要重视提升财务管理人员的素质水平。在实际财务管理工作中，要树立起财务管理全过程财务管理理念，通过培训让财务管理人员认识到全过程财务管理模式的重要性。房地产开发企业要通过“多技术学习拓展、多项职能培训”的方式，让财务管理人员能够全面熟悉施工项目的实际情况，这样才能够有效甄别业务部门上交财务数据的真实性，保证全过程财务分析工作的准确性，提高自身業务处理能力水平。同时，为了调动起财务管理人员参与全过程财务管理的积极性，也要制定合理的绩效考核机制，对于能够认真完成全过程财务管理工作的财务管理人员要给予一定的奖励，注重将物质奖励和精神奖励相结合。这样才能提高财务管理参与全过程财务管理工作的积极性，提高财务管理人员在企业中的存在感，并定期将考核结果通过职工代表大会、微信群等方式进行公布，提高业务考核的有效性和公开性。

综上所述，全过程财务管理模式对房地产开发企业的经营发展可以起到重要性的作用，房地产开发企业的管理者要在日常经营过程中及时发现应用全过程模式中的不足，结合房地产开发企业的经营特征，积极采用合理的措施来提升全过程财务管理模式的应用水平，这样才能提升房地产开发企业的财务管理水平，促进我国房地产开发企业的快速稳定发展。

作者单位：长春市梁坤房地产开发有限公司