晚清至民国山西晋北地契初探——以保德地契为例

李若彤

（太原师范学院 历史与文博学院，山西晋中 030619）

土地契约文书是土地流转的凭证， 它承载了中国社会不同时期的土地制度、百姓生活等面貌，是我们了解当时社会情况的重要研究资料。 今发现5 份清代至民国时期保德县的地契，本文旨在刊布这些地契并通过地契中记载的内容，梳理明清至民国时期土地交易的程序， 挖掘晋北地区保德县的底层社会土地风貌及晚清时期土地买卖机制的执行情况。

1 保德县区域概况

保德县，春秋时属晋，名为林涛寨，晋三分后为楼烦所据。 战国时赵武灵王置楼烦郡。 秦属太原郡，汉属雁门郡。十六国时期为前赵地，南北朝时期先后属北魏、北齐、北周。唐属岚州。宋淳化四年（993 年）析宪州，置定羌军。 景德二年（1005 年）改为保德军，属河东道。金置附廓保德县，至辛卯复升为州。元、明时仍为州，洪武七年（1374 年）改县，洪武九年复为州， 明正德年间隶属山西冀宁道。 清朝时隶属太原郡，雍正二年（1724 年）升为直隶州。 1912 年改保德州为保德县，直属山西省。 1914 年，设置保德道，隶属雁门道，1927 年废道，直属山西省，至此保德县之名沿用至今。

2 晚清至民国保德县5 份地契内容

中国封建社会的土地自由买卖早已开始， 特别是明清时期，中国商品经济发展迅速，资本主义萌芽产生，使得土地交易更为频繁，民间土地纠纷也越来越多。 为了征收赋税、化解土地纠纷，官府制定了统一的官契和契尾（契税单）。地契分为两种，由买卖双方订立，未盖官府印章和纳税的称为“白契”；经官府验契盖章并纳税后的称为“红契”，只有红契才拥有法律效力。 可以说，地契就是典押、买卖双方订立的法律文据，是转让土地所有权的证明文件。

在山西省忻州市保德县的一户人家中保存有一些地契，大多文字保存完好，兹将其中一些录出，内容如下。 地契的文本断句皆由本人完成。

2.1 嘉庆十三年党汝尚卖契

立文约人党汝尚，因为无钱使用，今将自己祖业白地，一段名唤□满立□截 。 东至天沟南至大□分水通天沟，西至卖主地界，北至党姓地界并大□分水通天沟为界，四至分明土木石相连。情愿出卖与王维名为业，同中标明时价钱捌拾肆千文整。 当日立足，外无欠少，随地认到细粮六旦。常年上纳，永无争端，恐后无凭而立文契为照用。

嘉庆十三年（公元1808 年）十一月十一日 立

文契人 党汝尚＋房亲人 党汝荣＋ 党孟扬＋

仝人 王维喜＋ 王维元＋ 王维新＋

2.2 道光二十二年党文英卖契

立交契人党文英因为无钱使用今将自己白地名唤阴豪梁地壹段， 东至党履恒曲角通天沟， 南至地堎，西至小□水通天沟，北至王树保地界小□水通天沟，四至分明，土木石相连。情愿出卖与王位，永远为业。 仝人言明时价钱壹拾柒千文整，当日交足，外无欠少。随地认到细粮米贰升，永无争端，想后无凭，专立文契为照用。

遏粮画字钱叁千文

道光二十二年（公元1842 年）十月二十九日立

房亲人

2.3 同治九年王树魁卖契

立文契人王树魁，因为用钱紧急，今将自己祖业白地一段，名焕神塔作地。东至党红驴相连党姓地堎为界，南至天沟为界，西至买主小分水相连地堎为界，又南至买主大分水为界，北至党红驴大分水为界。 四至分明，土木石相连。 情愿出卖与伯兄王树荣， 承主耕种永远为业。 同人言明价钱伍拾仟文整，当日交足，外无欠少随地认到细粮米肆升柒合，常年上纳，分认明白。两家情愿，恐后无凭，立文契为照用，分粮礼钱壹拾仟文。

同治九年（公元1870 年）二月十一日 王树魁＋

仝人 苏连元＋ 庞敦仁＋ 王连弼＋ 王连耀＋

2.4 光绪九年王廷常分家契

立分单约人王廷常悉遵父命公分到后， 后面路下地肆垧，松树耳地三垧，私齿裹地五垧，小阴塔地捌垧。 随地跟到粮未壹斗升贰合。 恐后无凭，立分单约存照用。

光绪九年（公元1883 年）十一月廿一日 立

仝亲人 高纪凤 马世虎 王树魁 王廷耀

2.5 民国拾年王凤来兑契

立兑约王凤来， 今将后满力地壹垧路上东至右路为界，南至王思明地为界，西至高堎为界，北至王红儿子地为界， 四至分明。 今兑到青杨树山卯地壹段，东至分水大□，南至分水大□，西至王培显为界，北至自己为界，四至分明。出价银伍两整，当日交足，外无欠少。 两家情愿，恐后无凭，专立此约为照用。

□□为约

民国拾年（公元1921 年）正月十五日

3 从地契看当时土地交易情况

早在西周中期时， 一些贵族便将长期占有的土地转化为私有土地，并开始出现土地交换活动；春秋时鲁国实行的“初税亩”是承认土地私有合法化的开始；战国时的商鞅变法，从法律上允许土地买卖；秦始皇统一六国后，于公元前216 年颁布“使黔首自实田也”[1]的法令，在全国范围内承认了私有土地的合法性。土地的私有化，导致了地主土地所有制和自耕农、半自耕农土地所有制的出现。 秦汉以后，国家对土地买卖的条件和范围不断放宽，永业田、口分田、赐田都可以买卖。唐代两税法开放土地贸易之后，地权转移率随之提高。 宋代的土地所有权转移更快，“有钱则买，无钱则卖”“贫富无定势，田宅无定主”[2]。宋代以后直至清代，一直延续了这种趋势。

3.1 交易土地的相关内容

3.1.1 契约类型

5 张契约中有3 份是土地交易契约，1 份是分家契约，还有 1 份是兑（换）约。 光绪九年（1883 年），王廷常分家契约是“悉遵父命”进行分割，这里是土地已经财产的分割，还有责任与义务的分配，如父母的赡养、家庭的欠款分配等。 民国十年（1921 年），王凤来的兑（换）约是双方在自愿的情况下，将后满力地壹垧和青杨树山卯地壹段进行互换， 并且额外支付价银5 两。5 张契约的种类虽不相同，但订立契约的规则无明显区别。

3.1.2 契约形制

契约中土地的信息记录十分丰富。 首先是对买卖的土地进行描述， 要标明土地原有用途， 如房基地、宅基地、坟地、苇园地等。 有时需要标明土地质量，如白地、花地、平地等。 比如，党汝尚和王树魁出卖的是“祖业白地”，即名下永业田，党文英出卖的是“白地”。 其次是标明形状和坐落位置， 大致有三尖地、二合坡地、落下地、河湾地等。再次是要标明土地归属情况，如名下地、铁地、经分地等。 在交易契约中，出卖人一般会写明是自己的土地。本文所录契约中，对于土地所有权的说明有两种描述：一种是直接写明“今将自己xx 地壹段”，不具体标明来源；另一种是写明土地的取得方式。 如党汝尚和王树魁出卖的是“祖业”，即土地来源于继承；王廷常的土地是“悉遵父命”分家所得，即土地所有权原属于他的父亲。还有土地的面积和四至必须写明。光绪九年王廷常分家契中用“垧”作为了计量单位，不同地区计量数不同，有的地区每垧约3 亩，有的每垧约4 亩。 其余几份地契大都没有标明出卖土地的具体面积，但土地四至还是相对分明的， 这就是私契和官契的区别之处。 除此之外，地契中写有“情愿出卖与……永远为业”。 “永远为业”，可见这几份地契属于绝卖地契。绝卖指卖主在出卖土地之后不会赎回。另外还有一种地契叫活卖地契， 指卖主可以在约定时间内赎回自己出卖的土地， 地契中也会明确双方商议好的赎回年限及利息等问题。地契需要立契人、房亲人及中人或仝人的签名以及画押。 需要指出的是， 立契人、房亲人及中人的签字后面都有一个标记“ナ”，这就是“签字画押”，作用相当于按手印，表认可之意。由于不少百姓受教育程度低，特别是在农村中，就画个“十”字，以示画押作保。

3.1.3 支付方式与税粮转移

土地买卖的支付方式一般有3 种： 第一种是当日交足，全额付清；第二种是分期交付，写明交付次数和期限；第三种是按钱粮折算交付。土崖塔村的交付方式基本上是一次性全额交付，写明“当日交足”。关于土地所有权的改变及税粮的转移， 这需要买卖双方协商。 如果是买方承担税粮， 则契约中会写明“随地认到细粮xx，常年上纳”。 如果是卖方承担税粮，则不会书写税粮的情况。从土崖塔村的5 份地契来看， 钱粮的过割是随着土地的交易同时由卖方转移到买方的。除了钱粮与土地交易同时转移，在晋西北地区还有一种卖地遗粮的习惯“买卖田地，约定多出代价， 而不过粮， 仍由卖地人完纳者， 谓之 ‘遗粮’”。例如，繁峙县的“小交粮”“田地买卖后，买主不直接完粮，而将应纳之粮交由卖主代纳”；左云县“卖地不拨粮，仅于契内载明带粮若干，至纳粮时，买主将契载粮数交卖主，谓之‘帮交粮’”[3]，都与“遗粮”的情况相似。

3.1.4 出卖原因

土地交易一般都会在地契中写明出卖原因。 党汝尚、党文英和王树魁的出卖原因为“无钱使用”和“用钱紧张”，即由于经济困难而出卖土地，并未写明具体的缺钱原因。

保德县处于晋北地区， 晋北地区在整个清代268 年之中，旱灾出现115 次，平均约2.44 年就会发生一次；洪涝灾害共发生58 次，平均4.7 年发生一次[4]。 可见水旱灾害发生的频率之高。 《山西通志》中载：“道光二十二年十月给保德三州县灾民口粮”“道光二十二年保德等三州县被灾缓征。 ”嘉庆时期“二十六州县……本年应带征十一年分下忙钱粮盐课缓至十三年麦收后征收，俾小民从容交纳益臻宽裕，用示朕轸念灾区至意。 ”[5]当地“农勤力作而土不肥泽，遇丰年差足糊口，荒年冬储蔓菁，春以谷糠采茶杂而食之”。在丰年粮食都不富裕的情况下再遇到严重的自然灾害，就会给当地的生产生活造成很大的损害。当地民众无法满足温饱的基本需求， 就不得不出卖田地房产来度过荒年。 保德县“地偏且瘠薄，舟车不同，商贾罕至，民贫”“全境道路恶劣著名险阻，车不能行，马亦难驰，转运艰难，行旅苦之”[6]“至于丁徭之重为他郡最，又多赔累，贫富不均”[7]。 交通落后造成当地商品流通的困难， 人民无法通过经营副业来满足生活的需求。再加上比其他州郡更繁重的赋税，当地的民众只能靠出卖土地来维持基本的生活。

3.1.5 土地类型

5 份地契中有3 份是白地，即是没有庄稼、树木的空地。 保德县为全晋山坡最多之地，全境皆山，凹凸不平，全无半里平原。 山脉分东南两大支，东由五寨县而来于高地堎山入境， 南由岢岚山而来于石门山入境。 皆趋向西北布散，全部逼临河岸。 地形呈平铺状，层层叠叠，没有奇峰胜境，没有森林。刮风则沙土飞扬，下雨则土质溃散，深沟陡涧到处都是。 土质中多砂砾，异常坚硬贫瘠，植物生长不茂盛，甚至有草木不生长的情况。 这样的地形使得保德的土地类型被分为平、塔、梁三种，三种地中又各分为三等。王树魁出卖的和王廷常分到的土地类型就是 “塔地”，党文英出卖的则是“梁地”。 当地气候为四季寒冷多而炎热少，春季多风和霾而少雨，秋季霜冻早降，田地容易受冻，庄稼容易荒芜，芒种后开始有雨且多冰雹。 可见，保德县多山脉，平原极少，且土地贫瘠，适宜耕种的土地较少。 同时，气候恶劣，这样的自然条件十分不利于当地农业的发展， 所以土地交易中的白地居多。

3.1.6 土地计量单位和田赋

5 张地契中的土地计量单位分别为 “段”和“垧”，它们是一种民间土地计量单位，带有很强的地域特点。《介休章程》中记载“东南山内苗沟、木壁泉、泉庄、后崖头、薛家里、关子岭、南坡、化家窗、南密头、张家庄、桑儿峪，共有十一处，其田计垧不计亩，其粮则亦无定准”[8]，石沟山崖之地难以计量田亩。 《阳曲图册》中也有类似的记载“率皆人力运石转沙，砌修块段，稍旱即形结燥，稍漠胥受阴湿，耕种难必，向日呼垧不呼亩”[9]，阳曲山脉内部的田地大多为斜坡，凹凸不平且坚硬贫瘠，所以修成块段状。《解州图说》中有关于“段”的记载“计段不计亩，论阔不论长”[10]。解州的几个村子土地经常受到碱滩盐池的池水浸害，所以此地历来不用丈尺。 可见，“段”和“垧”常用来计量贫瘠或是零散不整之地。再结合保德“全境皆山”的地貌，用段和垧相称土地也是普遍现象。 除此之外，田赋的征收也有很强的地域性。5 份地契中未记载田赋数额， 但不同的土地类型之间的赋税额是有差异的。 如平、塔、梁地的不同分类中，有土质好坏、肥力多少、位置好坏的区别。 同时段和垧的计量单位，也有山地与平地的区别。

3.2 土地交易中的制度与思想

3.2.1 土地买卖的手续

首先，卖方说明土地出卖的原因，讲明出卖土地的类型、坐落、面积、四至，邀请中人代替本人出面与买家洽谈相关条件。买卖双方在中人的见证下，可由卖方亲笔，也可找代笔人书写草契。买卖双方均表示无异议后，买方交足土地价款，卖方、中人和代笔人在契约上签字画押。之后业主到所属的里长、坊长办理土地所有权转移手续， 并前往所在州县办理过户手续。 在官方的契纸和契尾上填写草契上的相关内容，并交纳税款，由州县正式颁发官契和契尾，然后在骑缝处盖上州县官印。契尾前半幅由业主收执，后半幅归州县存档备案， 再由州县登记造册送布政司查核。业主必须将私契、官契、契尾粘贴在一起，作为完整的土地买卖凭证。契约完成后，转让的不仅是土地所有权，还包括土地日后所需缴纳的赋税、所担负的债款等。 土地契约文书的签订及土地买卖机制的建立，表明地权转让已渐渐走向法制化[11]。

3.2.2 税收制度

税收是国家财政收入的重要来源， 土地交易税作为其中的重要组成部分，清代对此有严格的规定：“凡置买田地房屋，价银每两纳银三分”。而且土地交易必须严格按照规定的流程进行，且缴纳税银，有瞒报违逆者，“按以漏税律例究不贷”[12]。 在《大清律例·户律》中对惩罚措施有详细的规定：“凡典卖田宅，不税契者，笞五十，每亩加一等，罪止杖一百，其田入官。若将已典卖于人田宅，朦胧重复典卖者以所得价钱，计贼准窃盗论、免刺、追价还主，田宅从原典卖主为业。若重得典卖之人及牙保知情者与犯人同罪，追价入官， 不知者， 不坐……所典卖田宅园林碾磨等物，年限已满，业主准备取赎，若典主托故不肯放赎者，笞四十。 限外递年所得花利，追征给主，依价取赎。 其年限虽满，业主无力取赎者，不拘此律”[13]。 这对保证国家的财政收入起到了一定的作用。 但也要考虑到，由于古代通信设施的落后、相关制度的不完善、广大农民的文化程度低、基层官员的不负责、个人私利等因素，这些规定得不到有效实施，私下交易的现象普遍发生。 这也是所见到的地契有很大一部分是私契（白契）的原因，造成了很大部分的税收流失。

3.2.3 亲邻权制度与家族主义思想

本文所录的同治九年的地契中 “西至买主……为界， 南至买主……为界”“情愿出卖与伯兄王树荣”、道光二十二年的地契中“北至王树保地界”“情愿出卖与王位”，表明买主与卖主多是邻居和同族关系，这就是土地买卖中的亲邻权制度。民国十年的兑契中王凤来将自己的“后满力地壹垧”与“北至自己为界”的“青杨树山卯地壹段”进行兑换，这也是亲邻的另外一种体现。

亲邻权制度是指田宅等不动产优先购买权，即田宅在出典、出卖时，一定范围内的主体在同等条件下， 根据不同情况对该田宅享有优先购买或回赎的权力[14]。 这种优先购买权最早出现于唐代，形成制度是在宋代。 《宋刑统》中规定：“应典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”直到清朝末期，废除了亲、邻的优先购买权，但这种优先权已经成为一种深入人心的观念、原则，尤其是在偏远的乡村中更是如此。而出现这种制度的原因是：中国传统政治以血缘为基础，家族主义思想已根深蒂固。掌握着土地所有权的是家族，而不是家庭或者个人。以农为本作为中国古代的一种主流思想， 显示了土地的重要性。尤其是在一个大家族中，家族子弟从小就被赋予了要光大家族的使命， 土地的所有数量便是显示家族实力的一个重要指标， 变卖祖业被视为败家之辱。 因此，在这种思想的影响下，家族内部的土地交易要更为普遍。 另外， 土地交易在家族内部发生，也有几点好处：第一，使家族主义思想得到了满足，既解决了当时的困难，也不会让卖主背上败家的名声。 第二，对于生产生活也有一定的便利性。 即家族内部的人在生产生活上的习惯是相似的， 交易后不会有大的改变。同时，买卖双方的费用支付会相对有保障。

本文收录的5 张地契虽然都只是白契， 但在民间而言，它仍然具有一定的证明效力，这是因为中人具有在买卖双方签订地契时的证明人的性质。 在嘉庆十三年党汝尚卖契中， 有卖者党汝尚的房亲人党汝荣、 党孟扬和买者王维名的房亲人王维喜、 王维元、王维新的签名及画押。这里双方的房亲人所起的就是中人的作用。另外，地契中也有“随地认到细粮xx升”和“恐后无凭而立文契为照用”的字句。由此，表明虽是白契但伴随税权的转移，而且其本身就有解决争端的作用，所以白契同样具有一定的证明效力。

4 结束语

地契在买卖人手中只是一个证明土地归属的凭证，但它所承载的历史信息却是十分丰富的。

第一， 土地交易的背后是广大百姓被封建制度和灾害的双重奴役。在农村，进行土地交易的大多数原因是缺钱、灾害、赋税繁重等。地权也会在频繁的土地交易过程中往越来越集中的方向发展，贫穷的自耕农会在一次次的交易中被剥削，最终沦为无产者。 农民的生活反而与当初的设想背道而驰， 走向更加拮据、艰难的生活道路。

第二，地契的形制、赋税虽是由国家统一制定。但中国土地广阔， 多样的地域性造就了多样的地方特色，如土地的计量方式，国家颁行的标准计量单位是亩，但由于晋北地区多样的地形，民间使用了适宜的单位，除了本文地契中以段和亩丈量土地，还有的地区会用“堆”来充当计量单位。

第三，许多民间长时间形成的习俗、规定对民众的影响是十分深远的。 地契中反映出的家族主义观念、民间签订的白契仍具有一定的证明效力等，这些规范经过民间一代代的实行， 早已在潜移默化中成为一种不需要明文规定的制度。 这些制度与国家制定的法律制度拥有同样的作用， 甚至比法律制度更加深入人心。