土地供应对房地产价格的影响

王 潘 平陆县自然资源局

由于多种因素的影响，房地产行业在我国得到迅速的发展，对于推动我国市场经济的增长和发展起到了十分重要的作用。随着房地产行业的发展，逐渐成为了我国经济的支柱产业，但是我国房地产行业在发展中也面临着许多问题，特别是过多投资情况，导致我国各地区的楼价都出现较大的增长，导致居民的住房压力不断增加，进而对居民的幸福生活造成较大的影响。为了更好地管控我国房地产的价格，我国也陆续出台了相关的政策，特别是土地政策，通过控制好土地成本来控制好房地产的价格。因为土地的成本是影响房地产价格以及行业发展的重要影响因素，要将房地产价格控制在合理的范围，必须要做好土地供应的控制。

一、土地供应对房地产价格的影响

(一)土地供应价格对房地产价格造成的影响

土地的供应价格是房地产的价格影响是最为直接和深刻的，当前影响土地供应价格的因素主要有方面，分别是土地的收购成本、土地的整理成本以及土地的预期增值收益。随着土地供应价格的增长，会直接增加了房地产的开发成本，从而对房地产的开发规模以及价格都造成了直接的影响。土地供应价格和房地产价格之间的影响是相互的，部分学者认为房地产的价格也会影响周边土地的价格，而土地的供应价格也会对房地产价格造成一定的影响。

当前我国土地的供应价格在不断增长，主要是因为当前我国的土地供需矛盾越发突出。随着我国人口数量的增多，特别是大城市人口数量的增多，导致许多城市的人口密度越来越大，人们对于住房的需求不断增大。但是土地资源十分有限，所以随着土地需求的增多，许多地区的土地供应价格也在不断提升。导致土地供应价格上升，还受到了市场竞争机制的影响，当前我国土地供应市场受到了供需关系的影响，部分人员会采取一些措施来哄抬土地的价格，导致许多地区的土地价格都存在明显的虚高现象，进而对房地产价格造成较大的影响。

(二)土地供应量对房地产价格造成的影响

当前我国的土地资源是十分有限的，国家对于土地供应量也采取了一定的措施来进行控制，而土地的供应量也会对房地产的价格造成影响。第一，随着我国房地产行业的发展，各个地区都开发了大量的土地来进行房地产建设，房地产行业的发展需要依靠一定的土地。如果我国的土地供应量出现一定的减缩，会对房地产的开发造成直接的影响，导致房地产的开发规模缩小，使得住房数量减少，房地产价格随之增加，进而对居民的生活造成较大的影响[1]。但是如果我国土地的供应量出现一定数量的增加，会进一步推动房地产行业的发展，使得房地产的开发规模增加，房地产价格会随之下降。由此可见，土地的供应量变化会直接影响房地产的开发规模，进而影响地产的价格，因此，要控制好房地产的价格，需要进一步控制好我国的土地供应性，我国需要结合当前人们的住房需求等多种因素来适当地调整土地的供应量。

(三)土地供应结构对房地产价格造成的影响

土地的供应结构，主要是指土地的用途结构以及空间结构，随着二者结构的变化，会对房地产的价格造成影响。第一，随着我国土地供应用途结构的变化，会对房地产中的房屋结构造成相关的影响，会影响各种房屋结构的市场占比，例如会对普通住宅以及高等公寓的市场占比造成一定的影响[2]。所以通过加强对土地结构的调整，可以进一步优化当前我国房屋的产品结构，进一步控制好高等公寓的市场占比，控制好商品房的空置率等，从而加强对房地产价格的控制。第二，土地的空间结构会直接影响房地产的用地结构，从而影响房地产的建设规划。在进行房地产设计和建筑过程中，应当和土地的空间结构保持一致，保持和当地的用地规划保持一致，从而确保房地产的价值，避免出现房地产价格下跌的现象。但是如果在建设过程中，并没有能够合理地应用土地的空间结构，导致房地产的建设和城市的发展出现不协调的现象，则会影响房地产的供需关系，进而影响房地产的价格。

(四)土地供应方式对房地产价格造成的影响

当前我国土地的供应方式，主要是将土地的使用权进行有偿的出让，关于土地使用权的转让，主要是通过拍卖、投标等各种方式，不同的转让方式，会对土地的价格造成不同的影响，进而对房地产的价格造成一定的影响。使用拍卖、投标等方式，能够充分地发挥出市场竞争的作用，使得土地资源的价值得到最大化，从而更好地保证土地资源的利用效率。但是在使用这些市场竞争机制来进行土地的转让，虽然会对我国市场市场经济造成一定的影响，能够很好地提升我国土地的利用效率，但是与此同时，我国土地的价格也会变得更加透明，对于土地的供需关系并没有造成较大的影响。但是采用该方式，可以进一步加强国家对于土地资源的控制，保证了土地资源的合理利用，避免出现土地资源的流失和浪费，从而更好地推动房地产行业的发展，有效地避免了房地产市场价格出现流失的现象。

二、土地供应对房地产价格影响的调控对策

(一)加强对土地成本的控制

土地的供应价格是对房地产的价格造成直接的影响，因此加强对土地成本的控制十分重要。土地成本在房地产成本中所占的比例可以达到三分之一，因此要促进房地产的健康发展，必须要控制好土地的市场价格。关于土地的成本，主要包含两方面的内容，分别是土地的征地拆迁费用以及基础设施建设费用。为了加强对土地的征地拆迁成本，政府部门要出台相关的政策来做好土地市场的调整，结合市场经济的发展趋势来控制好土地的征地拆迁费用[3]。此外，作为土地的管理者，要进一步做好土地的基础设施建设工作，推动土地拆迁工作完成的同时，又可以进一步提高土地的价值，提升土地的利用效率。因此，为了更好地控制好土地供应和房地产价格之间的关系，我国相关部门要出台相关的政策和措施来控制土地的供应价格，将土地的成本控制在合理的范围之内，避免对房地产价格出现较大的波动。

(二)做好宏观调控和市场监督工作

要进一步调整好土地供应和房地产价格之间的关系，促进我国房地产行业的健康发展，我国要进一步做好宏观调控工作和市场监督工作。所谓的宏观调控，就是指我国政府通过借助相关的政策以及法律调整来干预当前的市场经济，通过采用了相关的行政手段以及经济手段，从而更好地调整房地产行业的结构，进而更好地促进房地产的发展[4]。所以针对房地产行业，我国要结合具体的情况来做好房地产市场政策的调整，为促进房地产的健康稳定提供一定的政策保证，也借此来管控好房地产的价格，避免出现价格迅速上涨的现象，减少对居民生活的影响。使用宏观调控措施来管控房地产价格时，要切实控制好高等公寓的数量和市场占比，避免对普通住宅的数量造成影响，进而导致房地产的价格上涨，从而更好地满足普通居民的住房需求。此外，政府部门要落实好宅基地的“三权分置”工作，避免对土地供应的垄断，借此来提升集体土地的价格，进而更好地推动土地市场的健康发展。例如，为了更好地引导和鼓励农民工回乡发展，我国应当加强土地流转体质的改革，积极采取相关的措施来响应和落实好房地产改革工作，更好地推动房地产市场的健康发展，避免房地产价格出现较大的波动。

要加强控制好土地供应和房地产价格之间的关系，我国需要切实做好市场监管工作，相关政府部门要发挥好自身的行政主体作用，采取科学的措施来加强监督房地产行业的市场发展，进一步控制好房地产市场发展中的不合理成分，减少房地产行业的经济损失，确保其健康发展，借此来控制好房地产的价格。例如，政府部门要采取相关的措施来确保土地关系市场和房地产交易市场的合法性和合规性，减少一些违规操作，使得土地交易和房地产交易变得更加透明，进而更好地控制好房地产的价格。在实际监管过程中，相关部门要切实做好土地审批权的控制，借此来控制好土地的转让，避免出现农用地的转让或者征用现象，进而影响我国土地的结构。针对要征用农用地进行发展的地区，必须要做好严格的审查工作，确保符合相关的批准要求才能进行审批。此外，政府部门不能使用自身的行政手段来干预土地的出让行为，不能指定土地转让的对象、位置和面积，避免徇私舞弊现象的发生，也避免对土地市场造成不良的影响，干预土地市场的健康发展。如果政府部门不能有效地发挥出自身在土地交易和房地产交易中的调剂作用，不仅会影响自身的公信力，也会难以发挥在房地产行业中的监管作用，进而影响我国市场经济的稳定发展。

(三)掌握好土地市场和房地产市场之间的关系

要切实控制好土地供应和房地产市场之间的关系，保证我国土地资源的合理使用，保证我国房地产市场的健康发展，相关部门和单位要正确地掌握好二者之间的关系，进而采取更加恰当的措施来进行调整。土地市场的发展会影响到房地产行业的发展，要促进房地产行业的稳定发展，必须要保证土地市场和房地产市场之间的平衡发展，因此，政府部门要发挥好自身的协调作用，将土地市场和房地产市场之间的关系控制在一定的区间内。例如，如果我国土地市场出现过度发展，则会导致土地价格出现虚高的现象，从而对房地产的开发造成较大的影响，导致房地产价格过高，但是如果土地市场出现萎靡的现象，使得房地产的土地开发成本较低，从而导致房地产价格较低。无论土地市场是属于哪一种发展情况，都会对房地产的发展造成不良的影响。因此，我国相关部门要采取相关的措施来控制好土地的供应量，结合地区的经济发展情况来控制好土地的供应量，进而控制好当地的房地产价格。此外，政府部门也要发挥好监督的作用，确保整个土地市场交易的合法性和真实性，避免出现虚假交易的现象，对当地的土地市场以及房地产市场造成不良的影响。

(四)加强对竞争机制的合理运用

关于我国土地市场的发展，相关部门要合理地运用市场竞争的机制，借助市场竞争的方式要控制好土地的供应价格。当前我国土地的出让方式较多，不同的出让方式所采取的流程不同，所具有的优缺点也不同。例如，协议出让的方式虽然简单快捷，但是整个过程容易出现一些腐败现象，容易出现暗箱操作的行为，从而不能更加客观和公正地展现出土地的市场价格，容易出现土地价格哄抬或者下降的现象。当前我国土地使用权出让主要是采用招拍挂的方式，采用这些出让方式可以更好地保证土地市场交易的合法性和公开性，从而将土地的价值更加客观地呈现出来，能够更好地提升土地资源的利用效率，对于促进土地市场以及房地产市场的健康发展都起着重要的作用。但是采用招拍挂的出让方式，会对土地的价格造成较大的影响，特别容易造成土地价格的提升，甚至会出现地王的现象，从而导致房地产的开发成本不断增加，导致房地产价格上升的现象。因此，在使用招拍挂方式来进行转让土地使用权时，相关部门要切实发挥好监督的作用，通过制定相关的法律政策来控制好土地的价格，引导相关人员进行合理的竞价，避免出现哄抬土地价格的现象[5]。为了更好地促进我国土地市场以及房地产市场的健康发展，在转让土地使用权时，要结合具体的情况来选择恰当的转让方式，加强对竞争机制的合理运用，进而更好地控制土地的价格，加强对房地产价格的调控。

三、结语

总而言之，房地产行业属于高利润行业，该行业的健康发展直接影响着我国的市场经济发展，因此，我国要采取相关的措施来管控好房地产的价格，从而更好地满足我国居民的住房需求，更好地促进我国社会的稳定发展。影响房地产价格的因素很多，其中主要因素是土地的供应，当土地的供应价格、供应量、供应结构以及供应方式发生一定的变化，都会直接对房地产的价格造成较大的影响。因此，为了更好地协调好土地供应和房地产价格之间的关系，我国应当采取相关的措施来做好宏观调控以及市场监督，加强对土地成本的控制，保证土地市场的健康发展，保证土地供应价格的合理性，进而更好地控制好房地产的开发成本和价格，更好地推动房地产行业的持续发展。