二手房“带押过户”探析

文／龚霞萍 江苏省江阴市不动产登记中心 江苏江阴 214400

引言：

随着我市城镇化加速发展，稀缺土地资源不断减少，优质地段新建房产日益减少，特别是靠近学校、医院、商圈附近的新房很罕见，且价格高企。二手房因其地段优、房子附加值高以及购买后即可入住等优点已成为部分购房人首选，目前我市二手房交易日趋火热，但部分二手房已被抵押，是否能合法过户引起当事人担心。既往抵押房产不准买卖，阻碍了抵押人充分获取资源的变现，抑制了市场配置资源的效率，《民法典》的实施促进了已被抵押的房产流通，激活了抵押房产的交易，活跃了房地产市场[1,2]。二手房“带押过户”体现了抵押房产的流通价值，但实际登记过程中如何保障交易秩序、维护抵押权人债权以及二手房买受人权益仍面临挑战[3]。我市不动产登记中心以《民法典》政策为指引，联合住建局、税务局、住房置业担保公司、银行等部门，实施“存量房带抵押三合一登记”业务，推动二手房“带押过户”，释放了二手房市场活力。

1.二手房及其抵押特点

房地产市场是国民经济发展的重要支柱产业，随着地产业发展，二手房逐步增多，二手房交易已是房地产行业的重要组成部分。二手房是指在不动产交易中心备过案，已经完成登记信息，重新进入市场再次交易的房产，包括商品房、自建房、限价房、拆迁房、经济适用房等。抵押登记是指为维护债权，债务人和债权人到不动产登记中心按照法律要求进行的不动产登记行为，目的是设立不动产的抵押权。

二手房抵押后抵押人拥有房屋所有权，有权自由出租或者出售房屋，而抵押权人不实际拥有抵押的二手房，只需要和抵押人至不动产登记中心依法做好抵押登记。二手房抵押款数额、抵押周期以及抵押权人期望的抵押权方式、时间等，抵押人和抵押权人均可以协商。二手房可以反复抵押，抵押人若出售、赠与二手房，则有义务及时通知抵押权人，无需征得抵押权人批准，抵押权人若计划转让抵押权，亦只需要通知二手房抵押人即可，无需征得其同意[4]。可见，二手房抵押期间，抵押人可不经抵押权人认可即可出售，其出售合同的法律效力受到保护，但二手房“带押过户”存在一定风险，有可能损害抵押权人或买受人的利益。因此，加强二手房“带押过户”的登记至关重要。

2.二手房“带押过户”的法律依据

二手房“带押过户”一般是指二手房既往存在抵押，还没有还清贷款，此时仍可以进行房屋买卖、过户，而且还能进行新的抵押，并取得抵押款。《民法典》第406 条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响[5,6]。抵押人若转让二手房所有权，有通知抵押权人的义务，若后者认为转让行为损害了抵押权，则有权让抵押人提前清偿债权或者转让提存，转让金额多出部分可留归抵押人，若低于抵押款，抵押人另行清偿。可见，二手房抵押期间，抵押权没有灭失，债务人能否转让二手房应以与抵押权人的约定为先，若约定抵押期间不可转让，则无法“带押过户”，若无相关约定，则债务人可自由转让，并有义务通知抵押权人。

二手房“带押过户”登记是权利公示的一种公开方式，可发挥事前保护当事人的物权，避免所有权转让受到侵害[7]。《民法典》没有说明“另有约定”必须登记，但结合相应担保的法条来看，抵押人可以将相关约定写入登记系统，其效力并不绝对，仅能管束所有权人，对买受人无效。若抵押二手房已转让，抵押权人很难找回全部抵押权，事先将约定一并写入登记系统，可避免二手房被私自转让，保护抵押权人利益。《民法典》虽然规定将转让约定予以登记以最大程度保护各方利益，但具体如何登记并未给出细化标准，登记部门并不能完全实质审查约定条件，买受人亦不能够掌握抵押约定的存在，实际执行存在差异化。因此，全面、系统掌握《民法典》相关规定，严格、细致登记二手房“带押过户”相关信息。

自然资发（2021）54 号文件指出，完善不动产抵押权登记信息，如在“预告登记”、“抵押权登记”的信息页面补充关于抵押不动产是否禁止或者限制转让的约定的登记信息，“抵押权登记”页面单独列出“最高债权额”[8]；明确《民法典》出台前后的二手房抵押登记信息，核实抵押权人出具的相关材料，根据法条，登记相关抵押登记信息，并判断是否能登记所有权过户等；抵押人初次办理二手房抵押权登记信息，登记中心应如实填写登记簿中有关是否有约定或限制转让抵押物信息，查验抵押人是否尽到通知抵押权人的义务，依法要求抵押人、抵押权人以及买受人出具相应登记申请，确保二手房“带押过户”登记信息的准确。

3.二手房“带押过户”的风险防范

买受人购买带抵押的二手房存在一定的风险。随着我国经济迅速发展，居民积累了大量财富，囿于居民投资渠道有限，商品房投资以成为居民首选，二手房交易日渐活跃。由于二手房交易大都依赖经纪人，而经纪人为了尽快赚取中介费，往往故意忽视“带押过户”的二手房交易的法律风险，诱导居民签署存在法律风险的合同，如房产权属登记的法律风险、中介费用支付的风险、学区房交易风险以及房屋担保权风险等[9]。通常情况买受人支付房款后抵押人再偿还抵押款，但亦有意外情况发生，如抵押人未归还抵押款，二手房被法院查封，或者抵押合同有明确约定所有权不得转让等[10]。因此，登记中心在办理二手房“带押过户”时应尽到核验抵押权相关信息，提醒买受人知晓抵押合同约定，必要时先行修改抵押合同，再办理“带押过户”的登记。

在二手房“带押过户”办理为完成前，房屋可能会被双层抵押，买受人仅支付首付款，余款用即将买到的二手房再次抵押贷款。这样，若出现房价下跌或者二手房灭失，就会加速卖房人偿还抵押款，加剧其偿还压力和风险，同时抵押权人存在二手房价值减损风险，即使被拍卖房款仍不足偿还抵押款；《民法典》规定抵押权人有优先追偿抵押权的权利，若抵押人无法及时偿还抵押款，抵押权人有权变卖二手房或诉至法院请求拍卖房产以优先追及受偿权，此时买受人无法阻止“带押过户”的二手房转让，除非抵押人完全解除抵押[11]。另外，登记中心应严格审查二手房抵押的相关信息是否合法、合规，二手房权属登记信息是否一致，二手房买卖合同关于房款支付约定等，力争将二手房“带押过户”的风险降到最低，甚至消灭。

4.二手房“带押过户”的登记措施

不动产登记是我国物权登记的一项基本制度，有利于维护社会经济秩序，发挥不动产效用，确定不动产归属，制度是维护国家基本经济制度、社会主义市场经济秩序，明确不动产的归属，不动产登记制度是指国家成立的专职部门在记载簿上将不动产权利人或者相应利害关系人提出的申请记载下来，内容包括不动产物权和其变动事项等[12]。登记制度的实施是为了保障不动产人的权益，有利于二手房交易信息的查询，促进二手房市场交易，维护社会经济发展。

不动产权转让应依法予以登记，以载入不动产登记簿即刻产生法律效力，产权证书是房屋所有人物权证明，具有权威性、公信力，其记载内容和登记簿一致，若有不一致之处，除非能证明登记簿有误，否则以登记簿信息为准。不动产登记簿具有法律权效力，抵押房产时若双方仅是约定，可不必载入登记簿，但此种约定没有对外公示效力。《民法典》规定，抵押房产办理登记时，当事双方若另有约定，登记中心应按照合同约定予以登记约定内容，以保障约定的公示效力。以此为政策依据，本中心统筹谋划、大胆探索，全力推进二手房“带押过户”项目落地，以促进二手房流通，增加社会资源流动。

4.1 贯通共享渠道

信息共享是二手房“带押过户”过程中的关键环节，可为买卖双方提供全面、真实的资源信息，有利于做出准确判断，保护交易双方的权益。2020年，江阴市不动产集成服务平台首次实现存量房转移登记“网办”，交易、税务、登记、水电气一键办理。2021年，根据省厅文件，江阴市开始着手线上苏小登平台建设工作，聚焦民生关切，回应群众期盼，中心争取资金、打破壁垒，建立了“线上苏小登”与“集成服务平台”共享渠道，打通政银合作高速通道，实现银行抵押信息、住建备案合同、税务纳税信息、不动产登记信息双向实时互通、实时反馈，实现“存量房带抵押三合一登记”。不动产登记信息的整合为二手房“带押过户”交易提供客观、真实的数据，保证不动产信息的及时更新，避免信息孤岛的缺陷，实现资源共享和信息互通。共享渠道的贯通过程中应坚持公开化、公正性、透明化和公平性，不仅要呈现“带押过户”二手房的自然属性，还要提高其信息的准确性，不断完善登记服务质量。

4.2 重塑办事流程

二手房交易的登记制度存在流程障碍，若尚未完税，影响登记流程，另外，二手房登记涉及的面积（室内面积、公摊面积等）不准确或基础数据有疑问等。不动产登记部门内部间登记文件信息的查阅、核对、审查均需花费一定时间，税务部门、银行贷款信息以及担保公司的协作障碍等，这些均影响二手房“带押过户”的办理效率和不动产登记中心的提质增效。多层次开展登记中心工作人员二手房“带押过户”相关业务学习，强化流程优化意识，向二手房“带押过户”交易双方普及法律知识，提醒交易潜在风险，宣告并执行二手房买卖预告登记，并依据不动产登记信息证明、交易总额等预告登记信息提交银行或公积金中心作为贷款凭证，经闭环资金管理，从根本上抑制阴阳合同作弊，保障交易行为安全。“江阴市存量房带抵押三合一登记”业务要求买卖双方真实成交，卖方房产抵押清晰、还款正常，且成交金额能够覆盖卖方贷款余额，若不能覆盖，需提供其他担保或者款项。具体流程为：买卖双方凭网签备案合同、“三合一”业务协议等材料在合作银行网点办理资金监管手续，签订资金监管协议，买方向监管账户支付监管资金（买方首付款项），担保公司出具担保证明。同时买卖双方与银行签订抵押变更协议、抵押设立协议，最后登记中心办理转移合并抵押登记。

4.3 优化登记模式

《民法典》出台前，抵押的二手房完成不动产登记需要提前清偿抵押债务方可办理过户登记，若买受人按揭交易，可由买受人支付部分房款供二手房抵押人清偿抵押款，再由买受人和金融部门签署新抵押合同，重新办理相关登记业务；《民法典》实施后，二手房“带押过户”去除了抵押权续存期间对抵押人的法律限制，在及时通知抵押权人的基础上，抵押的二手房转移不受抵押权的影响。《民法典》第406 条突破了《物权法》、《担保法》等关于抵押房产转移的制度规定，但没有明确配套相关实施细则，也缺乏相关部门制定的操作建议[13]，需要各地方不动产登记中心因地制宜完善登记模式。本研究中实施“三合一”同步办。中心根据新的办事流程，改造不动产统一登记系统，增设“三合一”登记受理入口。买卖双方只需一次申请，即可同时办理存量房买卖转移、抵押变更、抵押设立“三合一”登记业务，一次收件、一份材料，3 项业务“同步办”“合并办”，生成一本产权证、两本登记证明（变更后的证明、新抵押设立后的证明）。“集成化”提速办。原登记模式，共需2 个工作日，在优化系统后，中心大胆探索，重新整合办公场所，下沉审核人员，后置扫描环节，实现该业务“当场即办”。

5.二手房“带押过户”取得成效

《民法典》为二手房“带押过户”抵押人提供了法律便利，抵押人不必提前还清抵押款即可上市交易二手房产，大大降低了交易流程时间成本，也为买受人减少了利息成本，降低了二手房交易门槛，加快了二手房所有权的周转，促进了我市房地产市场的健康、有序发展。二手房“带抵押过户”是我市优化营商环境的一项务实举措，切实解决了企业、群众在押不动产转移的难点、痛点、堵点。具体成效如下。

5.1 降低办事成本

不动产登记信息共享渠道减少了二手房“带押过户”买卖双方因信息孤岛而产生的信息核实成本，避免了双方在各部门来回奔波和材料提交。二手房“带押过户”所需登记信息均可实现网上预约、办理，无需反复提供二手房所有权信息、双方身份证信息等，减少复印材料浪费。卖方不用为筹款发愁，买方不用担心自己的首付款打水漂，全程由担保公司担保、政府部门监管，不仅活跃了不动产交易市场，优化不动产资源配置，更是降低了交易成本，规避了交易风险，提高了服务质量，真正为群众增添便利。

5.2 节省办事时间

原登记模式需要抵押人先偿清抵押权人债务后，办理抵押注销登记、再办理存量房合并抵押登记，需银行、登记部门来回奔波，至少经过2 次申请、2 次审核、2次登簿，现在省去“银行还贷→抵押注销”环节，直接“合并办”解决群众“来回跑”，降低服务资源浪费，提高群众对政府的满意度，实现双赢。本研究重塑办事流程，利用共享资源信息，全面向二手房“带押过户”买卖双方提供所需的登记信息，并网上或电话与银行、公积金中心等金融部门沟通，节省了买卖双方的办事时间，提高了不动产登记的服务质量和满意度。

5.3 提供创新范本

二手房“带抵押过户”是以市场主体需求为问题导向，以优化政府服务为目标导向，以激发市场活力为结果导向，融合多部门的业务需求，实现了数据共享、业务协同、技术融合，是集成改革理论的应用，破解了部门林立、权利碎片化难题，为集成服务模式提供了可复制可推广的经验，为营商环境赋能增效。

结语：

《民法典》规定抵押物可自由转让，二手房“带押过户”已是我市不动产登记中心一项常规业务，满足了债权人对自身债权的实际需求，符合现代信贷实践和市场经济发展的规律。由于二手房“带押过户”登记有其自身特点和相应风险，不动产登记中心在办理登记信息时应创新登记流程，完善登记信息，确保二手房“带押过户”登记的公正性和公示效力，推动我市房地产经济健康发展。