论我国房地产金融创新面临的问题及其对策

文／尹丽 首都经济贸易大学 北京 100070

引言：

房地产行业的高速发展催生了房地产金融，通过运用金融工具和金融手段来融通房地产领域的货币，从而在最大限度上利用房地产资金货币化。房地产金融的出现受到广大市民的普遍认同，已经是我国重要的经济支柱。房地产金融的创新既可以使房地产金融市场得到有效的稳定，又可以促进房地产金融市场健康发展。因而，只有找到针对性的解决办法，才能真正的促进房地产金融的创新发展。

1.中国房地产金融创新发展的意义

中国的房地产行业和欧美等发达国家相比体系制度还不健全，但是中国目前正在加速城市化进程建设，其发展的巨大潜能和势头在短时间之内不会发生变化，迫切需要房地产金融业的大力扶持。但是，由于房地产市场的规模扩大和单纯的经营模式创新，目前还处在由“金融压制”到“金融深化”转变的过程。所以，加强中国的房地产金融创新将成为我国经济长期发展的一个重要战略方向。但从理论和经验上看，房地产金融创新是一柄“双刃剑”，在创新的正面影响下，不注重创新的适度，就算是美国这种对金融管制很严的经济体，也会因为房地产市场的发展引发金融风暴。所以，我国当前的房地产金融发展还处在起步的初期，必须客观地认识和评估自己，并结合自己的实际情况，为我国的房地产金融制度创新探索出一条符合我国实际的发展道路。在金融体系不健全、人才缺乏、从业人员较少、操作经验较弱时，房地产金融应该采取适度的金融创新来控制风险。要坚持房地产金融创新，必须遵循房地产金融创新的基本原则，从金融产品、金融机构、金融市场、政策体系四个方面进行创新，使房地产金融的金融功能得到有效的配置，从而最大程度地发挥房地产金融的杠杆效应，要防止由于技术创新引起的金融风险甚至系统风险。在我国的房地产市场中，房地产金融产品的创新具有十分重大的意义。只有通过产品的创新，更多的人会去购买具有创新性的不动产理财产品，从而促进整个房地产市场的健康发展。要实现房地产理财创新，首先就是降低银行贷款的负担，让券商介入抵押贷款。其次还要多开发一些可以使当前的投资人可以利用房地产理财产品来规避风险。最后将银行和信托企业相融合，既可以减少银行的贷款风险，也可以扩大地产企业的融资规模。

2.房地产金融创新概况

2.1 科学内涵

要理解“房地产金融”这一学科的科学含义，必须把它分为两个层面：一是房地产金融，二是金融创新。首先从房地产金融的角度出发，在世界范围内对房地产金融的研究结果有以下几个方面：是一种货币信用运作机制，内容包括地产金融和房产金融，可以明确指出住宅的建设、购买、租赁、改善和维护。其主要类型是公共住房租赁，个人住房租赁和个人住房。如果把范围局限在国内，那么前期的金融研究主要有两个层面：住宅金融是住宅信贷资产的买卖和再买卖，包括住宅市场和住宅金融体系，主要包括政府、建筑企业、金融机构和一般的住户。住房金融一般包括住房建设、消费管理等方面的资金融通活动，而住房金融虽然也是融资的统称，但它的业务范围只局限在住房建设、消费和管理等方面。接下来我们进入金融创新这一维度。对于“金融工具”的含义，目前学界有三个观点：“金融工具”，即将各种属性的金融产品进行重组，从而构成一种全新的融资手段。从这个角度看，“新”指的是从多个角度出发，即借助新技术、新方式、新组织、新市场和新行为，从而达到提高银行的风险控制水平和顾客的服务水平。从财务制度和金融市场的角度看，金融创新是一种新型的产品功能，其实质是对各种财务系统构成的各种因素进行重新组合。

2.2 我国房地产金融创新所具有的突出特征

第一，从短期来看它存在着一定的波动性，从长期来看它的发展是平稳的。短期波动是指尽管在当前的房地产市场化创新中取得了长足发展，但其所遭遇的发展挑战和阻力同样不容忽视。一方面是高度开放的国内市场极易受到国外宏观经济形势的影响；另一方面目前金融体制还不够完善。但从长期来看，中国城市化进程建设将持续拉动房地产的需求，从而推动房地产行业持续发展。并且房地产的生产、流通和消费等各方面联系也会越来越紧密。

第二，在创新过程中存在着金融风险。在房地产金融方面，采用市场化的竞争方式确实可以起到积极的效果，即为房地产行业发展带来必要的资金支持。但其负面效应也很明显，造成了房地产行业的发展出现房地产泡沫，并在某种传导机理上造成了持续的风险积累，这会给整个经济系统带来一场危机。总体上，我国的房地产行业正处于蓬勃发展的阶段，但在这种现象下隐藏着的金融风险也是不可忽略的，美国次贷风暴的冲击，使得房地产金融创新的风起云涌。之后，随着我国对房地产行业金融适度宽松和住房调控的不断调整，房地产的金融风险已经呈现出了结构性特征，进而，这个结构性的风险就会演变成一个整体的萎缩状态。

第三，对房贷业务的创新和融资方式的依赖性较强。从目前的房地产发展状况来看，融资渠道是以商业银行为主导的。所以，房地产的融资模式几乎等同于对商业银行的信用创新，而这种单一的供应模式必然导致房地产金融风险集中。而在我国，隐含的民间贷款也是一部分来自房地产金融。但这种做法很可能导致个人资金过于投向房地产投资，进而加大了个人负债的风险性。

第四，正处于由抑制状态向深化状态过渡的阶段。金融深化的程度可以分为三个层面：金融规模的扩张、资产规模的扩张、加强金融体制和金融手段的创新。到目前为止，虽然房地产金融已取得了数量级的发展，但其发展的空间还很大，而房地产金融的真正意义在于其规模的扩大和单纯经营模式的创新。由此可以看出，目前我国的房地产金融创新正在经历从“抑制”到“深化”的转变。

3.我国房地产金融创新面临的问题分析

3.1 房地产企业的融资渠道狭窄

当前，国内很多房地产企业由于受自身条件因素的制约，不能以债券和股票等形式进行融资，只能靠着银行，而这也是大多数地产企业的主要融资方式。在我国，创新房地产金融发展与信贷业务密切相关。创新房地产金融发展企业的资金来源有限，对其发展产生了不同的作用。房地产企业对资金的需求量大，而目前的房地产企业融资渠道相对单一，很难适应企业的发展需要。而且一旦出现了融资困难，就会给房地产企业带来巨大的经济损失。

3.2 房地产金融产品单一

房地产行业对资金的依赖程度很高，因此它与金融业之间存在着紧密的相互作用。首先，房地产企业要进行大规模的投资，从融资渠道获取的信贷资金，大部分用于投资于消费和生产性。但总体来说，由于开发商对消费者信用投资较少，大部分的投资都集中在了产品上，导致市场供求失衡。其次，我国的房地产行业金融产品等级不高，缺乏规范的金融系统，严重制约着我国房地产行业的健康发展。由于目前房地产企业很难通过债券和股票等方式进行融资，尽管信托产品可以成为房地产企业的一种融资方式，但其投资少、偿还时间短，无法让房地产企业有效地解决融资困难。

3.3 房地产金融制度体系不健全

房地产金融在国内的发展相对滞后，而在最近几年，随着房地产市场的迅猛发展，房地产金融的发展速度也越来越快。随着房地产市场进入了一个快速的发展阶段，房地产金融的方式也越来越多，虽然已经取得了一些成功的经验，但目前的金融体制还不完善。在构建一个较为稳定的住房信贷环境的过程中，存在着许多的问题。所以，在进行房地产金融创新时，需要健全房地产金融机制，加强机制的建设，以避免金融风险，促进房地产市场健康发展。

3.4 风险过于集中于商业银行体系

在我国的金融市场发展尚处在初期，间接融资仍占据着主导作用，而在直接融资方面，如资金融资等方面的发展较为滞后，而国有商业银行自身的改造也不完善，这就使得我国的住房贷款在很大程度上依赖于商业银行。房地产企业的融资方式主要是由房地产消费贷款、创新房地产金融发展贷款、建筑企业流动性贷款、房地产储备贷款等多种方式来实现的，很难为房地产企业提供其他渠道，也不能使房地产信用风险的市场化，从而降低其对房地产贷款的影响。

3.5 个人住房信贷的发展可能存在违约风险

随着房地产市场创新的深入，个人住房信贷在国内的发展迅速。当前，个人住房贷款的不良资产率不足0.5%，而住房公积金的不良资产率只有0.24%，这对于提高银行的整体资产素质具有很大的帮助，但由于商业银行普遍认为，个人住房贷款是一种优质的资产，因此银行应当注意到个人住宅还没有暴露出的风险。由于目前我国还没有形成一个完善的信用体系，所以在没有全面的信用分析的情况下，如果发展个人住房按揭，必然会对银行产生不利的影响。

4.推进我国房地产金融创新的对策

4.1 丰富房地产金融的融资方式

目前，我国的房地产金融体系还存在着相对单一、狭隘的融资渠道，这是创新房地产金融发展的一个重要问题，也是制约着房地产企业长期健康发展的重要因素。因此，必须进一步拓展房地产金融的融资途径，扩大房地产金融的融资渠道，从而实现房地产金融的多样化。一是适度降低上市企业证券和证券上市的门槛，使更多的地产企业可以以证券和证券等形式进行筹资，降低对银行信贷的依赖性。二是建立不动产投资。由于其具有高的流动性和覆盖面，所以可以有效地避免投资的风险。要根据实际的创新房地产金融发展状况，构建房地产投资组合，以丰富房地产企业的资金来源，拓展其资金来源。三是积极推动不动产的资产证券化、投资股权证券化将成为我国房地产市场创新的一个主要发展趋势，它可以促进我国住房抵押市场的建设，促进住房抵押市场的发展，有利于分散防范和化解风险。另外，还可以设立投资信托，使房地产投资的需求能够得到有效的分散，从而为房地产企业提供更好的资金环境，房地产金融市场的平稳发展，进而减少了银行的信用危机。

4.2 加大对房地产金融的创新力度

房地产金融创新的内容主要有金融产品创新和金融工具创新。一是对不动产理财进行创新。由于其产品可以将一个产业、一个市场的基础状况具象化，因此可以从房地产衍生品的发展和推广入手。在此期间，政府要积极发挥其主导地位，积极探索和推广高质量的房地产衍生产品，促进我国房地产金融的持续健康发展。以房地产股指期货为代表的房地产衍生产品，可以帮助房地产企业、银行业乃至消费者在防范房地产市场中融资行为。应指出，在发展不动产衍生产品时，应保证其合理性。并可以设定相应的到期日，避免出现“集体还贷”的情况，给开发商造成一定的财务负担。二是对不动产融资进行创新。通过对房地产金融的全面控制，可以通过“银行+信托”的方式来促进房地产金融的健康发展，通过“银行+信托”的方式进行前面的融资，通过银行来支持后端资金，将信托基金与银行加以组合，能够很好地分散银行的房地产贷款风险，从而可以为房地产金融提供更多的渠道。三是对金融工具的创新。目前的基础市场资金是房地产金融运行的主要支柱，因此，建立一个较为完整、系统化的次级按揭交易体系是非常有意义的。次级按揭市场可以使按揭资金二次流动，一方面可以使按揭资金重新循环，从而达到对房地产资产证券化的要求，其次，次级按揭也能确保居民的投资收入稳定。四是对金融中介服务进行创新。房地产中介服务以信贷机构、购房者和创新房地产金融发展为核心，对房地产中介机构进行了创新，既能减少住户的购买风险，又能充分把握房地产市场的整体发展动向，对房地产企业开拓新的顾客、达到共赢的目的是有益的。

4.3 对房地产金融制度体系加以完善

当前，房地产金融的制度体系还不够严格，同时也没有建立起一个完整的房地产金融体制，导致了房地产金融市场出现了一些违规的现象。所以，构建和完善的住房金融体系，是推动房地产金融发展的一个必要的条件和基础。首先要深入剖析我国房地产市场创新中出现的各种问题和风险，尤其要加强对其资金来源的监督，确保其正确性。因此，可以有效地减少房地产企业的资金来源，并在一定程度上改善房地产企业的财务状况。其次，要加强对房地产行业的监管，健全相关的法律规章，加大对违规乱纪的处罚，必须要加强对房地产行业的监管，推动房地产行业的发展。最后构建和完善我国房地产信贷市场的信贷制度，以市场化的方式发挥其对房地产信贷的吸引力，鼓励更多的信贷企业参与到不动产融资中来，明确企业和个人的信贷，构建一个完整而完整的、有条理的信贷评级体系，把投资与信贷紧密联系起来。由此，可以提高我国房地产金融的可信度和安全性。

4.4 大力推动房地产证券化

相关证券管理机构应抓紧出台相关法规，推动不动产资产证券化、不动产按揭证券化、吸收社会投资者。当前，国内创业板尚未完全成型，大部分的地产企业都认为要发行股票是一件遥不可及的事情。企业债券的发行期限较长，利率较银行放款利率较高，这将是一种较好的筹资方式。这些债券可以是地产企业、直接在资金市场上进行的，也可以是通过与地产投资信托企业相似的方式在资金市场上进行的，从而将分散的资金用于创新房地产金融发展。不动产信托，是指开发商利用具有权威的信托企业的专业财务能力和大量的资金使用，将多个委托经营的开发工程的信托基金集中在一起。在此基础上，通过对信托基金进行委托，使其在创新房地产金融发展中得到预期的回报。

4.5 建立长期投资基金组织

成立一个长期的投资机构，以吸引长期的资金进行创新房地产金融发展。物业管理是一项股权性的投资，设立物业基金，可以使其多元化、减少风险、增加融资种类。它还能吸纳社会上的各种零散的资金，为快速成长的个体理财基金开辟新的投资途径，并能为创新房地产金融发展带来巨大的资金需求。国外的实际操作和资金筹措机制也反复说明，在加快发展的过程中，投资资金是一种非常有效的方法。尤其是在当前的宏观经济发展状况下，可以通过与信托结合，为具有一定规模的房地产企业提供更多的资金支持。为此，我们应该在比较成熟的发达国家尤其是美国的基础上，尽早解决制约我国发展的瓶颈问题，制定适合我国实际情况的投资基金法。

4.6 完善个人消费融资体系

因此，要促进我国房地产的发展，提高我国房地产的购买力，激活我国的房地产消费，必须建立健全和发展住房消费的个人金融制度。目前，个人住房贷款是目前最好的一项信贷业务。但是，目前全国所有的商业银行在住房信贷部门的贷款中仅有6%的比例，占贷款总额的不到1%，这比世界上20%-40%的比例要低得多。虽然个人消费信贷属于“零售”行业，数额较小，但其人员众多，因此应当进一步拓展其经营范围，增加新计划，精简手续，以改善和发展住宅贷款。公积金是一种较为成熟的、深受广大客户青睐的项目，应大力推动住房公积金体系的建设。

结语：

总之，房地产金融是我国的一个崭新行业，必须坚持市场经济的指导思想，并根据实际的市场状况进行创新。在发展的进程中，必须要有效地克服融资渠道狭窄，金融产品单一，金融制度不健全等问题，必须通过创新融资渠道、融资产品、融资制度，从而规范房地产金融市场，防范金融风险，为我国房地产金融的健康发展提供有利的环境。