公积金贷款抵押变现及风险防范研究

李娟

（云南省昆明市住房公积金管理中心，云南 昆明 650500）

一、研究目的及意义

1997年，由于我国逐渐废除了福利分配政策，为了促进城市住宅的建设和消费，各大商业银行都推出了个人住房按揭服务，为居民提供了一种新的安居乐业[1]。截至2008年末，我国的房地产贷款总额已达5.24万亿元，其中，个人住房按揭贷款总额为2.98万亿元，较一九九七年末增加155倍，在所有商业银行中都占有10%以上，详细数据见表1[2]。由于我国的人口基数较大，人均住房拥有量较少，对住宅的需求越来越大，购房的愿望也越来越强烈，个人住房按揭的发展空间很大。目前，个人住房按揭的余额在10%以上，而在西方发达国家中约为22%，因此，个人住房按揭仍有很大的发展空间。

表1 2000-2020年我国个人住房抵押贷款发展趋势

我国商业银行的个人住房按揭业务在我国的快速发展，为其带来了巨大的收益，但是，在我国目前的风险管理体系尚不完善的情况下，其风险也逐渐显现。尤其是美国次贷危机在2007年爆发，导致全球金融危机，其根本原因在于美国银行没有严格审查个人住房按揭，盲目追逐利润，扩大贷款范围，导致房价暴跌，借款者纷纷违约，按揭的房子无力偿还，造成巨额不良贷款，美国雷曼兄弟破产，导致全球经济危机爆发。这场金融危机的严重程度是给实体经济带来了极大的损害。

二、我国公积金抵押贷款面临的风险及问题剖析

（一）信用风险

信用风险，也叫违约风险，由于一方不能承担其所承担的债务，从而导致其预期的回报与实际的回报产生偏差。个人住房按揭信用风险的影响因素有：个人素质、信用记录、婚姻家庭状况、资产状况、就业收入状况、社会职务、负债状况等。由于个人住房按揭客户多、分布广、基数大、期限长、风险点多、难以控制等特征，在价格上升的过程中，一些客户往往忽视个人收入，盲目购房；有的银行则忽视对借款人的资信进行审查，从而导致信贷风险的发生。由于目前我国商业银行的风险管理制度仍有漏洞，尚未建立起完善的个人信贷制度，导致银行在发放个人贷款时，不能掌握借款人的全部资信状况，也不能充分了解其个人的综合资信状况、个人工资收入不透明、借款者伪造工资、收入证明等，从而导致银行无法准确地评估其收入的稳定性和偿还能力。当前，商业银行在处置个人住房按揭坏账时，往往采取拍卖抵押物进行补偿。在房地产价格上升的时期，通常不会出现大规模的拖欠，美国的次级房贷危机显示，大量的个人房屋抵押贷款出现了大范围的泡沫。违约通常出现在利率上涨、房价下降的时候，房子的价值要比银行贷款低得多。

（二）流动性风险

个人住房按揭的流动性风险是指由于借款人所持有的房屋贷款或按揭资产无法实现其价值而导致的损失。个人住房按揭是一种长期的银行资产，其流动性很差，其变现能力很差。而银行的负债则以活期存款和定期存款为主，这些都是短期债务，随着个人住房按揭的比率的提高，会导致资金的周转出现问题，从而产生流动性风险。所以，房地产贷款的流动性风险是非常显著的。从世界各国的经验来看，当个人住房贷款的比重在18%-20%左右时，银行的流动性和中长期信贷比率将会受到很大的限制。从1998年底的3106亿元，到现在的2.98万亿元，占全国贷款总量的10%。事实上，在某些资产规模较小、资产种类较少的城市商业银行中，存在着流动性不足的问题。此外，个人住房抵押贷款大多以房屋为抵押品，如果借款人不能及时还款，银行就会将其出售，以偿还债务，如果无法在规定的时间内将房产出售，以解决资金不足的问题，那么，也会产生流动性风险。

（三）操作风险

操作风险所引发的经营风险，主要是由于员工的素质不高、培训不够、技术水平不高等原因，对银行存在着潜在的安全隐患。流程不严格导致的操作风险，是由于商业银行在开展个人住房按揭业务时，未能对其进行放款前审核和放款后的核查，可能会对银行产生潜在的风险。商业银行按有关法律规定，在申请个人住房按揭时，必须向借款人提交户口簿、身份证、收入证明、资产状况、婚姻状况、首付凭证等，并明确借款人的贷款用途是否合法；贷款金额、贷款期限、贷款币种是否合理；借款人有无支付意愿及支付能力；审核借款人的资信情况、有没有重大的不良贷款记录。由于个人住房按揭市场的激烈竞争，个别银行和信贷者为了抢占市场，没有对其进行严密的审核，导致了信贷风险的漏洞。外部诈骗导致的经营风险主要有：开发商通过“假按揭”骗取银行资金、中介公司与上一方套取银行贷款、中介公司不合格中介公司等。当前，“假按揭”问题已经成为我国房地产业发展的一个重大风险来源，对我国房地产业的健康发展产生了一定的影响。根据相关的调查，“假按揭”并不是一个例，涉及的金额从几十万到上千万，甚至是数十亿，“假按揭”案件之所以会出现，是因为“假按揭”的成本要比其他方式的贷款要低，而且也更容易、更快。另外，我国目前我国房地产市场上存在着大量的中介机构，如法律、法规不完善、监管不力、中介机构良莠不齐等问题，使得我国的个人住房贷款业务经营风险更加突出。

（四）利率风险

个人住房按揭贷款利率风险是指在发放过程中，因出现无法预料的因素而导致的利率变动，从而造成银行的损失。房市周期的每个阶段都存在着利率风险。但是，由于我国的个人住房按揭贷款采取浮动利率（每年固定利率），详细数据见表2，因此，银行将面临的利率风险转移给借款人。央行提高贷款利率会给借款人带来更大的压力，如果不能提高收入，借款人很有可能会拖欠债务。这将会导致信贷的潜在风险。所以，利率风险的防范既要从宏观角度出发，也要考虑其他因素对我国经济发展的不利影响。

表2 历年公积金贷款利率明细表

（五）政策风险

个人住房按揭贷款的政策风险是指因国家出台的有关房地产市场和个人住房按揭业务的相关政策而产生的风险。房地产作为国民经济的主导行业，属于规定的资产投资，在经济形势转暖的时候，也就是固定资产投资的时候，国家要对房地产进行宏观调控，而房地产的发展则要受国家宏观调控的影响，比如不断加息减息，开征“物业税”，改变土地交易制度，这些都是用来控制楼市过热的，同时也会对大多数商业银行的信贷活动造成一定的冲击。

（六）抵押物风险

是指在债务人违约后，由于抵押物的所有权问题，从而使银行无法处理抵押物，最终造成银行的损失。抵押资产价值下降、房屋销售低迷、抵押资产评估不规范等原因，银行将抵押资产出售后，仍无法偿还全部的银行贷款。抵押物的毁损、灭失风险，是指因不可抗拒的原因，如地震、火灾等原因造成抵押物损坏，甚至灭失，致使抵押物的使用价值下降甚至失去使用价值，银行无力处理抵押物，从而造成银行的损失。

三、公积金贷款风险防范措施

（一）健全个人资信评估

在发达国家，个人信用评价制度是由专门的机构来进行的。专业机构的数据来自信用机构的档案和法院档案，并且各个专业机构的认证均为高校，因此能够提供准确、快速的个人信用报告。商业银行能够快速、精确地掌握贷款申请人的信贷背景信息，对其短期借款能力做出客观的评价。我们应该在借鉴国外先进经验的基础上，构建自己的信用评价制度。在评分的时候，银行要分析影响还款的各种因素，包括：借款人的婚姻状况、学历、社会地位、工资水平、抵押率、还款时间、有没有大额债务、有没有拖欠债务等。个人信贷模型可以采用线性模型、正态分布模型等方法，收集10多种不同类型的数据，建立相应的评价模型，对模型进行标准化处理，根据评价结果判定借款人是否满足商业银行的授信标准。这样既可以提高放款审核的效率，又可以增强银行对放款的客观性。个体要建立起诚信意识，对自己的信誉产生一定的影响，银行组织必须在内部各部门之间实现资源的共享。

（二）对房地产开发商的信用评估

不动产估价是银行信贷风险防范的一项重要手段，担保物的价值是担保机构的重要保障。在我国的期房按揭中，房地产估价主要是对开发商的住宅项目进行估价，这既是开发商对银行的全面保证，也是未来房产估价的依据。在抵押贷款期间，由于商业银行承受了大量的市场风险，因此，降低不真实的房地产估价所带来的损失尤为重要。每个商业银行都有自己的客户资信评估标准与制度，对其进行审计，以确定其资信级别，进而确定其资信额度。对房地产开发企业信用评价，可以采用银行自身的信用评价标准，着重于项目开发能力评价制度的建立和完善；保证资金使用的安全性，在开发过程中，开发商的贷款资金必须由银行监督，按照贷款协议规定的用途发放，销售的收益也要由银行来支付。银行要对项目的开发和施工进行精确的计量，对房地产开发的贷款期限进行合理的调整，对房地产客户的资金转化周期进行恰当的调整，以保证资金的流动性、安全性和效益。

（三）依据贷款情况，实行贷款浮动利率

按个人收入、贷款次数、信用等级、购买房产类型、面积、价格等因素确定贷款利率、贷款期限、贷款金额。对于有特殊需求的低收入人群，不仅要降低贷款门槛，而且要设置一个低利率或一个固定利率，这样才能减少借款人的借款费用，同时也能减少利率波动所带来的风险。如果在还款过程中出现了一些突发事件，出现了难以偿还的问题，那么，可以通过住房公积金的利率补贴机制，免除他们的贷款利息，改变了“低存低贷”带来的利益损失和对居民收入分配的负面影响，发挥了住房公积金的保障功能。对于购买力高、收入高、二次房贷、购买不起经济适用房、购买大面积住宅的人，除相应增加贷款门槛之外，还需实行更高的贷款利率，以“高利率”来补偿“低利率”的利差，保证住房公积金的正常运转。因此，可以适当地降低贷款利率、缩小存款利差、减轻贷款者的负担，而降低贷款利率下降所带来的利益，则可以通过扩大个人住房贷款规模和提高资本利用效率来补偿，这是一种双赢的经营方式。

（四）加强操作风险防范

首先，要坚持以科学的发展观为指导，在防范和防范风险的同时，积极、稳健地推进个人信用业务的发展，强化员工的职业道德和业务素质，增强他们的政治、业务和风险意识。要定期举办金融和法律方面的培训，培养一批专业的、高素质的个人住房信贷业务队伍。

其次，推行集约经营，提高经营水平，实行审贷分开，成立专业机构，统一办理个人住房贷款。其中一家国有商业银行成立了一个专门从事个人住房贷款业务的金融中心。同时，通过集中办理个人住房贷款，也能为经办者提供丰富的经验，快速地发现经营中存在的问题和风险，从而减少损失。完善产品结构、完善业务流程、强化标准化管理、理顺个人信贷业务与后台业务的关系，在贷前调查、贷时审查、贷后审查等各方面，要加强对贷款的审查，对档案进行集中管理，促进个人住房贷款的电子化。加强对个人住房贷款的责任约束，完善对个人住房贷款的问责，实行定期问责制度、到期提示制度、逾期警告制度、失信问责制度。在实行责任制的基础上，再加上一套奖惩机制，把客户经理的贷款质量和他的收入相结合，给予一定的激励。建立和完善运营风险辨识与评价机制。应借鉴国外的先进经验，利用现代技术，逐步建立一个涵盖各行业的运行风险监控、评价和预警体系，对目前和将来的运行风险进行识别和评价，强化资讯科技的运用。在进行数据集中的过程中，要加强业务系统运行平台的建设，从整体上找出设计缺陷，并对软件进行改进。

四、结束语

风险管理是商业银行经营的核心内容，本文就如何加强对个人住房贷款的风险管理，提出了以下几点建议：一是要建立信用评价制度，以借款人和开发商为中心进行信用评价。二是要加强对商业银行的贷款审查，并逐步健全内部控制体系。另外，引入个人住房信贷保险，将银行、开发商、购房人按照一定比例分担保险费用，由银行承担。如果购房者的贷款到期，而开发商违约，那么银行就可以向保险公司提出索赔，由保险公司来承担赔偿责任。三是建立健全银行制度，强化风险防范的制度环境，建立健全低收入家庭的政府住房贷款担保制度，建立相应的住房保障体系，强化银行的监督。