建筑投资项目投资融资模式选择及建议

文/汤仁宗 （合肥荣金房地产开发有限公司）

建筑业是我国经济的重要组成部分，经济社会的快速发展也为建筑业的发展创造了良好条件。

但是，伴随着社会的发展，建筑投资项目的投资规模越来越大，对建筑投资企业来说存在着较大的风险，在建筑项目施工建设的过程中需要充足的资金作为保障，在这种情况下，如何选择对应的投融资模式成为建筑企业在建筑投资项目的过程中需要解决的一个重要问题。而不同的投融资模式对建筑项目的顺利进行影响非常明显，也会直接影响到建筑企业的项目收益[1]。所以有必要对建筑投资项目投资融资模式进行更加深入细致的探讨与分析。

一、建筑投资项目的投融资模式

（一）主要投资模式

伴随着金融市场的快速发展和不断完善，建筑企业的运营模式得到了长足的进步，适合建筑项目的投资方式也越来越多。从现在的一些研究成果来看，建筑企业常采用的投资模式主要包括建设移交投资模式、建设租赁移交投资模式、建设经营转让投资模式等。虽然类型众多，但是建设移交投资模式和房地产信托投资模式是两种最重要的投资模式。

1.建设移交投资模式

建设移交投资模式是建筑企业项目投资的一种重要模式，这种模式是政府通过募集非政府资金来满足建筑项目投资需要，解决建筑项目投资问题的模式。由于建筑项目的主资金来源于非政府，所以投资模式可操作性比较强，在具体应用的过程中也非常灵活。采用社会募集资金的方式进行投资，所涉及的资金规模比较大，比较适合大型建设工程项目。在这种模式中，一般都是由政府公共部门与社会私营企业进行项目合作的方式进行，公私合作是这种建筑工程投资方式的一个非常重要的特点。在这个过程中，项目的主要建设任务和资金筹集任务都是由私营企业进行的，政府在整个项目施工建设期间，只负责对该项目进行监督，企业获得该项目以后，可以获得一定时间内的经营权，从而通过经营的方式获利，双方以此为基础达到长期战略合作的目的。

2.房地产信托投资模式

房地产信托投资模式在建筑工程企业项目投资模式当中也是一种非常重要的模式，这种模式解决了企业自身资金不足的问题。房地产信托投资模式分为两种类型，即信托贷款模式和股权投资模式。前者是以信托公司为基础进行融资贷款，满足建筑项目的投资需要。后者是以股权作为信托公司参与建筑项目获得利益的一种重要方式，信托公司通过发行信托产品满足资金需求，并将该资金以参股的形式直接投放到建筑工程项目中。相对于前面几种建筑工程企业项目投资方式，这种方式的特点非常明显，既实现了投资风险的转移，引入了信托公司作为合作机构，确保了建筑工程项目资金的冲突性，同时也可以降低企业的运营成本，使企业可以以较低的成本完成建筑工程项目的投资并获得预期的利益。

（二）主要融资模式

从建筑工程融资的角度来看，企业在投资建筑工程项目的过程中，融资模式可以分为间接融资模式和直接融资模式。

1.间接融资模式

间接融资模式的形式是多种多样的，但是在间接融资模式中，优化贷款融资模式和出口信贷融资模式是最重要的形式，两者已经形成了较为完善的体系，可操作性比较强。其中优化贷款融资模式更为常见，这种融资模式得到政府部门的支持和认可以后，由商业银行为建筑工程企业提供低息长期贷款，满足企业工程项目施工建设过程中的资金需求，同时也能够帮助企业进一步降低融资成本，是一种相对比较低廉的融资模式[2]。但是这种模式需要经过政府相关部门的审核和认定，是否能够成功存在着很大的不确定性。由于需要政府部门的审核和认定，所以这种模式一般用于政府投资建设的相关工程项目，或者是政企合作参与的建筑工程项目。出口信贷融资模式相对来说不适合建筑工程融资需求，因为建筑项目施工建设企业不会涉及产品出口等业务。

2.直接融资模式

直接融资模式在建筑项目融资过程中最为常见，直接融资模式也是多种多样的，其中两个最重要的模式为债券融资模式和基金融资模式。债券融资模式在融资过程中需要向主管机关提供相应的融资材料，并要通过错综复杂的审批流程，融资持续的时间非常长，有时候一连数月可能都无法通过审核。但是，债券融资模式的特点也非常明显，它的融资成本相对比较低，远低于同期银行利息水平。并且，这种融资模式不需要提供担保，本质上是通过发行债券的方式向社会借贷，所以很多企业喜欢采用这种融资模式，但是审核通过的几率相对比较低。基金融资模式操作非常复杂，形式也是多种多样，主要包括产业基金、风险基金等，不同的基金模式适合的项目不一样。基金融资模式的特点是融资规模比较大，同时也可以分担建筑工程企业的风险，但是基金融资模式的融资成本相对比较高，一个项目的相关利益可能要分割给基金持有者。

二、建筑投资项目的投融资模式现状及选择

（一）建筑投资项目的投融资模式现状

伴随着经济社会的快速发展，尤其是市场经济制度的不断完善，我国的金融市场发展水平也不断提高。在长期的发展过程中形成了不同的投融资模式，当然现有的投融资模式都是在相关金融行业法律法规的规定之下产生的，在建筑投资项目当中选择不同的投融资模式可以对建筑工程企业与政府投资部门以及其他部门的合作提供充足的资金来源，更好地满足建筑投资项目的建设和运营需要。但是，从当前建筑市场的发展情况来看，虽然建筑工程企业可以选择多种投融资模式，但是每一种投融资模式都存在一定的风险，对建筑工程企业来说需要充分考虑不同模式的风险，在此基础上做好相应的风险评估，以投资风险评估为基础，再根据自身的需要选择最适合自己的投资模式，才能在选择的过程中有效地规避各种投资方式的风险，确保建筑投资项目建设运营管理工作的顺利进行。从建筑企业的角度来讲，在投融资模式的选择上需要充分考虑自身的需要，但是很多企业在选择的过程中存在着一定的盲目性，因为企业往往在运营发展过程中首先选择自筹资金，但是现在建筑投资项目的规模普遍比较大，单纯依靠自筹资金很难满足工程建设的需要，这种情况下融资就成为常态。纵观现有的建筑投资项目，可以看出几乎每一个企业都会选择一定的融资模式进行融资。但是，融资模式的选择和投资模式的选择一样，都是一个非常复杂的系统问题，选择不当不仅不能满足建筑投资项目的需要，还可能会给企业的经营管理和项目的建设运营带来极大的负面影响。从目前建筑市场的发展情况来看，因为投融资项目选择不合理而导致投资失败的案例比比皆是。

（二）建筑投资项目的投融资模式选择

1.根据自身需要进行选择

建筑投资项目的投融资模式选择要根据自身的实际需求进行，对于投资者来说，建筑投资项目的投资模式多种多样，不同的投资模式适合不同的投资者，也适合不同的建筑投资项目。不管是投资模式还是融资模式，都需要充分考虑项目的特征和需要，尤其是在融资模式的选择上，要充分考虑自身的资金状况、现有的资金获取途径以及项目资金支出的实际需要、不同融资方式可能存在的不同风险，以及对应的风险控制机制等[3]。当然，在选择融资模式过程中，还需要充分考虑融资成本问题，因为融资的成本决定了建筑投资项目的收益水平，不同融资模式的成本不一样，有的融资模式还需要向资金提供者分享利益，所以任何一个融资模式的选择都是经过综合衡量的结果[4]。而在投资模式的选择上，要最大限度地规避风险等不良因素，在选择的过程中首先要满足建筑工程项目施工建设需要，如果不能满足项目的施工建设需要，则这种投资模式根本无法实现预期的投资目的。因此，所有的投资模式选择都必须首先满足建筑投资项目的实际施工需求。

2.推动投融资方式的多元化发展

从建筑投资项目的投融资模式角度来讲，投资者需要站在投资的角度审视投融资模式的选择问题。由于建筑投资项目的投资规模较大，投资一般都是分阶段进行，这样可以有效地减轻投资者的压力。所以在投资方式的选择过程中，就要根据每一阶段的实际状况和需要进行选择，只有这样才能满足每一阶段的投资要求[5]。对于一个建筑投资项目来说，投融资方式不可能只有一种，因为在投融资的过程中如果只选择其中的一个模式，将无法达到效果最大化的目的。所以纵观现有的建筑投资项目的投融资模式，可以看出绝大多数项目在投资模式的选择过程中都采取了多样化的策略，也就是根据项目建设的实际情况，在建设支出或在项目运行的过程中选择不同的投资模式，以满足不同阶段的投融资需求。其中，融资模式多元化发展更加明显，很多建筑投资项目在不同阶段都会选择不同的融资模式进行融资，通过多元化的融资模式保证项目资金的充足率。投资模式的多元化一般情况下在项目施工建设之前就已经有所体现，采用不同的投资模式将不同的投资者融合在一起，共同投资、风险共担和利益共享。之所以会出现这样的特点，是因为在投资模式的选择过程中局限性更大，一般情况下在规划的过程中就已经就投资模式制定了详细的计划，而融资模式则可以根据项目的实际状况进行灵活的变化。

（三）谨慎选择PPP模式

建设移交投资模式包含了不同的类型，其中PPP模式是其中的一个典型代表，也是在具体操作实践当中可以应用的一个重要形式。对政府来说，选择PPP模式进行投资，可以解决基础设施建设或公共服务项目的资金问题，满足经济社会有关基础设施建设和公共服务的要求，这对减轻政府的财政压力具有非常重要的意义和作用。但是，对于企业来说，虽然能够通过PPP模式获得项目的运营权，通过项目运营的方式获得一定的收益，但是这种收益时间相对比较长，伴随着项目运营时间的增长，与之相关的成本也会不断增加，这一点可以从现有的一些PPP项目运营情况明显地看出来，一些PPP项目在经过2～3年的运营以后，其运营成本就会明显增加，远远超过了计划的运营成本。在这种情况下，运营单位不得不提高运营服务价格来满足自身的经营发展需要，而运营服务价格又需要政府相关部门的批准，对企业来说相对比较被动[6]。对于政府来说这种模式相对比较有利，但是让渡了经营权以后企业运营不当可能会损害政府的形象，也会影响群众的切身利益，由此带来的一些潜在的风险，也应该得到足够的重视。所以不管是从政府的角度来讲，还是从企业的角度来讲在建筑投资项目当中，PPP模式都应该进行谨慎的选择，不要盲目地跟风。

三、建筑投资项目投融资模式的选择应用建议

（一）重视建筑投资项目投融资模式的风险评估

建筑投资项目在选择投融资模式的过程中，风险评估是一个非常重要的环节。其中，有关投资模式的风险评估，应该在建筑项目投资决策之前进行。建筑工程企业应该根据自身的状况掌握相关项目资料，合理地评估所需的资金及其规模，在此基础上合理地选择投资模式以及具体的投资规模，制定详细的投资计划[7]。融资模式性选择需要根据投资模式的选择和投资计划的制定进行，因为这个模式的选择是为了满足投资模式实施过程中的资金需求，所以需要建立在投资模式的前提和基础之上。在融资模式的选择上，需要充分考虑不同阶段的资金需求，并进行相应的风险评估。要具体对每一种融资方式和融资规模，以及可能对项目运营和企业经营方面产生的负面影响作出相应的评价。

（二）不断提高自身的资信水平

在投资模式的选择当中，融资模式的选择重要性要高于投资模式的选择，之所以出现这样的结果，是因为融资模式决定了投资模式的资金需求是否能够得到满足。而不同的融资模式对企业的资信状况都有一定的要求。不管选择哪一种融资模式，在选择的过程中都需要充分考虑自身的资信水平，只有具备了较高的资信水平，才能为融资模式的选择和运用创造良好的条件。所以企业在经营发展过程中要重视自身的资信建设，充分考虑资金构成的要件，以此为基础控制各种资信条件，不断提高自身的资信水平，为融资模式的选择和融资工作的顺利进行奠定良好的基础。

（三）优化和完善建筑企业融资结构

在建筑投资项目投融资模式的选择和应用的过程中，优化和完善建筑企业融资结构也是一个非常重要的工作。不同的融资模式会形成不同的融资结构，尤其是在建筑企业融资模式逐渐多样化发展的情况下，优化和完善建筑企业融资结构就显得非常重要。在优化的过程中，要将风险控制在一个合理的范围之内，同时要满足项目施工建设中的资金需求，以此为基础确定融资方案、融资途径和方法的具体规模、融资途径和方法对应的风险控制措施等，只有这样才能确保融资结构的合理性，同时将整个项目的融资风险降到最低。

四、结论

经济社会的快速发展对建筑投资项目的投融资模式选择提出了更高的标准和要求，在选择的过程中需要充分考虑建筑投资项目的实际特点和需求，同时充分把握每一种投资模式的特点和适合的领域，在综合市场条件，尤其是金融市场条件的前提之下，根据项目的特点和企业自身的经营发展状况，也包括政府的相关产业发展政策，以此为基础制定详细科学的投融资方案，为项目建设及运营工作创造良好的条件。当然，无论选择哪一种投融资模式，都需要做好风险评估，针对不同的风险采取不同的风险管理控制措施，以最大限度地控制和降低投融资模式的风险以及由此可能带来的损失。