政策加码这一年

2023年房地产行业，总体上呈现企稳向好态势。回望2023年楼市政策，可以看出，刚性和改善性合理住房需求正在有序释放，房地产行业正朝着高质量发展阔步前行。

全力推进“保交楼”

2023年，“保交楼”仍是全社会和全行业关注的焦点。6月30日，据央行官网，央行货币政策委员会2023年第二季度例会于6月28日在北京召开。会议提出，因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。

事实上，进入2023年以来，监管部门继续强调做好保交楼、保民生、保稳定工作，全国住房和城乡建设工作会议指出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

2023年5月份以来，多地密集举行专题会议、出台政策，加强房地产项目预售资金监管，内容涉及专户管理、建立预售资金移动预警机制等。

同时， 金融端同样全力护航“ 保交楼”。今年3月，在国新办举行的“权威部门话开局”新闻发布会上，央行相关负责人表示已经推出了3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元保交楼贷款支持计划，“保交楼”相关资金仍在继续落实。多地则因城施策印发行动方案，支持用足用好“保交楼”专项借款。

一系列举措也成效显著，据国家统计局数据，2023年以来房屋累计竣工面积保持正增长。

此外，众多房企开启“品质交付”之路。尽管行业仍处于发展低谷，众多房企（包括部分出险企业）仍然延续了对产品力的追求，将保交付工作主动提升到了“品质交付”层面。

值得注意的是，在交付过程中，“交房即交证”的新模式在多个城市逐步推开，并进入常态化。

限购政策再调整

在限购政策下，居民买房除了要看自己的财力水平，还要看是否具备购房资格。2023年以来，各地相继调整优化了商品房限购政策。

浙江嘉兴发布21条房地产新政，明确自措施发布之日起，不再限制居民家庭购房套数，所有商品住房（含原限售房屋）不再限制转让。这一做法引起市场广泛关注。此后，国内多个大中城市陆续出台相关政策，对原先执行的房屋限购政策进行优化调整。

有的城市明确取消住房限购政策。比如，湖北武汉取消二环线以内住房限购政策，江苏无锡提出在全市域取消限购政策。

多数热点城市对住房限购政策进行了优化。据中指研究院监测，各地放松限购政策主要涉及全面放开限购、缩小限购区域、针对特定面积段取消限购、针对人才或多孩家庭优化限购等方面。国内一部分城市宣布取消限购政策，一部分城市的特定区域，现有限购政策也作出了一定调整。

对此，业内专家表示，“各地放松或取消住房限购政策，是房地产调控的手段之一。房地产调控就是要根据不同时期的房地产供求关系，出台相应政策措施，起到平衡供求关系、促进房地产市场稳定健康发展的作用。在楼市走热、房价高企阶段，限购政策的出台在一定程度上抑制了投资需求；在楼市遇冷时，取消或放松限购有利于促进刚需和改善性需求释放，进而起到提振楼市的作用。各地因城施策调整限购政策，正是响应楼市最新变化的举措，旨在提振市场信心，促进楼市回暖。”

认房不认贷

2023年楼市一个很重要的政策便是“认房不认贷”，通常指的是，在购房贷款时，银行或金融机构只考虑购房者目前名下的房产情况，而不考虑其之前的贷款记录或房产拥有历史。具体来说，如果购房者之前没有过贷款记录，只要能够证明自己名下没有房产，就可以按照首套房的标准进行认定。如果购房者的名下已经有一套房产，无论是否办理过贷款，或者之前贷款是否结清，再次买房都会按照第二套住宅房进行认定。

在这样的政策下，银行办理房贷时不会考虑购房者历史借款记录，因此贷款的利率会有所降低，同时首付的比例也会相应提升。这样的政策有利于提高购房者的购买力，降低购房门槛，从而刺激房地产市场的需求和稳定。

随着9月1日北京、上海、广州、深圳4个一线城市全面施行“认房不认贷”后，杭州、成都、苏州、无锡、福州等30多个城市也陆续跟进。

这一政策落地后，对消费者购房信心改善明显，消费者对未来房价悲观预期也有所改善，一线城市政策调整后，北京、上海房价上涨预期明显增加，而广州、深圳房价预期相对稳定，房价上涨预期變化不大。

这一政策的出台，对二手房市场带动明显。数据显示，一线城市二手房累计挂牌量和新增挂牌量双双上升，且累计在售挂牌量和新增挂牌量一度达到年内峰值。

“不动产统一登记制度”全面建立

2023年4月，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

全面建立不动产统一登记制度，利好房产信息掌握和使用，将利于房地产税征收工作的推进。但房地产税在当下的征收基础还不健全，因其落地还需要考虑财税政策改革导向、房地产市场形势变化等内容。

2013年3月，党中央、国务院决定建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务。

2016年，国土资源部官网发布《不动产登记暂行条例实施细则》，标志着不动产统一登记制度开始全面实施落地；2018年，自然资源部宣布不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。到2023年，经过十年努力，我国全面实现了不动产统一登记，实现了新的突破。

在不动产统一登记制度建立的当下， 与其相关连的房地产税征收的问题，再次被热烈讨论。有专家认为，房地产税作为一个重要的税种，其在我国的落地需要立法先行，而当下还处在调研和部分城市试点的阶段，离全面实施还有不短的路要走。

“第三支箭”持续发力

自2022年“金融16条”出台后，支持房企融资的“三支箭”接连射出，包括房企信贷、债券、股权融资，这就是所谓的“三支箭”。

“第一支箭”是央行去年底的第二次降准，“第二支箭”是商业银行支持房企融资，“第三支箭”是证监会允许涉房企业重新上市。在去年11月28日证监会射出的“第三支箭”中，共提出了五点举措，其中一点就提到了“要开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投資基金”，今年2月20日的这条消息，代表着“第三支箭”的加速落地。

2023年11月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作并提出具体举措。

此次会议释放出积极的政策信号，表明金融监管部门对维护房地产市场健康发展的坚定态度，加大“三支箭”（信贷、债券、股权）实施力度将为房地产市场带来更多资金活水，有助于稳定市场预期，促进房地产行业健康发展。

“第一支箭”信贷支持，继续加力增效。自2022年底“金融16条”发布以来，金融机构持续增加对房企的信贷投放。各大银行密集与优质房地产企业达成银企合作协议并提供授信。此外，通过设立保交楼专项借款，调整首付比、按揭贷款利率等，不断优化调整房地产金融政策。

“第二支箭”发债融资，有望扩容增量。“第二支箭”是指民营企业债券融资支持工具。据2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会数据，在“第二支箭”框架下，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。

“ 第三支箭” 股权融资， 大有可为。有数据统计，自2022年11月份股权融资5项措施发布以来，共有近50家上市房企拟通过股权融资方式募集资金达1000亿元。

“支持房地产企业通过资本市场合理股权融资”，则表明资本市场在支持房企股权融资方面仍大有可为，对房企合理的股权融资支持力度也会越来越大。

“推动构建房地产发展新模式”，“三支箭”需共同发力，通过融资支持为房地产企业的发展注入源源不断的活力。当然，进一步推动市场回暖不仅需要融资支持，还需要需求端的提振，促进房企自身资金来源改善，从而逐步实现良性循环。

“花式”购房补贴

2023年，对于许多地方政府来说，发布了一系列购房补贴，包括人才购房补贴、三孩家庭补贴、团购补贴、发放购房消费券等。尤其是人才购房补贴，有地方最高达到800万元，力度较大。

各地“花式”补贴动作，除了有对购房者给予最直接的现金补贴外，部分城市还以购房契税形式给予补贴，且补贴对象不限于人才政策范围。

购房补贴最豪横的，非广东珠海莫属。1月9月，珠海推出《珠海高新区建设未来科技城·人才友好青年友好行动计划（2022-2024年）》，推出最高600万元住房补贴、80万元生活补贴、3.8万元租房补贴等“住房奖补”，6折租住人才安居住房，人才公寓申请入住“零等待”。这个补贴力度相当大。哪怕此前广西首府南宁提出了A类人才200万的购房补贴，那也是有相当高的要求。

像珠海一样，对购房者给予最直接的现金补贴的，还有河北保定、江西赣州赣县、吉林长春以及云南昆明等。为加速城市化，广西玉林出台的新政，优惠内容或更为丰富：购房最高补贴1万元；按购房所缴纳的契税为基数给予50%的补贴；提供万套优惠房源，在该楼盘市场价的基础上每套优惠不低于2万元……

值得注意的是，保定已经是第2次出台政策，比较特殊的是，保定上一次率先在全国打响了放松特定房屋类型的限价、限购政策。其规定，对被动式超低能耗建筑商品房项目，取消销售价格限制。居民如购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制。

城市更新政策

老旧小区改造作为城市更新改造的重点内容，不仅是一项重大民生工程，也是一项重要的发展工程。近几年来，在各个城市当中，老旧小区改造的工作都在有序进行，不少的房子都到了一定的年限出现墙皮脱落等情况，这时候就需要及时修复。

住房和城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、市场监管总局等部委联合发布《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》（以下简称《通知》），要求各地扎实推进城镇老旧小区改造计划实施，靠前谋划2024年改造计划。

《通知》明确，有序推进城镇老旧小区改造计划实施，扎实抓好“楼道革命”“环境革命”“管理革命”等3个重点。

一是扎实推进“楼道革命”。加快更新改造老化和有隐患的燃气、供水、供热、排水、供电、通信等管线管道，整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道、上下小道等，开展住宅外墙安全整治。大力推进有条件的楼栋加装电梯等。

二是深入推进“环境革命”。全面整治小区及其周边的绿化、照明等环境。依据需求增设停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施，改造或建设小区及周边适老化和适儿化设施、无障碍设施等。

三是有效实施“管理革命”。积极引导有条件的小区引入专业化物业服务企业，完善住宅专项维修资金使用续筹等机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道等。

老旧小区改造确实能够对拉动经济起到较大的助力。在老旧小区改造的过程中，除了常规的房地产核心板块外有所收益外， 其上下游产业链， 包括家具、家电、家居、装修等产业的消费都会受到拉动。

有专家表示，老旧小区改造是我国稳投资惠民生的重要方面，此次政策重在扩大改造对象，并探索建立房屋养老金和保险制度，解决“钱从哪里来”问题，形成住宅小区改造建设长效机制；同时，老旧小区改造好了，相当于把物业服务抬活了，这有助于导入更多需求，从而有利于稳定房价。