加强服务 抓管理 全面提升房产管理工作水平

文／左文 烟台市市属直管公房管理服务中心 山东烟台 264000

引言：

国有直管公房是国有资产的重要组成部分，曾为国家繁荣发展做出了重要贡献。现已与我国社会主要矛盾和人民的需求不相适应，需要深化改革，探索出一条国有直管公房管理的新路子，继续发挥其住房保障作用，提升其宜居功能，为人民服务做出更多的历史贡献，让居住者有更多的获得感和幸福感。鉴于此，本文主要探索国有直管公房管理的新路子。

1、直管公房概述

直管公房主要指的是我国各级房地产管理部门直接经营管理的一种国有资产，直管公房的所有权属于国家，它是计划经济体制之下的一种产物，也是政府对于贫困群众以低价的租金为基本福利的一种制度特征。直管公房不仅是我国政府拥有的宝贵财富资源，对于保障中低收入水平的家庭住房、维护社会稳定具有重大又深远的意义。直管公房作为保障住房体系的重要组成部分，加强关于直管公房的管理经营，不仅能够实现国有资产的保值增值，还能有效的提升保障性住房的房源，在一定程度上能够缓解保障性住房的居住压力。在二十世纪九十年代，各级地方政府开始陆续出台关于直管公房的基本文件，通过将直管公房授权给房地产产业，主要目的是为了能够管理好直管公房的国有资产，重点突出直管公房的公益性、实用性。由此我们可以发现，从财务视角来分析，对于直管公房的企业来说，管理经营好直管公房的主要作用就是保证社会效益和经济效益相统一，将社会效益放在第一位置，而不是盲目的追求经济效益。

2、国有直管公房管理的作用及意义

对于国家保障性住房而言，国有直管公房是其中十分关键的组成部分，在国家发展之中的作用不容忽视，极大的保障了人民的安居乐业。在国家住房保障力度不断深入的形势之下，直管公房的住房保障作用已经基本重新往日风采，意义十分深远。从新中国成立至今直管公房一直都发挥着保障性住房的功能，来很好的为党和人民做出了巨大的贡献，这也是为党和国家来为人民服务所提供的物质性产品。自十八大以来，国家已经将住房保障工作纳入到了国家战略之中，公租房就是国家保障性住房的其中之一，也是国家发展国有直管公房保障作用的延伸和完善，每年国家都会建设数百万套，意味着国家对人民住房保障尤为重视，是党和国家为人民服务的再升级。管理经营好直管公房，是直管公房管理单位的社会政治责任，公房管理单位应该要履行好相应的基本职能。直管公房管理经营虽然不是以经济效益为主要目的，但是为了直管公房管理的可持续化和管理水平的不断提高，从财务视角看，一定程度的经济效益是有必要的。对此，直管公房单位的经济效益和社会效益是同等重要的，增强自身的经济实力，才能进一步做到“以租养房”，促进国有资产的保值增值。另外，直管公房的开发利用，能够吸引更多的人民群众前来租房住，极大地提升了租客群众的满意度，对于维护社会稳定、促进经济发展具有重要的作用。

3、国有直管公房管理领域存在的问题及原因分析

3.1 直管公房现状

房改后，大量国有直管公房被低价出售或被无偿划拨，不仅导致国有资产严重流失，还使直管公房楼宇变成了“蜂窝状”，星星点点，产权混杂，维修矛盾聚增，信访事件屡屡发生，相应的也就演变成了“三不管”楼院，居住人群逐步转变为国家兜底的低收入人群。房管所作为住房保障部门的基层单位，在管理直管公房的同时，虽志愿服务其他产权性质房屋的维修保养，但介于产权多元化的问题，房管所没有更多的经济能力承担混杂的维修志愿服务。而且这些产权混杂的房屋破旧，功能落后，大部分处在棚户区，急需发挥社会主义优越性，进行整体改造，提升保障宜居功能。

3.2 思想意识、配套法规滞后

随着经济体制改革的不断深化，社会主义计划经济已经转变为市场经济，特别是住房制度的改革和住房保障制度的建立，直管公房的基本属性也发生变化，而我们的思想观念和管理观念没有随之变化，没有把直管公房很好的纳入保障房范畴，非住宅直管公房也没有很好的走向市场租赁化，基层房管部门作为主管单位虽然做出了很大努力，但缺少配套的地方性法规，继续做大做强直管公房保障功能和增加国家非税收入受到了局限。

3.3 国有直管公房面积萎缩

例如：沿海某三线城市，在20世纪的80年代初期，直管公房的面积已经趋于50万平方米，但是目前的直管公房面积留下5万余平方米。在20多年时间发展的过程之中，公房面积直接性下降了9成，且目前该种趋势也在慢慢加速之中。在经济与城市建设同步发展的形势之下，城镇化建设与旧城改造、市政建设脚步均在加快之中，直管公房由于欠缺与之匹配的管理法规，老旧城区的直管公房已经被拆或者是被无偿划转，部分开发商与个人从中获利，但是却无法确保公房管理部门的利益，地方非税收入也正在慢慢下降之中。

3.4 国有直管公房使用收益权存在问题

由于国有直管公房租金与市场租金存在较大差距，一些单位和个人私自高价转租，从中赚取高额差价，获取不当利益；公房使用权被有些租户作为有利可图的资源，私下甚至公开倒租倒卖，直管公房变成了牟利工具，极大地扰乱了直管公房管理秩序。

3.5 直管公房不规范的租赁和转租行为

根据相关调查结果发现，现如今我国的非居住直管公房主要存在于直管公房的出租方、租金、合同期以及私自租赁等问题。一般来说直管公房的住宅可以长期租赁，租金有政府统一的规定，非住宅租期和租金变动性更大。管房单位对于租赁的非居住直管公房具有一定的控制权力和管辖权力，一般条件之下，非居住直管公房出租时间长、租金较低。其次，如果没有经过相关部门的许可，直管公房单位自行决定非居住公房出租价格，私自进行出租，从中获取一定的经济效益，容易出现营私舞弊现象，导致原产权人的收入流失情况比较严重，同时国家税务收益还因此降低。对于这种情况的出现，从财务角度来说，管房单位应该按照相关规定，对已经形成的租赁事实的房屋进行合同的终止，科学、合理的收回房屋，如果租赁房屋的租客还愿意继续续租，就需要按照市场评估租金重新签订租赁合同，根据调整之后新的租金规定来继续执行相关的租赁合同。如果在租赁时期之内，承租人愿意进行转租，其形成的经济效益需要按照一定的比例进行，由转租人和直管公房管房单位共享其经济效益。

4、全面提升房产管理工作水平对策分析

4.1 探索对公房老旧楼区和平房进行拆除改造，提升公房居住功能、保障功能，美化城市，打造直管公房靓丽名片

直管公房建造年代久远，随经过翻建改造，但直至今日仍有简易、砖木的平房；不成套的楼房；与电梯的高层相比，居住功能差距过大。当地政府要结合当地经济发展实际情况，制定出科学合理的直管公房提升改造方案和地方性管理法规。按照国有资产不可转私的工作思路（拆公还公），对公房区域进行提升改造。拆除零散旧公房，还建成整单元、整栋新公房，再增加一部分直管公房，配建一部分公租房、国有资产性质的商业用房和管理用房，产权归国有，管理由住房保障部门的房管所实施，促进国有资产的保值增值，大大增加当地财政的非说收入，减少政府“购买服务”的经济负担，提升公房居住品质和保障功能。

4.2 保障房建设撬动“兜底经济”

“兜底经济”就是把长期受政府补助生活的困难群众（低保户）通过少量的投资和政策倾斜使其脱贫致富。全国保障房屋需求量大，受保障的公租房住户大部分身体健康，但长期失业，没有收入来源，生活基本依靠政府（低保户）兜底，保障房按期退出困难。探索将在保障性住房建设中配建的国有商业用房（产权归国有，管理由房管部门管理），租赁给有发展愿望的经济困难公租房住户进行创业致富，激发其他经济困难公租房住户脱贫行动，最终撬动当地经济发展，增加政府财政非税收入、维护社会和谐稳定，落实为人民服务的初心使命。

4.3 探索国有直管公房使用权的流通转让，增加房地产市场活力

从降低行政成本和整合资源的角度出发，对直管保障性住房和公共租赁住房可以实行“分类整合、统一管理”。在住房供应方面，政府腾出的直管社会住房、自管社会住房等公寓，在廉租住房实物分配完成后，全部用于公共租赁住房。符合住房保障条件的家庭为直营社会住房的，可申请将出租的直营社会住房转为廉租住房，以实物分配的形式享受保障，并享有和承担相应的权利和义务。

4.4 直管公房管理服务走向公租房管理服务标准

直管公房和公租房是民生之本，国安之基，也是今后房管所落实党和国家服务人民“高速路”。把直管公房管理经验与公租房管理先进经验相融合，形成以房管所为主导，社区、公安、银行合作共赢的“大房管中心”管理机制，对公租房不同住户采取差别化管理，提升管理标准，总结管理经验，在新时代中国特色社会主义住房保障事业中贡献力量。

4.5 统筹各类资金使用，提升资金的使用效率

（1）统筹直管公房存量专项资金使用。针对目前涉及公房管理的资金较多的状况，建议作进一步梳理之后，统筹盘活各类资金的使用。直管公房除涉及日常租金收入外，尚有残值补偿金、售后公房净归集资金等，均属于财政专项资金，用于房屋大修等特定项目，建议区政府根据有关规定，结合黄浦区公房管理的实际，进一步明确专门的使用办法及范围，在确保资金规范使用的前提下，更好地盘活存量资金，提升资金使用效率。（2）实行归口管理，规范补贴标准。要改变直管公房物业管理方面政府补贴的方式和标准不统一的问题，建议在全面梳理的前提下，统一补贴方式和标准，归集补贴渠道，将管理的责任主体和资金的使用主体统一，以实现资金的一口管理。（3）合理配置租金收入，逐步提高租金标准。解决好不同公房管理单位的租金收入存在差异的问题，建议统筹考虑，优先将资金向所管直管公房面积更大、房屋结构较差的管理单位倾斜。针对直管公房的租金收入和运营支出不平衡的现状，建议尽快调整直管公房租金标准，减轻管理企业经营负担，可从直管公房中的非居住用房以及使用权转让后的新租赁户入手，逐步将租金调整为市场标准，同时相应提高物业服务标准，推动直管公房管理的良性发展。

4.6 加强管理队伍建设，提升直管公房管理专业化水平

（1）建立企业人力资源规划。有关部门要加强对物业公司人力资源配置的指导，理顺物业公司的招聘与配置、培训与开发、绩效管理、薪酬福利管理、劳动关系管理，形成企业内最优化的人力资源配置，保持企业的良性运作。（2）发挥专业公司作用。通过政府扶植，以购买服务的方式，引入专业化的保安、保洁队伍参与到直管公房的日常管理之中，提升管理的专业化水平，弥补现有公房管理队伍的缺口，为直管公房全面推行“四保合一”夯实基础。

4.7 依法落实直管公房的转租赁管理制度

进一步加强受权经营管理单位的主体责任，不断强化其“产权人”的意识，采取切实措施，落实依法管理，具体建议如下：（1）通过司法途径解决违规问题。对于承租人的对房屋不当使用、违法违规等行为，应依据法律规定，要求承租人及房屋实际使用人承担法律责任及履行法律义务，杜绝不文明行为，并就相关违规问题，寻求司法途径予以解决。（2）尝试建立空置房屋承租权的回收机制。进一步核实、排摸直管公房的承租人基本情况，对已经空置或今后可能空置的房屋进行登记备案，并重点监管，逐步回收此类房屋，不再建立新的公房承租关系。建议这部分房屋收归国有以后，对其进行保护性修缮，建设人才公寓，逐步缓解中心城区租赁难。此外，可以与现有城市更新中的留改工作相适应，为房屋内部改造创造空间条件。（3）建立有效的出租、转租备案制度。规范直管公房的出租及转租行为，建立相应的备案机制，并与区内人口户籍管理、居住证管理相结合，加强对房屋及实际使用人的监督与管理。（4）加大直管公房的修缮力度，提高工程质量，消除安全隐患。我区老旧小区直管公房的老化速度日益加剧，政府应加大老旧小区直管公房的修缮力度，在资金投入、人员安排等方面做好房屋的大修和日常修缮工作，最大限度地确保直管公房房屋使用安全。（5）完善大修工程招投标制度。结合本区老城厢风貌保护地区房屋的特点，建立参与大修建筑工程企业入围制度，保留几支优秀队伍，实行优胜劣汰，保证工程质量。（6）适度提高综合修缮标准，提升居民满意度。建议上级主管部门根据城市更新发展的进度，与时俱进，加快修订房屋修缮工程标准，加快房屋的功能改造，切实办好本区的马桶工程，增设必要的生活设施，提高房屋成套率，配合搞好本区旧工房加装电梯工作，让群众的居住条件得到切切实实的改善。（7）将确保居住安全作为直管公房修缮工作的第一要务。建议在市容市貌整顿、小区美丽家园建设等各项修缮工程中，将排除房屋主体结构隐患作为首要任务，政府职能部门要加强牵头协调，集团要发挥专业部门的作用，各部门齐心协力，努力使每项工程都经得起历史的检验。今年发生的新冠肺炎疫情，是全球百年一遇的重大公共卫生危机，直管公房如何联防联控，精准施策，是摆在我们面前的一个全新课题。防疫工作的常态化，要求物业管理必须成为公共卫生体系的一部分。在“住房不炒”的总基调下，要用“旧改”来支撑房地产业的投资和消费，加大城镇老旧小区改造力度，整体地、有步骤地改造和更新老旧城区物质生活环境，引进品牌物业，实现新时代的城市更新。这从宏观经济角度对物业管理提出了更高的要求，为此，我们将进一步完善和创新管理体制、机制，不辱使命，切实履行新的历史使命。

结束语：

总之，社会在不断发展进步，人民住房需求也在不断增强，传统的公房管理体制并不适合当前人民的期盼。因此要把所有保障性住房包括直管公房和单位自建房统一纳入房管部门管理，不断提升改造，闯出一条直管公房管理的新路子，以适应和解决当前我国社会的主要矛盾，为人民的住房需求提供最优质的服务保障。