房地产税收法律制度的监管与对策

文／向华威 武汉金辉置业有限公司 湖北武汉 430000

引言：

在经济快速发展过程中，房地产市场和与之有关的行业，对于地方经济发展带来的影响十分关键。随着房地产市场规模在不断扩大，但是房地产税收法律制度仍然存在着一定的滞后性，在监管方面面临着较多的实际问题，没办法满足时代发展的特殊需求，从而暴露出较多的工作弊端和不足。因此，充分认识现有不足，并提出针对性的规范化需求，才能够促进其可持续发展，为地方经济的发展繁荣提供支持，从而彰显法律法规及相应制度的作用。

1、常见问题

1.1 制度规范问题

房地产税收的法律相关制度，本质意义上与其他的税收法规定呈现着基本原则一致性的特点，即以公平原则、效率原则和社会政策原则等几项原则为核心。在具体制度实行的过程中，现有制度能否符合这些原则要求，也是一个相对较为关键的问题，影响着最终的法律法规管控效果[1]。从目前来看，最为普遍的一个问题就是在管控方面存在着制度规范性问题，首当其冲的问题之一就是征税的范围过窄，而且内外税制不统一，这种情况主要是体现在房产税和城镇的土地使用征税范围。一般都是局限于城市和县城等区域，也包括了一些工矿区和建制镇。但这也就产生了一类现象：就是城乡结合部其客观上成为一个非税区，这一现象出现对总体的税收规范性带来了一定影响，容易产生法律和监管方面的漏洞。而且此类税收法律在适用于外国人的基础上，对于国内法人以及自然人，则适用房产税和土地使用税。这也就意味着在法律方面存在着内外有别和两套税收制度同时存在的现象，出现了内外税收政策不统一为主的一系列不规范性问题和现象。这一现象的出现提升了监管难度，让最终实行的情况受到影响。

除此之外还有一个现象，就是在税收种类方面存在着依据与实际情况脱节的现象，现阶段能够涉及的税收种类大约有10余种，而且在税收依据和计税依据方面相对较为混乱，缺乏应有的规范性，导致其种类较多，而且较为复杂，甚至存在着重复性较强的现象。这一现象一旦出现之后，全过程流通环节的税收增多，而保有环节的种类较少，体系出现了不均衡，税收更加关注流通过程中的征收情况，不关注在原有非流通状态下的税收状态。如此，就会导致其设计和应用都缺乏合理性，没办法较好的展现出房地产市场的具体价值情况，发挥税收的作用和价值。

1.2 法律体系及监管问题

按照目前来看，整个房地产税收的法律体系之间的内容管控，仍然存在着力度不足和监管不足的现象，其相关职能部门的职能缺乏合理性，产生了资源分散等各种问题，没办法严格地按照相关标准规范，根据流程的特点进行有效的针对性管控。由于现阶段法律内容缺乏标准性，也就导致后续法律体系也容易出现较多的问题，产生很多实际性不足，出现了体系不完全、系统不立体、内容不均衡的现象，没办法与其他的相关法律有效衔接，甚至存在着立法交叉重复现象。这一现象出现之前注重流通税收不注重保有税收，进一步导致其法律监管方面面临着较多的难度和问题，无法有效地将各个环节密切联系在一起，产生较多的实质性问题和客观性不足，最终管控的效果和管理的有效性都会受到影响和威胁。当其体系和监管方面出现了较多的特异性不足之后，总体的税收立法执法也会受到影响，产生监管和法律实施的困境，因此需要充分认识相关问题。

1.3 立法、执法问题

房地产税收在前期面临着较多的问题，也就进一步导致其后续发展过程中法律应用也存在着一定的混乱性，持续的立法和执法活动也会受到不同程度的影响，带来监管等一系列问题。按照目前情况来看，其自身的立法层次相对较低，各类税收法律都是依据暂行条例的形式颁布，这样的情况导致其缺乏应有的持久性和权威性。而且在此之前的体系不够健全也不够完善，那么每一区域不同和经济发展及市场情况不同，在进行立法和执法及监管全过程中，就缺乏应有的针对性和实效性，没办法满足经济效益方面的原则要求。而在执法的过程中，现有的体系和相应的系统缺乏应有的信息共享机制，那么各类实时执行信息管理的有效性也会降低，出现僵尸数据现象。数据没有得到有效更新，综合性的监管活动也没办法有效开展，然后导致较多的实际问题出现影响最终的监管效果。在具体进行管控的过程中，现有的财产登记等各类配套制度也缺乏应有的严密性和严谨性，导致其税务征收的各类管理活动缺乏应有的健全性，其最终管理力度也会明显降低，产生较多的实际问题。由此可见，诸多问题的具体体现虽然略有一定差异，但在进行管控和监督管理的过程中，也面临着不同的考验和挑战，为了更好地让实际工作得到优化，促进法律制度的有效运用，提升监督管理和执行方面的综合水平，还需要进一步提出具备针对性的应对策略，才能取得最好效果。

2、应对策略

2.1 调整模式体系

从目前的实际情况来看，房地产税收方面所要考虑到的元素相对较多，那么也就为总体的监管带来了一定的难度，还需要充分考虑法律的影响，以及法律的目的，然后在实际监管的过程中，根据相应的需求和要求，调整相应的体系与模式。按照现阶段的法律情况和市场情况来看，目前房产税还是集中在开发和流通的环节，这几个环节税收相对较为重点，但是其本质上存在着一定的交叉性，为总体的监督管理带来了较多的问题。而且信息的流通性相对较差，那么按照现阶段的具体实际情况来看，对于这一环节要适当性的进行调整，并有效地开发各类信息监管系统，打破传统的信息壁垒，实现税收相关情况的共享，以便于能够让相关信息在不同部门之间流通和共享，极大程度上的让总体模式具备联动性。每一个环节和相应的责任部门都能够进行信息共享，将相应的信息联系起来。通过这一方法和相应的模式之后，总体的管理有效性也可以得到提高，而且其监督管理的规范也能明显提升，法律也可以更加具备权威性，可以极大程度上避免相关模式及监管方法运用之后的效果不良问题。除此之外，在监管的过程中也可以发现一个明显现象就是，普通房地产在保有阶段征税是相对较为有限的，不管是税的项目还是税额都相对较少，那么目前在应对这一系列的问题时，尤其要注重保有阶段征税。这样一来其自身在征税之后，可以较好的刺激对土地的经济供给，然后进一步促进其市场的繁荣发展，让市场现有的各类元素和要素都得到优化性的配置，对地区经济发展产生带动作用和推动作用，只有通过这样的方法实施相应的模式及体系调整之后，才可以更好地发挥相应法律法规在促进市场发展过程中的作用和价值，规避既往容易出现的较多实际问题和不足。

除此之外，在具体进行工作的过程中，目前阶段要根据市场情况和地区情况进行特异性的监管，每一地区其策略不同，那么在法律法规方面也需要进行一定程度上的差异性调整，从而保障在税收方面的个性化和贴切性的特点，对经济产生促进作用，并对市场产生规范作用。与此同时还要着重对其监管要素进行一定的调整，以便于应对不同的监管要素，提出具备针对性的管控方法，促使相关模式和相应的法律法规体系能够按照实际情况进行应用，避免出现较多的运用方面客观性问题。

2.2 税收要素监管

在房地产税收监管的过程中，其本质上有着较多的法律制度监管要素，而这些要素如果不能对其进行深入性分析，按照其特点进行监管，则容易出现较多的法律制度风险，其中最为根本一点就是要确定纳税人并逐渐扩大征税的范围。首先在纳税人方面最为重要的一点就在于，其本身是确定纳税义务的关键性构成要素，按照房产税自身的特点来看，本质上属于一种财产税，而征收的权利应该是关键性的前提。按照现有的相应基本原则，需要依法设立和批准相应的所有者，有相应的纳税义务，并履行相应的责任义务，进一步才能拥有绝对的财产方面控制权和使用权。与此同时，现阶段还需要进一步扩展其现有的征税范围，让其征税的范畴得到拓展之后，则可以进一步地让其发展更加具备均衡性，促进法律体系方面的完善性。关键问题就在于要将境内所有的土地使用和拥有房产单位都列入其征收和管理范围之内。以往存在着一定的非税区问题，特别是农村非农业用房以及用地，这样的现象没有纳入到其征收的范围内，而在进行扩大之后，则可以有效地对房地产和土地的使用情况进行动态化的管理，避免出现管理脱节或者是管理不够详细的问题。一方面这样一来总体的管控可以更加具备实际性，让各种不动产都得到有效的自然利用，另外一方面也可以详细的了解其当地的经济等方面具体情况，为其地区产业发展提供支持。而且在经济不断变化的情况下，税基和计税依据也需要对其进行一定的合理管控，特别是计税依据，需要按照市场评估值等具体情况，设置一个动态的合理比例税率，让其计税才能更加合理，避免出现漏洞或者是长期没办法跟进的情况。与此同时，在税率方面可以根据地方政府的具体情况和经济收入加以确定，要按照经济发展区域特点来分税率的档次，一般在这个过程中可以借鉴其他的法律经验，将市中心地段的税率提高，中心城市的税率则要高于其他小城镇。最后，在具体管控时还需要让税收的优惠政策方面进行一定的侧重性调整。目前税务的种类相对较多，而且各个地方对于其优惠政策各有差异，那么现阶段需要根据地区性的经济特点，然后进一步划分相应的优惠政策和优惠标准，尤其要注重住宅和非住宅方面的区分，根据其使用用途进行细致的分层，然后实行累进税率，才可以平衡其具体的范围和征收的监管实际情况。

2.3 强化监管保障

目前在具体进行法律监管的过程中，要在完善相应管理体系基础上，强化其自身的税收功能，进一步将法律制裁和救济制度全都融入到其中，让总体的税收更加具备全面性，让相应的征管体系和监管体系都变得更加全面和细致。而所有监管活动的开展与进行都离不开信息化手段和专业的人员，因此现阶段还需要对其进行一定的更新和优化，才能够取得更加满意的效果，避免出现较大的实际性问题和客观性不足，影响最终工作成效。一定意义上来说，目前房地产方面的市场规模仍然相对较大，产业相对较为庞大，发挥了地区城镇发展和地区政府财政发展的支柱性作用，因此目前在税收方面为了更好的调节彼此之间的平衡，为其产业发展提供较好的支持，那么就必须要做好监管方面的保障工作。这些保障工作一方面要围绕着现有的法律体系，然后对其进行补足和强化，对法律体系之中的不足充分认识，然后提出针对性的方法和策略进行完善，另外一方面相应的法律和制度仍然要以地区特点为核心，除了要有宏观的原则支持之外，现阶段各个地区不同还需要有相应的暂时性条例的约束，以便于在漫长的经济发展和经济动态变化过程中，能够根据房地产具体发展情况和地区发展情况进行一定的调整，满足房地产税收法律制度具体应用的特异性需求和多元性要求，为其当地市场的健康发展提供保护作用和支持作用。而且按照现阶段的具体情况来看，为了巩固实际工作的成果，让相应的征管体制更加具备全面性，还需要持续强化对于房地产的产权登记制度完善，让相关制度贯彻落实，同时也要着重对相关制度进行详细的解读，让普遍社会公众群体了解产权登记的重要性并简化产权登记的流程，着重进行产权登记方面的筛查和管控，让相应的登记制度和财产税的管理制度密切联系在一起，以便于让各类制度都更加具备全面性和完善性。而在产权登记制度方面，还需要进一步的完善其内容，让其登记的内容和产权变得更加清晰，完善其总体的价格评估制度，建立起一个立体的评估机制，同时成立房地产评税机构。这一类机构主要负责详细的评定其房地产税收的相关情况，为税收提供相应的建议和支持，以便于进行仔细的评估和监管，确保相关工作能够在一定的规范下实行并不断的根据房地产市场的动态变化进行调整。要进一步加强评估机制方法方面的研究，确保房地产市场的相关情况，充分考虑到其中，再进一步提升相应的制度有效性和管理有效性，避免出现实际性的问题或者是客观性的不足。在税务部门的内部要建立一个专门的职位，由评税人员专职担任相应的岗位职责，能够进一步完善其征管体制的全面性和立体性，用系统性的手法和措施满足实际税收的需求。而在税务人员常态化和长效化培养的过程中，一方面要从精神和关注度方面入手，通过着重强调和集中学习的方法，让税务人员正确认识到房地产快速发展过程中，税务制度其自身的重要性和价值性，明确每一名工作人员在该类实际工作之中的专业性价值和实际性意义，明确其自身对于实际工作开展的重要影响。以此来激发普遍税务工作人员的自身责任感，促进社会工作人员在漫长的学习和实际工作之中，不断提升自身的素养和水平，然后在实际工作之中进行各类技能和专业知识的实践，让前期考核和后续的长效培养密切结合在一起积极投入实践工作之中。信息化管理方面也需要有充足的支持来进一步做好局部区域的登记，能够将各类信息利用信息化的方式展现出来，精准的让相关系统落实到户实现此类系统的全国联网，打破传统的信息壁垒问题。只有利用这一系列的方法之后，才可以对其进行精准的记录和持续化的更新，当这一体系得到有效的建立，形成了相应的监督管理机制之后，后续发展过程中也需要注重对其不同元素的融合，将评税机制等等各种措施，联系到全国联网的信息管理系统之中，精准进行记录和系统性的评估，以便于让产权更加清晰房屋的价值和清楚具体使用情况。

此类工作本质上具备较强的多元性和复杂性，在机制等方面也具备着一定的特殊性、难度性，那么在后续发展的过程中，还需要根据这一特点充分认识，结合工作及相关机制的复杂性特点，开展相应的实际工作。由此可见，监管保障要有体系和技术及人员多方位的支持，通过这样的方法才可以取得更满意的效果，让最终的工作有效性得到优化和提升。

结束语：

如上所述，在房地产税收方面，现阶段仍然面临着制度规范问题和法律体系及监管问题，以及立法执法问题，在这基础上需要调整模式体系，加强对税收要素监管以及强化监督保障，才可以取得更好的监管效果。