我国房地产经济发展现状及发展策略研究

文／臧艳艳 青岛市房地产事业发展中心 山东青岛 266001

1、前言

房地产经济，顾名思义，即以房地产为对象，围绕房地产进行的生产、分配、交换和消费所发生的一系列人与人之间的经济关系的总和，具有商品性、社会性、所有制结构多元性等特征。具体来说，房地产在市场中，是作为一种商品存在的，可以被买卖、转让、出租等，既然是一种商品，房地产的价格就会受到社会需求等多方面的影响，需求大于房地产存量时，房价就会上涨，返之，当存量大于需求时，价格就会下降，但总体而言，房产作为一种刚需，其价格弹性是相关有限的。房地产部门既为社会提供住宅、公共建筑物等消费资料，也为社会提供厂房、仓库、商店、办公楼等生产要素，与社会经济发展运行有着紧密而广泛的联系。与房地产相关的行业包括投资、贷款、建筑、建材、有色金属、水泥、钢筋、施工机械、家具装修、家电、中介等，从事房地产相关行业的人更是数以千万计，因而，房地产经济具有明显的社会属性。在所有制上，在我国公有制占主体，多种所有制经济共同发展的大背景下，从事房地产经济的单位既有国家资本、集体资本，也有私人资本和外商资本，所有制组成形式更是多种多样，因而房地产经济具有很强的活力。

与世界其他国家和地区类似，房地产经济是我国重要的社会经济组成部分，这点在我国尤其明显。其像一头经济巨兽，该行业的变动往往牵扯众多，对我国宏观经济的调控有着重要影响。当前我国房地产经济在发展过程中也出现了一些问题，值得引起各方重视，并根据问题实事求是制定相关发展策略，以推动房地产经济的可持续发展。

2、房地产经济可持续发展的重要性

房地产经济平稳可持续发展队伍对于我国社会经济的重要性从前面的论述中已经可看出一二。具体而言，房地产经济稳中向好发展的重要性主要体现在拉动经济总量增长、带动相关产业发展、促进人民群众生活水平提高等几个方面，下面具体展开论述。

2.1 提升经济总量

房地产经济因其社会性和综合性而成为当前我国重要的经济部门，也是GDP增长的重要引擎。房地产经济在发展过程中，可以有效整合资本、土地、建材、钢铁、劳动力等生产要素，提高社会生产资源的利用效率，尽可能将更多的资源投入到经济增长的过程中。房地产在建造、销售、售后等各个环节中都需要用到大量的劳动力，如现在有相当多的大学生在毕业之后从事房屋出租或销售中介服务，再加之数以千万计的建筑工人、小区保安、装修工人，以及上下游各行业的从业人员，房地产经济能够创造并提供大量的劳动岗位，提升社会总体就业水平。另外，若一个地区有了新开发的房地产的话，相关的道路、教育、医疗、购物等产业也会相继跟进，这个地区的经济便会获得极大发展。在房地产经济的综合影响下，我国的经济总量会得到增加。

2.2 拉动相关产业的进一步发展

在平常的生活中，我们可以感受到房地产经济是有着众多的上下游产业的，但若进行一次研究的话，其上下游产业之多仍会令人惊叹。据相关机构研究，与房地产经济相关的上下游产业多达50多个，其中主要的相关行业有：设计行业、咨询行业、钢铁行业、水泥行业、家装行业、房产中介行业、安保行业、物业行业、金融行业等。房地产经济若陷入停滞或震动，相关的行业也会受到很大影响；相反，若是房地产行业平稳发展，便是其他行业重要的需求来源。

2.3 有利于提升人们的生活水平

“衣食住行”为衡量一个国家或地区人民生活水平的重要指标，改革开放以来，我国人民的整体生活水平不断提升，人均住房面积扩大，享受到了更多的尊严和体面，而这与房地产行业的蓬勃发展是密切相关的。城镇化率也是衡量一个国家和地区经济发展情况的重要指标，改革开放以来，我国的城镇化率快速增长，数以亿万计的农民来到城市和城镇，小城镇和小城市的人则通过接受教育或者工作的机会来到更大的城市，而这离不开城市愈发完善的基础设施、教育医疗系统、便捷的生活服务等优势，而这些的发展也离不开房地产行业的发展。

另外，有一点值得注意，多年来，为了拉动经济的发展，我国通过适度的超发货币，来大规模进行投资，其中有相当一部分投资流入了房地产及相关行业，房地产经济正如一个大大的蓄水池，将因投资而增发的货币沉淀下来，不至于让这些货币流入与人民生活息息相关的生活必需品领域从而使得人民的基本生活有了保障。但同时，我们也要清晰地意识到，大量的货币投入势必会导致房价的快速增长，这点将在下文进行详细论证。

3、房地产经济发展现状

3.1 房地产市场的快速发展

改革开放以来，我国的城镇化水平不断提高，愈来愈多的农民进城务工，愈来愈多的小城镇和小城市的人进入大城市接受教育和就业，乃至定居，购房需求也随之增加。在大量需求和投资涌入的刺激下，房地产行业进入了高速发展期，不断有新的楼盘在开发，与之相伴随的是相关上下游产业的发展，我国的经济也得以获得整体上的发展。但是我们也要清醒地意识到房地产行业在快速发展过程中存在的一些问题。

3.2 市场秩序混乱，缺乏有效规范

在快速的发展过程中，房地产行业面临着较为明显的市场秩序混乱，规范不力的情况。首先是在房地产的开发经营过程中，存在一定的程序和经营不规范的现象，人情、贿赂等存在于招标环节，影响到了行业的公平性。另外，在消费者购买房产后，也一定程度上存在其合法权益被侵犯，得不到保障的情况，这点是由于与房地产相配的物业及医疗、教育、道路等基础设施方面的问题造成的。

3.3 房价上涨过快，不利于总体消费水平提升

近年来，与房地产有关的话题一直是社会热点，其中最受人关注，影响最大的话题便是房价，不断攀升的房价已经越来越脱离人民的真实收入水平，这点在北京、天津、上海、广州、深圳等超一线城市中表现尤为明显。绝大多数年轻人面对超高房价望而却步，即使倾全之家之力付完首付后，今后的几十年也必定会背上沉重的房贷。一线城市如此，二三线，乃至小县城的房价也处于不断上涨之中。现实的情况往往是一家人为了买房，往往会消耗掉家庭的大部分的财富，再加上背负的数十年的房贷，人民群众必然会减少在其他方面的消费，我国的整体消费水平从而下降。消费是拉动经济发展的三架马车之一，消费的下降不但导致了人民生活水提升的缓滞，也会影响到经济整体水平的发展。

3.4 房地产市场缺乏有效的监管

房地产行业作为热门的投资行业，因其利润高，周期适中而成为越来越多投资人投资甚至是投机的选择，在投资的涌入下，房地产及其上下游行业都得到了有效的发展，在国民经济不断发展的同时，由于中央和地方政府有效合作的缺乏，对于相关的市场监管仍然有待于进一步完善。另外，由于地方政府财政的主要依靠对象就是土地，所以与中央政府在利益来源方面出现了不同与隔阂，导致其无法有效明确划分各自的管理范围，这直接导致的后果就是一面是投资者和投机者不断在房地产上做文章，导致房价居高不下，另一方面却是这种现象得不到有效的管理和控制。

3.5 各地房地产开发缺乏自身特色

与近几十年经济飞速发展相伴随的是城市和城镇建成区的快速扩张，为了追求速度和规模，很多城镇放弃了当地的特色，盲目跟风已经有的较为成功的建筑模式，导致了城市的建筑风格越来越雷同，而大量的新的建筑也将曾经的城市特色掩盖，在追求规模与速度的过程中，房地产行业的多元化健康发展的目标逐渐被忘却。

4、推动房地产经济可持续发展的策略

房地产经济的绿色可持续发展关系重大，不仅有利于带动相关产业的发展，促进就业，从而拉动经济的发展，也关系到人民生活水平的进一步提高。针对目前房地产行业内部存在的诸多问题，制定相关的发展策略，能够为房地产行业今后的发展提供有力的指导。

4.1 政府强化经济职能，加强宏观调控

当前我国的房地产市场正在不断走向成熟，投资增长速度趋于稳定，为城市建设起到了重要的作用，但为了该行业的理性发展，投资者应当理性投资，消费者应当理性消费，避免出现盲目跟风的情况。同时，作为市场经济调控的主要承担者——政府应当履行好自己的职责，加强经济的宏观调控，采取多种合理的手段稳定市场秩序，引导房价不断趋向合理化，以促进行业的可持续发展。同时为了保护土地资源，政府应当实事求是，尊重客观现实，引导房地产行业合理占用土地，对人均占地面积进行有效控制，将对土地的浪费现象降到最低。

4.2 转变思想观念，重视生态环境，确立绿色经营理念

一个行业能否有效实现健康发展，很大程度上是由其发展理念决定的，中央和地方政府应当承担起责任，通过政策引导、会议精神等方法来推动房地产行业从业者的经营理念由注重经济效应忽视社会效应向综合考量多方因素转变。引导其提高思想认识水平，在规划项目时密钥重视房地产与周边环境和人口的协调发展，做好关于环境保护的规划，让房地产与周边的环境相适应，在经营过程中重视绿色和和谐的理念，在竞争过程中，注重通过绿色发展来提升竞争能力。从而最终推动整个行业的健康发展。

4.3 重视房地产行业在促进区域发展方面的重要作用

社会的整体发展水平是无数个区域的经济发展水平决定的，后者的稳定持续发展将有利于经济整体水平的提高，而区域的发展又需要落实在房地产行业的发展上。因此，各级政府应当出台相关的法律政策来促进当地房地产行业的发展，并注重引导，让房地产行业与区域经济发展相互适应。

4.4 建立健全金融机制和土地管理体系

房地产行业中在，最为重要的两个方面就是土地产权管理和金融支持，为了规范促进房地产行业的发展，政府应该做好上述两方面的管理。金融机制方面，政府应当进一步优化金融机制，确保房地产融资的合理性与规范性。土地管理方面，通过建立并完善相关政策来加强对土地的监管和使用，对土地流转加强管控；根据实际需求来进行土地的合理供应，并控制好土地供应速度，实现合理开发；利用好大数据等新型技术手段，建立完善可行的信息化管理，从而有效实现对土地的监管。

4.5 抵制房产投机，关注低收入群体，有效管控房价

当前的房地产市场虽然增长速度已经变缓，但从整体上观察可知仍然处于上升阶段，在存量已然巨大的情况下，不断有新的楼盘开项，为此，政府必须出台一系列政策，打击过度的房产投资和任何行为的房地产投机行为，让房地产行业回归理性。

我国是社会主义国家，一切发展都是为了人民，在促进因疫情打击而受到影响的经济的发展时，应当对低收入群体投入更多关怀，通过倡导资源节约和环境保护来为他们提供更加高品质的居住环境，提升人民的幸福感。同时，也要对房价做出合理的管控，政府应当建立长效发展机制，稳定和规范市场秩序，坚决落实已有的正确方针政策，杜绝任何形式的炒房和投机行为，稳定房价，提升人民群众的居住水平。

4.6 注重自身发展，有效提升房地产企业竞争力

房地产行业是我国当前的重要经济部门和热门行业，内部存在着激烈的竞争，经营战略如果出现失误，很容易在激烈的竞争中败下阵来。为了在市场竞争中存活并实现逐步壮大，就必须转变经营思路，不盲目跟风投资，而是稳扎稳打，逐步扩展实力，扩大经营范围，树立绿色经营理念，自觉承担起企业应付的社会责任，实现可持续发展。另外，企业在经营管理、财务管理等方面也应该借鉴国内外优秀经验，并善于利用信息技术，提升企业管理能力，逐步提升竞争力，促进自身的可持续发展。

结论:

通过上面的论述，我们可以对房地产行业的特点，发展现状有了一个较为明晰的认识。作为一个综合性的，有着巨大社会影响力的经济部门，房地产行业的可持续发展对于我国经济的增长和人民生活水平的提高有着重要的作用，可谓是我国当前的支柱性产业之一，受到全国各界的广泛关注。当前，房地产行业在取得重大发展成就的同时，也面临着一些问题，影响到了其可持续发展。主要表现在因发展过快导致的行业规范和政府监管的缺失、房价过高影响我国整体消费水平的提升以及各地房产建设缺乏地方特色等。房地产行业的可持续发展需要社会各界的努力，政府应当强化经济职能，加强宏观调控，管控房价，杜绝任何形式的房产投机行为，尤其是针对境外和个人资本在房地产的投资行为；完善房地产金融体系，为该行业构建多元化的融资渠道；引导企业转变发展观念，树立绿色发展理念。房地产企业应当完善内部人才、资金等的管理措施，实事求是制定可行的发展战略，不盲目跟风投资，将公司的扩张稳定在一个安全范围内。消费者应当树立理性消费的观念，不投机，不跟风。

相信在社会各界的共同努力下，我国的房地产市场将会变得更加成熟，房地产行业将会实现更加稳定健康的可持续发展，并进一步为我国的经济增长、城市化质量提升、人民生活水平的提高做出贡献。