优化行政事业单位国有房地产管理的实践

朱院琴 广东省水文地质大队

针对行政事业单位，囊括行政与事业单位两种机构形式，前者主要包含党政机关、政协机关等，后者一般多为自收自支以及多种模式的拨款单位。在市场经济的影响下，行政事业单位房地产规模呈现扩大趋势，性质也各不相同，集中体现在生产性、办公性、仓储性以及居住和商业等。从本质上讲，其代表行政事业单位的固定资产，凭借差异化的性质，满足行政事业单位发展的多重需要，对整个经济建设作用巨大。为此，要对行政事业单位的固定资产管理工作给予关注，结合资产类型，做好相应管控，促使国有房地产在更加安全的环境下完整地发挥功能。

一、行政事业单位国有房地产管理概述

行政事业单位国有房地产管理内容包含两个方面，即房产产权和房产户籍的管理。具体讲，要对房产面积进行界定与审核，同时，明确房产的产权归属，对购房对象资质进行审核。这代表了行政事业单位房地产管理的核心内容，也是日常管理的重点，信息量较大。同时，房产的拆迁、开发、物业等项目的内容也涵盖其中。结合管理内容可以发现，行政事业单位房地产管理工作的基本要求就是要力求精准性，实现对房产数据的准确处理，避免数据缺失与失真，为其价值的发挥创造有利条件；结合当前行政事业单位房地产管理实践可以发现，其管理工作的本质就是固定资产的管理，比较凸显的问题是面临管理效率与管理时间较长两方面的问题，威胁固定资产规模与数量的管控，引发重复性购置问题，这也是造成资产浪费的重要因素。由此可见，行政事业单位的房地产管理势在必行，强化资产数量的准确盘点，协助其合理进行资产合理的配置与使用，维护房地产合法权益。

二、深入剖析行政事业单位国有房地产管理存在的不足与问题

通过研究目前行政事业单位国有房地产管理的具体情况可以发现，存在较为严重的问题，凸显在如下几个方面：一是针对房改房，权属缺乏清晰性，诱发账实不符现象，如：已出售给职工的房改房，仍在单位资产中反映；对于单位购置的房改房，其产权登记在职工名下。二是政府已征收土地，未办理土地证变更手续，资产账面虚增。三是职工集资建房转入单位固定资产，造成资产账面虚增。四是存在土地房产长期闲置的现象，代表国有资产尚未实现其应有的利用率，资产有效性降低。五是部分老基地因历史原因未办理不动产权证，且疏于管理，存在国有资产流失风险等。具体如下：

（一）行政事业单位国有房地产管理混乱，产权界定不清晰

立足行政事业单位国有房地产管理，突出的问题是房产权属缺乏清晰性，究其原因，首先，行政事业单位的管理者对房产权属问题重视度不高，简单地认为，只要房产位置在单位，就不会出现问题，对权证认识不够深刻，忽视其必要性与重要性，促使单位房地产出现有账无证的现象。其次，针对在建房地产工程，竣工验收与权属证明办理不及时，影响权属登记备案，长期拖延，权属很难准确界定。再次，行政事业单位国有房地产存在长期借用的现象，同时，对这一现象未建立针对性台账，诱发使用者利用使用权替代所有权，最终将其占为己有。除此之外，一些行政事业单位的国有房地产管理台账缺乏准确性，与实际情况出现脱节，建账缺乏完整性，尚未实现标准化记录，缺少登记的现象时有发生，未针对房产实际变动情况进行信息变更，甚至出现建账面积与账面面积不符，二者偏差较大。在市场经济的背景下，房产价值超出账面价值，严重的账实不符出现，诱发国有资产流失。

（二）尚未构建完善科学的房产管理机制

对于行政事业房产，尚未构建具备系统特征的管理机制，尤其是规章制度不完善，很难保证在房产管理中拥有较为科学的依据，无法做到有法可依与有章可循。一方面，存在多头管理的问题，尤其是在行政事业单位基建时期，国资、房地管都拥有一定的权责，在分工方面尚未明确，未准确界定相应范围，土地所有许可证残缺不全，引发与相关单位发生法律纠纷；另一方面，基于房产建成阶段，事实管理很难实现，造成公用房产使用率不高，结构不科学，影响经营收益的统一上缴，诱发财务被动局面；在房产建成之后，为了维护房产资源的有序使用，事业单位需要投入较大规模的维修经费。但是在相应的维修项目管理上，对相应计划的申报、招标、施工管理以及竣工验收等方面的工作缺乏规范化管理。

（三）缺乏对房屋配套设施的合理规划

面对基建规模的不断扩大，地下管线铺设增多，管理缺位问题凸显，铺设缺乏有序性，未严格遵守图纸的施工要求，诱发施工问题，同时，引发图纸资料不完善、保管分散、维护难度大等难题。对于自身拥有的土地资源，在进行建筑物建设阶段，规划设计不科学，加之房产管理主体复杂，使得建筑规模与房产开发需求不一致，增大附属设施建设难度，造成社会生活的不便利。随着周边环境的不断变化，办公、住宅为核心，随之出现各种小市场，管理不到位，乱搭乱建增多，给周边治安管理造成威胁。

三、行政事业单位国有房地产管理的要求

（一）建立健全国有资产管理制度

结合固定资产管理制度，结合单位实际情况，从明确资产管理各部门具体职责、夯实单位资产管理基础工作、规范资产账务处理等方面进行规范约束。

（二）严格按标准配置国有资产

对提出拟购置资产，能通过调剂解决的，原则上不再重新配置；确需配置的，严格按标准进行配置，并编入年初采购预算，有效避免资产配备的盲目性，提高资产使用效率。

（三）加强资产日常管理，有效盘活闲置资产

定期组织开展资产盘点清查工作，确保账账相符、账表相符、账实相符，并以盘点结果为依托对资产使用情况进行分析汇总，为合理配置固定资产、提高资产使用效率提供依据。

（四）房屋、土地理清权属，做到账实相符

以单位为基础，对房屋、土地数量以及使用情况进行清查，理清权属人，明确登记人，理顺资产收益，遵循相关规定，对物、证、账进行处理，完善相关制度。

四、优化行政事业单位国有房地产管理的举措

（一）提升国有房产权属重视度，保障国有房地产权属清晰明确

针对行政事业单位的国有房产，比较显著的现象是部分房产所有权与使用权分离的现象，拥有使用权的单位对权属问题不重视，对权属办理不重视。同时，简单地认为，只要使用权归属自己即可，长此以往，房产出现无人过问的现象。由此可见，行政事业单位国有房产需要及时办理权属登记，这也是进行国有房产管理的基础与前提，在保障权属清晰的前提下，才能激发事业单位进行合理的集约经营，保障管理的细化。另外，如果国有房产存在历史遗留问题，或者报建流程不完善，抑或是超出报建范围，促使容积率建设与规划不符，要积极查明原因，进行针对性处理，理清产权。

（二）积极构建完善的国有房地产管理制度，增强管理规范性与专业性

为了落实行政事业单位国有房地产的科学管理，需要严格遵循《中华人民共和国物权法》，同时也是国有房地产管理制度形成的重要依据，隶属国家顶层设计范畴。在物权法的指导下，积极构建与之相适应的管理机制，强化对行政事业单位国有房地产的有效管控。基于此，要加快房产管理制度的建立，以信息化为重点，将专业化与规范化作为目标。一方面，要对房产管理制度进行完善与健全，促使各项管理行为有据可依，发挥制度性保障作用。另一方面，要保持与时代的同步性，在遵循国家法律法规的前提下，结合市场经济与环境变化实际，对各项制度、要求与办法进行及时更新与完善，避免出现滞后现象。除此之外，加强制度执行情况的监管，保障制度落实到位，真正发挥其指导性价值。遵循实际情况，设立专门的机构与部门，打造高素质团队，促使行政事业单位房地产管理工作有序开展，增强管理的规范性，实现保值增值的目的，达到国有房地产效益，避免房产闲置与浪费。

（三）重视房地产管理人才培训与教育，打造高素质与高能力的团队

对于行政事业单位的国有房地产管理，发挥主导作用的是管理人员，因此，队伍建设需要高度重视，全面提高管理人员素质与能力。一方面，要对管理人员开展思想政治教育，促使其具备较高的政治素养，保障职责清晰，切实提升责任意识。另一方面，要积极开展业务素质培训，一般涉及法律法规、制度规范、操作流程以及技能等多方面的内容。针对培训模式，力求多元化，加强与相关单位的交流与沟通，促使管理人员具备大局观，拓展思路与视野。依托内部培训，实现知识结构与能力的完善，强化多方面经验的积累。除此之外，管理人员的行为监管也不容忽视，鉴于行政事业单位人员流动性不强，容易引发工作态度不端正的问题，因此，要落实考核机制，加强绩效评估，尤其重视吸引更多高素质与能力的管理人才。面对新时期，行政事业单位要融入市场大环境，可以对企业用人机制的科学之处进行借鉴，打破身份壁垒的束缚，打造高效的行政事业单位国有房地产管理队伍。

（四）重视行政事业单位国有房地产管理信息化建设

1.积极构建国有房产信息数据库系统。对于行政事业单位，国有房地产信息化管理势在必行，其核心工作就是构建房产信息数据库系统，将数据共享作为目标，达到统一化管理的目的，支持房产信息核查自动化，促使业务更加规范高效，强化信息化在各个管理环节的应用。基于此，要以现代地理信息系统 GIS 技术为依托，同时发挥空间数据库技术的优势，形成MapGIS 数据平台，以房产服务需求为基础切入点，构建更具层次化的结构框架，完成空间实体与关联性数据实现相互对应，从而形成大规模空间数据，构建实体空间的数据索引，最终三维空间模型得以形成。依托此模型，能够有效与全面地存储房产信息，支持实时查询与管理，能满足房产信息动态发布，主要包含直管公房、自管公房等空间数据，实现房产管理与服务同步完成的目标。行政事业单位需要充分发挥GIS技术、MIS 技术优势，将其更加合理与有效地应用在房产信息数据系统完善之中。

2.打造国有房产安全管理信息系统。基于此系统，主要引入B/S 结构，融前端移动设备信息采集模块以及后台 PC管理模块于一体，能够支持数据采集、查询、统计分析以及专题制作等需求。一般包含行政事业单位国有房产安全信息、数据等的收集，动态变更等，最终满足信息传输需求，将其存储在数据库，支持多种形式的信息，如文字、图形以及数字等。依托完善的信息，能够进行信息的准确查询，构建房屋数据、图形等的统一化查询模式，满足个性化需求服务。另外，借助数据存储以及分析，构建数据报表，掌握不同区域房地产具体状况，为房产管理政策的制定提供更加准确的信息支持，在根本上为房产管理政策的制定提供更加科学的依据。

（五）强化对行政事业单位房产管理信息的高效处理

1.将房地产档案资源管理作为基础性工作。行政事业单位房地产档案资料管理至关重要，是影响房地产资源管理效果的重要方面，发挥着基础性作用。因此，要发挥现代化信息技术，为房产、地产以及地下管线构建完整的档案。基于此，要将房地产批准文件、合同、图纸、验收文件、权属证件等作为收集的内容，做好处理工作。另外，要对房地产的各项变动信息进行实时记录，涉及购置建设、维护、利用等方面。除此之外，要对房产状态进行实时监控，关注其完好性、存在形态、使用部门以及相关责任人。

2.打造房地产管理新模式。行政事业单位的房地产管理极具系统性与复杂性。具体讲，房地产从立项论证、招标、建设到使用，都涉及诸多房地产管理部门，这在一定程度上与现代房地产管理出现背离，因此，要对管理制度进行构建，实现管理权限的统一，形成房地产管理合力体系，目的是实现对所有房地产资源的有效整合，合理进行分类，实现动态化管理。将资产管理部门与使用部门作为管理的主体，实现职责的合理划分，保证明确、有序。同时，对房产信息管理系统以及地理信息管理系统进行完善，对功能进行优化，规范流程。加强责任体系建设，对各项管理工作进行细化，实现房地产管理模式、流程的全面规范。

3.构建有偿使用房地产资源约束机制。要重视对行政事业单位房地产资源无偿占有以及使用机制进行改革，构建定额数量使用房地产资源以及超额数量、经营性房地产资源有偿使用新机制。发挥经济手段的功能，针对办公用房，落实定额数量动态管理模式，超额数量，需要缴纳相应房地产资源调节费，实现房产资源的合理配置，提高房产使用效率。

4.探索物业管理新思路。对于行政事业单位的国有房产，产权关系多元化，需要积极建立相适应的物业管理机制。物业管理主要包含管理和服务两方面，涉及设施维护，综合治理等。同时，物业管理具有复杂性与艰苦性，要以专业化，规模化，智能化以及法制化为方向，提高服务水平，规范管理行为，强化智能化管理，追求规模效益，维护业主权利，构建不动产制度。

五、结语

综上所述，对于新时期行政事业单位国有房地产，需要重视管理工作的开展，对其进行不断优化与完善，结合实际情况，完善管理方法与策略，落实人员监管，增强整个工作管理的主动性与创造性，增强行政事业单位国有房地产管理信息化与专业化程度，推动行政事业单位国有房产管理，健康稳定发展。