农村集体建设用地市场化的影响因素研究

魏文娟

（唐山市丰南区王兰庄镇人民政府 河北唐山 064200）

目前，农村地区推行集体建设用地市场化发展，已经启动了试点工作，且通过提升市场化水平，促进土地资源优化配置。这对统筹城乡发展，推动产业结构升级，促进农村经济转型具有重要意义。同时随着国家各种优惠政策颁布，农村集体建设用地市场化限制逐渐降低，开放程度进一步提升，推动了土地制度改革。但在此过程中，存在的一些因素会对经济发展产生影响，需要对其深入研究，明确发展中存在的问题，并从多个方面考虑，加大对农村集体建设用地市场化支持力度。

一、农村集体建设用地市场化

农村集体建设用地市场化，是为了满足社会主义市场经济发展的需求，打破目前的法律限制和制度上的阻碍，从而使农村部分土地得以进入市场，以达到农村集体建设用地能够与城市建设用地具有同等使用价值，最终对农村集体土地资源进行合理配置，以此提升土地经济效益，促使其实现社会效益最大化，克服以往城乡发展中存在的弊端，为农村地区经济增长带来更多经济效益。目前，推动农村集体建设用地市场化发展，已经成为促进农村集体建设用地发展的重要策略，可使农村集体建设用地享有与城市国有土地相同权利，利于解决城乡发展期间建设用地供不应求现象，利于提升农村发展规范化、一体化程度，利于减少非法占用农村集体土地现象。

在推动农村集体经营性建设用地实现市场化开放发展过程中，存在以下四点要求：第一点，农村集体土地的性质限制，必须是建设用地；第二点，农村集体土地的产权，一定要是集体共有的性质；第三点，其余的农村建设用地，刨除所有的宅基地和共用地之外的农村建设用地；第四点，在国家管理下科学进行宏观调控，从而实现农村集体土地市场化，经过市场配置后形成市场价格，并建立统一、完善建设用地。而整个市场化发展过程中，存在的四点要求表明了市场化过程中需要稳步、谨慎推行，为农村经济发展提供良好条件。

伴随着我国改革开放进入新的发展阶段，市场对资源的配置方式逐步完善，并且在资源充分利用方面取得了更好效果。同时土地作为我国一种重要的市场要素，存在一定特殊性，在土地资源进入市场后，需要在市场机制和市场经济规律下进行调节。但城市化发展使得当下城镇中土地已经难以满足城镇建设需要，为农村未被利用土地实现流转提供了机会。而在农村集体建设用地市场化发展中，借助作价入股、合作或联营、使用权转让及土地出租等方式，不仅可为农村发展提供更多经常性且稳定土地经济收益，而且能够为农村地区人民提供更高生活保障，通过对土地资源进行合理利用，利于缓解城乡土地市场供需不平衡问题。

二、农村集体建设用地市场化必要性分析

首先，农村集体建设用地市场化发展，利于推动现代化农村土地市场体系建设，加强对土地市场相关要素控制。近年来，我国基本建立了要素市场，但要素市场构成部分土地完善性依旧不足，长期城乡二元化的结构，使得城乡土地制度与土地管理缺乏统一性、平衡性。当下，我国城市建设用地的市场化运作机制已经在全国推行，但市场对农村集体建设用地较为排斥，长期沿用征地模式，会影响农村土地市场建立。市场的建立应以要素市场为前提，该要素完善的难点在于农村建设用地市场化推进。

其次，推进城乡统筹发展，可打破城乡二元化结构，利于缩小城乡差距。随着家庭联产承包责任制、土地流转制度及征地留用地制度改革深入，农村土地逐渐形成了土地有偿使用制度，该制度推动了用地市场发展。同时通过推动农村集体建设用地市场化，使得农村土地具备了国有土地相同权利，可在市场配置中获得合理收益，既可推动城乡一体化发展，又可缩小城乡差距，实现城乡间土地资源的合理配置。

最后，提升农村建设用地市场化开放程度，既可保证农民和农村集体收入稳定性，又可在政府开发中，产生更高经济利益，可为农村地区经济增长提供良好条件，并使农村集体与村民获得直接土地收益，利于提升农村建设用地开发价值，这就使得农村集体建设用地市场化发展成为促进农村经济增长的必然选择。

三、农村集体建设用地市场化可行性

当前，农村集体建设用地市场化已经成为新型土地交易方式，在建设用地使用权资源进入市场后，实现了可交易。这种交易方式，突破了传统土地征地方式限制，提升了土地市场化及运营开放性，且在长期市场化发展中，获得了更多交易经验，能够借鉴更多规则。同时在市场政策引导下，不仅加快了农村集体建设用地市场化进程，而且促进了城乡统筹发展，使得市场化发展已经成为农村集体建设用地有效利用的必要路径。

首先，我国农村集体建设用地在早期就已经建立了相关市场，而其市场化发展也成为集体土地建设客观事实，但早期由于尚未形成土地市场概念，导致土地市场发展存在限制，开放性不足。而农村集体建设用地市场化发展，也促进了农村经济发展。其次，随着农村经济发展建设，使得农村集体建设用地市场化发展成为必然。当下已经有了较多可借鉴的经验与规则，且在有关政策引领、指导下，使得农村集体建设用地市场化发展具备较高可行性。再次，从我国农村集体建设用地使用权方面而言，如今制定的土地法规依旧存在不足，交易合法性存在争议。而在土地使用权转让方面，需要进行使用权转让，并实施统一征用，统一出让，进一步完善了土地供应市场，也为农村集体建设用地实现市场化发展提供了良好条件。最后，我国各项土地政策的颁布与实施，促进了用地市场体系不断完善，并在土地市场发展中积累了更多成功经验，为更多农村集体建设用地市场化发展提供了借鉴，并从技术路线核心问题方面，加强了土地规划管理，推动了产业转型升级，对促使农村集体建设用地实现市场化发展具有重要促进作用。

四、农村集体建设用地市场化的影响因素

在推动农村集体建设用地市场化发展期间，开放性的市场经济环境为新时期农村发展建设提供了良好条件，进一步促进了我国经济增长。但农村集体建设用地市场化发展中依旧存在一些影响因素，限制了经济水平增长。

一是地理位置。该因素在农村集体经济发展中占据重要地位，但也会限制经济发展效率。因农村多处于偏远地区，其可开发利用的资源较少，且交通不畅、技术落后、信息闭塞，导致经济发展空间较小。

二是土地面积。农村的人均耕地面积与其收入具有紧密的影响性，倘若建设用地挤占了耕地面积，，则会降低当地居民的收入。而集体建设用地非农化利用面积过大，也会在一定程度上影响农村集体经济。

三是土地及相关资源。农村地区主要通过集体经营及管理经济的模式处理土地资源，并依托资源开发和利用壮大农村集体经济。如在农村地区借助自然景观、农产品及民风民俗等，开发更多文化景观资源和民俗风情旅游资源等，在此基础上进行建设用地市场化发展及资源开发，既可提升农村经济发展开放性，又可促进农村经济快速增长。

四是合理规划土地。科学合理地对农村土地进行使用和管理，能够使得农村地区建设用地的交易供给能力得到一定的提升，从而达到实现土地结构的合理配置，确保了农村土地的用途，解决了农村用地的利用结构的问题，对农村土地市场供应能力有着极大影响。因此，对农村土地的利用与合理规划，成为影响农村经济水平的重要因素。

五是政策。在各种因素影响下，集体建设用地的相关政策缺乏对农村集体经济发展的考虑，且与之相关政策较少，会影响农村集体经济发展。

六是土地流转。农村地区部分有意向进行土地流转的用户，将土地流转出去后，可吸引更多企业与个体投资者到农村地区投资。而农村地区通过组建服务团队，为企业与农户提供转移服务，企业投资后引入劳动人员，既可提升农村居民经济收入，又可充分发挥土地作用，促进农村集体经济发展。

五、农村集体建设用地市场化发展存在的问题

农村集体建设用地市场化发展期间，存在的问题主要表现在以下方面。

首先，法律制约。结合现行法律法规进行分析，集体建设用地市场化发展中依旧存在一系列问题，而在实际发展中，要求应在不改变集体建设用地的用途前提下，整体规划农村土地，并以此为基础进行市场化建设，使其与国有土地按同权同价原则进行交易。目前，相关法律法规均对农村集体用地市场化发展存在一定限制。而有关土地流转形式，对已经规划到城市范围内的集体土地，需要将其转化为国有土地后再进行市场化发展。通过对现行法律进行分析，当前使用的一些法律条款，难以在农村集体经营性建设用地市场化发展中起到指导作用，甚至市场化发展措施与部分政策性规定与法律规范存在矛盾。

其次，目前集体建设用地的建设和发展中，所面对的重要问题就是有相当多的土地没有明确的产权，并且还有一些职权管理缺失，相关机制不完整，土地的所有权虚位等情况和问题，导致无法确定土地的使用权和责任的划分，从而使法律法规对于集体土地的使用、划分等，无法进行清晰的界定，导致农村居民的利益受到损害。

再次，现行的运作机制具有一定的不规范不合理的地方，使得当前的土地利用缺少农村集体建设用地的相关机制。这就导致土地界限划分不清，且在农村土地应用期间，将农村居民点及所属商服、住宅、工矿、学校等用地均划分为农村村庄用地。通过全国土地调查可以发现，未能单独调查和统计农村集体经营性建设用地，导致土地难以界定。同时要求决策机制加以完善及提升农村集体经营性建设用地市场化程度，且要求相关法律规定必须在集体经济组织成员超过2/3同意时才能实施。但在实际操作中，由于村民缺乏对建设用地市场化认知，导致很多村民依旧反对农村土地推行市场化发展，难以在土地应用中取得较高经济效益。通过对存在的问题的原因进行分析得知，由于村民关于集体建设用地市场化发展出发点不同，导致不同村民利益诉求差异较大，甚至难以理解相关政策，不同村民短时间内难以统一意见。

最后，缺乏完善的收益分配机制。在农村集体建设用地进入市场化发展阶段后，对所获得的收益进行分配中，相关部门应出台具体指导政策，并明确具体利益分配依据。而由于制定的收益分配机制缺乏完善性，导致集体经营性建设用地市场化发展滞后，难以保证集体和农民利益。

六、推动农村集体建设用地市场化发展及经济建设策略

（一）农村集体建设用地市场化原则

首先，严守耕地保护红线原则。该原则是农村建设用地进行市场化发展中应遵循的首要原则，既可缓解社会高速发展与土地供需间矛盾，又可促进建设用地增加。其次，市场经济与宏观调控相结合原则。市场环境下为充分发挥农村建设用地作用，需要严格遵循市场经济规律，并发挥市场经济在土地市场中的调节作用，优化配置土地资源，并采用行政手段进行宏观调控，以此弥补双方存在的不足，促进农村建设用地市场化运行。最后，效率与公平原则。为完善农村建设用地，必须遵循效率与公平性原则，且通过资源配置，可在最大程度上释放土地流转效益，并为农村建设用地市场化发展提供重要保障。

（二）完善法律法规

为打破农村集体经营性建设用地市场化发展中法律规定的束缚，需要对相关操作细则和配套制度进行修订和完善，以此为市场化发展提供支持。首先，在此过程中，需要先明确产权、权能及产权制度，使建设用地的市场具有运行的便利条件。其次，应当清晰地分配农村、农村集体用地和政府之间的利益关系，然后合理创建土地交易和社会服务的市场体系，从而在建设土地的使用权转移和交易中，能够进行科学的土地价格评估和政策咨询、信息发布处理等。最后，要完善农村集体建设用地的租赁、转移、抵押等规定，得以建立一个完整的土地使用市场。

（三）推动产业结构升级

农村土地作为农村经济发展的载体，合理调配产业结构，升级土地的利用率，从而使土地内部使用结构与三大产业之间的分配产生变化，改变土地的利用结构。因此，在制定农村建设用地的政策时，需要结合当地的地理优势和产业优势，积极支持农村大力发展和建设科技含量高、附加值高的创新型产业园，并且要注意产业园对于当地的环境影响。在土地使用结构的升级中，要确保严格执行低碳环保的理念，加大对低碳产业的鼓励与支持力度，并结合地区资源和经济发展水平，在企业与高校“产学研”结合引导下，对农村建设用地区域产业进行创新建设，并对产业结构进行协调，合理规划土地政策，然后根据土地资源承载能力进行土地市场化建设。

七、结语

推动集体建设用地市场化发展，对促进农村地区经济发展具有重要意义，既可提升农村开放水平和经济发展水平，又可提升对土地资源配置效率，促进农村经济增长，利于缩短城乡差距，对提升农村市场价值、经济水平具有重要作用，并在城乡经济统筹发展中起到促进效果。而在长期市场化发展实践中，已经积累了一定成功经验，且在各种优惠政策及全国范围内制定的统一市场机制支持下，使得农村土地建设得到了进一步发展。但由于在发展过程中依旧存在一定问题及影响经济发展的因素，因此应加强对农村地区推动集体用地市场化建设的指导，并落实相关市场化政策，以此为农村经济发展提供支持，这对加快城乡经济建设具有重要意义。