中小型房地产企业税务风险问题及对策研究

李林雨

（首都经济贸易大学 北京 100070）

在新经济环境下，税收政策也在不断完善。一方面，政府积极制定和实施结构性减税的税收改革，另一方面，也增强了税收管理的能力，在与关键税收有关的行业中实行严格的监督管理。房地产税收是影响我国税收的重要问题，它承担着诸如公益教育、交通建设、城市建设和文化建设等重要任务，并且也要处理与其有关的税收项目。相对来说，它是一直被税务机构关注的关键税收之一。当前的组织改革，比如电子管理、互联网事务和政府部门之间的数据共享等措施已经广泛实施，政府的监督管理变得越来越透明，但是企业的税收状况面临着更复杂的因素。所以，税收风险和风险管理已变得越来越重要，房地产企业的管理者，必须加深对税收风险的认识和对税收风险管理的重视，提高基本政策和法律法规的敏感性，建立预防和控制税收风险的管理机制，可以最大程度降低税收风险对企业的负面影响。

大型房地产开发企业已经建立了相对成熟、完善的风险控制体系，风险管理控制能力和响应能力也相对较强。但对于中小型房地产开发企业来说，由于受到一些限制因素，如人力、财力和管理能力等，认识风险的能力较差，抑制风险的能力也很差，容易产生麻烦，对企业管理产生负面影响。因此，本文以中小型房地产企业为例，通过税收分析，深入研究了风险成因，并提出了优化税收相关风险控制的措施和建议。

一、研究现状

国外的学者们在很早的时候就对房地产企业的涉税风险管理进行了有关的定义，也通过对具体企业的研究提出了针对性的措施。

（一）国外研究现状

John D（2003）认为，与税收相关的风险管理是一种主动控制，也就是说，在针对与税收相关的业务中，可以预料到的和现有的风险产生纳税义务之前，有针对性地、有效地安排与税收相关的任务，那么企业就不会违反税法的规定，同时也不会缴纳超额的税款。Sim Segal（2005）认为，其是一种适用于企业税务相关风险管理的一种管理理论，是一种企业行为，这种方法也会成为企业的文化。Lourens和Christine M（2007）探讨了房地产企业的全部过程，得出了房地产企业税务过程中的内外部风险，同时对于内部风险，认为可以着重管理企业的内控。但其研究仅提供了总体概述，并不旨在提供具体的解决方案。Haroldene（2013）通过实地观察和探讨美国Centex房地产公司涉税业务内控的状况，找到了其涉税活动内控的缺点，提出了具体的改革措施。在经过一段时间的内控改革之后，他又通过各种形式采集Centex公司的信息，如问卷调查，随地拦截等形式，深入了解内控调整后公司的运作情况，同时积累了大量宝贵的经验，对于之后房地产公司的内控改革建立了基础。Stiglingh M（2017）等人认为，企业在日常经营管理中，政治制度或法律制度的频繁变化会给企业的日常经营带来严重威胁，因此需要加强企业与政府部门的沟通，进一步学习和掌握企业的税收情况，提高税收控制水平。Carre OML（2017）等人研究结果表明，房地产企业的税务办理项目非常多，企业需要从多个方面加强税务风险管理，建立一个功能完善的企业税收风险预警系统，以控制和筹划企业税收内容，加强企业与政府机构的沟通，进一步避免税收发生漏洞等风险。

（二）国内研究现状

从房地产企业涉税风险角度来看，于志科（2017）认为随着我国进入经济增长放缓的新状态，房地产行业的宏观控制措施也在不断完善。由于外部经济情况的变化，房地产行业也在不断地变化，并且越来越多房地产企业为了扩大规模和竞争力，不断地通过并购重组等形式来调整，在并购过程中，许多企业已经进行了税收筹划，以最大限度提高并购的利润，这给企业带来了一定的税收风险。在此基础上，他从房地产开发企业的并购开始，分析了房地产开发企业并购相关的税收吸收原则和动机，并提出了并购过程中的相关规划策略，并且已针对税收风险提出了适当的管理措施。邵金鹏（2018）认为营改增之后，对房地产业产生巨大且综合的影响，由于增值税的涉税风险通常很大，他选择了几个方面来分析涉税风险，包括土地价款销售额的递减、简易计税的老项目和新项目进项税额，并提出相应的应对措施。

从政策角度来看，朱秀芳（2018）认为改革开放以来，随着我国经济的快速发展和房价的高涨，房地产企业获得了高额利润。房地产业作为一个支柱性产业，对我国的经济发展做出了重要贡献，房地产行业稳定发展，金融行业才会稳步发展。因此，在房地产行业，国家相关部门也出台了一些宏观政策。她分析了营改增的实施给房地产业带来的困难，并提出了相应的对策。孟令民（2019）认为在税收改革的大背景下，会对我国各部门的业务发展产生一定的影响，并促进各部门改革的深化。房地产企业有必要积极应对税制改革并采取合理措施，以减少税制改革对业务发展的影响。根据分析结果，他提出了房地产企业的税收计划。

从管理的角度来讲，曹海慧（2019）认为在我国的经济开发区，房地产是不可或缺的一部分，房地产可以通过单一开发和多维开发，来提高一个国家和地区的发展水平和生活水平。从营改增以后，房地产行业有了很大的发展与进步，在对营改增后解决房地产行业的会计和与税收相关的处理方式发生变化之后，她就各种问题提出了有效的意见。李幸（2019）认为，目前税务部门仍存在短板，主要是管控工具和方法较为落后，税务部门针对房地产企业的税务工作，主要是通过人工核实这种原始的方法，并没有很好地利用大数据手段进行管控。这主要是一部分税务人员能力不足，对新政策新工具的接受能力不足，他们主要是通过长期积累的工作经验。这些因素会导致税务风险管理人员无法应对当前的企业税收情况。

总之，国内对于房地产业的税收政策与企业风险管理方面的研究较多，并从政策制定与企业税收管理的视角，详细分析了当前中国房产企业税收管理所面临的问题。国外对房地产业政策的研讨主要立足于房产开发企业的自身具体情况，但因为各个发达国家房地产业的发展程度不同，相关政策执行维度也不同，企业税收管理所面临的问题也多种多样，所以借鉴国外相关方面的政策制定和管理手段，要与我国国内房地产行业发展现状相结合。

二、房地产企业涉税风险点分析

（一）取得土地环节合同跟进不及时

房地产企业在签订合同之后，就积极去寻找好的开发商及修建房屋，而对于土地征集环节没有及时跟进，也没有及时与主管部门沟通。由于购买土地的合同是静态的，主管部门的活动是动态的，这就造成了信息不对称，这种信息不对称是造成这个环节的涉税风险的根本原因。即使最后房地产企业在耗费巨大成本的基础上，勉强可以解决问题，但不仅遭受了巨大损失，而且造成了工程的延误。

（二）开发建设环节部门行为造成涉税负担

房地产企业的目的是通过进行一定的经济活动，直到进行新房销售来发挥积极的开发作用。在购买过程中，通常有意向买方提供一定比例的预付款，并在房地产项目完成时向其支付剩余的款项。这样，预收的款项可以是预付定金的形式，也可以是订金的形式，其主要区别是预付定金与合同的链条有关，一旦合同订立，买方就不能后悔，否则将无法收回预付款。因此，房地产企业在签订合同后必须相应缴纳营业税和企业所得税。合同形式是有效的，交付时不影响合同。只有执行了与预付款账户、企业营业税和企业所得税有关的业务时，买方才签署合同并重新输入款项，买方才会放弃购买并获得预订的全额退款。销售部门希望以预付定金的形式获得可靠而稳定的采购团队，这会以不合理增加与企业税相关业务成本为前提。而在许多房地产企业中，财务部门不能积极参与销售部门的活动并予以指导，他们更希望以牺牲涉税成本为代价，来换取可靠的销售收入。

（三）涉税发票不规范

在业务发展过程中，房地产企业与许多行业的企业都有大量的业务往来，如建筑承包商、建材供应商还有一些装修公司等，由于许多业务交易都与购买付款活动相关，所以就会产生一些收据。在这种情况下，控制不一致和专业部门缺乏干预可能导致收据不一致。企业为了解决处理这些问题，就会造成工作期限的延误，并且还有可能在面临税务稽查时，耗费更多的成本。由于有些房地产企业之前并没有对发票形式做出统一的规定，问题发生之后也没有解决方案，由此阻碍整个工程的进行，耗费了大量的人力、物力资源。

三、房地产企业涉税风险成因分析

（一）对税务风险管理重要性的认识不够

第一，税收风险管理未纳入企业战略制定，未被包括在企业的绩效评估体系；第二，不了解我国税收制度赋予纳税人的相关权利，在合理合法的原则下，科学的统一管理为降低税收风险建立了机制条件，只是被动地遵守税收法律，承担纳税义务；第三，缺乏对税收风险的基本认识。

（二）税务风险管理制度不完善

一是一些房地产企业没有专门从事税务管理的工作人员，因此很难规范使用税务系统。二是税收管理制度不完善，如报税规范、税务审核等制度，财务人员只是根据自己的理解和已有的知识来完成工作。三是一些基础的资料不完善，且整个企业都对税务工作不重视，使税务工作存在许多漏洞。

（三）税务管理人员专业水平较低

许多房地产企业的财务经理负责财务和税务的相关事务，工作只是为了履行日常税收义务，不能深入研究税收政策并深入思考税收风险。对于项目的财务代理人，大多数只进行简单的付款和单据付款，并未从根本上处理税务事务，很难为税收工作提供良好的基础。企业没有相应的培训系统和技能学习系统，也没有建立相应的税收文件收集系统，税务工作者的工作能力和整体素质长期以来没有改善。

（四）涉税信息掌握不全面，沟通反应不及时

税收管理制度并不是一成不变的，而是动态变化的，相关的法律法规内容较多，并且房地产企业是工作内容较为复杂的行业，因此涉及税目也较多且复杂。房地产行业面临的税务风险较大，宏观政策调控频繁，信息变化快，因此每个企业应建立一个沟通机制，以使信息传递方便与迅速。然而中小型房地产企业缺乏这个机制，企业内的项目周期较长，而在此时间段，政策或许已经发生了变化，涉税信息也发生了变化，此时需要房地产企业与政府税务部门之间有一个沟通的平台或机制。如果仍沿用老的机制，就会造成缴纳税费超额或者不足。企业内部如果没有建立良好的沟通机制，问题无法及时解决，就可能造成税务风险，不利于改进企业内部税务管理水平。

四、房地产企业涉税风险控制措施

（一）打造企业文化，提高全员风险意识

首先，房地产企业的高层管理人员必须意识到涉税控制的重要性，企业的实际控制人尤其如此，必须建立与税收相关的风险意识，并认识到与风险相关的管理的重要意义。其次，企业的高管从文化的角度出发建立企业文化，从上到下控制与税收相关的风险，并建立一种全体员工密切关注的精神，营造良好的氛围，以高风险和高意识来控制风险，以使执行人员自愿执行与税收风险控制相关的措施，加强员工对控制涉税风险的责任。

（二）加强业务培训，提高财务人员的税法知识

根据情况，房地产企业有两种方法，一是现有财务人员应加强对会计和税法知识的学习，将法律知识快速整合到与税收相关的风险控制业务中。二是如果从业人员无法提高他们对会计和税法的了解，可以聘请专家对会计和税收法律法规的财务人员进行培训，并加强与税收相关项目的人力资源管理，改善税收相关风险控制的来源，加强税收相关风险控制任务的执行效果。

（三）加强与税务部门联系，积极进行沟通协调

房地产企业还应该与税务部门长期交流沟通，应与负责的税务部门保持良好的关系，尤其是未详细说明的税务政策应与相关部门充分沟通。如果收到有关税收风险反馈信息，则应在处理业务阶段立即对它们进行纠正和控制。与税收有关的风险得到很好的控制，以使税收的潜在风险可以被消除，有效避免风险积累在日后清算阶段造成严重后果。

（四）会计信息化升级，加强数据分析利用

如果房地产企业很难开发自己的涉税风险控制的软件，可以利用财务软件充分的信息支持进行数据分析，给出参考建议。财务人员应加强对现有会计信息系统的使用，也可以向软件公司购买一些升级服务，购买可以提供处理分析数据的会计信息系统。

（五）建立完善的涉税信息沟通机制

中小型房地产企业需要建立统一的协调管理机构并加强沟通，提高企业内部信息沟通的完善与共享，加强企业的税收管理水平，规避不必要的税务风险，提高企业运作效率，加强应急管理能力。同时，中小型房地产企业也应加强与税务部门之间的沟通机制，与办税人员保持及时有效的沟通，并在第一时间掌握新的政策，从而做好本企业的税务工作，提高企业的工作效率。

五、结语

中小型房地产企业业务量相较大型企业虽少，但是税务工作并不会因此减少，然而在企业内部税务管理机制不完善的情况下，税务风险问题依然较严重。通过本文对中小企业进行分析，得出主要税务风险有：在取得土地环节合同跟进不及时，在开发建设环节部门行为造成涉税负担，涉税发票不规范。通过进一步探究，得出产生这些风险的主要原因有：企业对税务风险管理重要性的认识不够，企业的税务风险管理制度不完善，税务管理人员专业水平较低，造成企业的涉税信息掌握不全面、沟通不及时等。根据中小型房地产企业的税务风险及原因，本文提出适用中小型房地产行业的税务风险防控体系建设方案：首先，要建设企业文化，提高全员风险意识。其次，进行业务培训，提高财务人员的税法知识，同时加强与税务部门联系积极沟通协调，并进行会计信息化升级，加强数据分析利用。最后，建立完善的涉税信息沟通机制，让中小型房地产企业的税务风险防控体系能切实落地，在企业中真正起到防控风险、提质增效、助力企业发展腾飞的积极作用。