全面预算管理在房地产企业中的应用研究

靳春雁

（广东信基产业投资控股集团有限公司，广东 广州 511430）

房地产企业属于资金密集型产业，各项生产经营活动依托于大量的资金运转。资金的科学合理运转需要依托计划进行执行，这就需要房地产企业制定合理的预算规划，并在资金运转过程中做到全程监督和管理，利用数据评估企业生产经营中可能遇到的风险，及时做出提醒和警报，为财务管理人员提供管理和解决方向。高效的全面预算管理能够提升企业的经营效率，降低其生产成本，增强其市场竞争力。因此，房地产企业应具备全面预算管理的意识，做好预算准备工作，加强资金管理力度。

一、全面预算管理概述

预算属于财务管理的计划环节，全面预算管理便是对企业生产经营全流程的规划和安排。在形式上，全面预算管理是指通过量化数据的形式对企业投资活动、经营活动、筹资活动环节进行详尽、具体的计划，通过详尽的预算数据进行体现。在内容上，全面预算管理是指企业在一定经营周期内对产、供、销、人、财、物等工作的统筹、规划和安排[1]。综上，全面预算管理是实现企业目标，完成对企业工作的各个环节进行管理和控制的工具和途径。在现代企业管理中，全面预算管理已经成为衡量一个企业财务管理是否科学合理的重要指标，深刻体现了其在企业生产经营活动中的重要地位。对于房地产企业来说，资金应用量大且回流速度慢，需要借助全面预算管理的方法和技巧，做好资金使用预算、管理和协调工作，实现生产成本的降低，不断提升资金运转的安全性和准确性，提升运营效率和质量。

二、全面预算管理在房地产企业中的应用价值

1.有利于适应时代发展变化

进入21世纪，房地产企业得到了飞速发展。为了防止房价上涨过快，中央出台了一系列政策，如限购令、提高房地产企业信贷率等，房地产行业在紧迫的国家政策要求下出现了融资渠道变窄、资金回笼速度慢、生产周期长等问题。这些问题的出现无疑加剧了生产经营难度，使房地产开发者面临着调整生产模式、优化管理制度的难题。在严峻的生产经营形式下，只有转变生产管理方式才能顺应时代发展，应对政策变化带来的一系列不确定性，主要表现为由传统的粗放式管理转向精细化管理成为了企业的共识和努力方向。全面预算管理便是企业走精细化管理的重要体现，通过对资金应用的各个环节进行规划降低生产成本，做好内部控制，有效应对行业内目前遇到的困境。全面预算管理的应用是时代要求下，房地产企业必须做出的管理改变，能够从资金管理和成本管理两个层面对各项活动进行统筹和规划，最大限度适应国家政策给整个行业带来的改变。

2.有利于推动经营目标的实现

全面预算管理不仅体现在对生产经营内容的制定和规划，还体现在对经营结果的预判和评估方面。房地产企业通过全面预算管理可以预测各种项目的实施效果，然后根据预测内容不断调整资金、人力、物力等配置，保证项目阶段性的实施强度。在全面预算管理的全程监测、评估和管理过程中，有利于落实各项预算项目，最终促进经营目标的实现。一部分尚未实施全面预算管理的房地产企业在项目实施过程中具有较大的变动性，当项目出现问题时很难作出快速反应，在多个项目出现风险时无法进行有效应对，很大程度上阻碍了经营目标的实现。全面预算管理的全程检测和跟踪能够督促各个项目的合理实施，规避了生产经营活动中的部分风险，为经营目标的实现提供了坚实保障。可见，房地产企业进行全面的预算管理能够助推经营目标的实现，其是企业创造更多经济效益必不可少的管理工具。

3.有利于实现企业可持续发展

资金是房地产企业生产经营活动开展的命脉和核心，对资金的有效预算及其应用是高品质房地产开发企业的必备技能。如今，房地产市场变化风云莫测，企业只有具备随机应变的能力才能够抵御住其他竞争对手的猛烈攻击。全面的预算管理是一种现代企业的管理手段，强调其对投资规划、项目设立、财务管理、人力资源管理、税收管理等工作的全面规划和统筹。在全面预算的管理背景下，企业部门之间的联系更加紧密，沟通渠道愈见开阔，企业的凝聚力和向心力得到了有效增强。全面预算管理是房地产企业实施精细化管理的重要手段，也是在国家宏观经济政策调控下，企业提升竞争力的重要工具。全面预算管理通过量化数据的方式将各部门的工作内容详细进行分解和拆分，明确了各职能部门各自的工作内容和职责，细分了各项工作内容，降低了生产经营风险，从更为细致的角度全面引导企业各部门工作，进一步增强了企业的核心竞争力。房地产企业竞争力的提升有利于其在行业市场的活跃发展，促使其在激烈市场竞争中占据一席之地，实现自身的可持续发展。总之，房地产企业的持续发展离不开全面预算管理体系的建立。

三、全面预算管理在房地产企业中的应用策略

1.进行全面预算编制，深化全面预算管理

全面预算环节是管理的首要环节，该环节需要房地产企业管理层根据国家宏观经济策略和企业发展实际情况合理制定各方面工作的预算。只有预算做得准确、全面，才能保障在后续的实施环节顺利进行。从现实应用情况来看，企业存在思想和组织层面的诸多问题影响了全面预算管理的实施效果。

一方面，体现在房地产企业普遍对全面预算管理存在认识不足的问题，认为该项工作只需要财务部门按照以往的工作经验进行规划和制定即可，领导层不需要对此进行仔细斟酌。但是，全面预算管理绝不是财务管理一个部门的任务，是整个企业所有人都应贯彻落实的管理内容。管理思想的不重视将导致全面的预算管理就是一纸文字、停留于形式化的表面，在实际落实过程中部门和部门无法进行有效协调和配合，既浪费了宝贵的人力、物力资源又没有达到的生产经营效果，处于效率低下的状态。这样形式化的全面预算管理是无法起到降低成本作用的，反而会影响资源配置效率，最终阻碍企业目标的实现。

另一方面，体现在全面预算管理缺乏高效的组织体系，没有设立全面预算决策机构、执行机构和监督机构，导致预算审批和执行权限混乱的情况。缺乏决策机构，容易出现权责不清的问题，也无法站在客观角度结合经营实际对各项工作进行预算，影响了预算的科学性、合理性和针对性；缺乏预算执行机构，导致各项预算工作停留在形式化阶段，在面临一些生产经营难题时无法给予快速解决的方案和决策，从而使企业内部管理陷入困境，无法有效解决问题；缺乏监督机构会使预算执行过程中缺少跟踪、监测环节，很多预算在执行过程中出现了偏差也不会被紧急发现，当发现时问题已经到了无法挽救的地步，无疑影响了工作进程。这样的全面预算管理存在诸多漏洞，缺乏规范的预算和管理流程，很多情况下甚至浪费了资源和成本，无法起到内部控制的良好效果。

因此，企业应从思想层面转变意识重视全面预算管理，还应从组织层面对各项工作内容进行全面合理预算。

首先，企业领导层应充分认识全面预算管理降低生产成本、提高企业核心竞争力的积极作用。将全面预算管理看作是企业战略决策，切不可将其全权下放至财务管理部门，应由管理层带领专业财务预算人员结合企业实际情况进行预算规划的制定，并按照编制方法、编制程序严格合理进行，具体的计划应落实到每一个部门的工作内容。在对预算进行编制前，企业领导层应对经营范围内的工作较为熟悉和了解，了解各部门的日常支出情况。比如，在制定人员薪酬预算时，领导层应明确制定不同级别员工薪资范围和公积金缴纳等级，按照员工实际数量和往年薪酬分配进行准确预算。对于营销部门的预算，领导层应积极与营销部门负责人进行沟通，根据往年销售费用比率和佣金数据比率进行预算。通过上述方法可以将企业目标和预算内容更为紧密的相结合，借助预算一步步实现企业目标。与此同时，企业管理层还应加强对全面预算管理的宣传力度，将预算管理作为一种工作作风在企业内部进行传播和弘扬，使企业内部员工同样建立起重视预算的思想认知。

其次，企业管理层应建立健全组织体系，为预算的全面实施奠定良好组织基础。全面预算的组织体系主要由三个机构构成，主要为决策机构、工作机构和执行机构。决策机构主要是由董事会、预算管理人员、管理层等构成的最高决策机构，工作机构主要是财务部门负责预算的编制和评估等工作，执行机构主要是指企业内部的各个职能部门。在组织体系明确后，各个机构的工作内容和职责已被划分清楚，预算管理工作在组织机构的管理下能够朝着细致化方向发展。在实际生产经营过程中，各个职能部门能够相互配合共同推动预算编制的落实。当生产经营出现问题时，根据各个机构的职责也可以更准确地进行处理和追责，有利于提升各个机构的工作效率。组织体系建立后的下一步就是预算执行环节，良好的组织制度是各项预算内容落实的上层建筑保障。

2.严格进行预算执行，增强全面预算效果

预算执行环节是全面预算管理的核心环节，在预算执行过程中不仅要按照预算编制进行，还需要根据实际经营情况进行弹性的修改和调整，做到预算和实际情况的紧密结合。很多房地产企业重视预算的执行，但是在实际执行过程中部门与部门之间的工作交叉和协调会出现很多问题，主要是由于企业没有强化对各类工作项目的管理。具体表现为，企业的决策机构将主要任务分发到下属部门后，由部门负责人根据实际情况将整体预算化作更为细致的工作预算内容，从而将工作内容分配到每一位员工的身上[2]。很多时候部门负责人在分配具体工作时会出现遗漏或者形式分配的情况，导致预算的执行度不高，员工的执行积极性也没有得到提高。还有一部分决策者和部门负责人认知思路较为死板、缺乏灵活性，已经得知预算和实际生产相差较大时也不及时上报决策机构，而是按照预算规划执行，导致预算与实际工作相偏离的情况发生。除了决策者和责任人的决策死板外，很多企业也缺乏合理的预算调整机制，当预算需要调整时缺乏审批、调整的流程，导致预算调整情况只有部分人知晓，整个企业内部的预算调整信息流通较差。

由于房地产生产经营资金投入大、生产周期长，在项目整个生产周期中出现意外情况的发生是非常正常的。不论遇到什么样的突发情况，都应结合预算编制进行弹性调整，切忌一意孤行、一条路走到底。很多房地产企业只顾预算计划的落实和执行情况，过于追求执行效率忽视了对预算执行效果的评估，很少定期对预算执行情况进行数据整合和统计，从而无法捕捉预估到预算执行的偏差性预警，导致预算与实际生产经营内容偏差出可控制的范围，对企业造成诸多不良影响。可见，预算执行过程中出现的执行力度不足、预算调整机制不健全、缺乏预算评估机制等问题均影响了预算执行的效果。

因此，在预算执行环节房地产企业首先应解决执行力度不足的问题，可以通过强化项目管理的方式加强预算的执行力度。企业领导层应加强对部门责任人和项目经理的引导作用，使其认识到执行环节的重要性，加强其对具体工作内容落实的责任意识，定期对其任务分解工作进行抽查和监督，一旦发现不负责任的项目经理人实施严肃批评或者辞退。只有在严格的管理办法下，项目执行力度才能得到有效提高。部分部门责任人和项目经理的任务梳理和分解能力不足，企业还应组织培训活动定期为上述管理者进行专业化的内容培训，将行业内市场营销专家、投资管理专家、财务管理专家等邀请到企业内部进行授课，不断增强各层负责人的工作内容，确保各项预算编制能够得到有效落实。

在解决预算机制调整不健全问题时，企业可以通过设置预算调整机制的方式规范各项预算调整审批流程，规定预算调整的上限范围。当各层级负责人遇到问题需要调整预算内容时，可以按照明确的制度规范进行审批上报，在决策机构准入审批后再进行执行[3]。在生产经营活动中，预算时常需要根据实际情况进行调整，各层级负责人需要时刻保持头脑的灵活度，出现问题时及时上报进行预算调整，以免延误重要项目进程。预算调整绝不是毫无根据的调整，各层级负责人具有预算调整需求时，应将具体的调整内容、调整目的、调整结果以数据文件形式进行提交，杜绝毫无根据的预算调整行为，防止内部腐败的滋生。同时，各层级负责人预算调整范围应在决策机构规定的范围内进行，不可超出上限[4]。

比如，房地产企业的营销策划部门在实际营销策划中受到客观因素影响，一部分户外广告计划没有办法按照预算内容实施，需要营销策划部门的负责人按照流程申请预算调整，降低原来的预算金额，决策机构可以将营销策划部门没有用完的预算金额投放在项目投资、原料采购、人力资源管理等部门，实现企业内部资源的合理配置。弹性、灵活的预算调整制度能够为生产经营活动带来更多活力，也能为各部门负责人自身能力提升提供锻炼机会。

在解决企业缺乏预算评估机制这一问题，企业可以制定阶段性的预算执行分析对策，由领导层牵头各个部门参与其中定期对预算执行情况进行探讨，及时发现预算不同执行阶段存在的问题，并对出现偏差的预算工作内容给予预警，引导相关部门工作人员进行调整，保障预算编制在不偏航的情况下顺利执行[5]。通过阶段性预算分析能够增强企业各部门工作人员的重视程度，提升其在日常工作中的积极性。为了提升预算执行分析的水平，企业还可以聘请行业内预算专家定期进行评估，在专家引导下对一些偏差的预算工作进行处理，在风险尚未爆发期间便采取积极措施进行预防和应对，当预算风险到来也能够做好充足准备。比如，项目投资环节在预算执行的中期阶段出现预算偏差的情况，超出了预算编制的30%，此时决策结构应对后期阶段的投资工作进行调整和规划，将偏差规范到预算轨道内，防止投资项目的预算超出企业阶段内的承受范围，防止大额负债的情况发生[6]。

3.重视预算反馈评价，做好考核评估工作

预算执行完毕后的反馈环节是全面预算管理的最后一个环节，在该环节应针对整个预算编制和执行过程中的经验和存在问题进行量化总结，并分析出原因和解决办法，从而为下一年的预算管理提供思路和经验。在预算反馈环节一个至关重要的内容便是根据预算完成情况开展奖惩和激励，从而对员工阶段性的工作情况作出客观评价[7]。很多企业在考核激励环节往往只看最终的结果，忽视了各个部门在预算执行过程中作出的诸多努力和项目难度。考核评估指标较为匮乏，考核评估机制存在不合理的情况。还有一部分企业虽然认识到了多元考核指标的科学性，但是很多考评指标缺乏可操作性，在实际工作信息收集过程中存在诸多困难，比如责任心指标、团队协作能力指标等[8]。

考评指标的科学与否直接影响了考评结果的有效性和公平性，会影响各个部门员工工作积极性，从而影响整个企业内部的工作氛围。对于考评后的结果，企业也应建立监督部门进行公示，为有异议的员工提供复议机会。当公示后没有问题时，企业应对表现较好的员工实施实质性的物质鼓励或者无形的精神鼓励。除了对员工表现进行考核和激励外，企业领导层还应根据本年度的预算执行情况评估预算编制、执行环节的落实情况，总结一些超出预算项目的原因，为今后的预算编制和执行提供经验[9]。可见，预算反馈评价环节的重要性，不仅影响了未来预算的水平，还影响员工未来的工作积极性。

因此，房地产企业应建立科学合理的考核激励机制，将各部门的预算执行结果、项目难易程度、项目完成时间、工作规范程度等指标均纳入到考核内容中，拓展考核内容的维度，增强考评结果的科学性、合理性、针对性和公平性，实施精细化的考核。在考核指标规划中，企业决策机构应提升指标的可操作性，降低考核激励工作的难度[10]。在信息技术飞速发展的今天，企业的考核激励应借助信息化管理软件进行自动录入和分析，有效节省人力和物力，借助数据化信息便可获知各个部门的绩效情况，从而对考核结果进行奖惩。同时，企业应建立考核监督机构，全程对该环节的各项工作进行监督，提升考核机制的公平性。监督合力的实现大大提升了考核激励的品质，真正做到了公平和公正，能够增强企业员工对预算考评的信任程度。预算执行后的考核激励机制能够使员工保持高涨的工作热情，对营造良好的工作氛围和作风方面均具有积极作用。比如，针对销售部门，在预算执行过程中表现较好，工作实绩较为突出，企业可以实施奖励优惠购房待遇，使员工在购买本企业住房时可以享受七折或者八折服务，不断提升企业员工工作热情，为未来的预算执行奠定良好的基础。

除了对员工预算执行情况进行考核评估外，企业还需要总结该阶段预算编制、预算执行、预算反馈评估的整个环节存在的不足和问题，并与行业内全面预算执行的龙头企业进行对比，准确找到自身发展短板并将其作为改进方向进行努力。一些房地产企业贯彻落实全面预算管理取得了较为明显的成绩，探寻出了符合自身发展的预算道路，企业应将预算过程中的经验进行总结，将其应用到未来的预算管理中，不断优化企业预算管理的各个环节。

比如，在对预算执行过程进行反馈和评估时，企业发现自身存在上下级沟通不畅、部门与部门之间信息沟通渠道闭塞的情况，很多时候影响了预算计划的执行效率。针对此问题，企业领导层应作出积极应对，通过建立双向沟通机制的形式，加强部门上下级间的联系，使部门管理层能够倾听基层员工的心声和意见，做到遇到问题及时沟通。具体表现为，企业可以建立员工内部的网络交流空间，使基层员工在系统中可以实现与高层的对话，将其想法、意见和发现问题与上级进行沟通。部门与部门之间也可以借助网络沟通工具完成跨部门的沟通和交流。使预算编制、预算决策、预算调整信息能够在部门间互通有无，实现预算信息的高速度、大范围传播，增强部门与部门间沟通的可操作性。

四、结语

全面预算管理是房地产企业做好内部控制的有力工具和武器，是现代企业经营必不可少的重要内容。房地产企业应深刻认识到全面预算管理对于可持续发展的积极意义，在日常经营中坚持全面预算原则，落实好各项预算计划和管理活动，实现风险的及时评估和解决，不断提升房地产企业资金运转的安全性和合理性。为了提升房地产企业的全面预算能力，可以从全面深化预算、严格执行预算、重视预算反馈这三个方面出发，严格落实预算管理的各个环节，做好经营、投资、筹资等方面的管理，建立科学合理的预算管理体制，规范各项预算活动，最终提升企业的风险解决能力和市场竞争力。