农村土地流转中的土地估价问题研究

阳谷县自然资源和规划局 王文勇，姬传伟

众所周知，农村土地是我国非常重要的稀有资源，在我国经济社会的快速发展下，农村土地承包经营权自由流转问题是我国目前农村土地流转过程中非常重要的问题，而在农村土地流转问题中，土地估价问题又是存在问题最多的方面。在新时期下，随着城镇土地使用制度的改革以及社会主义市场经济体制的建立，农村土地出现了买卖、转让、承包、出租、抵押等多种土地流转形式，在面对这种情况的时候，只有对农村土地流动和转让进行优化，才能实现土地资源的优化配置。由于土地流转可以促进非农业发展、加快农村城市化进程等，所以它的流转是很有必要的，但是在流转过程中，如何对流转土地进行科学、合理的估价是目前急需要解决的问题，这对减轻农民负担、降低农村土地流转纠纷有很大的作用。

一、农村土地流转的概述

（一）土地流转的含义

所谓的土地流转简单地理解就是土地使用权的流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权进行转让，转给其他农户和经济组织，保留承包权，转让使用权，此转让过程一定要通过合理合法的形式来实现。农村土地流转是经济发展到一定阶段的产物，同时也是提高农村土地集约化使用，推动农业发展的有效路径[1]。

（二）土地流转的作用和价值

对于农村土地流转工作来说，能够在一定程度上提高农民的收入，推动土地市场化以及农村城镇化进程的发展；而且土地流转还改善了农村剩余劳动力的问题，为开展经营规范、高效农业带来了更大的发展空间。而且在土地流转的工作中，还可以通过集中土地的利用，有效地避免农村住房用地的过度浪费，促进新农村建设的发展。

（三）土地流转过程中存在的问题

目前，农村土地流转过程中，主要存在以下问题：第一，农民认识不足，法律意识淡薄，有很多的顾虑；第二，土地流转机制不够健全；第三，外出务工人员收入不稳定；第四，社会保障体系不够健全；第五，缺乏产业支撑。以上问题的出现，都会给我国的农村土地流转问题带来影响，阻碍其顺利发展。

二、农村土地流转过程中存在的地价问题

对于土地流转来说，只要有流转，那么必然会牵扯到地价问题，当然对于我国的农村土地流转问题也不例外。目前，我国农村土地流转过程中存在的地价问题主要体现在以下几方面：

（一）农村土地所有权流转涉及到的土地所有权价格

就目前我国农村土地流转现状来看，集体土地所有权流转形式最普遍的就是国家征用，但是我们都知道，国家征用土地一般土地价格都不是很高，补偿较低，与土地市场有两个不同的水准，所以在这种情况下，就会出现流转困难的问题，导致征地过程中面临重重困难。如果需要对流转的土地问题进行价值确定的话，不但要考虑到农民的生存，还要考虑到流转地区的发展，以此才能保证土地权益的合法性，毕竟对于农民来说，土地是他们生存下去的基础和希望。只有保证流转土地的合法性、土地价值合理性，才能不会因为土地流转问题降低农民生活水平，并给未来的收益带来影响。此外，跨区域土地资源优化配置和集体组织分工分业的现象也越来越明显，同样会出现土地所有权流转、兼并、交换等，当然也会涉及到土地所有权价格问题。对于失去劳动能力的老弱病残安置补偿、劳动力异地消化就业补偿以及在土地用途改良后的青苗补偿等等，都是土地估价中需要研究的内容。

（二）集体所有权不变，土地使用价值问题

对于农村土地规模经营来说，是需要有一个统一的土地价格体系，无论是对荒山的承包，还是对土地连片承包等都是会涉及到几个不同集体所有土地的。正常情况下，同样条件的土地它的土地价格应该也是一致的，也只有这样，才能公平、公正。但是在实际的操作过程中，却会存在很大的差异性特点。对城郊区、开发区等具有土地联营条件，但是却从事非农业建设的情况，还需要确定合理的租金和租金分成，双方也需要对地价进行了解。就目前来看，在股份合作制度下，已经将对土地的实物占有转变为价值占有，同时还要按着土地价值的高低、分红等决定农地经营规模和效率。

（三）农村土地流转过程中的收费要在土地价值的基础上

在土地流转过程中，会涉及到很多的税费，如土地增值税、土地转移契税等等，这些都是以土地价值为基础来收取的，而且在农业税里包含的土地税收也同样是以土地价值为基础的[2]。

总的来说，在农村土地流转过程中，随着土地有偿制度的落实，以及农业和农村的现代化进程发展，土地作为农民的最大资产，截止到目前为止，农村土地价值一直不是很明确，而且土地价值的空缺和土地有偿流转也形成了很大的反差，正是因为以上这些问题的存在，影响了很多和农村土地有关工作的进行，所以说，一定要对农村土地价值进行确定，从而推动农村地区的现代化发展。

三、农村土地流转中的土地估价的程序分析

（一）关于农村农用地的价格区别划分

在对农村农用土地价值进行估算的时候，需要从宏观上对需要评估土地的实际情况进行确定，并有一个全面的认识，结合当地乃至整个省份来分析研究，以确定估算土地价值处于什么水平。在我国20世纪80年代初期，根据我国农业资源的区域差异性和社会经济条件的变化，我国开展了专项农业区划工作，对农业、林业、畜牧业和渔业等进行了区划，这为接下来区域农用地的价格差异性研究提供了基础，由于包含了对农用地有影响的宏观区域因素，所以能够从基础层面上将农用地价格的区域差异性反映出来。

（二）关于农村农用地分等定级分析

农村农用地分级需要从微观角度去分析和评估。1989年国家土地管理局拟定了《农用土地分等定级规程（征求意见稿）》，此项标准政策的推出，为我国农用地流转中的土地等级问题提供了基础性的工作保障，而且还收集了很多关于土地、土壤、气候、水文灾害、地形等方面的资料，当然这些资料都是被实地认证过的。

（三）关于农用地基准地价的测算

在对农村土地流转中的土地估价中，需要将评估地区的平均土地价值估算出来。要知道，基准的地价是地价体系的核心，可以通过对区域地段的实地考核和分析，在专家咨询的方法下，明确对界定基准地价水平的各种自然、社会经济条件指标的特征值的价值区域，同时还要确定不同因素对宗地价格影响的修正标准，这样就会给土地价值评估带来参考性的依据，但是需要注意的是，需要随着时间去不断地变化。

（四）关于农村用地宗地的价格测算

在对农用地宗地价格估算的时候，需要得出估算差异化明显的个别价格。然后再结合不同等级、不同农用地区域的基准地价，对农用地宗地土地价格有影响的因素和强度进行分析，尤其是对高、中、低土地地块的实际条件进行对比，以此来确定综合不同因素的修正系数，从而实现对宗地价格的确定。

四、农村土地流转中的土地估价方法研究

对于农村土地流转中的土地估价来说，它一定要建立在科学性原则的基础上，结合明确的数据指标和现代化的科学估价方法，得出正确的结论。同时还要遵循可操作性原则、可替代性原则等，采用可操作性原则，能够让操作方法得到广泛的推广，推广结果也容易被文化水平低的农民所接受，提高他们的理解和认同感。而可替代性原则，是评估方法可以相互验证和补充，每一个地块之间都具有可比性原则。但是需要知道的是，土地流转形式存在差异性，利用方式也不同，而这也会导致最终地价结果的差异性很大，因此，在实际的农村土地流转中的土地估价时，需要采用不同的土地估价方法，常用的有以下几种：

（一）收益还原方法

在我国最新颁发的《土地管理法》中，第三十四条有明确的规定，国家的土地管理实施基本农田保护制度，各省、市、自治区、直辖市等划定的基本农田保护应占本行政区域内耕地的百分之八十及以上。由此可以看出，这是一个相对比较稳定的主体，同时也是农村流转工作中的主要组成部分。在农村土地流转工作中如果能够率先对这部分土地区域进行估价的话，不但能够推进农村制度的改革，还能保证农村土地流转工作顺利很多。下面我们详细了解一下收益还原法的应用原理和适用范围：

（1）收益还原法的基本原理：收益还原方法是以生产要素分配理论作为依据的，生产要素有土地、劳动、资本、经营，也就是说收益还原方法是在以上四大要素基础上组合产生的收益，并实现对不同要素的收益分配。土地产生的收益是指总体收益在扣除劳动工资、资本利息以及经营报酬后剩下的收益，这部分的收益才是属于土地的收益。因为土地利用具有永续性原则，所以土地现有的收益可能会在将来继续获取，也就是说会随时间的推移获取源源不断的收益，将其折算成现在土地价值的总额，这才是土地价格。此外，当农村用地被管制以后，其收益价格除了要考虑每年固定的生产纯收益和适当的还原利率外，是很少考虑其他因素的。而对于非农用地的变化相对来说会更大，所以在这样的情况下，收益还原方法更加适合农用土地价值估算，计算方式是土地价格=纯收益/还原利率。其中，纯收益还可以用总收入减去总成本来计算，但是需要我们注意的是，这种收益属于客观收益，并不是实际的收益。客观收益是排除了实际收益中特殊、偶然的因素后所得到的土地收益；而实际收益是指实际得到的收益。对于农用地来说，特殊、偶然的要素包括自然灾害、农产品价格、企业经营水平等，这些都是和土地收益有直接关系的因素。农用地总收入是主副产品之和，其中主产品包括水稻、玉米、木材、小麦等等，而副产品如稻草、秸秆等，投入成本是指种子、化肥、机械以及其他肥料和各种管理费用。

在新时期下，随着我国可持续发展战略的提出和有效落实，也给农业生产增加了一些成本费用，如土地生态破坏的成本、水资源污染成本、水土流失成本以及破坏绿化等等，这些都会给总成本的投入带来影响的。土地还原利用率的选择对土地价格的影响也是非常大的，但是就目前我国土地现状来看，在土地还原利用率上，与国际还是存在差异性的，唯一可以确定的是，土地还原利用率为低率的时候，才能保证土地投资的价值，保证其安全性、流动性、长期性和公益性等，也才能带来更多的间接利益。也正是因为如此，所以我国一般会将土地还原率定在一年定期存款利率或者是比定期存款利率低。此外，我国的《土地管理法》第四十七条有明确规定，在征用农用耕地的时候，农用地补偿款应该是所被征用农用地前三年平均产值的六到七倍，可以说它是收益还原法的一种拓宽估算方法。

（2）适应范围：收益还原估算方法主要适应于直接农业生产用地。

（二）成本估算法

（1）成本估算法的基本原理：一般情况下，对于成本估算法来说，它是评估建筑物价值的一种方法，将其应用在土地价值的估算中并不是非常合适。虽然说成本高，但是并不代表它的价值和效用也高，而且对于农村土地本身来说，它也并没有什么成本可言。就目前我国农村土地来说，无论是将集体土地使用权用在非农业建设、工程设施建设还是其他方面，都必须要付出一些补偿费用的，如拆迁费、安置费用（过渡费）等，所以在这种情况下，为了更好地保证成本回收，需要借助于成本估算法的思路，在土地成本上加上开发费用和利润、利息等，再采用适当的区位修正来实现对农村流转土地的真实价格。在成本估算方法中，土地的价格=所获取土地费用+开发土地费用+贷款利息+开发企业合理利润+区位修正时对不同位置的土地补偿差价。其中，对于所获取土地费用来讲，应该以土地所在区域的平均标准来计算，这是因为开发以后的土地价格与土地位置有很大的关系，这并不算是原土地利用得到的土地价值。如位置一样的两块土地，其中一块土地用途作为水田、另一块土地作为荒地，那么从农业利用价值上来看，水田的价值一定要比荒地价值高，当然所得到的补偿费用也会比荒地多。但是如果开发后同样作为建筑用地，那么两块土地的作用价值也应该是一致的。（2）适用范围：成本估算法在农村土地流转工作中，比较适合应用于对土地的整治、连区划片以及承包农田水利工程、居民点规划宅基地价格确定等间接农业生产用地和农村地区的非农用地。

总的来说，在农村土地流转中的土地估价的方式方法是多样化的，即使是同一城市、同一地域的土地估价，也需要两种或者两种以上的方法来验证，并最终修正和确定。

五、决定土地转让价值高低的因素分析

就目前来看，影响土地价值的因素主要包括以下几方面：第一，转让方对土地的估价。农村转让土地的价格与转让方心中对土地的估值有很大的关系，如果转让方对土地估计比正常价格要高，那么土地转让的最终成交价格也会比预期或者是正常价格要高。而转让方对土地的估价主要取决于两个方面，一个是土地本身的质量；另一个是转让的动机。第二，土地转让价格与买方和卖方对土地估值的差值有关，卖方对土地估算差值比买家大，那么最终的转让价值也就会越高。因为在这种情况下，买方会认为土地在流转以后，在自身经营和管理下，一定会带来更高的价值，具体还是要看买方的经济实力和能力。第三，土地转让价格高低与卖方的耐心程度有关，越有耐心的卖家，转让价格也就会越高，这与我们日常生活中讨价还价属于同一原理。越有耐心的卖家，说明越没有商量的余地，那么在最终的土地流转中也会获取更高的土地价值。反之，越没有耐心、越着急的卖方，土地流转价值也会相对低一些。第四，土地转让价格与买方的耐心程度也有关系。买方会在谈判的过程中消耗很大成本费用和资源，这无疑增加了买方的成本，所以在这种情况下，买方的让利就会越低，最终的土地转让价格也可能会形成对买家有利的价格优势。

六、结束语

综上所述，本文主要阐述了关于农村土地流转的相关知识，并详细地研究了农村土地流转中的土地估价的问题，根据估价问题提出了有效的估价方法。在以上两种土地估价方法中，收益还原方法是比较成熟的一种方法，估算结果可信度也很高，而成本是社会保障价格的确定问题，由于农村地区保障制度缺乏，也没有明确的补偿标准，因此需要进一步深入分析和研究。