基于不同拿地方式的房地产企业涉税方案探讨

王岱昶

（成都远大蜀阳房地产开发有限责任公司，四川 成都 610000）

随着行业竞争不断加剧，以及宏微观环境的不断变化，为适应一系列政策的演变，顺应其导向，现阶段的房地产企业拿地模式已经发生了改变。众所周知，房地产项目的土地成本无疑是开发成本中占比最大的一块，因此，在意向项目投资决策前，应从拟获取的项目土地规模、产品业态、规划指标、业态布局、开发分期、市场调研等诸多方面进行详尽的财务测算。进而在项目定位定价，现金流分析、利润来源及实现方式、项目整体税负构成和风险评估等方面，为项目布局和经营决策提供完善的数据和业务支持。

由于世界各国政府规定的税收制度千差万别，各国市场环境、文化风俗、人们的行为习惯、思考模式等都有所不同，因此，本文仅以我国相关税法为理论依据，结合国内房地产市场土地的获取方式，来探究其对税收的影响。

在实践中，拿地的方式多种多样，本文主要针对当下四种比较主流的拿地模式与业内进行探讨和交流。根据笔者多年从业经验和行业状况分析，往往业内难点，或在执行口径上争议较多的，主要涉及增值税和土地增值税两大税种，以下就上述两税在四种不同拿地模式下可能出现的涉税问题做进一步的分析。

一、通过“招、拍、挂”的拿地方式

通过“招拍挂”的形式从国有土地储备中心获取土地资源，是房地产开发企业最主要的一种拿地方式。在该种方式下，土地出让方为国家，因而土地出让方没有任何税费负担。拿地一方即土地受让方，以支付土地出让金及其他必要相关费用而获取土地使用权，凭土地出让协议、支付凭据、政府出具的财政票据等计入企业所得税和土地增值税的计税成本。

（一）增值税

根据我国税收规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，应按取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目所对应的土地价款后的余额计算销售额。

1.土地价款是指向政府及土地管理部门或受政府委托有权收取土地价款的单位直接支付的土地价款，此处强调“直接支付”。从已颁布的增值税相关法规看，竞得土地的房企（包括多个房企组成的联合体）受让土地并向政府部门支付土地价款后，新设项目公司对该受让土地进行后续开发的，在同时满足财税【2016】140号第八条条件下，可以由新设立的项目公司按规定扣除母公司向政府部门支付的土地价款。除此之外的其他“间接支付”则均存在税收风险。

2.在计算增值税销售额时，税法允许从全部价款和价外费用中扣除土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。需要特别注意的是，政策原文是指“财政票据”，其他凭据不可以。

3.企业应建立并完善土地价款扣除日常台账的登记和管理工作，允许扣除的土地价款应以纳税人实际支付的土地金额为限，需要注意超额扣除引发的涉税风险。

（二）土地增值税

房地产开发企业支付的土地出让金在开发项目进行土地增值税清算时，可以加计扣除20%的土地成本，额外降低清算对象的增值额。

（三）“招、拍、挂”拿地方式总结

“招、拍、挂”的拿地方式无疑是一种最规范和最干净的土地获取途径，一般不会出现纳税风险。对于实际拿地过程中支付土地价款与扣除该价款的单位不同的问题，在财税【2016】140号文出台后，也已迎刃而解。

二、股权并购的拿地方式

对于股权并购方式，通常情况下，标的公司需要将除不动产以外的其他资产先行予以清理，然后将标的公司100%股权或者绝大部分（实则规避不动产转让行为）转让给受让方，受让方通过股权收购方式间接获取开发用地。这也是一种拿地的模式。该种方式下又可以细分为直接并购标的公司全部（或绝大部分）股权，或直接增资标的公司并取得实质上的控制权两种情况。

（一）直接并购标的公司股权形式下的涉税分析

在实务工作中，直接股权并购运用较为普遍，除“招、拍、挂”外也是国内众多标杆房地产开发企业土地获取的重要途径。但在该种方式下，税收、法律的风险大小很大程度上取决于股权受让方谈判时是否详尽考虑和调查了各项潜在风险。一旦稍有不慎，就会产生难以预判的高额税收成本负担和法律诉讼风险。若标的公司存在偷逃漏等税收违法行为的，还将面临极大的税务稽查风险，此时受让方将承担所有的纳税义务和责任，可能还会涉及诸如重大担保，未决诉讼、质量索赔、客户群诉等或有负债，民事纠纷的风险。

1.增值税

非上市企业未公开发行股票，其股权不属于有价证券，转让非上市公司股权不属于增值税应税行为，无须缴纳增值税。

2.土地增值税

在土地增值税方面，股权转让行为不涉及土地所有权属的变更，因此，不符合土地增值税所述的应税范围，股权的出让方一般不涉及土地增值税问题。但在实务中，对于以股权转让的方式转让房地产是否征收土地增值税的问题，目前所颁发的相关税法规定，在征收管理上的认定尚不明确，多年来一直困扰着实务界和理论界。这个问题的模糊性导致各地税务机关在具体实施中缺乏统一执行标准，也在一定程度上增加了税务机关自身的执法风险。即在引起大量税企争议的同时，也可能引发行政诉讼，因此，需要持续予以关注。

3.股权并购拿地方式总结

在直接股权并购方式下，股权转让一方在税负上主要是企业所得税或个人所得税，不涉及流转税及其附加税费，土地增值税则需要根据实质交易情况来分析存在的可能性，总体上看税收负担和风险更多在于股权的受让方。在直接股权并购方式下，原股东出让所持标的公司的股权份额，标的企业所拥有的资产在权利义务关系上并未发生实质性变化，因而股权交易所产生的溢价，在税法上是不允许在企业所得税和土地增值税前作为成本列支的。在今后企业进行年度所得税汇算乃至项目土地增值税清算时，其土地成本的计税基础仍然为原始取得成本，等同于股权出让一方将应解缴的相关税费转移给了股权受让方，对受让方而言无效成本增加，实际获利水平下降。

（二）直接增资标的公司获取控制权并实际取得土地的开发权利

该种方式下基本不涉及税收问题，但入股企业需要考虑的客观因素、个人因素比较多，承担的潜在或有风险大，增加了持股各方权益的博弈和项目经营风险的不确定，但无疑是最节税的一种方式（也是合作建房的一种模式）。

三、资产并购的拿地方式

这种方式以并购方通过支付对价获取土地开发权益，作为并购方而言所支付的对价可直接作为项目的土地成本，但需要取得土地交易环节中税务部门认可的票据，在上述环节中，并购一方需要承担产权交易契税和印花税。在企业所得税和土地增值税计税成本方面，所支付的土地价款不能存在涉税瑕疵，在这一前提下，所取得的增值税专用发票可抵扣项目后期销售产生的增值税销项税额。

（一）增值税

一般情况下纳税人提供应税服务、销售不动产、无形资产应按适用税率或征收率缴纳增值税。依据国家税务总局于2011年2月公布的关于资产重组有关问题的公告，在重大资产重组过程中纳税人将实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让的，不属于增值税的征税范围。该公告确实是个重大利好，但对于房地产开发企业而言，想实现节税效应的阻力还是比较大的。

（二）土地增值税

对纳税人取得土地使用权后未进行开发即转让的，在计算土地增值税的增值额时，税收上只允许扣除其支付的原始土地价款和转让环节产生的相关税费。

（三）资产并购拿地方式总结

正因该种交易方式下出让方税负较重，因此，以资产收购方式出让土地使用权的，出让方一般采用提高土地转让价款的方式，将交易环节产生的高额税费间接转嫁给购买方，从而保证了自身的既得利益。同时，也进一步压缩了购买方取得开发用地后项目的开发收益，对追求项目利润最大化的资产收购方而言，很可能因无法达成既定目标而导致交易最终失败。

四、以土地使用权投资入股的拿地方式

在该方式下，有地的一方以持有的土地资产作为一项长期股权投资投入房地产开发企业，房地产开发企业以接受投资入股获取土地资源进行房地产的开发。该种方式与前述的股权并购、资产并购有点类似，一方面，投资方以非货币性资产换取股权；另一方面，被投资方以股权支付为对价从而获取项目开发土地。

（一）增值税

根据财税【2016】36号文附件一第十条，附件二第一条第四款，企业以不动产投资入股取得被投资企业股权应认定为有偿取得“其他经济利益”的行为，此时被投资企业，因接受不动产投资而产生的增值税进项税额准予从销项税额中抵扣。对投资方而言以不动产投资增值税上视同销售，应计算其销项税额并开具增值税专用发票，作为被投资方增值税抵扣凭据。因此，企业以不动产作价投资入股，增值税上视同销售，投资方需要按销售不动产缴纳增值税。

需要特别说明的是，对于以国有土地使用权投资入股的投资方而言，其土地使用权取得时间上有个“分水岭”，增值税处理方法略有不同。

（二）土地增值税

根据相关税法规定，单位或个人在企业改制重组时以不动产作价入股进行投资的，将原有房地产权属转移或变更到被投资企业的，暂不征收土地增值税，但改制重组各方任意一方为房地产开发企业的情形除外。基于此项规定，当参与重组各方均为非房地产开发企业时，因重组导致的不动产权属变动的，暂不征税。若房地产企业参与改制重组将国有土地或房产进行投资的，当不动产权属变更至被投资方时，应依法缴纳土地增值税。

细节提示，如果非房地产开发企业将不动产投资到一家房地产开发企业，则对于投资方非房企而言将享受不了土地增值税扣除项目加计扣除的优惠，应比照销售旧房政策缴纳土地增值税，而房地产企业将不动产投资到非房企的则能享受加计扣除的节税效应。

（三）以土地使用权投资入股的拿地方式总结

该方式下投资方税负较重，被投资企业仅承担有限的税费。土地转让环节因土地评估增值且完税，相应的可以加大项目土地成本并降低土地增值税和企业所得税的税负水平。由于使用增资扩股形式获取土地资源，将导致被投资方股权被稀释（全资子公司除外），因此在采用该种拿地方式前需要重点考虑，由于被投资企业股权发生变化导致的经营管理方式、税后利润分成、股东各方权责划分等方面的影响，再行考虑决策是否恰当。

五、结语

综上所述，无论是采用“招拍挂”还是采用“资产并购”从土地资源出让（转让）方获取建设用地，都是一种清晰明了的方式，且纳税风险相对较低。对于拿地一方而言，所支付的土地价款可据实进入项目开发成本，并作为企业所得税、土地增值税计税成本的依据，但“资产并购”方式下出让方则承担了较大的纳税义务。因此，不管以何种方式拿地，房地产企业都应结合自身情况，并综合考虑土地出让条件等因素（或转让价格）选择适当的拿地方式。