房地产开发企业在破产预设下对购房人的权益保障策略

黄家伟

广东凡立（东莞）律师事务所，广东 东莞 523110

市场竞争环境日益激烈，而房地产企业也面临着经营不善的问题，个别房地产企业在开展内部管理、进行相应的市场经济活动时，由于多重因素的综合影响，其也面临着破产的情况。当房地产企业不可避免地走向破产之后，如何对于房地产企业面临的各项工作进行统筹安排，对于破产之后的相关工作进行有效组织则是企业也应思考的问题。

房地产企业面临破产时，通常存在着债权债务关系复杂，涉及利益群体庞大的特征，在对于该类具有较大社会影响的企业破产事件进行处置时如何保障每一个购房者的合法权益是其中各项工作关注的重点方向。

一、购房债权

在现实的市场经济环境下，房地产企业也面临着经营不善而导致的破产问题，而房地产企业由于与众多的购房人存在着一系列的交易关系，当房地产企业面临破产，购房债权人的合法权益如何保障则是必然要思考的问题。购房债权主要指的是在房地产企业开展销售活动时，商品的买受人与房地产企业签订购房合同、支付购房款项之后，房地产企业却面临破产，无法继续履行合同，无法对于房屋进行之后的建设、交付以及过户登记等操作的落实。由于该种合同无法正常履行，商品买受人的权益受到了侵害。由企业破产情况而产生的买受人返还支付款项、利息违约金等债权请求权正是本文需要探究的企业破产中的购房债权保障问题。

对于购房债权进行分析，首先，可以发现其有着根本性、弱势性、优先性的基本特征。根本性主要指的是购房债权的实现与否与买受人的日常生活有着直接的影响，房地产企业破产之后，商品买受人所承担的巨额房价以及无法在所购买房屋顺利开展日常生活的情况，既侵犯了买受人的合法权益，同时也影响了商品买受人的日常生活。因此购房债权有着根本性的特征，其与购房者的日常生活以及个人基本利益密切相关。

其次，购房债权也有着弱势性的特征。房地产企业的其他债权人与企业商品的直接购买者之间存在着地位不平等的情况，房地产企业的一般买受人往往是独立的个体，购买房产只是为了个人的生活而买房，买受人在商品买卖时涉及大量的资金投入，其市场活动的开展仅仅是单一的从日常生活水平改善的角度出发，因此作为一般的买受人，作为个体的购买者，其存在着抵御市场风险能力较差的问题，而当面临企业破产时，该群体存在着法律知识薄弱、对于事件处置能力有限的问题。当一般买受人与其他债权人进行竞争，由于自身的劣势在购房债权上也处于弱势的地位。［1］

最后，购房债权有着优先性的特征，购房债权涉及购房者的合法权益，当房地产企业破产时买受人对于购房债权的保障也有着相关的规定。当买受人缴纳了大部分款项之后，购房债权有着优先性的特征，其优先于其他的抵押权，也优先于其他的受偿权。而在对于多种债权进行实现时，购房债权与工程价款对抗有着优先的特点。

结合购房债权的定义及其基本特点进行分析，可以发现在企业破产时对于购房债权的保障有着其必要性，买受人购房活动与日常生活秩序密切相关，是企业破产时要加以充分保障的特殊债权。［2］虽然一般买受人对于市场的分析、对于法律的知识都存在着较为薄弱的地方，但正是由于一般买受人作为弱势群体其在企业破产行为中合法权益受到了侵犯，因此基于公平的角度，要重视一般买受人的购房债权，要充分保障企业合法权益。

房地产企业的破产并不单单只涉及企业自身的破产，房地产企业的破产与多个业主的日常生活秩序密切相关，与多个购买人的合法权益紧密相连。因此房地产企业的破产工作要考虑到按照流程有效地组织与处理，也要考虑到购房债权的特殊性，从其基本特征出发，从思想上意识到购房债权的保障意义，也分析现行购房债权保护中存在的问题，尽可能地通过法律法规的完善、工作方式的优化来保障购房债权。

二、购房债权完善建议

房地产企业的破产带有一定的不可对抗性，而在市场规律的运作下，在房地产企业的内部经营活动中破产问题是时常出现的特殊情况，因此对于买受人购房债权的保障则成了房地产企业破产时所必然要面对的问题。由于购房债权存在特殊之处，对于购房债权保障措施的完善也要结合当前的实际情况进行措施的探究。

（一）明确买受人基本范围

每一个房产的销售都意味着买受人大量的资金投入，而购房的款项通常来源于买受人的辛苦劳动。在当前房价居高不下的社会大环境下，部分人穷尽全家几代之力进行房产的购买，而当房产企业面临破产困境时，购房者既面临着美好生活憧憬的打破，同时也面临着极大的经济压力。而房子作为某些买受人安身立命的根本，其在经历这种毁灭性打击时面临着心理和生活上的巨大困难，因此在房产企业面临难以为继的破产困境时，要对于所涉及的买受人，进行基本的权益保障，通过对于购房债权的保障，从而使买受人可以借助相应的法律手段维持日常的生活保障。［3］

最高人民法院意识到了购房债权保障的重要意义，而当前所采取的法律措施，以司法解释的形式对于购房债权的保障问题进行了阐述，明确了购房债权的优先性，也明确了房地产企业破产强制执行时要维护买受人权益的相关规定。但在落实环节，由于法律本身的滞后性，和整个市场经济行为的复杂性，其仍然存在着无法对于购房债权进行完全保障的问题。［4］当前法律措施面临着消费者措辞争议的问题，购房债权的优先性，强调消费者的权益，而由于商品的买卖行为与日常的消费者行为之间存在着一定的差异，因此如何对于消费者进行界定影响了购房债权的保障落实。

对买受人范围进行界定时，如果以消费者为方向，则存在着只单单以生活消费为界定，存在着面向对象范围缩窄的问题，在该种定义下并非为生活需要，而买房者的购房权益难以得到障碍。在市场经济行为下存在着以投资为目的和以经营为目的的买受人，而消费者与买受人之间存在着观点冲突的问题也影响了购房债权的保障。因此房地产企业破产，购房债权的保障与完善要从买受人的基本范围明确出发，为了更好地应对最高人民法院提出的司法解释在落实环节存在矛盾冲突情况，可以通过对于买受人基本范围进行明确界定的方式来更好地指导企业破产中购房债权的保障工作。［5］在具体的明确中可以对于消费者的概念进行进一步的界定，将买受人的基本范围界定在与购房合同相关的市场经济行为上，从而落实缓解保障每一位购房者的合法权益。

在现实的社会环境下存在着出于经营需要进行购房的情况，而在现行的法律实践中，通常不认为该部分人具有优先权，影响了这一群体的合法权益。部分经营者需要房产来开展一系列的商业活动，而合同的无法履行也影响了其合法权益，因此法律在落实中要结合具体的情况，对消费者的日常生活进行判定，了解企业破产对于消费者日常生活所造成的巨大影响，从而根据不同的标准与条件，差异性地开展优先保护。

由于在保护中存在着法人以及非法人的组织，其购买商品房的目的并非安身立命，也并非日常生活，因此对于该部分买受人可以不落实优先，也可以不适用于优先保障的情况，尤其是对于短时间内频繁办理房产变更登记的“炒房”人，也要将其明确在适用范围之外。通过该种对于买受人基本范围的明确可以更好地指导司法实践中所面临的多样化情况，可以更好地对于买受人的购房债权进行保障。

（二）综合多种情况全面分析

在当前的现行法律法规以及司法解释下，对于购房人债权的优先性，考虑的是债权人对于房屋款项的支付情况，购房债权的优先条件是买受人需要支付全部或大部分的房款。由于对于“大部分”这一说法的具体比例存在着不明确之处，在具体的市场行为下存在着购房人合法权益无法得到保障的情况。

不可否认的是，同一个房产项目，购房者的实力存在着较大的差距。在房地产企业的破产案件中，虽然购房者处于弱势地位，但仍然存在着一部分购房者并不会因为房企破产而对其生活造成太大的影响。在房地产企业破产案件中，房地产企业现有的资金以及其整体的经营资产等要用于偿还大量的债权，建设工程价款承包人、抵押登记的抵押人、持有借款合同的债权人等都是需要进行资金偿还的利益主体，因此在企业面临破产时如何对于多个利益主体进行权衡，在保障公平公正的前提下，更好地保障每一个群体的合法权益，都是在进行相关司法实践时面临的问题。

购房债权优先偿还存在着实践难度较大、优势不够突出的情况，也可能会由于企业的破产而导致购房人购房款项付诸东流的情况，因此从公平正义的角度出发、从人民生活的保障出发、从基本权益的维护出发，都应对于购房债权加以保障，也应了解到特殊群体在购房时所面临的差异情况，结合实际的经济实力、个人能力、生活发展等来进行购房债权的保障。［6］

付款比例较低的买受人由于其支付的款项较少，企业破产对其的影响也较低，而在司法实践中通常倾向于将支付总房款的50%视为支付了大部分款项。在现实的条件下，支付了50%与49%的买受人面临企业破产所带来的损失差距并不大，而付款比例上的差距导致的购房债权保障上的差距又对于购房者的生活有着直接影响。

因此为了更好地保障购房债权、完善相关的法律，当前的购房债权优先要考虑到买受人的自身基本状况，考虑到其拥有的商品房数量以及房地产企业破产对其日常生活的影响。当综合分析购房者的状况后，发现房地产企业破产情况对于日常生活存在着较大影响时则可以列为优先处理的部分，当发现房地产破产对于购房者日常生活造成影响较小时，则可以列入不予优先的范围，从而保障现有资金的合理配置，保障购房者的日常生活顺利开展。

（三）降低优先保护门槛

住房问题并不仅仅只涉及付出资金所购买的房屋这一商品，房屋背后承载的是家庭的期待，在破产案件中对于购房债权的保证，与民众的日常生活、人们的个体利益密切相关。商品房买卖合同的纠纷背后是每一个家庭对于美好生活的期待，而随着商品房买卖合同纠纷案件的不断增多，人们的关注不断增加，也有着更大的社会影响力，而如何在社会范围内，对于买受人的购房债权进行保障，也要从社会公共利益的考量需求出发思考工作完善的办法。［7］

优先保护对于购房债权保障完善有着重要的作用，该种优先性可以更好地保障购房者的合法权益。当前购房债权往往采用全部款项或大部分款项支付来设定优先，但从当前的市场经济行为进行分析，大部分的购买者财力有限，往往只能支付一部分房款。

由于当前房价总额不断增高，即使是比例较少的30%，仍然对于购房人是较大的经济负担，面对当前设定比例的购房债权优先而导致的大部分人无法享受优先保护的情况，可以采用标准降低的方式，通过适当降低付款比例，或者结合商品购买者自身情况进行比例设定来更好地对于企业破产中面临的差异化的购买者情况进行处置。通过合法解释、多重思考、自由裁量等方式，尽可能公平地对案件进行处置，优先保障由于企业破产而影响日常生活的群体。

三、结束语

在实际的市场环境下，对于购房者债权的保护存在着较大的困难。由于市场经济行为的差异、各利益主体利益诉求的不同，该类案件的处置存在着一定的难度，由于现行的规定对于其中的细节未进行明确分析和详细规范，在错综复杂的债务债权关系中合理地处置，有效地保障每一位购房者的合法权益也较为困难。面对践行法律在落实时存在的障碍，法律既要考虑到当下的特殊市场交易行为，也要主动探究该种购房债权保障的措施。