承租人优先购买权损害赔偿认定

黄晓越

青岛科技大学法学院，山东 青岛 266100

一、承租人优先购买权概述

目前在世界各国，无论是普通法系国家还是衡平法系国家，都对承租人优先购买权做出了明确规定。在同等条件下承租人享有优先购买房屋的权利。这有利于保护承租人对承租房屋的使用利益，降低交易管理成本，维护稳定的房屋租赁关系。我国法律关于承租人优先购买权制度也有明文规定。但反观实务，真正实现优先购买权的案例却十分少见，一方面与承租人缺乏权利意识有关，另一方面也跟出租人不履行事先告知义务、刻意忽视承租人优先购买权不无关系。

我国现行法中，保护承租人优先购买权的法律主要为《民法典》和最高人民法院的相关司法解释。它们明文规定，如果承租人优先购买权受到损害，承租人可以向出租人主张损害赔偿。其中《民法典》作出了如下规定，承租人享有优先购买权，出租人在作出买卖租赁房屋意思表示之前，应当在一定期限内告知承租人。最高院的相关司法解释规定，出租人不履行告知承租人买卖租赁房屋的义务，导致承租人优先购买权受到损害，人民法院支持承租人就优先购买权受损要求赔偿损失。但有一点需要注意的是，如果承租人在主张承租人优先购买权受损之外，还主张出租人和第三人之间的租赁房屋买卖交易无效，人民法院通常不予支持。

我国法律在保障承租人优先购买权的同时，也对承租人行使优先购买权做了限定。举例来看，民法规定承租人可以提前设定优先购买权专属于承租人，但是由于承租人优先购买权是明显的身份性权利，所以从租赁服务合同管理关系来看，该权利之间不存在技术转让、继承等流转情况，也可以直接理解为除承租人以外的人都不得主张优先购买权，将承租人的债权人、继承人等都包括在内。再比如在司法解释中有如下两点规定，如果出租人做出租赁房屋买卖意思表示，房屋共有人或者出租人近亲属提出购买该房屋，那么此时承租人就无权再主张优先购买权；出租人在应尽通知义务履行完毕之后，承租人没有做出明确购买意思表示的话，承租人优先购买权默认无效，不得再就承租人优先购买权向出租人主张赔偿损失，更不得请求认定出租人与第三人之间的房屋买卖交易合同无效。［1］

想要深入了解承租人优先购买权，仅仅了解现行法律规定是远远不够的，我们还需要明白承租人优先购买权的性质。对承租人优先购买权的性质学术界争议颇多，目前主流观点主要有三种，分别是强制缔约请求权说、形成权说和附条件形成权说。

第一个介绍的学说是强制缔约请求权说。该学说认为，承租人优先购买权以出租人的承诺为前提，出租人作出承诺是其理所当然的义务。由此便产生了一个严苛的法律教育效果，如果出租人没有履行告知义务，承租人事前对租赁房屋交易并不知情的话，便可以直接成为承租房屋的买受人，以此来保障自己的权利。可以看出，该学说的利弊在于，虽然增强了法律层面房屋租赁的稳定性，明确了纠纷处理的原则，但是也损害了善意第三人的合法权益以及民法意思自治的原则。

第二个学说是形成权说，该学说有一个最为本质的特征即法律关系无需通过双方，只要承租人单方意思表示即可做出改变。如此形成权便可以理解为，相同条件下，承租人无需他人协助，就可以直接向出租人主张优先购买权。

第三个介绍的学说是附条件形成权说，该学说的代表学者是王泽鉴教授，他主张承租人优先购买权在租赁合同一经生效便已经存在，在出租人出卖房屋时，只是具备了行使条件。由此可以看出，附条件形成权说也认为承租人优先购买权是一种无需他人协助的权利，只不过不同于形成权说，承租人行使优先购买权需要以出租人出售房屋给第三人作为前提条件。［2］

二、承租人优先购买权损失认定—直接损失、间接损失

（一）直接损失

直接损失主要是指由于出租人直接侵害了承租人优先购买权造成的，具有直接现实性的损失，主要可以归结为以下几类：

1.搬迁费用损失。承租人在房屋租赁完成后，因为搬家而产生的一系列费用。

2.房屋装修损失。承租人为了租赁房屋的使用价值而对房屋进行装修或者修缮的支出。

3.举证出租人侵犯承租人因优先购买权而支出的费用。承租人支出的对出租人房屋交易的调查、鉴定费用以及证明第三人是否为善意所发生的费用等。

4.承租人重新租赁房屋所引起的损失。由于租赁房屋被买卖而使承租人不得不重新租赁房屋，由此所付出的中介服务费和交通费等费用。

（二）间接损失

间接损失主要是指出卖人买卖租赁房屋对承租人所造成的房屋买卖差价损失，大致可以分为两种情况。一种是出租人买卖房屋时，故意将房屋以远低于市场价格卖与第三人，同时在房屋出卖后的一段时间内房屋价格稳定或者呈上涨态势，此时承租人针对租赁房屋主张的差价即为房屋买卖差价。另一种是出租人按市场价出卖租赁，但是在承租人主张房屋买卖差价时，房屋市场价远高于当时的市场价，此时它们两者差额也被称作房屋买卖差价。

但值得注意的是，在司法实践中，除了少部分法院认为差价损失请求与现行法律不冲突，法院很少支持承租人要求出租人赔偿差价损失的请求。法院不予支持的原因主要是法院认为房地产市场是一个波动很大的市场，因而房价受市场波动影响大，况且房价差额属于预期收入，因此一般对于承租人的赔偿房屋差价损失的请求不予支持。

三、认定买受人是否善意

租赁房屋买卖的买受人是否善意，主要以租赁合同登记为准。买受人是否在先知道租赁合同存在倒是显得不是那么重要了。主要原因是，承租人是否想要行使优先购买权作为其内心想法，如果不做出明确的外在意思表示，买受人便无从得知。买受人在不知道承租人意图的前提下，自然无法判断承租人是否要行使自己的权利。举例来看，假设租赁房屋买受人在先知道存在房屋租赁合同，但是因为承租人没有做出行使优先购买权明确的意思表示，且没有房屋租赁登记，那么买受人就被认定为善意第三人，由此产生的房屋买卖受法律保护。

因此以租赁合同登记作为判断标准的话，如果有登记则推定买受人知悉，如果没有，则推定为买受人善意。而且在现实生活中，房屋买卖之前一般都会提前看房，此时房屋正处于租赁状态的话，买受人马上就能发现。如果买受人不经看房直接交易的话，那么买受人很容易被猜测是否为善意第三人。

当然，实务中也会有出租人为了隐瞒房屋已经被租赁的事实，故意挑选承租人不在家的时候，或者承租人在装修房屋的时候带买受人看房。此种是认定比较困难的情况，法院需要综合通过双方证言证词、客观情形，以及一定的逻辑推理来判断买受人是否善意。

最后，对于买受人知悉租赁合同仍要购买房屋的情况，承租人是否要行使优先购买权就显得尤为重要了。由于该种情况举证困难，通常由买方承担举证责任，通过判断承租人的态度、交涉等证明其是否行使优先购买权，以此证明自己的行为合理。

四、承租人基于优先购买权取得损害赔偿的方法

关于承租人优先购买权的损害赔偿，需要明确的是，只能请求优先购买权的损害赔偿，不可以主张认定租赁房屋买卖合同无效。那么接下来就是认定损害赔偿的性质，然后根据性质界定损害赔偿的标准和范围。

关于承租人优先购买权的性质，目前通用的有三种观点作为理论支撑。第一种是侵权损害赔偿理论，它主要被用于填补损害赔偿，基于此功能这种学说目前只用来体现承租人的权利价值；第二种违约损害赔偿理论，这个理论的大胆之处在于，除了支持承租人请求可得利益还支持承租人请求预期利益。第三种是缔约过失的损害赔偿，缔约过失损害赔偿也被称作信赖利益，其赔偿效果要求出租人恢复租赁房屋买卖前的状态。

对此我认为，首先由于我国目前司法解释中已经将承租人优先购买权定义为债权，如果再将优先购买权定义为侵权损害赔偿，是一种对承租人债权的侵犯。因此侵权责任说并不符合我国目前国情。其次由于承租人行使优先购买权一经出租人作出房屋买卖的意思表示时即告成立，此时由于出租人和第三人之间房屋买卖合同并未成立，所以不能适用违约损害赔偿。结合我国目前实际，将承租人优先购买权损害赔偿定义为缔约过失最为适宜。

辨明损害赔偿性质之后，接下来就要界定损害赔偿的标准和范围。根据《民法典》的规定，损害赔偿既包括可得利益，又包括因租赁合同违约所丧失的预期利益。但是基于我国目前房价近年涨幅巨大，房屋增值利益金额可能高达百万，此时再主张预期利益，与民法中公平正义和公序良俗等基本原则相违背，租赁房屋损害赔偿还是应该从实际损失出发，考虑现实情况去主张自己的诉求。

因此我认为租赁房屋损害赔偿范围还是基于承租人针对该租赁合同所能获得的合理预期利益更为合适。由于损害赔偿主要涉及房屋差价的计算，因此以何时的房屋价格作为差价，此时的房屋价格如何认定是我们需要重点考虑的问题。目前主流的房屋差价认定方法是，租赁房屋出售时的价格减去当时市场价格所得差价，即为房屋差价，此即为损害赔偿重点。如果遇到房屋租赁交易市场价格与房产登记管理部门备案的合同交易成本价格不一致的情形，此时应根据房屋租赁交易市场价格来确定。

房屋差价损失计算可以参考如下几个方法，首先，根据民法意思自治原则，承租人和出租人可以先进行协商，协商不成，则可以根据当时市场上相似房屋成交价格减去租赁房屋实际成交价。如果没有可参照的相似成交房屋或者想认定更为精准，也可以通过专业第三方机构来确定房屋差价。同时综合考虑房屋差价认定过程中价格涨落、不动产权登记日等因素。

认定房屋差价损失时还需要注意如何认定损失时间，通常我们会从保护承租人利益出发，同时参考租赁合同中载明的时间、租赁房屋交易买卖后登记日期等因素综合认定。承租人取得房屋价差损害赔偿后，针对这部分赔偿金额我们不能忽视的是，需要足额缴纳税费。而且需要注意的是，出租人和承租人就租赁房屋的交易买卖，也应该合理合法纳税，不动产权登记时，还需要缴纳登记费。这些费用均从房屋价差中扣除。

综上所述，承租人优先购买权保护的是承租人的生存和安全价值，并不是对出租人不动产物权所有权的限制，它的存在有利于稳定房屋租赁秩序。因此，对于承租人来说，优先购买权并不是意味着优惠的购房价格，而是对其权利的一种保护、对租赁房屋购买机会的选择。

本文在剖析承租人优先购买权概念之后，将承租人优先购买权认定为形成权，其一经出租人的出卖意思表示便已经形成。也就是只要承租人能证明出租人存在买卖房屋意向或者房屋交易买卖已经完成，便可以主张自己的优先购买权。但是也存在例外情形，如果出租人与房屋买卖第三人恶意串通或者以远低于市场价买卖租赁房屋，那么此时承租人还可以主张出租人与第三人的租赁合同无效。

论证完承租人优先购买权如何认定以后，本文又讨论了承租人优先购买权损害赔偿，将优先购买权损失分为直接损失和间接损失，然后分别讨论，并结合司法实践可以看出，损失赔偿主要集中在间接损失中的租赁房屋买卖价差。

关于明确租赁房屋买卖的买受人是否善意，目前主要以租赁合同登记为准，本文也对实务中有可能产生的例外情况进行了分别讨论。最后对于承租人优先购买权损害赔偿认定，本文认为租赁房屋损害赔偿范围还是基于承租人针对该租赁合同所能获得的合理预期利益更为合适。

最后我们需要明白，在司法实践中，要想真正维护承租人优先购买权，维护住房秩序稳定，调解是少不了的一个环节。通过调解去调和出租方和承租方之间，甚至是出租方、承租方与交易买卖第三人之间的矛盾，这对于目前我国相关法律制度并不明确的现状，是实用且有效的一个办法。