房地产企业的待履行商品房买卖合同解除权的法律界定

董学全

山东德衡（烟台）律师事务所，山东 烟台 264000

近些年，为了稳定房地产市场，国家加大了对房地产行业的调控力度，使得不少房地产企业陷入发展危机，甚至面临着破产重整的困境。房地产企业破产重整中常见的问题是未履行商品房买卖合同纠纷问题。对于这类合同的处理问题，不仅关系到破产企业重整工作的开展，还影响着购房者的直接权益，甚至还会给社会发展带来不稳定因素。为了解决房地产企业破产中待履行商品房买卖合同的问题，《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第十八条赋予管理人对未履行完毕合同选择继续履行或者解除合同的权利。考虑到待履行商品房买卖合同解除权的特殊性，以及破产解除权的公平性原则、比例性原则，需要对待履行商品房买卖合同解除权分情况理解和分析，来保障合同解除后购房者的基本权益，以及对破产企业财产保增值的协调性，再根据实际情况对相关权益人进行合同解除的受损权益进行救济。当前，国内房地产破产企业中待履行商品房买卖合同问题是房地产企业破产重整中面临的重点难点问题。研究该课题对合理解决房地产企业破产重整事务处理操作有着重要的意义。

一、《破产法》中关于解除权的界定

破产企业进入破产程序，在首次债权人会议正式开始前2～4个月期间，企业需通过维持经营保有一定的现金流，确保职工的稳定。因此破产程序开始时，房地产企业需维持一段周期的工程建设，以确保企业破产重整工作的有序推进。《破产法》第二十五条、第二十六条规定，管理人在首次债权人会议召开前，管理人决定继续营业或暂停服务［1］。在此期间，若管理人发现继续经营会加剧对企业的损害，不利于企业财产保值增值的前提下，可选择不履行合同。面对房地产企业破产重整，管理人同时面临着以下多种合同情况：1.进入破产程序时企业与合同相对人中仅有一方存在未履行合同的情况；2.破产企业与合同相对人同时未履行完合同的情况。前者可依据《破产法》关于破产财产控债权的规定，对已履行完毕的合同进行解除，应根据《民法典》合同编关于合同解除的规定进行约束。后者则根据《破产法》的一般规定处理。在处理后者破产企业与合同相对人均未履行完成合同的情况时，管理人又面临着继续要求合同相对人履行合同的情况和在继续承担原先义务的同时要求管理人提供适当担保的情况。对于继续履行合同的情况，合同相对人有权根据《民法典》第五百二十五条规定行使同时履行抗辩权。对于要求管理人提供适当担保的，依据《破产法》第十六条，“破产程序禁止向个别债权人清偿债务为由拒绝履行”的规定，管理人不能完全保证在破产程序中对任何人提供担保。针对该问题，我国《破产法》第十八条遂规定管理人对未履行合同具有选择权。该规定的设置主要是考虑到破产企业财产保值增值的需求［2］。

关于破产企业破产解除权的法律界定，大致分为以下有几种情况：1.破产解除权的特殊性。《破产法》第十八条赋予管理人破产解除权的选择权利，实际上是针对管理人处理破产解除权的行使权。它包含管理人在规定时间通知合同解除和不通知或在合同向对方催告规定时间内不答复的方式解除合同。这本质上与《民法典》合同编第五百六十二条、第五百六十三条规定的约定解除权、法定解除权不同，因此管理人的破产合同解除权具有一定的特殊性。它是独立于约定解除权、法定解除权之外的合法的解除权，且优先于《民法典》中规定的解除权。在破产企业重整中就待履行商品房买卖合同的解除权，它作为特别法具有优先适用的法律效力。2.破产解除权原则上不具有溯及力。就此，有学者持肯定观点，认为破产解除权有溯及力会增加合同解除权与破产解除权的逻辑矛盾，影响约定解除权的法律效力，同时还会影响破产交易安全及破产企业财产保护的原则。有学者持否定观点，认为破产解除权具有溯及力，合同双方具有恢复原状或返还不正当得利的请求权。实际上，破产解除权作为特别法，与合同解除权存在着本质上的差异。关于是否认定破产解除权具有溯及力，还需要考虑我国立法的实际。考虑到破产解除合同保护破产企业财产保值增值的目的，以及维护市场稳定性的需求，对破产解除权是否具有溯及力应灵活规定，考虑破产企业合同履行完毕和未履行完毕的情况。对于合同解除后未履行的，应终止履行；对于已履行的合同，则应根据合同履行完成情况、合同性质及合同当事人要求而定，来保护当事人的权利和破产企业财产价值最大化。当事人有权要求请求损失赔偿。合同解除权的目的是实现对违约方的制裁，稳定市场秩序。二者的价值取向存在一定的差异，因此需要根据案情实际分析破产解除权。从破产解除权保护破产企业重整财产利益最大化目标而言，它不具有溯及力。而不考虑对破产企业财产价值的保值增值目的时可认定为破产解除权具有溯及力。从《民法典》视角分析，双方在订立合同时存在可预见的债权请求风险。这又违背了破产企业重整中关于企业财产保值增值的原则，也违背了《民法典》的公平性原则。因此，破产解除权是否具有溯及力还应该根据行使合同相对人的权益及是否受到损害等方面进行详细分析。3.破产解除权的行使规范。《破产法》第十八条规定管理人具有选择破产解除合同或继续履行合同的权利。从《破产法》的视角分析，该规定对债权人的权益与破产企业财产价值均具有不同程度的影响。为了确保破产解除权形式的规范性，《破产法》又重新对破产解除权做出了如下规定：（1）《破产法》第六十九条规定，管理人决定履行未履行完成的合同时，应向人民法院或债权人委员会报告。第二十六条规定，首次债权人会议召开前，管理人对继续或者停止债务人营业的情况也需要向人民法院报告。（2）《破产法》第十八条规定，管理人决定履行合同可根据情况向对方当事人提供担保。对方当事人提出担保，管理人不予以担保的情况认定为未履行合同的解除。（3）部分国家针对破产解除权的规定考虑司法实践的公平性原则，以寻求当事人公平与破产企业财产价值最大化间的平衡为原则。这是出于行使破产合同解除权在司法实际中的公平性需求而言的［3］。

二、待履行商品房买卖合同的认定

（一）待履行消费型购房合同的认定

现阶段我国司法实践中，关于房地产企业破产重整中消费性购房合同的认定还存在一定的学术与实务争议。未履行消费性购房合同中当事人的权益受到的影响极大。对于一些家庭收入状况一般、贷款借款买房的家庭，待履行消费型购房承载的是一个家庭的希望，解除合同则会直接影响到当事人的生存权益。对于家庭收入状况好，名下有其他住房的当事人而言的生存影响相对较小。考虑到当事人购买消费性住房的差异性，对消费型购房合同的界定也就存在了差异性。在没有统一的标准界定下，待履行消费型购房合同的认定遵循法定原则、公平性原则。其中法定原则具有优先性［4］。最高人民法院于2015年发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《2015执行异议复议规定》）第二十九条中对消费型购房合同租出进行了界定。虽然为消费型购房合同的司法认定提供了参考依据，但未对买受人做出详细的分类界定，就不能单纯地将买受人界定为消费者。在没有其他更好参照标准的情况下，只能以该标准作为认定消费型购房合同的基础法定标准，再根据购房人实际情况，如家庭背景、收入、住房持有量等综合考虑是否将当事人购房认定为消费者购房，来保证待履行消费型购房合同认定的法定性及相对的公平性。在司法实践中，还需要考虑双方合同“待履行”的程度，分析购房人购房款的给付情况和商品房的交付情况，综合考虑多种情况认定管理人对待履行合同的解除权。分析多因素认定的目的是确保个案破产解除权行使的公平性原则，在保证破产企业财产价值最大化的同时，还要防止破产解除权行使对购房当事人生存问题造成的危害［5］。

（二）待履行非消费型购房合同的认定

待履行非消费型购房包括普通型购房、以房抵债型购房、投资型购房等。认定待履行非消费型购房合同的难点在于合同界定投资型购房等。住房的投资性质在以多子女大家庭背景下是很难标准化界定的。如果仅将一个家庭拥有一套住房作为刚需，将再购房认定为投资性质，这显然是不符合多子女大家庭的住房实际需求的。关于投资性住房的认定，可参照《2015执行异议复议规定》第二十九条对于消费型购房的界定，并由此推定是否是投资性住房。这种认定方式放在个案中用于行使合同解除权违背了《破产法》的公平性原则。因此，对于个人需要在司法实践中管理人根据房地产企业进入破产程序时商品房建成与交付情况，以及购房人房款给付的实际情况而定是否就待履行商品房买卖合同进行解除［6］。

（三）待履行以房抵债型购房合同的认定

房地产企业因资金周转紧张而在合同中约定以房抵债的情况的本质是让与担保的关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷若干规定》）第二十四条对让与担保进行了规定。在这两种关系中，房地产企业破产中待履行商品房买卖合同解除的本质都是为了消除原有债务关系，并消灭合同。理论上以房抵债与让与担保有着相似的概念，要求担保标的物的所有权移转给担保权人，将担保权人控制在担保范围内，在债务清偿后再将担保标的物归还给债务人或者第三人。不履行债务的情况，担保权人有优先受偿权。但在司法实践中，以房抵债形式具有多样性，法律关系较让与担保的关系更加复杂，无法通过让与担保的关系对以房抵债合同情况进行认定。事实上，大部分房地产企业宣告破产时均存有未建成商品房的问题，司法实践中也不涉及已办理物权转移等问题。对于待履行以房抵债型购房合同，管理人应该从清查以房抵债协议的形成与债务清偿期届满的顺序开始，再依次确定以房抵贷的法律效力，再根据《破产法》第三十一条行使破产撤销权，无须通过破产解除权［7］。

三、结语

《破产法》第十八条就管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人待履行合同有选择解除合同或继续履行的权利，实际上是提供了选择权。管理人对待履行商品房买卖合同解除与履行的选择，需要根据待履行商品房买卖合同的实际情况和《破产法》规定的不同情形做出认定，对破产合同解除权进行限制或解除，做出有利于使债务人财产最大化的原则，同时还要充分考虑和保障当事人的利益，体现管理人处理待履行商品买卖合同的公平性、协调性原则。