论我国预约合同效力的认定方法

陈峻阳

(中国人民大学 法学院，北京 100872)

一、问题的提出

随着经济交往过程的日益繁杂，合同的缔约从提出到立项，再到签约和履行，往往要经历很长时间。而过去那种“要约—承诺”式的简约处理方式，在复杂的市场经济面前显得有些滞后和无力[1]。因此，预约合同作为合同缔约的新形态应运而生。但是，预约合同不同于本约,具有高度的独立性[2]，在市场经济新阶段中也表现出特殊作用[3]。

就立法而言，预约合同这个概念正式出现是在2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)之中，其第二条以“必须磋商说”为基础对预约合同进行了规定，就是除了不可预知或不可抗力等因素，预约合同双方当事人要按照诚实信用原则，对预约合同内容进行切实的缔约转换，如果后续不进行磋商，很可能会承担相应的法律责任。在此基础上，2020年通过的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第四百九十五条在吸收《买卖合同司法解释》第二条的基础上，将预约合同条款放置在第二章“合同的订立”部分，并删去“买卖”二字，但《民法典》第四百九十五条的规定过于简单模糊，并没有针对实践和理论关心的效力认定问题予以回应[4]。

具体问题在于，如果在不签订本约或签订本约过程中出现反悔、不诚信等问题，依照合同法原理进行效力认定就变得十分重要。预约合同条款内容、意思表示行为及其后续合同目的都构成一系列相关联的问题。这也造成预约合同效力认定的复杂性，具有很大的解释空间。

目前关于预约合同效力的理论争议较大，主要观点有三种。一是“必须磋商说”，即认为“合同双方成立预约后，后续必须要进行善意磋商，只有进行了善意磋商，才代表着预约合同的法定义务得到了履行，而对于双方善意磋商的结果如何，则不能作为预约合同的必要条件”[5]。二是“应当缔约说”，认为“预约合同订立后，双方当事人都有保证合同切实履行的法律义务”[6]，而违约责任是对“应当缔约说”效力的体现与衍生[7]。三是“内容区分说”，即认为预约合同效力与预约合同内容密切相关，即在预约合同中，如果具有明确且完备的合同内容，理应得到强制缔约的法律效力；如果预约合同内容相对简单，双方可以在正式磋商后进行修改和完善[8]。通过以上分析得知，对预约合同效力的争论主要集中于三方面：一是能否基于预约合同内容的完整性来判断其法律效力；二是在正式磋商后能否对预约合同内容进行大幅修改或废止；三是预约合同效力认定过程中是否存在责任减免的事由，以及能得到何种程度的免责[9]。对此，如何准确判定预约合同的法律效力，构成理论与实践层面的重要问题。

二、预约合同效力认定的实践方法及其争点

截至2021年4月24日，在北大法意网司法案例搜索中输入“预约合同”等关键词，可发现相关民事案件有45 805件，尤其商品房交易领域多达23 338件。经梳理和总结，预约合同争议在司法实践领域主要有三方面特征：一是多发生在商品房交易和买卖合同纠纷领域；二是针对预约合同效力的争议大、上诉比例大；三是要求强制履行预约合同的诉求多。

(一)司法实践中预约合同效力的认定方法

通过对司法案例的裁判认定的分析，发现目前司法领域针对预约合同效力的认定主要从合同内容、意思表示、合同目的、客观因素、样本名称等方面着手。同时，结合法院公报的观点来看，预约合同效力认定还需要考察预约是否符合本约要求、当事人是否具有真实意思表示等。目前在司法领域大致有三种认定方法。

1.合同目的的认定方法。预约作为本约缔结的初始形式之一，主要是合同双方当事人将已有的谈判成果及发展方向进行固定，以便更好地保障后续本约能缔结成功。对此，司法实践上普遍采取合同目的的认定方法，强调预约合同效力是否指向于保证合同目的的达成。在“张秀华与新疆君豪置业房地产有限公司商品房预约合同纠纷”(1)参见新疆生产建设兵团第六师中级人民法院(2016)兵06民终353号民事判决书。中，一审法院认为该认购协议系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，因而双方当事人负有诚信磋商的义务。并且二审法院进一步指明预约合同要在公平、诚信原则下继续磋商，最终为本约合同的正式订立创造条件。通过搜索和总结北大法意网的司法案例，绝大多数都将预约与本约进行了两种不同的区分，如果一旦认定成预约合同，那么就可以根据预约合同效力进行司法裁判，就不会过多考虑本约内容的相关规定。这种方法实际上是将预约与本约置于一种“非此即彼”的关系中，这样更有利于法官更清晰地适用法律。

这种认定方法比较符合市场经济特征，主要原因在于，基于合同目的的结果导向机制有利于规范具体的合同行为，从而起到规制缔约过失行为的作用。尤其在现代商业活动中，当事人在预约合同签订之后极有可能遇到市场变化、政策变动等情况，也就非常有可能让预约合同当事人一方或双方不履行签订正式合同的义务。然而，这种不诚信行为会造成比较严重的后果，因为现代经济中若干合同行为都存在准备期，预约合同的重要作用就在于为当事人提供备货或其他准备工作的条件。尤其很多当事人在本约签订之前就付出了大量工作和成本，如果后续没能顺利促进正式合同签订，会直接或间接带来各种损失。对此，需要通过客观、公正的预约合同效力认定来弥补在交易过程中存在的一些缺陷或短板。一般认为，通过合同目的是否达成来判定预约合同效力，可以直观和客观地判断当事人之间的预约合同责任。对此，司法实践中惯常采用合同目的的效力认定方法，从而可以确立预约合同责任的归责方案。

2.客观因素的认定方法。诸多司法案例表明，预约合同当事人在磋商过程中可能会受一些客观事实因素的阻碍，从而影响本约的订立。其中，客观因素很多，大致包括：本约内容不能够及时、全面确立；合同标的没有完全形成，或正在准备中；本约要件本身存在缺陷，而预约合同对这些要件可先行忽略或回避；存在第三人追认不到位现象；还存在一些本约生效需要政府审批等情形。以商品房买卖为例，按我国现行房地产预售制度，在购房者与开发者正式签订商品房买卖合同之前，一般都会采用商品房预约合同来表明未来正式签订合同的意思表示，所以在后续正式合同签订时，本约内容要与预约内容保持相对一致。但也存在着后续权利义务完全不对等的问题，这就导致预约合同内容的效力认定问题。在“黄文贵与被告北京宁科置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷案”(2)参见最高人民法院(2019)最高法民申2826号民事裁定书。中，最高人民法院裁定认为预约合同是以未来签订本约合同为目的，预约合同的意向购房人所支付款项的性质和数额均与商品房预售合同中的房屋交付的对价相距甚远，这就须考虑是否存在因客观因素导致需要变更合同内容，然后再在效力认定过程中加以考量和适用。对此，客观因素是预约合同效力认定及其责任划分的重要辅助因素，但不能以此作为唯一标准来认定预约合同效力。如果在当事人订立本约遇到客观因素时，除了可以订立预约合同，还应该采取附条件或附期限的本约形式。

3.反向排除的认定方法。司法实践表明，预约合同效力认定还受各种内外部因素的影响，如订立的合同名称、内容都会存在一些模糊情形，很难做到真正精准、确定，基于此，有些预约合同的具体内容可能还达不到预约标准，而有些可能与本约无异，这就需要采取特殊方法进行效力认定。具体而言，根据《买卖合同司法解释》，预约合同形式一般以“认购书”“订购书”“预订书”“意向书”“备忘录”等形式出现，但在具体合同行为中，具有当事人意思自治及合意形式的“允诺书”“原则协议”“备忘录”“计划书”等也具有预约合同性质，这就导致仅凭相关内容和客观因素就难以得出其具体效力。据此，司法实践上就产生一种反推的认定方法，即不正面判定合同是本约还是预约，而是通过反向排除法将“订购书”“预订书”“意向书”“备忘录”认定成本约或预约。这种“非此即彼”否定反推方法为法官裁判提供了比较有利的司法方法。例如，《商品房销售管理办法》第十六条明确规定了商品房买卖合同成立的主要要件。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则清晰阐明了认定商品房买卖合同所包含的条件。这两种正面规定为法官在司法案件中适用反向排除法提供了依据。这种反向排除方法主要集中在商品房买卖领域，在其他领域也有一定运用。

(二)预约合同效力认定的关键争点

有学者通过实证研究发现，在最高人民法院将“成都迅捷案”作为公报案例发布后的半年内，地方法院共裁决了135个案例，其中有近100个案件中采纳了“应当缔约说”，这种现象值得深思[10]。“内容决定说”则认为，前两种学说过于极端，难以涵盖现实中复杂多变的情形，难以满足现实需要，因此应当对预约合同的效力进行区分而不能一概而论。

回到预约合同效力的理论层面讲，关于预约合同效力的核心问题在于如何从预约合同形式到内容进一步判断产生的法律效力。这样来看，“善意磋商说”的主要好处是能找到后续的解决路径，只要双方为本约缔结尽到诚实、善意的磋商义务(3)参见“戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案”，《最高人民法院公报》2006年第8期，第33-38页。，就可以视为有利于合同目的的实现[11]。基于这样的直观性特点，使“善意磋商说”在司法实践能得以广泛使用。其中，最高人民法院公布的公报案例也支持这一说法(4)参见“成都迅捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川有利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案”，《最高人民法院公报》2015年第1期，第1-27页。。而“应当缔约说”，双方当事人必须在将来完成本约合同的签订[12]，认为预约效力的选择实质上是在平等保护双方交易机会与意思自治的冲突中寻求平衡[13]。这种学说对缔约本约的效力强，但对预约合同效力的认定比较单一，对缔约责任也难以体系化。

总体上看，“必须磋商说”“应当缔约说”“内容决定说”各有侧重，通过仔细推敲不难发现，前两种学说其实都无法避免内容决定说的类型化讨论，三种学说并无实质差别，关键在于建立认定标准的核心立场，即必须磋商、应当缔约或内容决定背后的决定性因素是什么。对此，学界存在各种不同观点。对于“内容决定说”的类型化讨论，虽然有学者提出了一些类型化建议[14]，但都因标准模糊、难以区分与本约的区别，或根本不具备现实操作性而受到批评，有待于进一步研究讨论。

结合目前我国司法实践，特别是法院在认定预约合同双方当事人的权利和义务关系时，大多是从预约合同内容的具体规定来看，因此“内容决定说”理应在预约合同效力认定过程中具有较强的可取性，而其他学说均有一定的局限性或片面性。可以看出，“必须磋商说”“应当缔约说”在把握预约合同效力方面，存在偏软或过硬的现象，这样不一定契合预约合同当事人的实际意愿，甚至可能会造成对预约合同当事人民事权利的侵害。相较于“必须磋商说”“应当缔约说”司法实践的缺陷或不足，采用“内容决定说”应该更为妥善一些。但是，这些学说存在的一个问题是对预约合同效力本身需要采取何种认定标准，如果没有依赖后续的磋商或缔约，本身是否具有一种约束双方的特征和标准，这是预约合同效力的关键。正因为本身没有一套体系化的认定规则，导致不同学说之间存在质疑和争议。对此，在学理层面归纳和总结出预约合同自身的效力认定规则成为关键因素。

三、真实意思表示是判断预约合同效力的关键因素

预约合同的核心要素在于双方当事人对未来签订正式合同是否具有真实意思。因而，有学者认为预约合同和本约合同的区别在于意图和内容上的不同[15]。最高人民法院的指导案例也表明，当事人是否有另行订立合同的意思表示是判断预约合同成立与否的基本标准。对此，对预约合同效力认定的核心标准在于：双方当事人对未来签订本约的真实意思表示。

(一)识别真实意思表示是效力认定的关键

在2013年的“成都迅捷案”中，最高人民法院与一审、二审法院对案涉《购房协议书》的性质认定持截然相反的看法。一审和二审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条第一款的规定认定该协议书的性质为本约，而最高人民法院最终改判为预约。可以发现，对预约合同的效力认定，不能完全通过当事人的合意内容是否全面、是否丰富完整来判断，而应以当事人的真实意思表示作为区分标准。同时，在最高人民法院公报案例“俞财新案”中(5)最高人民法院(2010)民一终字第13号民事判决书。，虽然双方当事人在签订的《商铺认购书》中明确规定了商品房买卖核心条款，如对房屋的位置、价格等都作出明确约定，但该认购书又额外注明了一旦房产公司取得《商品房预售许可证》，当事人要重新签订新的商品房买卖合同。最终法官判定该《商铺认购书》实质是双方当事人为将来订立本约的合意，性质为商品房买卖预约合同。可以认为，预约合同签订时双方当事人的真实意思是司法裁定的关键。

对此，也有人认为，无论预约合同当事人的合意内容如何，只要双方明确在未来某个时间点具有签订正式合同的目的，那么该合同就应被认定为预约合同[16]。根据司法实践和学理总结，可以依靠缔约的真实意思表示建立一套系统的效力认定体系。这样，就可以在若干效力不明的预约合同争议中，通过真实意思表示的识别进行认定，着重分析双方在签订预约合同时是否具有在未来签订本约合同的意愿，首先考虑的是双方是否愿意接受预约合同的约束。当然，当事人的真实意思表示的推测与判断在现实中又具有复杂性，这就需要进行两方面的工作：一是对当事人之间签订的预约合同的目的、内容及其法律关系进行认定；二是需要结合协议的内容、后续的磋商行为和履约行为等综合方法来判定当事人的真实意思。

(二)识别真实意思表示的两种方法

1.通过内容完整性来判断不确定性的真实意思。预约合同的内容是否具有完整性，是判断预约合同效力最直接的标准。按照预约合同的一般特征，大多数只强调让正式合同顺利签订的约束力。这将导致对预约合同内容完整性判断存在一贯的争议。大量的司法案例表明，预约合同的条款内容与本约合同的内容存在高度重合，导致预约合同和本约合同之间的效力存在很大的不确定性因素。如在“成都喜福亨投资案”(6)最高人民法院(2018)最高法民申5567号民事裁定书。中，由于双方当事人在合同中已明确约定了重要条款，法院根据上述司法解释的规定，判定案涉《合作协议》构成了股权转让的本约，而非预约。又如“在吴燕清、盘锦中房京昊房地产开发有限公司买卖合同纠纷案”(7)最高人民法院(2018)最高法民申136号民事裁定书。中，可以认定双方对案涉房屋的坐落、面积、结构、总价款、交付时间、交付条件、违约责任、优惠条件等进行了约定，上述约定事项符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定双方签订的《购房协议》为商品房买卖合同。

可以看出，预约合同和本约合同在内容上是否完整并不是判断预约合同效力的关键因素，而是要通过内容完整性来凸显双方当事人在签订预约合同时的真实意思。与此同时，可以通过预约合同内容的确定性、完整性以及关联性进行真实意思表示的确定。在此基础上，来进一步判断预约合同是否具有签订正式合同的预见性和期待性。

2.通过可期性判断预约合同约束力的未来趋势。预约合同的本意是保证将来的本约能够签订，所以说预约合同本身代表着一种缔约目的或趋势。如果签订本约的时间过长或本身尚不明确，也就可能导致预约合同效力亟须进一步认定。据此，对预约合同效力的认定，首先应具备一定的时间限制，如果无期限地停留在预约合同阶段，则预约合同的目的及其价值，也就是效力则难以展现出来。例如，《买卖合同司法解释》第二条规定的“将来一定期限”的这个期限如何进行界定就是这样的问题。对此，在对预约合同效力进行判定时，基于未来可期性的判断是一种重要的辅助手段，也就是在一定的期限之内，预约合同当事人是否有意愿来完成本约的签订。如果在一定时间内对签订正式合同没有遇到客观的阻却因素，那么就代表着预约合同具有可期性的约束力。对此，除非双方同意，否则任何一方不得随意取消正式合同签订或者随意变更主要内容。按实践情况，存在客观因素的常见于商品房买卖等方面，主要因预售许可证，或其他行政审批尚未确定。如果在此之前签订预约合同的，那么本约的签订时间也就难以确定。如果存在争议和纠纷，一是要对缔约可期性期间进行判断，二是需要依赖原有的预约合同效力判定进行归责。其中，效力判定核心的是，基于预约合同签订时对未来签订正式合同的可期性进行判断，主要是以真实意思表示和诚实守信为基本原则[17]，对预约合同条款及其效力作出合理解释。

四、预约合同效力认定方法的有效建构

真实意思表示构成预约合同效力的根本司法标准，以此建立认定规则是必然路径。事实上，现有的“必须磋商说”“应当缔约说”“内容决定说”，都是从合同程序或流程角度提出了善意磋商型、强制缔约型等预约合同效力的表现类型。对此，在流程和结果方面不管如何强调，对预约行为的意思表示必须基于合同行为、合同条款进行准确判断。由于预约合同复杂多样，结合法院审理预约合同纠纷案件先判断合同的性质的路径[18]，可以对预约合同进行类型化后，再进行效力的判断。

(一)预约合同类型化是认定前提

根据预约合同内容的具体表现，可以将预约合同先分为简单预约合同、标准预约合同、完整预约合同这几种类型[19]，可以根据预约内容建立相应的预约合同效力规则。

第一，简单预约合同。从形式上看，简单预约合同仅仅是达到了合同缔约的一些最基本要素，主要包括当事人、标的、数量等意向性条款，而对于质量、价格、标准、违约责任、争议解决等一般很少涉及，一般都需要后续进一步磋商来确定。对此，这种预约类型是双方缔约的框架性意向，主要在于为未来市场行为打下基础。较为常见的商品房预售合同，其中一般明确记录了商品房的位置、面积，以及后续本约签订的事项安排，而对商品房的价格一般没有明确说明，这类合同就属于简单预约合同类型。还有一种情况是，如果当事人之间仅仅只明确了一些抽象内容，连最基本的合同要素都不具备，此时不应称之为预约合同，而是应该归入意向书、备忘录等法律范畴。

第二，标准预约合同。标准预约合同基本上具备了合同的基本要素，除了当事人、标的、数量等条款外，当事人双方最关心的价格条款也有明确记载。这也符合现代市场经济从先从快的原则，即在合同成立的条件没有完全满足之前，双方就可以通过一般合同内容来达成未来缔约的意思表示。从目前的表现看，标准预约合同的主要特征是在简单预约合同的基础上，明确载明了价格和数量等要素。一般来说，预约合同只要具备了当事人、标的、数量、价格要素，其合同内容就相对完备，也就能从中反映出当事人双方的缔约意思表示。

第三，完整预约合同。完整预约合同与本约(正式合同)实际上没有大的区别，基本上包括了合同的必要要素和相应的纠纷处理方式等。就内容而言，一般都不需要进行后续磋商即可成为正式合同文本。但在具体合同实践中，这类完整预约合同的存在，主要在于仍然保留了预约字样而没有直接拟定正式合同，还需要在形式上或时机成熟时进一步达成正式的合同文本。例如，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条指出，招投标合同是以中标后签订正式书面合同生效，由于招投标的所涉及的项目和价值较大、合同内容复杂、牵涉面较广等，所以在之前招标书、投标书中，一般都载明了合同的相对完善内容，中标通知书也只能表示合同承诺性质，最终合同仍须通过正式的书面合同来完成。

(二)以缔约意思表示为中心的认定方法

缔约意思表示是合同双方当事人以缔约为目标达成的民事行为，但缔约意思表示在不同预约合同形式中具有不同特征，由此引发不同的认定方法问题。具体而言，基于不同预约合同类型下当事人意思表示的差异，相对的效力判断规则也会有所不同。结合上文提出的三种不同类型的预约合同形式，其在缔约意思表示下的预约合同效力主要体现在三个方面。

1.简单预约情形下的善意磋商认定方法。简单预约合同情形下缔约意思表示认定最具复杂性，主要是这种情形下要素相对简单，进而造成认定方面的难题。具体而言，简单预约合同主要包括当事人、标的、数量三个基本要素，虽然表明了预约合同双方当事人进一步磋商订立本约的意愿，但是认定过程需要将三方面要素综合性把握。因此，适宜采取善意磋商原理来规范合同双方当事人的合同效力，即赋予当事人通过后续善意磋商方式来认定缔约本约的意思表示。

在此过程中，有几个问题须要明确。一是简单预约合同效力主要集中在后续的善意磋商行为，如果当事人后续不进行磋商或恶意磋商，导致简单预约合同得不到执行并给相对人造成了实际损害，需要纳入法律规制层面来进行司法救济；如果简单预约合同后续磋商条件成立后，双方当事人进行了善意磋商而不能达成本约，则一般不构成合同违约责任。二是简单预约合同更多的相当于双方当事人订立本约的真实意思，对于后续能否成其为本约，则双方当事人都应有所准备，并且能够预见到本约不成的后果。所以，简单预约合同不应以切实履行合同为目标，而应以后续善意磋商为预期。三是法院在裁判简单预约合同时，也须要裁定后续的善意磋商程序是否进行，并且当事人是否真正做到善意表示行为，而对于简单预约合同中的要素和内容，则须更多地遵循双方当事人的内心意愿，不宜采取正式合同的解释技术来认定。

2.标准预约情形的半强制缔约认定方法。由于标准预约合同基本上已经具备了正式合同的主要要素，一般具备了当事人、标的、数量和价格条款，那么，对这种预约合同效力性质实际上相当于本约要约的承诺。根据德国合同法通说，在标准预约合同类型下，预约的实质是一种明确的债务承担行为表示，并且有具体内容来表明债务履行意思表示[20]。同时，美国《合同法第二次重述》第27条也明确规定：“在诸多形式多样的合同类型中，如果通过对合同内容进行审定，其中明确记载了双方当事人权利和义务的内容合意，尽管其中还表明后续进一步磋商或签订书面正式协议的要求，但这种要求并不能否定已经达成协议的正当性和有效性。”

对此，对于一般标准的预约合同情形，其法律效力应得到法院支持，也就是其合同内容具有当然的效力。尽管当事人可以通过后续的磋商或签订正式书面协议来进行完善或补强，但不能用来否定已达成的真实意思表示。但也存在特殊情形，如遭遇无法判断预约合同签订时当事人的真实情况，则须采取强制加例外的判断规则，即赋予当事人之间后续磋商的空间和时间。这种判断可称之为半强制缔约认定规则。但是，如果标准预约合同一方在后续的磋商或正式书面签订协议时，对预约合同中已经达成的合同内容进行擅自修改或不执行，侵犯了相对人的合法权利，相对人可以向法院提出司法救济。当然，在标准预约合同中，仍会存在一些正式合同的缺项或漏洞，这须要根据预约合同条款，甚至后续磋商表现来综合认定所包含的真实意思表示。对此，法院可以依据职权来进行认定。

3.完整预约情形的强制缔约认定方法。完整预约情形的预约合同实际上已经具备一般合同内容，只是在形式或条款上规定了后续还须签订正式的合同。对于这种类型的认定，一般适宜采取强制缔约的认定方法。对此，一般情况下，标准预约合同一般采取强制缔约效力，那么完整预约合同同样应采取强制缔约效力，如果引起法律纠纷，法院完全可以依据完整预约合同的条款进行司法裁判。但也不排除特殊的情形，也就是在后续遭遇了不可抗力或客观因素不能签订正式的合同文本，这个时候的强制缔约认定方法则须要进一步考察合同是否还有签订的必要性和可能性。对此，一方面还是要从预约合同当事人的意思自治出发，即允许当事人在现有合同内容成果的基础上，通过后续磋商来形成一个更加完善的合同文本，或者允许当事人借助后续正式签订书面合同来提高合同的权威性等，但这一切的前提是不影响已经达成的预约合同内容。如果再缔约已无可能或必要，则不能再强制缔约。对于缔约过失责任，一要看原有的免责事由和现有客观因素，责任认定本身不能超越一般合同的情况。

五、结语

本文所探讨的预约合同效力问题，一方面是因为立法的不完善导致的司法裁判标准不统一，另一方面，理论上的争议难以为司法统一提供支撑。按真实意思表示为核心建立一套系统的认定标准及方法具有必要性和可行性，但本文研究是框架性的，今后研究还须从以下几方面着手：一是要以预约合同内容为基点，将预约合同效力进行不同类型的分析，确保可以差异化地进行预约合同效力认定；二是要结合预约合同的不同内容，以严格责任与过错责任相结合的归责原则，明确简单预约合同违约形态，包括对不履行善意磋商和不适当履行预约合同义务进行明确；三是还需要从类型化视角进一步认定预约合同违约责任的承担，对简单预约合同、标准预约合同、完整预约合同建立更加细致的认定方法。