企业房产税涉税风险管控研究

史长在

（景县阜沣会计服务有限公司，河北 衡水 053500）

房产税是对房产所有人、承典人或者实际使用人，按房产原值从价计征或者按房租从租计征的一种财产税。在企业日常经营中所有涉及的税种中，是一个不太能引起企业管理者关注的一个税种。企业管理者较为关注的是增值税和企业所得税的税收优惠政策，税款缴纳较多且每月都需申报缴纳。在实践中，大量的案例反映出企业管理者对房产税的重视程度不高，使得企业面临房产税涉税风险，被税务机关责令补充申报，补缴税款和罚款。

一、企业房产税涉税风险管控概述

（一）企业房产税涉税风险管控的含义

企业涉税风险指的是由于未能按照国家相关税收规定按期缴纳税款、漏交少交或多交税款，未按期申报报表或申报报表与实际不符等情况，从而给企业发展带来影响的行为。主要表现为两个方面：其一在于未能正确理解税收法规，未进行纳税申报或未能足额缴纳税款，可能面临补缴税款、加收滞纳金、罚款等行政处罚。其二在于未能正确适用减免税等法律法规，应享受税收优惠而未享受，给企业增加税收成本，降低利润。房产税的征税对象是房产，征税范围是位于市区、县城、建制镇（乡）和工矿区的房屋，不包括农村的房屋。如果企业的注册地和实际经营地在农村，那么这样的企业不属于房产税的纳税义务人。如果企业位于城市、县城、建制镇（乡）和工矿区，那么自有房产或者是租赁房产，是房产的所有人或者实际使用人，都有可能是房产税的纳税义务人。企业在日常工作中，应对自身的房产税涉税信息及时关注分析，及时准确申报，按期缴纳税款，加强房产税涉税风险管控，避免房产税漏报漏交、逾期申报缴纳，避免企业面临税务行政罚款和纳税信用降级。

（二）企业加强房产税涉税风险管控的重要性

企业加强房产税涉税风险管控有着非常重要的意义，主要有以下三个方面。

一是加强房产税涉税风险可以有效降低来自税务方面的行政处罚，比如罚款滞纳金或者纳税信用评分扣分。按照税收征管法的相关规定，如果企业未按时申报按期缴纳税款，企业除了补缴税款外还将面临罚款并征收滞纳金的处罚。按纳税信用登记评定标准的规定，企业未按期申报或未按期缴纳税款的，还将会有1到2分的纳税信用扣分。如果因为纳税信用评级下调，企业除了不能享受高信用等级的办税便利，还会被税局列入年度检查计划重点检查对象。

二是加强房产税涉税风险管理有利于企业开展税收筹划，降低企业税负。在实践中经常遇到有的企业财务人员因为对税法政策了解不准确不透彻，造成企业应该享受的优惠政策没享受到而多交税款，或者计税基础申报错误造成多交税款给企业带来利益上的损失。

三是通过加强企业房产税涉税风险管控可以有效提升企业财务管理水平。税务工作是企业财务管理工作的一个重要组成部分。企业的财务人员不单是要记录企业已经发生的经济业务，核算企业的经济效益，更重要的一个工作是要正确申报缴纳企业的各种税费。在实践中，会计准则不经常变更，但是税法经常变化，主要是税收优惠政策的发布或者纳税申报表合并变更，如果企业不关注这些涉税变化，不及时了解相关政策，就会造成申报不准确或者多交税款。

二、企业房产税涉税风险管控存在的问题

企业在经营中因外部政策环境变化、内部控制不规范或者会计核算申报不准确造成房产税申报缴纳错误而导致涉税风险的情况有很多种，本文针对每一情况选取比较有代表性的一则或者两则案例予以说明。

（一）行政区划变更引起的房产税管控风险

房产税的征收范围是位于市区、县城、建制镇和工矿区的生产经营性房产，不包括农村的房产，所以如果有的企业注册地和实际经营地在农村的话，则该企业不属于房产税纳税义务人，是不需要缴纳房产税的。但是随着城镇化进程加快，很多农村集体所有土地被征收后变更为国有土地，或者城区规划变更了，原经营地在行政区划上属于城区了，那么企业就变成了房产税纳税人，这时候需要缴纳房产税。企业对外部信息掌握不及时就会使得企业面临涉税风险。

案例一：A橡塑制品有限公司成立于2001年，注册地址和实际经营地在XX村，该公司一直未申报缴纳房产税。2020年9月企业收到本县税务分局通知，本市税局下发了税务调查任务书，要求核查企业未缴纳房产税事项。企业与税务分局沟通分析后达成共识：本企业位于村庄不属于房产税纳税义务人，并由县税务分局向市税务局报告回复，市税务局对报告予以认可。2021年5月企业又接到本县税局风险管理股通知，企业房产税涉嫌漏税。在与风险管理股沟通过程中得知，风险管理股从本县财政局综合治税办公室获得情报，企业目前所在位置属于本镇城区辖区，属于房产税纳税义务人。企业以行政区划变更未公告，企业不知情为由，申请不对企业房产税漏税行为进行行政处罚，税局予以认可，随后企业补缴了房产税和滞纳金。

（二）合租或无租使用房产的房产税风险管控问题

在实际经营中，很多小门市注册成公司经营，存在一址多照的现象，就是多个公司在同一个地方经营，这种现象在小微企业中非常普遍。小微企业租赁的房屋所有权人即房东一般是个人，在房东租赁该房产时一般约定房产税由承租人承担，而税局在实际征管过程中也倾向于有租赁房产的公司到某个业维护

案例二文具类故而承销办公，经营该公司0元/年用品有纳房产与A办未在申征收房产税。如果金三系统监控到或者税管员检查公司没有房产税的税源信息会找企业核实，要求企房源信息并交纳房产税。：某品牌办公用品公司授权县级经销商承销办公产品，就不允许该承销商承销办公设备类产品，销商会另外注册一个公司，以另一公司的名义承设备类产品。但是实际经营地还是在同一个地方者也为同一人。李先生经营A办公用品有限公司，租用L先生（为李先生父亲）门市一处，租金1000，约定房产税由A办公用品有限公司缴纳。A办公限公司维护房产税税源信息，按从租计征申报缴税。后李先生又注册B办公设备有限公司，注册地公用品有限公司在同一地址，B办公设备有限公司报房产税税源信息并且也未申报缴纳房产税。2021年6月税务分局通知李先生，金三系统监控到B办公设备有限公司未申报房产税税源信息，要求该公司配合调查。该案例中，B办公设备有限公司与A办公用品有限公司实际为合租使用L先生的门市开展业务。因为B办公设备有限公司未申报房产税税源信息而被金三系统监控关注，产生了涉税风险。经与税局沟通，B办公设备有限公司与A办公用品有限公司共同分担房租，各自按承担的房租申报缴纳房产税。

（三）会计核算口径与税法不一致引起的房产税涉税风险

会计核算方法与税法规定的涉税事项存在差异称之为税会差异，如果会计在涉税申报时候没能注意到这些差异的存在，就可能会给企业带来涉税风险。房产税税法规定的房产原值包含地价，包含房屋建筑物上不可随意移动的附属设备或不单独计价的配套设施，比如排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等。独立于房屋的建筑物如水塔、围墙、暖房、员工自行车车棚、加油站挡雨棚、室外游泳池等不属于房产。而对于地价，会计一般在无形资产中核算，为了明细区分企业的固定资产，会计一般会将排水设备、采暖设备、消防设备等附属于房屋的设备单独核算。比如游泳池，如果是室内游泳池则属于房产税税法认定的房产，但是如果是室外游泳池则不属于房产税认定的房产。如果会计在房产税申报时，没能正确核算房屋的原值，仅仅以会计账簿记载的房产原值进行纳税申报，会使得申报计税依据小于税法规定的计税基础，造成少交税款而引起涉税风险。按会计准则可以确认为房产的但是对于房产税税法不认定为房产的建筑物，如果会计按房产申报了房产税就会使企业多交税款，造成企业利益损失。

案例三：A电子产品有限公司2019年建成办公楼一栋，房产原值500万元，房产取得发票后会计按500万计入固定资产——办公楼。2020年企业为办公楼加装中央空调，造价总计80万元。会计在核算时凭借发票计入固定资产——中央空调80万，但是没有及时变更房产税税源信息。2021年6月企业接到税务局通知，金三系统监控到企业的相关申报信息，认定企业房产税计税基础申报数低于实际，要求企业自查更正。企业根据税局的任务书反映的情况，将房产税的计税基础调整为包含中央空调的入账价值后的金额更正申报并补缴了相应的税款和滞纳金。

案例四：XX金属制品有限公司2018年建成办公楼一栋，房产原值500万。房产建成交付使用后，会计将该办公楼计入固定资产——办公楼入账并申报缴纳房产税。2019年5月公司在该办公楼前挖地建池，建筑假山景观，池中放水养鱼。该项工程造价20万。公司会计认为该景观池属于不动产，属于办公楼的附属设施，应变更原办公楼的入账价值，同时调整房产税税源信息，即景观池也需要申报房产税。故在项目完工后公司会计将该景观池计入固定资产，变更了原办公楼的入账价值，并更正了企业的房产税房源信息。2021年3月公司聘请的外部会计师在审计过程中发现该笔业务变动，经过了解认为，该景观池可以作为不动产计入固定资产，但是该景观池独立于办公楼，不属于房产税税法定义的房产，按规定不需缴纳房产税。经与税务部门沟通，企业更正申报房产税报表并申请退税处理。

三、企业加强房产税涉税风险管控的对策

针对上述典型案例中体现的房产税涉税风险管控存在的具体问题，本文提出以下风险管控对策。

（一）及时关注外部政策环境变化，防范外部房产税涉税风险

一方面，企业要实时留意当地的政府公告，注意企业用地地块的属性变化，厂房所在地土地性质变更了要及时维护房源信息，及时申报缴纳房产税。或者可以留意税局通报的涉税风险点，及时维护房源信息。因为地块属性信息变更在政府部门内部会有涉税情报传递机制。当企业收到税务部门的房产税涉税信息疑点时，应及时配合维护房源信息并申报缴纳房产税的。另一方面，税务征收管理部门应加强服务意识，及时搜集汇总分析涉税情报，准确判断各部门分享的数据对辖区企业的影响，及时主动多渠道地将提醒信息推送到相关人员。可以电话联系企业相关人员，向相关人员发送短信提醒，税务公众号消息定向推送到企业，或者在电子税务局端推送提醒消息。

（二）规范内部控制，合理有效规避房产税涉税风险

按房产税税法规定，房产税的纳税义务人包括房产产权所有人，房产代管人或使用人，房产承典人等。房屋出租的按规定应由房产所有人缴纳房产税，但是在实践中，房屋的所有人很多是个人，个人将自有房产租赁给企业作为生产办公使用。房主在出租房屋时候一般约定房产税有承租人也就是企业缴纳。税务部门在房产税征收实践中，也倾向于向房产承租人征收税款。因为税务部门不实际掌握个人房产信息，但是能准确掌握承租人即企业的信息。房产税法也规定可以向房产的实际使用人征收房产税。在实践中，金三系统会自动筛查注册地址在城市、县城和建制镇，但是自成立后一直没申报房产税的企业，如果企业注册地址在城市、县城和建制镇，和案例二中的情况一样是和别的企业合租使用房产的，如果没有申报缴纳房产税一般会被系统筛查并预警提示的。这种情况一般建议两家企业将房租按比例各自分担各自申报缴纳房产税。

（三）加强会计业务培训

加强对业务人员，财务人员特别是企业管理人员的税收法律法规的宣传培训，强化依法纳税的意识。注重对相关典型案例的搜集、学习和交流讨论，积累经验并用于指导实际工作。特别是关注涉及房产税的税会差异点，可以将企业可能涉及的房产税税会差异点总结列示出来供企业相关人员系统学习，以降低或消除由会计核算引起的房产税涉税风险。财务人员还应该注重加强沟通协调能力的提升，在实践中，由于语言环境、思维习惯等原因，对同一份政策文件每个人的理解都是不尽相同的，在对政策文件的理解有偏差的时候，一定要和税务部门沟通协调确保对政策的理解正确。由于会计准则、税法甚至是统计数据对同一事物的界定并不完全一致，所以为了能更准确的理解财务核算口径和业务口径的不一致处，为了能准确满足不同口径核算统计的要求，应当加强对财务人员对企业生产经营业务专业相关知识的培训，让财务人员对本企业业务特点、行业属性有初步的掌握。

四、结束语

企业在日常经营中，由于对税法政策理解的不准确，对优惠政策的不能及时掌握，对外部政策环境变化不能及时了解都将会导致企业多交少交或者漏交税款，从而使得企业面临涉税风险，不仅要补缴税款滞纳金还可能会面临罚款，从而给企业带来利益上的损失，纳税信用登记的下调。房产税是对企业拥有房产或者对外出租承租房产，从价计征或者从租计征的一种财产行为税，这个税种的税额多少只和房产的原值或者房产的租金相关，与企业当期的销售业绩不相关。企业管理者在经营中更多的是对业绩的关注，往往有时会忽略了该税种的申报缴纳是否规范，而使得企业面临涉税风险。企业应当及时关注税局推送涉税信息，及时收集分析外部环境反馈的信息，加强对企业财务人员的业务、财务和税法知识培训，掌握企业财务核算口径和业务核算口径的不一致，及时准确合理满足不同统计口径要求。同时税务部门也应加强对涉税情报的搜集整理分析和反馈，及时将涉税信息通过不同渠道准确反馈给纳税人，避免纳税人因不掌握政策或多政策理解不正确导致多交少交或者漏交税款。