深圳城市更新中的房地产估价探讨

周志刚 深圳职业技术学院建筑工程学院

随着深圳城市建设的快速推进和经济结构的不断优化，城镇化水平不断提高。深圳已经由一个名不见经传的小渔村迅速成长为全国的明星城市，经济实力和社会治理水平、科技创新能力等都处于领先水平。但由于历史遗留等原因，深圳本就不宽裕的土地资源显得尤为紧缺。目前深圳可供建设的土地寥寥可数，为了城市的可持续发展，一方面深圳进行了填海造地的部分尝试，另一方面，深圳大胆尝试了深汕合作区这种“飞地模式”也取得了初步成果。但深圳土地利用的最大障碍并不在此，而是深圳大量城中村的存在以及城中村错综复杂的历史遗留问题使得深圳可开发建设的土地远远不能满足城市发展的需求。在此基础上，深圳城市更新便成为深圳城市建设的必经之路。而要提高城市更新的效率，房地产估价发挥着重要的作用。房地产估价在城市更新的可行性研究、征地拆迁、课税、作价入股等方面都必不可少。

一、深圳城市更新对于深圳城市发展的重大意义

(一)促进经济增长

深圳市自2009年起，出台了一系列城市更新规划，包括城中村与旧工业区升级改造等，经过多年的政策完善与方案落实，在推动产业升级方面取得显著成效，促进了城市经济增长。在深圳进行大规模的城市更新，能够加快深圳城市与产业的转型升级，充分利用大量土地资源，改进城市产业用房。更新投资占总投资数的比重不断升高，城市更新对深圳市的房地产市场产生了巨大影响，保证房地产企业的可持续发展，扩大城市更新供应的房地产规模，为深圳经济建设创造有利条件。

(二)完善城市功能

参考深圳市政府部门审批的城市规划，了解到在城市更新过程中，相关组织机构通过土地资源的高效利用，为深圳教育事业、社会保障事业、交通管理事业等提供了更多的建设面积，进一步完善了深圳的公共基础设施。深度实践国家推出的各项社区治理、养老民生、节能环保等项目，促进深圳城市功能和企业经济效益的提升，维护人民群众的合法权益，并保障政府机构的公共利益。经过多年的不懈努力，深圳城市建设的土地节约率不断提高，由此可见，深圳市城市更新政策的有效落实，对深圳城市的发展有着积极促进作用。

二、房地产估价在城市更新中的重要作用

(一)为业主提供咨询服务

中国房地产行业的发展一直受到人们的普遍关注，近年来我国的房地产事业发展形势良好，深圳城市更新整体速度较快，房地产估价工作的有效践行能够推动城市化进程。房地产估价的主要目的是为广大业主提供可靠的信息服务，融合信息化技术平台，开放更多的咨询服务通道，保障广大人民群众的合法权益，业主在城市更新过程中处于被动地位，无法与开发企业同步接收城市建设信息。在这一发展形势下，导致业主在深圳城市更新中能够获取的补偿标准较低，为了保障自身的合法权益，会通过房地产估价的方式进行专业咨询，确保各环节建设工作的有序开展。

(二)为政府提供顾问服务

城市更新工作需要长时间的统筹规划，涉及到的建设范围较广，深圳城市更新系统在实际项目建设工作开展过程中的有效运行，会影响到多个领域的社会经济效益，从而引发各领域之间的矛盾冲突。一部分开发商十分重视在工作过程中能够获得的经济效益，追求低赔偿率和高容积率的建设方向，但在深圳城市更新的过程中需要考虑业主的个人需求，部分群众想要在城市建设过程中获取高额的赔偿金额。为了解决不同形式的矛盾冲突，需要政府做好各部门之间的协调工作，充分发挥出政府的管理作用，针对深圳城市更新中出现的拆赔纠纷等问题，引进第三方专业估价机构，维护双方的根本利益，促进深圳城市更新的稳定持续发展。房地产估价在城市更新中的有效应用，能够对工程项目进行跟进处理，在项目实施阶段明确项目定位，分析影响拆迁补偿的各类社会因素，为政府协调各方利益创造有利条件，推动项目工作的有效落实。

结合当前深圳城市更新的发展现状，虽然已经具备较大的更新规模，但基层政府以及组织机构在业务开展过程中，缺乏对国家相关政策的了解，尚未做好充分的项目建设准备，导致深圳城市更新项目在落实过程中影响到多方的利益分配，城市更新施工阶段存在一系列开发风险问题。为了避免恶性群体性事件的发生，降低城市更新项目建设受到的威胁，需要通过房地产估价，结合当前的深圳城市更新需求，提前做好社会风险评估，合理判断各项目环节存在的风险因素，并针对风险问题制定出有效的解决方案，起到良好的风险预防作用。

(三)为开发商提供分析服务

在深圳城市更新的过程中，开发商是重要的组成部分，需要提前进行市场分析，房地产估价围绕经济可行性开展工作，房地产行业在进行城市更新项目开发阶段，需要投入高额的资金成本作为支持，只有满足拆补资金的根本需求，才能够保障城市更新项目的有效开展。如果在建设前期投入较多的资金量，很容易引发房地产企业经济亏损问题，导致城市更新项目处于进退两难的境地，如果在出现项目亏损时选择撤资，前期的投入将作为企业损失，如果在亏损状态下继续跟进，很可能陷入到扩大损失的境地。针对这一发展现象，房地产估价需要在项目开始前完成科学评估，分析项目价值，保证评估结果的可靠性和准确性，有效避免在城市更新项目开展过程中，房地产开发商蒙受经济损失。

三、房地产估价在城市更新中的常见应用

(一)住宅类房地产估价

深圳城市更新项目规划，所采用的土地房屋征收形式主要为成片房屋征收。因此，需要进行批量房地产估价，大批量的单体住宅楼以及成套住宅区的房地产估价工作量巨大，想要保证估价结果的准确性，让最终的房地产估价结果获得征收片区的广泛认可，需要通过多个评价结果的比较分析。选择最为合理的评价标准调整标准价格，保证房地产估价的公平公正性，房地产估价规范自推出以来，受到了社会各界的广泛认可，并在深圳城市更新中得到有效应用，逐渐发展成熟，采用标准价调整法，对估价范围内的一切房地产进行拆分重组，要求组别内的房地产具有一定相似性。在房地产估价过程中利用市场法、收益法、成本法等测算方式，在每组分别设定标准价值，通过楼层、朝向等众多因素的分析，进行标准房地产价值调整，合理进行房地产估价，在标准价调整的过程中将重点工作内容分为分组、价格确定等方面。

分组：在分组过程中需要遵循具体问题具体分析的原则，可以采用单元楼分组和小区或片区分组的方式，例如，在深圳市大型城市更新项目用地征收房地产估价的过程中，采用一幢楼分一组的方式；但在深圳城区扩建项目或校区征收房地产估价的过程中，同一住宅小区住宅楼之间的差异较小，为了保证房地产估价信息的准确性，将产权性质特殊的集资房、统建楼等除外，对于商品房采用十栋为一组的分组方式；单体住宅楼受到补偿条件的影响，按照片区分组的方式。

价格确定：标准价调整法的应用主要以居住房地产为主，具备比较法与收益法的基本条件，通过两种方法的综合确定，评估出房地产市场价格。深圳城市更新项目主要房地产征收目标为成套住宅，采用市场比较法结合基本案例，对同类房屋的市场价值进行综合评估。结合“房地产估价规范”的相关规定，选择同片区域或临近小区的征收案例作为参考。通过调查研究结果表明，2013—2015年深圳城市更新阶段被征收人普遍对房地产估价结果表示满意。但2015年后半年，深圳房价出现大幅上涨，一部分城市更新项目在完成后，同片区的楼梯房数量减少，被征收人对房地产估价标准采用周边电梯住宅区作为参考。被征收房所处的位置更加靠近城市中心地段，日常生活十分便利，想要通过科学合理的修正方法，保证房地产价格的客观性，就需要在房地产估价的过程中，参考相关规定进行价格调整。采用间接比较法，分析被征收房的市场价值，制定出科学合理的评估方案，在片区内楼梯房数量减少的前提下，征收片区价格参考附近电梯住宅，扣除标准房在园林景观、基础设施、新旧程度等方面形成的价格差异，对房地产估价结果进行修正，通过调查与分析保证房地产估价的合理化。

(二)工、商业类房地产估价

深圳城市更新在进行成批量的商业类房地产估价过程中，需要采取路线价法，以街道作为分组的主要目标，不同的街道分为不同的小组，同一个街道要根据繁华程度进行划分，合理地进行标准房地产价格与每宗房地产价格之间的转换。在房地产估价工作开展的过程中，住宅底商按照街道进行分组处理，通过房屋的新旧程度、整体结构设计、街角、层高等众多因素的影响进行价格调整。将标准房地产价格调整为最终估价的房地产价格，保证房地产估价工作的合理性。一部分商业广场和贸易市场房地产估价，同样采用路线价法，按照楼层进行分组处理，每组之间商铺价格具有相似性，通过距离、出口等多种因素的影响，进行价格调整。一些个体差异较大的酒店与宾馆，需要采用市场法与收益法的方式，完成房地产估价工作。在深圳城市更新过程中，一部分工业区由权利人自行按照相关规则完成升级改造，只有极少部分的工业类房地产采用成本法进行估价工作，在项目建设阶段较少产生矛盾纠纷。

四、城市更新中估价面临的问题及对策分析

(一)城市转型带来的估价问题与对策

问题：随着深圳城市更新工作的全面开展，第二产业与第三产业迎来了发展机遇，高新技术产业、餐饮业、服务业等产业的数量不断增加，城市发展变化对房地产需求变动产生较大影响。深圳城市经济结构的调整，导致一部分工业用地正逐渐向商业住宅产业转型发展，深圳市作为科技型新都市，具备优秀的交通地理位置。当地的商业地产、旅游地产正处于飞速发展阶段，多条铁路专线与国家铁路相连，优越的地理条件为第三产业的发展提供平台。随着深圳餐饮、住宿需求的不断增长，迫切需要强化商业地产、旅游地产的供给。工业增长速度的逐渐降低，导致一部分工业厂房的建设需求随之减少，闲置工业用地增加，传统的工业厂房逐渐闲置。面对转型期间大量的工业厂房、老旧物业的功能调整和更新改造，如何拆迁补偿，如何盘活利用，如何综合整治等，提出了一系列房地产估价问题。

对策：相关调查研究表明，区域发展和城市规划等因素与房地产估价之间存在紧密联系。随着深圳城市更新步伐的逐渐加快，其区域规划存在较大调整，受到交通地理环境的影响，区域楼盘价值不断提升。深圳的大型房地产企业迅速抢占市场，深圳市住宅以及写字楼迅速价格上涨。房地产估价主要对象是传统工业地产，主要采用成本法，在估价阶段分析重新建构成本以及现有建筑物的折旧。计算在房地产建设阶段所需要的各项成本费用、需要缴纳的税务金额以及能够获得的开发利润，确定最终的房地产经济成本，以此为依据对比分析同市场价格，并反馈消费者终端成本。在进行房地产重置价格计算阶段，需要参考当前深圳市的市场价格，对现有的房地产估价结果进行修正与调整，根据深圳市城市更新房地产估价所处的地理位置，进行市场价格分析，城市郊区与中心城区之间存在差异，为了保证房地产估价结果的准确性，需要结合区位因素的转变以及房价变动情况，适时调整估价流程及结果。

(二)房地特征变化信息滞后性问题与对策

问题：深圳迎来了全新的经济发展形势，产业在新城区面临发展机遇，原有的工业用地正逐渐向商业住宅用地转变。地产业的发展展现出全新房地特征变化，想要实现房地产估价的准确性，就需要克服房地特征变化的复杂性。一般情况下，在城市更新过程中需要进行产业开发整合，为了实现土地的整体开发，需要选择合适的地产开发载体，提高土地价值，整合社会经济发展资源，打造产业集群。但当前深圳城市更新，新兴地产模式的建立面临一系列问题，一部分工业地产改造为产业地产的项目工程被迫停止。因此，需要借鉴商业地产的收益法、市场法等估价方式对当前房地特征变化信息进行整合，避免信息滞后性对房地产估价带来的影响。

对策：房地产项目在正式交付使用后，建筑物受到不同因素的影响，整体结构的使用寿命存在明显差异，一部分建筑物寿命减损，其自身价值也受到影响。不同类型的土地所具有的使用年限不同，土地的价值也会产生浮动。在房地产估价的过程中，随着时间的变化调整估价参考标准，通过数据信息的对比分析，了解城市更新阶段带来的土地价值变化，BIM技术的有效应用，具有快捷性、及时性的特点，能够持续更新房地特征变化信息。因此，需要在房地产估价阶段运用BIM技术，保证估价结果的准确性，在进行重置成本计算阶段，首先需要进行数据更新。重置成本的主要参数为土地重置成本以及建筑物成本，通过BIM技术的有效应用，重新规划计算步骤，获取真实有效的各项目环节造价数据，确保土地重置成本与建筑物成本信息的完整性。建筑物折旧信息获取，通过建筑物整体结构调查，分析建筑物使用寿命的长短，采用差异对比的方式，保证房地产估价的精准性，通过BIM技术获取建筑物折旧信息，完成不同类型的折旧测算，将所得到的数据内容整理到一起，提高房地产估价的准确性。

五、结语

在深圳城市更新实践过程中，房地产估价发挥着重要作用。不论是政府的市政配套建设，还是开发商的商品房开发建设，深圳经济社会发展的方方面面都离不开房地产估价的参与。房地产估价机构在现代化社会发展中逐渐兴起，能够在深圳城市更新阶段为业主提供咨询服务、为政府提供顾问服务、为房地产开发商提供分析服务，维护广大人民群众的合法权益，并为深圳城市更新方案的制定奠定有力基础。传统的估价作业方式已经不太适合深圳城市更新中传统产业不断被替代的发展情境。因此，需要归纳和总结深圳城市更新存在的房地产估价问题，明确房地产估价的未来发展趋势。房地产估价要求专业人员计算深圳城市更新过程中的征收补偿，参与深圳城市更新融资，充分发挥出房地产估价的工程质量评估、环境评估、投资风险评估等应用价值；结合当前出台的一系列城市更新政策，分析经济可行性，参考深圳城市更新中房地产类型的变化特点，分析城市更新中面临一系列房地产估价问题，灵活运用，与时俱进。■