我国房地产评估行业风险防范认知、措施与风险评估调查

■ 韩 冰 郭玉坤 王晓红 符 骝 彭嘉源

（1.四川大学经济学院；2.成都市房地产评估协会；3.西南民族大学公共管理学院；4.四川恒通房地产土地资产评估有限公司）

一、研究背景

2016 年12 月1 日起，《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）开始实施，包括房地产评估在内的所有评估机构和评估人员的法律责任被进一步明确和强化。按照《资产评估法》规定，如果违反了独立、客观、公正的原则，或者受评估人员专业能力、外部干扰等因素的影响，致使估价结果产生较大偏差，相关评估机构和评估人员要承担相应的法律责任；如果不严格履行法定的估价程序，也会使得评估机构和评估人员因程序不合法而面临被追责的风险；同时，房地产市场的行情波动、估价机构之间的恶性竞争等也会给估价机构和估价人员带来潜在风险。资料显示，《资产评估法》实施以来，估价机构和估价人员在估价中因违法违规被追责的案例在逐渐递增。而目前房地产估价收费往往较低，房地产评估对象价值又巨大，房地产估价机构一旦因违约或侵权被追责，基本上就是灭顶之灾。所以，对房地产估价机构和估价人员来说，强化风险意识，完善房地产估价风险防控已成为当务之急。

在进行文献研究、理论分析的基础上，通过对行业专家和从业人员进行访谈，我们设计了“房地产估价机构风险防范调查问卷”。在调查问卷设计中，我们根据估价目的、估价业务作业阶段两个纵向维度，调查了估价机构和估价专业人员经常面临的各类风险；从风险来源、风险防范两个横向维度，调查了各估价机构风险防范措施。调查问卷委托行业协会组织发放给全国各地估价机构或估价人员，共发放600 份调查问卷，收回有效问卷555 份，有效率为92.5%。

二、房地产评估行业风险防范认识分析

（一）独立性干扰来源调查分析

从近几年与房地产评估有关的刑事判例来看，评估机构在房地产评估过程中，因独立性丧失导致估价结果不客观、不公正引发的刑事责任最为普遍。因此，在本调查中，我们从估价机构及估价专业人员独立性受扰源头的角度来分析风险来源，将来源划分为估价委托人、其他报告使用人、其他估价当事人、公司领导、公司客户人员、行业协会及主管部门或其他人员等。

从表1 可见，专业人员独立性受到干扰，92.43%的被调查对象表示受扰来源于估价委托人。估价委托人即甲方往往也是评估服务费用的支付方，估价专业人员若片面追求经济利益，迎合委托方估价而触碰红线，受到法律制裁的风险机率也会大大增加。同时，需要引起重视的是，“公司领导”占比也高达43.24%，虽然比例远低于“估价委托人”，但由于是估价人员的内部管理层，估价人员可能会更加难以坚持应有的独立性。

表1 估价结构及估价专业人员独立性受扰来源调查

（二）对不同估价目的评估项目风险判断调查分析

在调查问卷中，我们将常见估价目的中的抵押估价、司法评估、征收评估等常见评估目的列为调查估价目的。

从表2 可见，在三类评估目的中，司法评估和征收评估风险发生的概率是最高的，尤其是征收评估，有38.38%的被调查者选择了最高的5 分。48.65%被调查者表示在估价目的为“征收评估”业务类型中曾受到风险威胁，比例接近一半，是占比最高的一类。从我们在调查中搜集到的被判出具虚假证明文件罪的案例来看，超过50%的案例估价目的为征收评估。可见，在房地产评估实践中，征收评估已成为风险最集中的业务领域。

表2 各估价目的存在风险调查

（三）对估价业务各阶段引发法律责任的调查分析

《房地产估价规范》3.0.1 条规定，房地产估价工作应该按下列程序进行：受理委托估价；确定估价基本事项；编制估价作业方案；收集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告；交付估价报告；保存估价资料。我们在调查中根据规范要求的作业程序，将估价流程划分为四个作业阶段，即业务承接阶段、实地查勘调查阶段、报告形成阶段、报告交付使用阶段，通过调查、访谈、案例分析等提取各个阶段可能存在的风险事件和估价机构及估价专业人员的防范现状。

表3 各业务阶段存在风险调查

根据调查问卷统计结果，在四大作业阶段中，被调查人员表示在实地查勘调查阶段发生风险的概率最高，高达30.51%。从我们搜集到的估价司法判决案例来看，被判出具证明文件重大失实罪的案例，55.56% 的案例犯罪事实发生在实地查勘调查阶段。在实际估价工作中，虽然对实地踏勘有明确规定，但一些估价机构或估计人员为节省时间和成本，经常会忽略这一关键环节，从而埋下风险隐患。

三、房地产评估行业风险防范措施调查

从估价机构风险防范措施的角度来看风险防范现状，我们在调查问卷中设置了机构内部风险控制措施、机构内部执业风险培训频率、机构内部风险控制措施主要针对评估目的和评估作业阶段，以及评估专业人员对所在机构风险管理的满意度、执业风险管理指引对机构的作用程度等方面来对风险防范措施进行调查。

根据调查问卷统计结果（表4），现阶段，各估价机构对估价风险都比较重视，内部均设有一定的风险控制措施，仅1.08%的被调查对象表示机构内部无任何风险控制措施。可见，随着《资产评估法》的实施，各机构对行业风险的认识和重视程度得到了很大提升。

表4 机构内部风险控制措施调查

根据调查问卷统计结果（表5），各估价机构内部大多开展了执业风险相关培训，有超过55%的机构至少每季度进行一次，但仍有12.97%被调查者表示机构内部从未进行任何执业风险培训，说明估价机构内部风险培训工作仍存在短板，需要加强。

表5 机构内部执业风险培训频率调查结果统计表

从表6 可见，估价机构内部风险控制主要是针对三类估价目的，包括抵押估价、征收估价和司法评估，这三类业务是估价机构最主要的业务类型，同时也是风险的主要发生领域。其他评估目的主要有资产证券化等业务、涉税评估、国有资产评估、租金评估等，对于估价机构来讲，这些业务相对较少，且风险相对较小。

表6 机构内部风险控制措施主要针对的评估目的

从表7 的调查结果可以看出，各估价机构内部风险控制措施基本覆盖了前面提到的风险概率较高和后文涉及到的风险期望值较高的作业阶段，其中实地查勘调查阶段和报告形成阶段风险控制措施占比较高，但风险概率和风险期望值较高的业务承接阶段风险控制措施占比相对较少。其实在估价实践中，很多估价风险是在业务承接阶段就埋下了，各机构应该在承接业务阶段就对该业务的风险进行预估。对超过本机构能力或本机构难以有效规避的高风险业务，估价机构应该拒绝承接。如果不加选择，贪多求大，枉顾风险，可能会给后续带来巨大风险。

表7 机构内部风险控制措施主要针对的作业阶段

从表8 可以看出，被调查对象对所在估价机构在评估风险控制与管理方面的满意度有待进一步提升，仅有57.3%表示较满意或非常满意，有超过四分之一表示“一般”，仍有17.3%的被调查人员表示不满意或非常不满意。

表8 被调查人员对所在机构风险控制与管理的满意度

从表9 的调查结果可见，有占比为72.97%被调查人员表示行业协会出台关于执业风险管理指引对机构有较大作用，这说明为有效防控估价风险，行业协会出台执业风险管理指引迫切需要提上议事日程。

表9 对行业协会出台关于执业风险管理指引作用的判断

三、房地产评估各阶段风险评估

房地产估价作为专业估价师对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，在实际执业过程中，或多或少会面临客观原因、主观原因可能引起的风险。本文从内部风险、外部风险两个维度来分析执业过程中的主要风险问题。

（一）内部风险

内部风险主要来源于估价机构和估价师。来自估价机构的风险主要有业务风险、内部质量控制风险和管理风险。来自估价师的风险主要有专业作业风险和职业道德风险。内部风险如分析估价师、估价机构在执业过程中因过失或者故意造成的估价结果失实或出具虚假证明文件，给委托方及其他相关当事人造成经济损失引起的法律纠纷，房地产估价机构及估价师依法承担行政责任、民事责任和刑事责任。

在完成对风险发生概率和风险后果严重性调查判定的基础上，可以进一步对风险程度进行评估。在本文中，我们对风险的评估是通过“风险程度=风险发生概率×风险后果严重性”这一计算方法进行的。计算结果见表10。

表10 不同业务阶段各种不当行为风险程度

续表

1.业务承接阶段

估价机构的内部风险控制和专业人员管理对于房地产评估内部风险是举足轻重的。作为盈利机构，估价机构必须在经营风险和投资回报之间做好平衡。如果失衡，片面追求经济效益，不顾行业规范和执业准则，在承接业务阶段就不能坚守原则，再多的内部质量风险控制机制也将成为虚设。前述估价机构承接超越自身经营资质、专业能力或者存在利益关联或冲突的估价业务风险皆是估价机构需要在前期进行把握的。如司法类估价业务中经常会涉及损害赔偿等特殊估价类型，需要鉴定机构在承接业务时合理判断本机构的技术能力是否胜任。同样司法类估价业务中利益回避需着重关注，涉案当事人、相关利益者可能较多，且可能有一定隐藏性，在承接该类业务时应详细了解相关案情，避免与涉案当事人、相关利益者存在利益关联。

我们的调查发现，注册房地产估价师在执业过程中若独立性受扰，92.43%表示受扰来源为估价委托人，43.24%来源于机构内部领导，27.57%来源于客户营销人员。而独立性受扰的风险程度也是各种不当行为中较高的。在以往的司法判决案例中，被判出具虚假证明文件罪的案例多为独立性受到估价委托人干扰。

评估专业人员的执业操守十分重要，评估专业人员为迎合委托方预先设定评估值、接受利益相关方的商业贿赂的不当或违法行为，常发生在市场竞争激烈的抵押类估价业务中。司法估价业务中，资料补充、涉案当事人妄图干预评估结果的情况多见，应避免出现与当事人及利益相关方私下单独接触。

2.实地查勘调查阶段

从已发生的司法判例来看，在实地查勘调查阶段出现的风险问题较多，发生概率较高。从我们的问卷调查结果来看，估价机构与专业人员在实地查勘阶段风险概率也是最高的。整体来看可以分为两类：一是委托人故意为之，比如提供虚假信息、隐瞒估价对象真实情况，或者领勘时将非估价对象范围的相似房地产冒充估价对象；另一类属于评估专业人员的原因，未勤勉尽责或专业能力不足。如未履行实地查勘程序、或者实地查勘不仔细不完整、对记载估价对象重要信息权属资料或证明文件未进行核查验证、未发现影响价格的重要信息等。

调查发现，估价专业人员对实地查勘与调查环节发生的各种不当行为的后果严重性评分最高，即在各业务阶段中后果最为严重，发生具体不当行为概率也是各阶段最高的，各不当行为风险程度也是各业务阶段最高的。

从内部风险角度看，在现场调查阶段中有很多不当行为或事件是由于评估专业人员的原因造成的。如未履行实地查勘程序、不核查验证估价资料、未发现影响估价对象价值的重要信息、不进行市场调查、故意隐瞒重大事项做高评估值等，或者有收受商业贿赂等违反职业道德的行为。同时，也与评估专业人员法律意识淡薄、专业能力不足、评估机构制度缺失、管理松懈等有关。具体来看：

一是实地查勘程序履行。征收类评估、司法评估对于实地查勘程序都有明确规定，仅实地查勘环节评估专业人员数量和质量要求方面，就有多个相关规定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘”；《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》第十八条规定“房地产估价机构应当安排两名及以上人员共同对评估对象进行实地查勘，其中至少有一名注册房地产估价师。人民法院要求由两名及以上注册房地产估价师进行实地查勘的，从其规定。”；《房地产估价规范》要求评估机构应当指派与评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。但在实际操作中，估价机构为了控制成本，往往选派非注册估价师查勘现场，对于法定评估类业务因注册房地产估价师未实地查勘估价对象的风险发生频率较高，司法判例中亦常见。司法类评估业务，签字注册房地产估价师未能实地查勘常见于当事人对评估报告提出的异议中。

二是资料收集。资料收集环节可能存在的风险行为或事件主要包括提供资料不全、提供虚假资料、委托人不配合资料核查验证、评估专业人员未履行资料核查验证义务等。资料收集遇到的问题较多的是司法类估价业务。由于人民法院通常仅收集并提供给估价机构估价对象的基本权属资料，因此司法类估价业务中估价委托人提供资料不完整的情况十分普遍。需要在业务承接时告知委托人需要补充的资料清单，但由于当事人配合的原因或者法院评估专业知识受限或案件时效限制原因，部分重要评估资料提供十分困难，会面临在重要评估资料缺失的情况下仍要求出具估价报告的风险，估价机构应主动说明所需资料重要性及可能引起的风险，配合法院到相关部门调取评估资料，以规避相应的风险。

三是评估专业人员专业能力不足或不尽职。在实地查勘过程中，会出现领勘人故意指鹿为马、故意隐瞒估价对象重大不利因素或过分夸大有利因素的情况。抵押类估价业务此类现象较常见，而司法类估价业务中的领勘人往往也并非是对估价对象状况熟悉的人员。这就需要查勘现场的评估专业人员具有相应的鉴别能力以及勤勉尽责的工作态度。《资产评估法》中规定了评估专业人员需履行调查职责，勤勉谨慎从事评估业务。但对于如何做到谨慎或勤勉尽责没有具体规定。因此评估专业人员在从事估价业务时对于调查的深度和广度理解不一，这就需要行业组织、评估机构细化作业标准和流程、加强评估专业人员培训、提高评估专业人员的专业水平、增强评估专业人员的风险意识和责任意识。

四是市场调查。市场调查结果是评估的重要依据，收集市场信息的真实性、准确性、完整性非常关键。在实操中，未进行市场调查、未经核实直接采用互联网搜集交易实例、交易实例成交信息或交易对象信息调查不详尽都是可能导致风险的行为。

3.报告形成阶段

《资产评估法》第二十六条规定“评估机构应当对评估报告进行内部审核。”《房地产估价规范》规定“房地产估价机构应健全估价报告内部审核等估价报告质量管理制度”。内部质量风险控制是保护估价机构免受风险的重要防线，但在具体实践过程中很多机构内部审核流于形式，或没有选派匹配专业能力的审核人员，没有起到最后一道防线的应有作用。多数机构只重视业务拓展，而对于业务的质量控制缺乏应有关注。

调查发现，估价专业人员对报告形成阶段的不当行为的后果严重性评分也较高，即在各业务阶段中后果较为严重，各不当行为风险程度也较高。

4.报告交付使用阶段

由于违法成本低，缺少有效的监管，房地产估价报告被伪造也是一项重要的风险因素，在估价实践中曾发生过金融机构拿着伪造报告让机构给说法的事件。

报告及资料归档通常是整个估价流程的最后一环，其本身也是防范估价风险的一个手段。完善并严格执行的档案管理制度能够避免估价报告丢失、损毁以及估价项目历史资料缺失风险。从抵押估价来看，在评估机构、银行与贷款人三类相关方中，评估机构的地位相对弱势，很多时候都是先出了估价报告或者放款后再收取评估费用，这对于报告及资料归档的及时性必然会产生负面影响。征收类估价业务一般持续时间较长，重要工作底稿较多，归档的及时性完整性就显得相当重要。

对于司法类评估业务，报告交付后应重视当事人对报告提出的书面异议，及时有针对性地作出书面说明，并自收到人民法院通知之日起五日内提交人民法院，不应不予理睬，对于异议提出评估中确实有疏漏的，予以补正评估。

对于报告交付后房地产市场变化带来的风险，从以往发展趋势来看往往被房地产市场上涨趋势掩盖。特别是抵押评估，未基于谨慎原则估值的抵押品，随着房地产市场的变化，原始评估时存在的风险可能会暴露出来。特别是近年在房住不炒的大背景下，一味迎合信贷业务人员、房屋经纪中介机构或购房人，不仅给房地产信贷带来潜在风险，也扰乱了房地产市场秩序。2017 年4 月中国银监会出台了《商业银行押品管理指引》，对抵押品的管理与估值做了相应的规定。而目前很多商业银行已经开始进行抵押品的重估与压力测试，若抵押品重估结果与原抵押估价结果差异较大，而抵押评估机构无法给出合理解释的，轻则暂停业务，重则从评估机构库中除名，同时还面临追责风险。

（二）外部风险

当前市场主体对估价服务的需求正发生着明显变化，催生了新的估价需求，同时，房地产需求变化加快，很多中小机构在努力适应当前市场需求，同质化竞争随之更加激烈。估价机构为招揽业务，可能会恶意降低评估费用、支付回扣或者以达到委托方要求的结果为前提承接估价业务，低价竞争、劣币驱逐良币的现象难免带来更多的行业风险。

前文提到作业过程中，委托人提供虚假遗漏评估资料、故意隐瞒重大事项、误指评估对象等情况，都是各评估业务经常存在的，这对评估专业人员的勤勉尽责提出了很高要求。实务中，评估专业人员也经常遇到勤勉尽责而不能的情况。如《资产评估法》规定了评估专业人员核查验证的义务，也赋予了评估专业人员向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料的权利，但实务中，各地方对于评估师查阅资料的限制不一，让评估师勤勉尽责而不能。实际操作中，交易信息不透明，部分地方政策规章未对外公示等情况，也从外部带来一定的风险隐患。

四、研究结论

随着《资产评估法》的实施、房地产市场状况的继续变化以及评估行业竞争的加剧等，估价机构和估价人员面临的风险越来越大，准确把握房地产评估风险因素及风险防控存在的问题，制定合理的评估风险防控对策，已成为当务之急。通过问卷调查和个案访谈，本文得出以下主要结论：

1.评估风险认识方面。房地产评估独立性主要受估价委托人的影响；在三类主要的评估业务：抵押估价、司法评估、征收评估中，征收评估风险发生的概率是最大的；从不同业务阶段来看，实地勘察调查阶段风险最高。

2.评估风险防范方面。现阶段，各评估机构对估价风险防范都比较重视，超过半数机构至少每季度进行一次执业风险培训；机构内部风险防控主要是针对抵押、征收和司法评估三类核心业务；各机构在实地查勘和报告形成阶段对风险的重视较大，但在业务承接和报告交付阶段的风险重视相对欠缺；当前迫切需要行业协会出台估价机构执业风险管理指引，以规范估价行为，有效防控估价风险。

3.评估风险评估方面。从内部风险来看，风险程度最高的几类风险依次是委托人或产权人故意隐瞒重大事项、委托人提供资料虚假或不全、评估专业人员故意隐瞒重大瑕疵或虚增评估范围；从外部风险来看，主要是房地产估价需求变化带来了新的估价需求，但同时也引发了更加激烈的行业竞争，从而产生更多的行业风险。