保障性租赁住房发行REITs 条件分析——以武汉市为例

■ 瞿万保 张贵强 李年宝

（湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司，湖北武汉 430016 ）

2022 年5 月，中国证券监督管理委员会与国家发展和改革委员会办公厅联合出台了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（证监办发〔2022〕53 号）（以下简称“53 号文”），以规范有序开展保障性租赁住房REITs 业务。本文依据保障性租赁住房发行REITs 的相关要求，结合武汉市保障性租赁住房建设及运营现状，对武汉市保障性租赁住房项目发行REITs 适应性进行分析，并提出相关建议，以供相关部门或单位做参考。

一、保障性租赁住房REITs 的相关政策

2021 年7 月,国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），明确提出扩大保障性租赁住房供给，以此推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举符合当前国情的住房制度，并从基础制度、政策支持、组织实施等多方面进行了明确规定，明晰了保障性租赁住房的对象标准，给予了在土地、财税、金融等方面的政策支持，提出了多部门协作完成政策落地的要求。

2021 年7 月，国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958 号）（以下简称“958 号文”），将各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入基础设施领域不动产投资信托基金试点范围。

2022 年5 月，国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19 号）。该《意见》提出，保障性租赁住房是属于规模大、收益好或增长潜力大的基础设施项目，是盘活现有存量资产重点领域之一。同时明确提高推荐、审核效率，鼓励更多满足要求的基础设施REITs 项目上市，从而推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的健康发展。

53 号文从发行保障性租赁住房基础设施REITs的重要意义、保障房地产市场平稳健康发展、规范回收资金用途、压实各方监督职责等多个方面，更加详实、完整的规范保障性租赁住房试点发行基础设施REITs 要求。

二、保障性租赁住房REITs 发行条件

根据958 号文，基础设施领域发行REITs 基本条件包括：

（1）项目权属清晰、资产范围明确。项目公司依法持有底层资产。

（2）土地使用依法合规。土地使用权的取得要依法依规，取得必要的审批手续。

（3）项目具有可转让性。项目公司转让无瑕疵，即发起人（原始权益人）、项目公司相关股东已履行内部决策程序，并协商一致同意转让项目公司100%股权。

（4）项目成熟稳定。项目总体保持盈利、财务情况稳健且运营时间原则上不低于3 年，预计未来 3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/ 目标不动产评估净值）原则上不低于 4%。

（5）资产规模符合要求。REITs 首发项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10 亿元。发起人（原始权益人）持有按规定可发行基础设施 REITs的各类资产规模原则上不低于拟首次发行基础设施REITs 资产规模的 2 倍。

（6）发起人（原始权益人）等参与方符合要求。优先支持有一定知名度和影响力的行业龙头企业的项目，且各参与方机构近3 年无重大违法违规记录。项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或重大合同纠纷。

2022 年7 月15 日，上交所和深交所同时发布保障性租赁住房公开募集REITs 业务指引，对53 号文进行了细化和明确，具体包括：（1）业务隔离要求。保障性租赁住房与商业房地产开发业务隔离；（2）运营年限要求。在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目，可适当降低三年运营年限要求；（3）规范回收资金用途。保障性租赁住房基础设施REITs 的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，在没有保障性租赁住房项目投资的前提下，也可用于补短板重点领域基础项目建设；因特殊原因导致回收资金投资计划无法正常执行，确需变更回收资金用途的，原始权益人应当提交回收资金投向变更报告，基金管理人应当确认符合回收资金投向要求并披露临时报告。

三、保障性租赁住房REITs 发行情况

2022 年5 月27 日，全国首批两单保障性租赁住房REITs 项目分别在上交所和深交所正式申报，分别是中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金和红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。7 月14 日和7月11 日，上交所和深交所分别审核通过，获准正式发行。8 月31 日，正式上市交易并受到投资者的追捧。同日，全国首单公共租赁住房基础设施REITs华夏北京保障房REITs 也在上海证券交易所上市。

两单保障性租赁住房REITs 项目发起人（原始权益人）分别为厦门安居集团有限公司和深圳市人才安居集团有限公司。公开资料显示，厦门安居集团有限公司是主要从事保障性住房及公共租赁住房的融资、建设和运营管理工作的国有独资公司。深圳市人才安居集团有限公司是负责为深圳市建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的市国有独资公司。

根据统计分析，全国保障性租赁住房REITs 规模约5 000 亿元。北京、重庆、广州、南京、济南、海南、海口等地均有签约的REITs 项目，华润和保利集团已经准备保障性租赁住房REITs 项目的相关工作。

四、武汉市保障性租赁住房的建设运营模式及发行REITs 条件分析

2021 年10 月，武汉发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房25 万套（间）。

（一）武汉市保障性租赁住房保障及租金标准

1.保障对象

武汉市保障性租赁住房保障对象为在武汉正常缴纳社保且无自有住房的新市民、青年人以及符合人才租赁房承租条件的对象。

2.户型面积

武汉市规定保障性租赁住房以小户型为主，单套房屋建筑面积原则上不超过70 平方米，并配套基本生活设施。

3.租金标准

文件规定，保障性租赁住房租金按照不高于同地段、同品质市场租赁住房租金的85%评估确定。2022 年6 月，湖北省住房和城乡建设厅发布的《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》（鄂建〔2022〕1 号）明确提出，面向从事基本公共服务人员的保障性租赁住房的租金，原则上不高于同地段、同品质租赁住房市场租金的70%，进一步对保障性租赁住房不同对象、租金取费标准进行了细分。

（二）武汉市保障性租赁住房建设运营方式

1.国有土地集中新建。宗地规划设计条件明确保障性租赁住房建设要求，宗地正常公开出让，集中新建保障性租赁住房。

由开发建设单位（主要是政府国资平台公司或下属的保障房开发建设公司）从公开市场取得土地进行集中新建，建设完成后形成保障性租赁住房及配套用房等，由开发建设单位自行或聘请外部运营公司提供运营管理服务。项目建设规模一般较大、建设标准统一、产权清晰完整，便于管理并形成规模效应，且项目具有可转让性。项目收入来源主要包括住房租金收入、商业租金收入、停车场收入及其他收入等，项目收入稳定。

2.集体建设用地建设。村集体经济组织可通过自建或者联营、入股等方式利用集体经营性建设用地建设运营保障性租赁住房。

由集体经济组织或下属公司自建，或与其他投资主体通过共同成立项目公司联营等方式，利用集体建设用地集中开发建设保障性租赁住房，建设完成后形成保障性租赁住房及商业配套用房等，项目产权清晰完整。

3.闲置土地及城中村产业用地建设。利用企事业单位闲置土地和已进行城中村改造的产业用地建设保障性租赁住房。

利用企事业单位闲置土地建设保障性租赁住房，项目用地一般为共宗用地，且不便于后期独立运营。且建设保障性租赁住房的主要目的是为了盘活闲置土地，并非为其主业。

4.产业园配套建设。产业园区中工业项目配套建设行政办公以及生活服务设施的建筑面积占比上限提高，或者鼓励集中产业园区中各项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积，用于建设宿舍型保障性租赁住房。

产业园配套建设一定比例的宿舍型保障性租赁住房，其主要用于员工宿舍，所使用的土地为工业项目的部分，处于企业生产厂区内或成为生产厂区的一部分，与企业的生产及配套密切相关，且不可分割。企业持续开发建设保障性租赁住房可能性较小。

当集中产业园区中各项目的配套比例对应的用地面积或者建筑面积统一建设宿舍型保障性租赁住房时，也就相当于政府以国有土地供应集中建设方式，但建设的为宿舍型房屋，针对主要群体为产业园企业，目前武汉市还没有出现该方式的建设。对工业企业而言，租赁统一建设的宿舍型保障性租赁住房的成本应会高于工业企业自建配套宿舍的成本，也不便于员工的管理，工业企业较难接受。但从项目开发建设单位的角度，其建设及运营与集中建设基本相同。

5.非居住存量房屋改造、改建。在满足规划、权属、安全、群众意愿等前提下，对闲置和低效利用的非居住存量房屋可改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、不补缴土地价款。

由产权人改造或改建取得的闲置或低效非居住存量房屋形成保障性租赁住房只能出租，不得变更土地使用性质，也不用补缴土地价款。该方式基本属于阶段性补充保障性租赁住房的方式。现实中，改造原有的房屋作为住房使用，除了商业办公、旅馆相对比较容易且成本相对较低外，其他的房屋改造成本较大，改造后的收益并不一定比原来的有提升，同时该类项目的规模一般相对不大，没有规模效应。另外，需要产权单位细分行业进行不同的运营管理或委托、外包管理等，使得产权单位的积极性不高，难以形成有效的建设供应。

6.新建商品住房配建。中心城区集中新建商品住房，按照不低于住宅面积6%的比例配建保障性租赁住房，不再配建其他各类租赁型住房。

武汉市规定，新建商品住房配建保障性租赁住房，市、区两级土地储备供地项目配建的保障性租赁住房，产权分别无偿移交给武汉城建集团（市城市更新中心）和项目所在区人民政府（或者其他指定的区属国有平台企业），并由其负责运营管理。至此以后，市区国有平台公司成为新建商品住房配建保障性租赁住房的产权持有单位及运营管理单位。虽然时间不长，但近几年新建项目相对较多，国有平台公司已经拥有较多的保障性租赁住房，以后规模会越来越大。该类保障性租赁住房虽然分散于不同的房地产项目，但单体项目处于同一小区或属于该小区的一部分，可以充分利用该小区的配套设施。虽然经营收入来源相对单一，主要是住房租赁收入为主，但收益相对稳定。

上述武汉市文件要求充分发挥国有企业的引领示范作用，市直各有关部门将参与保障性租赁住房建设与运营的企业情况纳入考核内容。这将促使更多的国有企业平台公司或下属公司参与保障性租赁住房建设与运营。

目前，除了新建商品住房项目开发商配建外，武汉市保障性租赁住房项目建设的主体主要为国有企业平台公司或下属子公司，或者是国有企业平台公司或子公司与其他市场主体组建的项目公司，项目主要以集中新建项目为主，以非居住存量房屋改造、改建等为辅，且已经建设完成部分项目并投入正式运营管理，只是运营管理的时间并不长。

（三）武汉市保障性租赁住房发行REITs 适应性分析

根据958 号文规定，结合上文武汉保障性租赁住房建设运营模式，本文从以下七个主要方面对其适应性进行分析，详见表1。

表1 武汉市保障性租赁住房不同建设运营模式发行REITs 适应性分析表

续表

根据上表分析，武汉保障性租赁住房现阶段都不太符合发行REITs 的条件，主要因为运营时间短、规模不够、净回收资金不符合等原因，但部分问题可通过整合资源等方式解决。下一步武汉可从以下几个主要短板方面着手，推动保障性租赁住房的发展。

（四）相关建议

1.关于资产规模问题。可以以市或区为行政单位，将底层资产规模不足、暂时不具备发行主体资格条件的国有企业平台公司或子公司，通过重新组建项目公司或以现有项目公司为主体，整合、吸纳现有集中新建（含国有、集体）、新建商品住宅配建的保障性租赁住房等，既能迅速满足资产规模的要求，又能间接匹配运营时间及收益水平的稳定，尽快符合发行条件。

2.关于净回收资金使用问题。仅接受商品房配建保障性租赁住房并进行管理的区级国有平台公司，可以通过区级政府及相关部门的协调，成立保障性租赁住房业务为主的公司，将持有的保障性租赁住

房以划转、投资等方式注入，并承担区级的保障性租赁住房的建设任务等，以满足发行的净回收资金使用要求。

3.关于运营时间问题。从相关政策要求和已发行的项目来看，只要项目盈利稳定，运营时间不是主要问题。

4.拟发行REITs 的主体，应进一步加强项目规范化管理，在保障持续正常运营的前提下，采取多种方式扩大延伸项目增值管理服务，以实现更好的收益，也可以引进专业的经营机构进行管理、策划，为顺利发行提供更好的项目收益保障。同时，应计划好未来保障性租赁住房项目或其他重点领域的基础设施项目的建设，以保证回笼资金事宜符合监管的要求。

5.鉴于保障性租赁住房REITs 发行工作的政策性、专业性较强，涉及的专业面较广，建议拟发行REITs 时，聘请专业咨询机构进行必要的阶段性或全程的指导、策划等工作，以更快实现REITs 发行。

五、结语

武汉市保障性租赁住房在过去主要以新建商品房项目配建供给，整体集中度不够，运营管理相对单一且管理水平和能力不高。目前，武汉市保障性租赁住房市场正处于快速发展期，供给渠道多元化，但社会资本参与的较少，融资模式主要以金融机构借款为主，专项债发行等方式为辅。在国家出台保障性租赁住房REITs 试点发行之际，武汉市要充分抓住机遇，加大扶持、引导保障性租赁住房典型和重点项目、龙头企业等开展REITs 发行工作，对需要进行项目或公司整合的，给予政策及相关审批程序的大力支持，以顺利推进并实现REITs 发行。同时，相关的保障性租赁住房建设和管理公司，不仅要进一步提升经营管理能力和服务水平，同时要提升项目的收益能力，提高REITs 发行的可靠性。