长短期措施相结合化解“烂尾” 风险

刘晓春（上海新金融研究院副院长）

近期，商品房预售制与预售资金监管成为热点话题，引发诸多讨论。

内地的预售制于上世纪90年代引自香港的预售楼花，主要解决早期开发企业资金不足的问题，在制度设计上又有所不同。但出现住宅项目烂尾风险的根本原因，还在于开发商高杠杆无序扩张的经营方式和房地产金融化。这些年提出“房住不炒”是非常必要和正确的，制定“三条红线”等监管政策的初衷也是良好的。面对当前的一些烂尾现象，建议长短期结合采取措施以化解风险。

（一）完善商品房预售制，在制度设计上保交付。当前购房者以预付全部房款（首付款和按揭）参与商品房建设费支出，与开发企业共担开发风险，但制度上却无法保交付，权益不能保障。建议参照香港，调整按揭贷款申请发放节点与预付资金使用管理，由开发企业负担全部建设费用，并严格预售条件，确保建设资金充足且做到风险隔离，从制度上解决交付问题。考虑到目前开发商流动性现状，制度的完善和执行到位，不能要求一步到位，但必须有明确的路线图和惩罚措施。

（二）强化政策执行与监督约束。首先，在预售制改革前，各地要立即完善预售资金监管办法，堵住漏洞；其次，各方主体要增强责任担当，针对预售资金监管的重点环节、常见违规点，监管部门要加大查处力度与责任追究。

（三）按法治化、市场化、保护购房者合法权益原则，具体案例具体对待，因城施策、因案施策，不能搞“一刀切”的行政方式。

（四）阶段性提高预售资金使用灵活性。目前房企流动性紧张局面未有缓解。考虑到一些开发商负债率现状，机械性地加码预售资金监管，反而会触发开发商资金链断裂风险。建议在保障单个项目建设资金充足且保交付的基础上，阶段性允许部分困难房企在集团层面或地区层面统筹、灵活调剂各个项目的预售资金使用，缓解流动性紧张。

（五）探索住房供应模式。针对个别烂尾项目，可由政府主导进行改造。由有能力的企业或银行与符合条件的地方政府合作设立基金，在现开发商与购房者解除购房合同、确定购房款退还和按揭贷款归还方案的前提下，购买部分在建房产项目将其改建成公租房。

（六）综合运用金融手段保交付。保交付的核心在于建设资金的保障，可由资产管理机构对项目进行评估、收购，商业银行也可为有实力的房企、代建机构提供并购贷款，综合运用金融手段化解烂尾风险。

（七）统筹开发商资产保交付。地方政府主导并严格监督，根据开发商总体资产状况，出售其他资产，筹集资金，完成楼盘建设，保证交付。也可以在地方政府主导下，由有实力的开发商或机构出资按市场价格收购涉事开发商其他有效资产，零价格接盘烂尾楼盘，完成楼盘建设并交付。

（八）银行不再办理新的预售商品房按揭贷款，存量贷款按原合同执行。同时，银行应在对开发商资信审查和项目风险评估的基础上，依据相关贷款管理规定，合理确定开发贷额度与期限。银行应该认识到，减少授信额度造成开发商建设资金缺口，不仅不能减少风险敞口，反而增加了整笔贷款的风险。因此，如果开发商或项目本身有风险，可考虑不贷。

（九）房地产企业应该牢固树立“房住不炒”理念，加强资产负债管理，降低杠杆率，稳健经营与管理，赢得市场的信任。这是真正解决当前房地产行业风险的根本之道。