以新时代“枫桥经验”推动老旧小区改造

索向东

江苏省第十四次党代会提出，坚持和发展新时代“枫桥经验”，健全城乡基层治理体系，推进市域社会治理现代化，促进社会和谐稳定。新时代“枫桥经验”的精髓是发动和依靠群众，而老旧小区改造的关键在于引导群众、实现共治共建共享。沛县近年来的老旧小区改造，就是以新时代“枫桥经验”引领老旧小区改造、推动群众自治的具体实践。

一、沛县老旧小区改造面临的突出问题

老旧小区改造是发展工程、民生工程，更是基层治理工程。2020年以来，沛县累计改造老旧小区面积17万平方米、惠及群众1928户，改造工作得到绝大多数群众的认可。但在实际工作过程中也遇到不少困难，主要表现为部分群众不理解、不支持、不配合、不参与，说到底还是群众工作之难。

前期启动难——违建拆不掉、物业费收取难。老旧小区居民听说要实施老旧小区改造一般都会拍手赞同，但提到启动条件时大部分居民开始犯难，原因是违建量大不易拆、物业费收缴率达不到标准。邻居之间相处多年，碍于情面不愿到持反对意见的家里做工作，也很少有人站出来主持公道。老旧小区居民多为老年人和租房客，老年人缺少“花钱买服务”的现代观念，而租房客经常找不到人。此外，老旧小区空房率较高，联系业主收取物业费难度较大。

敲定方案难——众口难调、方便自己。施工方案改来改去，是老旧小区改造的通病。对于安装监控、改造雨污管网、建设充电桩等改造项目，居民认为是百利而无一害的事情，希望越多越好、多多益善，但当改造项目涉及群众切身利益时，又很容易陷入“一人反对、全员搁置”的困境。如加装电梯会影响一楼住户的采光，有车居民希望把绿地改造成停车位，但无车居民不希望把绿地改没了。还有居民反映，既然是改造就改彻底，希望把自家附近的变压器、配电室搬到其他地方。

推动实施难——施工制约多、作业时间短。由于老旧小区建设年代较早，基础设施破旧不堪，各类管线杂乱无章，存在较多卫生死角，这些都给改造施工增加了难度。施工单位认为最费时费力的事情就是和居民沟通，大事小事都要沟通，“碰钉子”是常有的事，甚至有些居民故意阻挠施工导致工期一拖再拖。严格在允许时段内施工还不够，还要把施工噪音降至最低，稍有疏忽就会被居民举报投诉。除此之外，小区车流和人流复杂、安全问题突出，有的施工单位宁愿少赚钱也不愿承接老旧小区改造工程。

后续管理难——服务跟不上、回到老样子。从近几年老旧小区改造过程不难发现，物业公司接管改造小区后，前两年物业费收缴维持在70%左右，物业服务基本正常，接下来就会进入“业主不缴物业费、物业就不尽心服务”和“物业服务差、业主就不缴物业费”的怪圈。甚至有的物业公司单纯以营利为目的，看到无利可图就“圈钱跑路”。由于缺乏管理和维护，毁绿种菜、乱停乱放、违章搭建、杂物乱堆、垃圾清理不及时等各种乱象屡屡上演。

二、沛县推进老旧小区改造的实践经验

新时代“枫桥经验”证明，发动群众参与是妥善解决各类矛盾纠纷的“金钥匙”，更是老旧小区改造的重要法宝。沛县把老旧小区改造的出发点和落脚点放到做好群众工作、走好群众路线上来，将群众工作方法贯穿到老旧小区改造工作全过程，突出“体现民意、汇聚民力、引领民风”的沛县特色，以新时代“枫桥经验”引领老旧小区改造走出新路子，形成了一批可复制、可推广、可借鉴的经验。

必须由“政府主导”向“群众自治”转变。县委、县政府在制度设计上下功夫，拟定老旧小区改造“四个启动条件”即“成立业主委员会或物业管理委员会、100%业主同意改造、100%业主同意拆除违建、物业费缴纳率达到95%”，真正实现了老旧小区改造的理念创新、制度创新和机制创新。发挥镇（街道）、村（居）两级党组织作用，成立“民馨汇”沟通议事平台，发动群众选楼长、做志愿者，形成共建共治共享的治理局面。由县住建部门牵头，财政、资规、城管等多家单位参与，联合编制改造方案，列出“基础、完善、提升”三类标准30项改造备选项目，让群众自己选、自己定。对群众的偏好需求进行分析，绘制“突出问题短板、群众需求意愿、材料成本测算”等三张清单，充分吸纳群众意见建议，解决“群众有需求、规划没想到”的问题，力争做到方案设计最优、成本降至最低、群众认可度最高。老旧小区改造，群众是主体。要变“政府独唱”为“群众大家唱”，变“要我改”为“我要改”，引导群众自我发动、自我组织，夯实群众基础，密切党群关系。

必须由“宣传为主”向“德治为主”转变。针对老旧小区改造过程中个别住户基于自身利益思想不统一、行动迟缓等问题，改变以往社区党组织单纯做工作的老路子，汇聚全体群众力量，设立“先进榜”和“曝光台”，把老旧小区改造中的好人好事和失德失范突出问题摆出来、亮出来，以敦化习俗、引领民风。如迎宾小区改造前期工作很充分，但5号楼一户居民不同意将外跨防盗窗改造为平面防盗窗，施工队伍立即退场并张榜告知停工原因，该单元全体居民自发组团到当事人家里做工作，当事人第二天一早就主动邀请施工单位进场复工。从老旧小区改造实践看，老旧小区改造要注重引导群众自我教育、自我管理，引导群众讲道德、守道德、向上向善，形成以德治为保障的强大正能量。

必须由“单向治理”向“系统治理”转变。坚持以人为本，把群众生活新需求作为老旧小区改造的重点内容，改变过去只改造立面和基础设施的单一做法，立足群众多元需求，实现既治理空间又引领民风。老旧小区改造建设周期较长，居民老龄化程度高，适老化改造呼声大，在补齐硬件设施短板的基础上加装电梯，成为老旧小区改造的一项重要内容。如迎宾小区1号楼、2号楼在试点加装电梯时，遇到了选址难、高层住户反映费用过高、一楼住户受益不大等问题。针对电梯选址，由偏重一侧改为均匀分布；针对费用问题，按照每部电梯35万核算推出三套备选方案，经过多轮次协商议定，政府出资10万元，3至6层分别分摊3.5万元、4.5万元、5.5万元和6.5万元，利用电梯广告服务费弥补余下5万元资金缺口；考虑到一楼住户切身利益，电梯实际位置后退2米，把电梯运行带来的不利影响降至最低。老旧小区改造改的是环境、赢的是民心，必须牢记“群众利益无小事”，用心用情用力，系统治、治系统，以政府的良苦用心换取群众的满意舒心。

三、深入推进老旧小区改造的若干思考

深入推进老旧小区改造，必须紧扣“民生工程、发展工程、基层治理工程”三个基本定位，由试点先行向全面推开，把人民群众的家园建设好、维护好，让人民群众生活得更舒心、更美好。

强化顶层设计，明确“统一规范、启动条件、群众认可”三个标准，解决能不能实施的问题。建立“县级统筹指导、部门协同联动、专业队伍实施、社区协助服务、居民自治参与”的组织实施机制，确保老旧小区改造工作“一竿子插到底”。明确改造政策、操作程序、技术规范和工作要求，确保顶层设计把好政策、标准、监管三个关口。建立社区党组织领导下由社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业共同组成的议事机构，发动社区懂政策、懂建设、懂管理的老党员、老干部、老职工参与进来，负责入户调查，征集意见建议，对存在的争议问题进行集体决策，在统一意见后确定改造方案并向县住建部门提出改造申请，确保改造之前准备充分、时机成熟。

树立经营理念，采取“小区内部自我平衡、大片区统筹、跨片区组合”三种方式，有效拓宽资金筹集渠道。以创新思维破解各种要素制约，首先要解决好资金难题。由于居民群众对老旧小区改造期望值较高，传统意义上的上级资金、县级配套资金、社会资金、专营单位投资、个人出资等多方统筹，已不能完全满足老旧小区改造的大额资金需求。大型老旧小区要借助改造契机盘活各类沉睡资源，实现小区内部的自我平衡。如果小区内部无法实现平衡，可以从大片区、跨片区角度统筹资源、平衡资金，实现改造资金效益最大化。大片区资金统筹平衡，即把一定范围内的多个老旧小区改造捆绑，片区内部进行统筹搭配，实现自我平衡；跨片区组合平衡，即把拟改造的老旧小区与其不相邻改造项目组合，统筹运用经营城市理念，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金总体平衡。

运用系统思维，落实“并联审批、交叉施工、现场办公”三项措施，把对群众生活的不利影响降至最低。老旧小区改造不同于棚改的“推倒重建”，而是在既有基础上的“提档升级”，在群众家门口施工并直接接受监督评价。要开辟审批服务绿色通道，构建快速审批流程，对项目方案、设计图纸、施工许可等一次性提出审查意见，做到“一张表单、一窗受理、并联审批、一网通办、限时办结”，切实把审批时限压到最低。要制定科学的施工方案，按照总工期倒排进度绘制施工“作战地图”，多部门协同交叉作业，将土建、外立面、内墙粉刷等工程衔接起来，充分利用时间空间，减少施工停歇现象。要开展现场办公，统筹协调各类资源要素，一线指挥调度工程进展，会商解决老旧小区改造过程中存在的困难和问题。

深化基层治理，建立“党建引领、以改促管、注重长效”三项机制，加强老旧小区改造后续管理。坚持改造与管理相结合，建立“党建引领、政府主导、群众参与、物业服务、自治管理”的老旧小区治理模式，打通组织群众、服务群众的“最后一公里”。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方协调运行机制。将物业管理纳入社区治理体系，强化街道对小区物业管理的属地责任，落实政府职能部门、社区、专营单位对小区事务的管理责任。实施改造后的老旧小区原则上实行专业化物业管理，按照“优质优价、质价相符”原则，完善物业服务标准规范，增加服务收费透明度，畅通群众投诉渠道，依法查处超出合同约定的违规收费。建立物业企业“红黑名单”制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。发动小区居民、街道社区、业主委员会、物业服务企业、物业行业协会等多方主体共同参与，构建纵向到底、横向到边、协商共治的服务管理体系，打造共建共治共享的社会治理新格局。