房地产企业增值税纳税筹划及保障措施——以RC公司为例

□ 沈阳 骆威霖 孙方华

房地产业在我国国民经济中占领着中流砥柱的重要位置，在过去几十年的财税改革的进程中，房地产业的纳税筹划也一直是税务机关和各级科研人员研究的重要领域。2018年起，在全国大力推行减税降费政策的环境下，增值税和个人所得税成为减税降费的重点改革对象。2019年政府工作的重点之一就是应将惠普减税和结构性减税措施结合起来，同步深化增值税改革，做到真正减少企业社保缴纳压力。2020年，政府部门发布了多项关于房地产的通知，建立银行业金融机构房地产贷款集中的管理制度，为房地产企业的纳税改革提供了更多金融方面的支持。企业想要在市场经济环境中加强适应能力，就应当利用好各项税收政策实行的有利条件，在作为三大税种之一的增值税方面，要对增值税发票进行高质量管理，在考虑降低企业运营成本的基础上，同时也要防控税收、经济风险，以此助力企业经济快速发展。

一、企业纳税筹划概述

纳税筹划这一词汇诞生已久，在学术界暂时还没有完全统一的概念，但是学术界内存在着一定共识：纳税筹划最重要的是符合法律法规，在这个基础上以减轻企业税负压力为目标，综合降低税务风险为指引。

纳税筹划与逃税、避税有本质上的区别。逃税是一种欺瞒诈骗的违法行为，是纳税人建立在自身的利益之上，躲避缴纳税款的不正当行为。“逃避税收”的概念在国外已经广泛的运用，但是这一概念目前还尚未在我国《税收征管法》中收录，但在《刑法》中已经明确为一项罪名，即逃税罪。

本研究认为，纳税筹划是纳税人以不违反国家法律、税收法规的基础上，在依据日常经营状况而制定的纳税筹划方案下，在生产经营活动的同时，事先规划即将产生的各类税收事项，以达到降低税负、延缓纳税、规避纳税风险为目标的一系列筹划行为。

二、RC公司增值税纳税筹划方案设计

RC公司成立于2003年，以“至臻·致远”为品牌理念，致力于通过高品质的产品与服务，整合优质资源，为中国家庭提供美好生活场景与服务，成为中国“美好城市共建者”。公司以地产为核心主业，布局六大业务板块：地产、服务、文旅、文化、会议会展和医疗康养。经过18年发展，RC公司已是中国房地产行业头部企业，中国最大的文旅产业运营商和物业持有者之一，是中国最大的会议会展物业持有者及运营商之一，具备全国领先的综合城市开发与产业整合运营能力。

1.RC地产公司增值税纳税筹划的依据。想要保证房地产企业能够有序稳定开展纳税筹划管理工作，就应当逐步加强财务科室人员纳税的主动性，企业运营环节产生的费用，应当由指定商家开具增值税发票，然后尽快向税务局申请纳税。在此期间，企业财会人员还应当对指定财务报表数据信息进行科学整理和研讨，以固定时间将税务发票以及财务报表内容进行整理，为税务局的数据审核提供依据，严格开展库管工作。

2.增值税纳税人身份与计税方法。RC公司作为一家较大的地产公司，项目遍及全国各地，所以RC公司会设立较多的子公司，在每个新项目所在之处设立的子公司，在税务方面会保持独立，自主纳税。由于各子公司纳税的独立性，开发项目也各不相同，故各子公司可以根据自身实际情况选择不同的增值税纳税人身份。不同的增值税纳税人身份对应着不同的计税方法，小规模纳税人可按征收率选择简易计税方法，一般纳税人可按适用税率选择一般计税方法，故开展纳税筹划的一大重点即是选择适当的纳税人身份。

RC 地产公司的子公司在选择增值税纳税人类型时可以从以下两方面入手：一方面是考虑购买方能否及时提供增值税专用发票等有效的抵扣凭证，如果可以及时提供，那么便可选择作为一般纳税人纳税；另一方面则是考虑增值税的税负率与征收率高低问题，如果征收率高于税负率，则作为小规模纳税人纳税，如果征收率低于税负率，则作为一般纳税人纳税。

本文选择RC公司近期在某一开发项目处设立的子公司为研究对象。在依据增值税可抵扣这一特点下，如果该子公司的可以抵扣的进项税额较少，那么选择作为小规模纳税人纳税更适合，反之则选择作为一般纳税人纳税更适合。当两种纳税人身份所负担的税负相等时，即可以抵扣的进项税额占销售额达到某一比例时，这一数值称为无差别平衡点抵扣率。我们可以通过税率和征收率进行计算。我们假定选择一般纳税人和小规模纳税人的应纳增值税额相等，在此时该子公司的抵扣率即为无差别平衡点抵扣率。选择一般纳税人时的应纳税额=销售额（不含税）×（1-抵扣率）×9%；

选择小规模纳税人时的应纳税额=销售额（不含税）×3%；

令两式相等：销售额（不含税）×（1-抵扣率）×9%=销售额（不含税）×3%；

则可得到：无差别平衡点抵扣率=66.67% 。

在得到无差别平衡点抵扣率后，以此为基础可以得到，当公司的抵扣率高于66.67%时，便可选择作为一般纳税人纳税，当公司的抵扣率小于66.67%时，便可选择作为小规模纳税人纳税。

3.扩大增值税进销项税率差异。RC地产公司及其子公司适用的增值税税率为9%，会与进项税税率产生差异，例如在购买建筑原材料时，选择向小规模纳税人购买原材料，由于小规模纳税人适用税率为3%，所以会产生6%的税率差，向一般纳税人购买原材料，则税率差为4%，故RC公司及其子公司应在采购建筑原材料时注意进销项税率差的纳税筹划。在购买钢筋水泥等数量巨大且价格较高的原材料时，应选择是一般纳税人的供货商，这样可以取得增值税专用发票等抵扣凭证，获取大量进项税额；但在购买一些数量小且价格低廉的辅助材料时，一般难以获取增值税专用发票，故可以选择相比之下价格较低的供货商。

本文的研究对象选择了RC地产公司近期的一项工程项目，以发包方式作为依据，K建筑公司为增值税一般纳税人，能够开具增值税专用发票，适用税率为9%，合同中约定的总价款为5000万元，钢筋和混凝土的采购价格分别为1800万元、800万元，钢筋和混凝土的税率分别为13%和3%，依据上述业务，本文设计四种采购方案，具体如下。

方案一：K建筑公司负责建设施工,RC公司购买全部原材料。

RC公司进项税额=（5000-1800-800）÷（1+9%）×9%+1800÷（1+13%）×13%+800÷（1+3%）×3%=428.55万元

方案二：RC公司仅购买混凝土，K建筑公司购买其他原材料。

RC公司进项税额=（5000-800）÷（1+9%）×9%+800÷（1+3%）×3%=370.09万元

方案三：RC公司仅购买钢筋，K建筑公司购买其他原材料。

RC公司进项税额=（5000-1800）÷（1+9%）×9%+1800÷（1+13%）×13%=471.3万元

方案四：K建筑公司购买全部原材料并负责建筑施工。

RC公司进项税额=5000÷（1+9%）×9%=412.84万元

通过以上四种纳税筹划方案可以看出，RC公司应该选择进项税额最高的方案，即RC公司购买钢筋，其余由K建筑公司负责。

三、RC公司实施纳税筹划方案的政策风险及保障措施

事物具有两面性，通过上文对RC公司占比较大的增值税税负进行纳税筹划方案设计，对RC公司的盈利改善效果仍行之有效，可以为企业带来额外合理盈利，但同时纳税筹划也会给企业带来财务风险、政策风险等，在应对这些风险上如果稍有大意，那么给企业带来的损失可能是无法弥补的，下面就RC地产公司在纳税筹划过程中可能面临的政策风险展开研究。

1.税收政策变动风险。税收政策是与时俱进的，随着国民经济、环境变化等原因，国家对税收政策会及时调整，当新政策出台或者已有政策调整时，企业未能及时理解、有效应用从而给企业带来的风险，即是政策风险，在减税降费、深入增值税改革的大背景下，纳税筹划思路也愈加宽阔，但对企业而言同样伴随着诸多风险。

2.及时关注税收政策变动。RC公司应该构建良好的税收政策学习氛围来应对政策变动带来的风险，应对风险的同时，也可加强企业人员对收税政策的理解，提高纳税意识，这也是纳税筹划能够实际应用的基本要求。（1）RC地产公司及各子公司在遇到税收政策变动时，比照公司当前纳税筹划方案，在遇到疑点时，应及时向税务机关寻求有效解读，确保政策理解的准确性，这样不但可以规避风险，还可以在很大程度上提升纳税筹划方案的可行性。（2）RC地产公司在构建公司内部培训机制时，应该把税收政策学习作为一项重点培训内容，伴随税收政策的变动定期开展培训，建立讨论小组，以讨论形式研究政策变动对于企业的影响，如果变动影响到企业的纳税筹划方案，应及时更新改动，最大化地规避风险。（3）在日常工作学习中，RC地产公司可以采取一些多元化手段，调动企业员工学习的积极性，以轻松愉快的方式更能加深对政策的理解，可以举办纳税筹划方面的知识竞赛，集思广益，这样可以加强公司各个内设部门之间的沟通，让非财务部门人员也了解接纳纳税筹划，增强凝聚力的同时也为公司纳税筹划方案的实施提供更大的保障。

四、结语

新政策的全面执行能够明显减轻房地产企业税负，助力企业纳税筹划管理的良好开展。尽管各项新政策的建立执行导致企业面临诸多税收问题，企业也应当以主动态度纳税，强化财会科室人员的岗位技能和素养，与高信誉商家建立合作关系，助力企业更加长久稳定发展。