《民法典》视域下浅析住宅小区车位的归属

李翀晖 文 露 汪 倩 李文瑞

成都东软学院，四川 成都 611844

随着近现代我国经济社会的快速发展，私家车快速普遍化。根据有关部门统计，在2021年，我国机动车保有量已经达到3．95亿辆，相较于2020年我国机动车保有量，增加了0．23亿辆，同比增长6．18%；已注册且处于使用状态的汽车数量达3．02亿，较2020年增加了0．21亿辆，同比增长7．47%，2021年我国多个城市的汽车保有量超过百万。在汽车产销量方面，我国连续13年处于世界第一，随着汽车行业的智能创新发展，新能源汽车受到了许多消费者的喜爱，其更是为汽车产业注入了新的血液。在某种程度上，汽车行业产销两旺导致了人们对车位的需求扩大以及车位的紧缺，车位的紧缺继而引发了一系列关于车位权属问题的讨论，有关车位权属的纠纷也在不断增多。车位权属的明确和车位紧缺息息相关，这一点在居民小区内尤为明显，居民小区本身停放车辆的共有面积有限，无法明确小区车位的权属会导致小区停车位缺口的扩大，造成小区内车辆违规停放。这给小区带来一定的安全隐患，同时也不利于维护小区业主的利益。因此，住宅小区车位的权属问题仍是我国居民小区业主关注的焦点。

一、国内外小区车位立法梳理与国内车位分析

（一）《民法典》出台之前关于小区车位的立法

在《民法典》出台之前，原《物权法》第七十四条的规定适用于我国一系列由于居民小区车位权属问题而产生的纠纷。根据原《物权法》第七十四条可知，在居民住宅小区内，专门用于停放车辆的车位应先满足小区业主的需求，且明确了共有车位的范围——小区业主共同拥有的道路及场所。笔者认为，我国原《物权法》第七十四条，在针对居民小区车位权属纠纷的问题上，积极地维护了小区业主的利益，优先满足了小区业主的需求，避免了业主和开发商的纠纷，在一定程度上有利于保障小区的和谐。《民法典》的出台并不是一帆风顺的，其经历了漫长的筹备期、严格的会议审议以及后续不断的修改和调整，在此过程中，居民小区车位及车位权属的相关规定也是在删除新增了多次后才得以完成。

（二）我国四种类型车位介绍[1]

根据车位不同的物理状态及其所处位置的不同，目前商品房住宅小区车位主要有四种类型，分别是：住宅小区地面车位、首层架空停车位、独立建设的多层车位、小区地下车位。根据我国对居民住宅小区内停车位的划分，车位类型的不同，其性质也就不同，以下是对这四种类型车位的介绍：

1．住宅小区地面车位

商品房住宅小区内的地面停车位指的是在小区地表，通过划线分割的方式来标明的停车设施，在住宅小区中，该类小区车位的土地使用权归属于全体业主。

2．首层架空停车位

首层架空停车位指的是架空建筑物地面的第一层而形成的停车位，当楼房首层架空停车位所在的位置高于2．2米时，该类停车位是可以计算其建筑容积率的，并且其土地使用权可以分担，成为专有部分；当居民住宅小区内的首层架空停车位所在的位置低于2．2米时，该类停车位是不能计算建筑容积率的，同时也不能获得对应的土地使用权面积份额。

3．独立建设的多层车位

独立建设的多层车位是指居民住宅小区内，修建小区时所安排的专门用来停放车辆的车位，该类车位在结构和使用上都具有独立性。根据其性质可知其属于独立建筑物，因此多层车位的建筑面积也需要独立计算，参与分摊土地的使用权。在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》以及《建设工程规划许可证》等法律文件中，该类停车位的土地使用权面积都是有明确规定的，其可以成为区分所有权的专有部分，且独立建设的多层车位是计算建筑容积率的。

4．小区地下车位

根据是否属于人防工程性质，住宅小区的地下车位可以分为以下两类：

（1）利用人防工程改造的车位。依据《人民防空法》的相关规定，我国人防工程的投资是多元化的，国家可以进行建设，住宅小区的开发商也可以进行修建。在实际操作过程中，开发商需要先经过有关部门的审核，审核通过后，开发商就可以通过修建人防工程，将其改建为地下停车位来使用，这类停车位就是利用人防工程改造后的地下停车位。

（2）非人防工程改造的车位。一般是由开发商利用地下空间而建造成的。

（三）部分境外相关立法

根据小区车位的立法现状及相关统计资料，笔者在此选取了部分国家和地区对于车位权属的相关法律并进行了浅析，具体内容如下表1所示：

表1 部分境外相关立法汇总

二、《民法典》视角下尚存在的问题

（一）立法存在欠缺，车位权属模糊

立法缺乏对于小区车库车位的裁决性法规，一定程度上形成车位权属模糊地带。现如今《民法典》物权编第二百七十五条明确小区规划车位以及占有业主共有部分车位的归属，但对于小区非人防地下车库车位、人防工程改建车位等其他类型车位归属没有涉及。[3]实际生活中涉及相对复杂的案件时不能按照法律条款对业主与开发商的纠纷作出相应的裁决，业主与开发商的矛盾纠纷往往无法得到科学性的解决。

（二）法律条文粗略，易对其理解产生争议

《民法典》作为调整物权法的基础性法律，出于对实践复杂性以及法典稳定性的考虑，对相关法规法条作出一定留白，但另一方面也造成法条粗略且概念化。根据《民法典》第二百七十六条规定，住宅小区车库车位的划分首先应该满足业主的需要。然而在实践中，对于“首先满足业主需求”这一前提存在颇多不同理解，且司法机关对此法条并没有作出更加细化的解释。笔者认为此法规出台的目的是约束开发商随意流转小区车库车位给非业主第三方以保障业主权利，其次对“首先”这一说法的理解是住宅小区内业主优于非业主第三方的权利。对于法条中“首先”这一说法是否意味着首先满足业主需求等同于业主拥有优先购买权，这一点仍未明确，存在争议。再者条款中“满足业主需求”这一规定存在漏洞，其未明确“满足需求”的时效性并且未规定开发商是否有权利只售出不租借。

（三）现有制度供给不足，缺乏保障机制及法律后果

近年来城市经济快速发展，关于车位的法治建设不完善使得小区车库车位供需矛盾日益突出。在原《物权法》以及《民法典》的实际运用过程中可以得知，开发商与业主之间处于一个不平等的主体地位状态。通常是开发商利用信息差（例如：业主并不能得知开发商是否将建设车库车位的成本分摊到专有部分的成本中）占取优势地位侵犯全体业主的共同利益。现如今实行的相关销售价格公示制度还不完善，业主与开发商之间不能够通过充足且真实的建造车库车位成本核算等市场交易信息达成一个相对公平的约定。因缺乏车库车位成本披露与销售价格公示的相关配套制度，开发商与业主之间存在信息不完全与不对称的情况，业主不能凭借充足信息完成决策导致权利被侵犯。实际情况中，小区车库车位分为人防工程改建车位、地下非人防车位等多种类型，而其中往往涉及地下空间的使用权。通过《民法典》第二百七十五条与二百七十六条可知其对于小区地下车库车位的权属划分并不明确，针对小区车库车位类型多样的情况缺乏一个相应的登记制度。《民法典》物权编中关于车库车位的法条仅规定归属规则，并没有作出裁决性的指引。在实际建设单位与买卖人产生纠纷时，相关政府部门按照有关法条不能对纠纷作出判决。其次，《民法典》规定约定归属原则但没有定制出相配套的法律后果，对开发商利用信息差侵犯业主权利起不到约束作用也无法规避信息缺陷、交易能力等市场缺陷带来的市场失灵。

三、针对现《民法典》存在问题的建议及措施

基于以上的问题和分析，进一步提出未来《民法典》时代的解决方案与措施。

（一）解决立法欠缺，清晰车位归属

我国的人防车位是指人防工程的车位，而人防车位的使用权利，是根据城市的人防办公室来授权给建筑物的建设机构，开发商不可以左右。对于人防车位：在明确产权问题上，可以采取建立人防工程维护的管理基金，维护管理的基金从人防工程使用费、固定资产折旧费、易地建设费等上述费用中提取。建立人防工程维护管理年检制度，保证设施一直保持良好的状态。非人防车位是一种可以售卖的车位，是有产权证的车位。对于业主和商家，应明确售卖合同的产权问题（年限、地点、有无后续费用等），以免之后产生纠纷。

（二）细化法律条文，避免不必要争议

根据《民法典》第二百七十六条规定，住宅小区车库车位的划分首先应该满足业主的需要。这一规定，不同的地区有不同的说法（江苏、江西、安徽等地则实行人防车位只出租不出售）。对于可以出售的地区而言，应规定开发商首先统计业主实际需要的车位，根据一定比例来确定出售和出租的车位，出售合同上也一定要明确产权的所有者问题。仅限出租的车位，根据不同地区的不同规定，在出售时，开发商应明确告知业主出租的时间，还应告知如人防车位可随时被国家收回等这些未知风险。

（三）提高现有制度供给，加强保障机制及法律后果

因为社会和经济高度的发展，所以才出现了“车多库少”“停车难，难停车”的问题。而想彻底解决就需要提高现有支付供给，相关部门和开发商们应该在规划车位时，最好实地调研和考察，确定此地区需要的车位数，也可以采用新型停车位的创新措施。开发商不得一味只图经济利益，违反道德法律，故意利用信息差、哄骗等手段欺骗业主。业主们在发现开发商在出售或者出租车位的时候应该多咨询此方面的信息与法律，在发现开发商有违法乱纪的情况时应及时举报，这样才能保证自己的切身利益和维护市场的公平公正。而《民法典》不应只规定归属原则，更应规定配套的法律后果，对开发商利用信息差侵犯业主权利起到约束作用，避免信息缺陷、交易能力等市场缺陷带来的市场失灵，也能为业主们带来多一份保障。

四、结语

在现如今高速发展的经济社会时代，“车位之争”只是众多矛盾焦点的一部分。对于商家和普通业主而言，不能只在利益的驱动下无视法律的威严，不仅仅要保证商家应得的利益，更应切实保障普通业主们的根本权利。而对于《民法典》，国家和相关单位人员应做到更加细化完美，以最终达到物权法领域对车库、车位权属划分的立法目的。[4]