居住权登记及其几个相关问题

文/白楷卿

居住权是《民法典》物权编增设的一种用益物权，《民法典》对居住权的设立依据、流转禁止性、消灭及注销登记作出了原则性的规定。该法自2021 年1 月1 日正式实施，但国家对于居住权登记没有出台相应的实施细则和操作规范，各地在登记实务中的做法不尽相同。本文试就居住权登记的适用情形、申请主体、登记客体和申请材料进行探讨，并对居住权登记中的几个关键问题进行探讨，这些问题主要有：不动产的抵押权登记、查封登记、转移登记、变更登记、地役权登记、预告登记、更正登记、注销登记、司法裁定过户备注、补换发不动产权证书登记的相互关系及是否存在对抗关系。

一、居住权登记的适用情形、申请主体、申请材料与客体

（一）居住权登记的适用情形

1.居住权首次登记。根据《民法典》第三百六十六条，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住需要的人称为居住权人，对提供住宅的人（房屋所有权人）称为义务人。按照《民法典》的规定，居住权首次登记主要适用于当事人的申请或者有权机关的嘱托。登记原因主要有当事人依据居住权合同申请居住权首次登记、当事人依据生效法律文书申请居住权首次登记、人民法院等有权机关嘱托设立居住权和因遗嘱设立居住权。

此外，当事人通过居住权合同申请居住权登记的，应有居住权人和义务人签字的居住权合同，应对居住权的期限、住宅范围进行约定。

因《民法典》第三百六十九条对居住权的流转有禁止性规定，故居住权无转移登记。

2.居住权变更登记。已经登记的居住权，若权利人或者义务人的姓名、身份证明类型或者身份证明号码发生变化，居住权的住宅范围等居住条件和要求发生变化，以及居住期限发生变化，可以申请居住权变更登记。

3.居住权注销登记。已经登记的居住权，因居住权人死亡、约定的居住权期限届满、居住权人放弃权利、因生效法律文书导致居住权消灭的，当事人可以申请居住权注销登记。

（二）居住权登记的申请主体和申请材料

1.居住权首次登记的申请主体和申请材料。居住权首次登记的申请主体为居住权合同的双方当事人，其中，居住权人应为自然人。按照遗嘱设立的居住权，可以单方申请。居住权首次登记的申请材料除了常规的申请表、申请人身份证明、不动产权证书外，还应提供登记原因证明材料，如依据居住权合同申请的居住权首次登记应提交居住权合同，依据生效法律文书申请居住权首次登记应提交生效法律文书，因遗嘱设立居住权应提交生效的遗嘱和遗嘱人的死亡证明。

另外，因物权具有排他效力，设立居住权的范围应当是明确的。不动产按单元登记，所有权人之间无论是共同共有还是按份共有，由于共有人所拥有的物的具体界限和范围是不确定的，而且还涉及单元内部满足居住、生活需要的共享共用部分，共有不动产还需提交其他共有人同意设立居住权的书面材料，但共有人共同申请或者居住权合同经公证的除外。

依嘱托设立居住权的，应提交嘱托机关送达人的工作证，委托送达的，还应提交委托送达的送达函；此外，还应提供设立居住权的生效法律文书和协助执行通知书。

2.居住权变更登记的申请主体和申请材料。居住权变更登记的申请主体是居住权人和不动产的所有权人。若当事人姓名或者名称、身份证号码发生变化，可由发生变化的当事人单方申请。

居住权变更登记的申请材料除了常规的申请表、申请人身份证明、不动产权证书外，还包括居住权发生变更的证明材料，如权利人或义务人的姓名、身份证类型，身份证号码发生变化的，应提交能够证实其身份变更的材料，居住权所涉住宅范围、居住期限等发生变化的，应提交变更协议或者生效法律文书等能够证实居住权发生变化的材料。对于共有的不动产，若居住权所涉住宅范围、居住权期限等发生变化，需提交其他共有人同意变更居住权的书面材料，共有人共同申请或者居住权变更协议经公证的除外。

依嘱托变更居住权的，还应提交嘱托机关送达人的工作证、变更居住权的生效法律文书和协助执行通知书。

3.居住权注销登记的申请主体和申请材料。居住权人放弃权利的，应由登记簿记载的居住权人提出申请；因居住权人死亡、居住权期限届满、生效法律文书导致居住权消灭的，可以由不动产权利人（即居住权义务人或者不动产共有人）单方申请居住权注销登记。

居住权注销登记的申请材料除了常规的申请表、申请人身份证明、不动产权证书外，还包括居住权消灭的证明材料，如：居住权人死亡，应提交死亡证明；居住期限界满，可依据居住权合同注销；居住权人放弃权利，应提交权利人放弃权利的书面文件。依嘱托注销居住权的，应提交嘱托机关送达人的工作证、注销居住权的生效法律文书和协助执行通知书。

（三）居住权登记的客体

居住权登记的客体即加载居住权的房屋，按照《民法典》第三百六十六条的规定，房屋用途应为住宅以及具有居住功能的宿舍、公寓等不动产。

房屋应为已进行不动产首次登记且已按最小登记单元登记发证的住宅，该房屋权利归属应唯一有效，不动产权证书所记载的内容应与不动产登记簿记载的信息一致。

二、与居住权登记有关的几个问题

居住权登记作为一项新的不动产权利登记类型，如同镜子的两面，不单单要解决居住权登记本身的问题，还涉及居住权登记带来的其他不动产登记的变化，其首次登记、变更登记、注销登记与不动产登记的其他登记类型，如抵押权登记、查封登记、转移登记、变更登记、地役权登记、预告登记、更正登记、注销登记、司法裁定过户备注、补换发不动产权证书登记的相互关系，是影响居住权登记及其他不动产登记的关键所在。本节试从居住权的首次登记、变更登记及注销登记与不动产其他登记的性质、法律效力及对抗性出发，讨论居住权登记与其他登记之间的关系，即已存在其他登记的，是否影响居住权登记（首次登记、变更登记、注销登记），以及已存在居住权登记的，是否影响其他登记。

（一）居住权登记与抵押权登记是否存在对抗关系

抵押权是担保物权的一种，指的是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情况，债权人有权就该财产优先受偿（参见《民法典》第三百九十四条）。提供担保财产的债务人或第三人为抵押人，享有抵押权的债权人是抵押权人，而抵押人提供的担保财产为抵押财产。

不动产抵押权登记是抵押权人和抵押人双方共同申请登记的一种行为。《民法典》第四百零二条规定不动产抵押实行登记生效主义，抵押人以可以抵押的财产或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

从民事行为后果看，先设立抵押权，再设立居住权，抵押权人必定受到影响。在此情况下，抵押权人可依据《民法典》第四百零七条的相关规定维护其自身权益，但不影响居住权的登记，即存在抵押登记的房屋可以办理居住权登记。

同样地，存在居住权登记，也不影响抵押权登记。

（二）居住权登记与查封登记是否存在对抗关系

查封登记，是指不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱托，将对特定不动产进行查封的事项在不动产登记簿上加以记载的行为。查封登记具有限制不动产权利人处分权的效力。在办理了查封登记的情况下，登记机构不予办理处分登记。

笔者认为，设立居住权是一种处分行为，如同转移登记一样，将对不动产权利产生实质影响，故存在查封登记的房屋不宜办理居住权登记。

基于查封登记效力，存在居住权登记的，不影响查封登记。

（三）居住权登记与不动产转移登记是否存在对抗关系

转移登记是指记载于登记簿的不动产权利因权利转移而进行的登记。不动产权利转移，是指不动产权利的客体和内容不变，而其权利人发生变化。

存在居住权登记，发生不动产转移（不含因继承不动产而办理转移登记），受让人承继居住权义务人身份的，可由受让人提交承继义务的材料（房地产买卖合同已有约定的，无需提交），单方申请居住权义务人变更，居住权义务人变更应与转移登记同时办理。受让人不承继居住权义务人身份的，应由居住权人申请注销居住权登记后，再办理不动产转移登记。

在因继承办理不动产转移登记前，已经设立居住权的，在办理不动产转移登记的同时，应当一并将居住权义务人变更为继承人，登记类型记载为“变更登记”，登记原因记载为“继承不动产导致义务人变更”。居住权义务人变更后，应当告知居住权人，并换领新的居住权登记证明。

办理继承转移登记的遗嘱中包含居住权内容的，应当核实居住权是否被放弃。当事人放弃居住权的，应当到场签署放弃居住权的书面材料或者提交放弃居住权的公证书；当事人未放弃居住权的，可以一并申请居住权登记或者在办理继承权转移登记之后再行申请。另行申请居住权登记的，应当在继承权转移登记时，在登记簿附记栏中记载遗嘱设立居住权的相关内容。

（四）居住权登记与不动产变更登记是否存在对抗关系

变更登记是指记载于登记簿的不动产权利因不动产权利的变更以及权利人姓名、名称等标识信息的变化而进行的登记。不动产权利变更是指不动产权利人不变的情况下，其客体和内容发生变化，如不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变化，或者同一权利人分割或合并不动产而导致不动产自然状况发生变化而作的变更登记。

已经设立的居住权不影响不动产权利人姓名（名称）、证件类型、证件号码、共有性质、不动产坐落名称、用地年限等变更登记。其他影响居住权人利益的变更事项，应当视具体情形注销居住权后再予办理，或者由居住权人、不动产权利人共同申请居住权变更登记。

（五）居住权登记与预告登记是否存在对抗关系

预告登记是不动产物权变动中的债权人为保障实现其所期望的不动产物权变动，按照与债务人的约定向不动产登记机构申请办理的登记。

预告登记是《民法典》第二百二十一条的特别规定，实务中预告登记有四种情形：预购商品房抵押预告登记、不动产抵押预告登记、预购商品房转移预告登记和不动产转移预告登记。根据对存在抵押登记的房屋是否影响居住权登记的分析，存在预购商品房抵押预告登记和不动产抵押预告登记这两种情形的，不影响居住权登记，存在预购商品房转移预告登记和不动产转移预告登记这两种情形的，不宜再办理居住权首次登记。但是，存在预告登记，不影响居住权变更登记。已经设立的居住权，不影响抵押权预告登记的办理。

已设立居住权的，不宜办理不动产转移预告登记，但居住权人申请注销居住权或者预告权利人提交承继居住权义务相关材料的除外。

（六）居住权登记与更正登记是否存在对抗关系

更正登记，是指有证据证明不动产登记簿上记载的事项错误时，登记机构依权利人或者利害关系人的申请或者依职权对该错误事项加以更正而进行的登记。这一登记旨在保护真正的权利人利益，避免因登记错误造成真正权利人的损失。

已设立居住权，不宜办理更正登记，但居住权人申请注销居住权的除外。

（七）居住权登记与不动产注销登记是否存在对抗关系

不动产注销登记是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。

不动产注销登记的效力是使不动产实体权利归于消灭，注销登记涉及民事主体的权利归属和权利内容的调整，是各种不动产登记中对不动产权利影响最大及后果最严重的一种登记类型，不动产一旦注销登记，在该登记单元上就不可能再有其他任务类型的登记。与抵押权相似，居住权作为一项用益物权，在不动产注销登记时应确保不动产上无其他负担，故已设立居住权的，应当在注销居住权后，再办理不动产注销登记。

（八）已办理居住权登记的房屋是否可以再办理居住权登记

已存在居住权登记且与登记簿记载的“住宅的范围”等权利内容冲突的，不宜再办理其他居住权人申请的居住权登记，但是现登记的居住权人出具书面同意文件的，可以登记。

（九）居住权登记与地役权登记是否存在对抗关系

《民法典》第三百七十二条规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。第三百七十五条对供役地权利人的义务作出规定，供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。居住权登记只是让居住权人合法使用他人的住宅，并不会妨害地役权人行使权利，故存在地役权登记的，不影响居住权登记。

同样地，已存在居住权登记的，也不影响地役权登记。

（十）居住权登记与司法裁定过户备注是否存在对抗关系

司法裁定过户备注不是一种单独的登记类型，但在登记实务中普遍存在，是登记机构配合司法部门的一种行政辅助手段，是所有权公示的一种特殊手段。

《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第两百二十九条至第二百三十一条规定，享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据《民法典》第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。司法裁定过户备注就是物权的权利和内容因生效法律文书发生了变化，但当事人尚未办理不动产登记或尚不具备登记条件，登记机构依生效法律文书将这种变化记载到不动产登记簿，反映真实的物权权利状况，应该说，这是登记机关在实践中形成的一种变通做法。

登记机构在收到司法机关的生效法律文书后，通常会在不动产登记簿上作司法裁决的备注，这个备注是限制交易的行政备注，对当事人非常重要，可以有效保护其合法权益，同时也能提示不动产登记机构工作人员，该不动产权利人已经变更，不能再给原登记权利人办理其他登记手续，在效果上具有类似查封登记的效果，故已裁定过户备注的房屋，不宜再办理居住权登记。但是，有居住权登记的房屋可以办理司法裁定过户备注。

（十一）居住权登记与换证、遗失补发登记是否存在对抗关系

不动产登记实务中，还存在因持证人遗失不动产权证书或不动产登记证明，以及不动产权证书或不动产登记证明破损而申请换证与遗失补发登记等情形。此种行为并不影响不动产客体及权利内容，只是重新换发证，故与居住权登记互不影响。

三、探讨和结语

居住权是一种新的法定物权，其性质、生效要件，设立、变更、注销在法律和登记实务上的程序，与其他不动产登记事项的相互关系，需要法律、行政法规、规章等规范性文件作出明确、具体的规定，以确保不动产登记行为的合法性和有效性，在最大程度上保护权利人、利害关系人及社会公众的利益。建议《不动产登记法》出台时，将各类不动产权利登记的内容、程序在该法中予以体现，同时修订《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》，将法律的原则性规定落实到具体的不动产登记实务中。