试析精细化管理在房地产设计中的应用

【摘要】现如今，房地产行业发展迅速，人们对于房产产品从品质和标准上均提出了越来越高的要求。在激烈的市场竞争下，若仍然采取粗犷式规模化发展势必难以满足市场需求。而精细化管理恰好可以对这些问题加以有效解决，对投资决策、方案设计以及施工环节进行赋能管理，尤其是设计阶段，加强精细化管理，节约投资成本的同时，提高设计方案可行性和产品竞争力，推进房地产企业可持续发展。

【关键词】房地产;设计;精细化管理;可持续发展

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.11.029

引言：

设计阶段是房地产项目较为关键的一项环节，设计质量直接关系着方案可行性、施工质量、施工成本和激烈市场竞争下产品的综合竞争力。但分析当前设计管理现状，组织架构混乱、管理职责不明确、设计阶段管理不受重视等问题仍然存在，亟需寻求一种科学合理的管理办法，推进房地产设计管理工作有序开展，提高设计质量。为此本文将从方案设计、初步设计、施工图设计、战略合作等方面对精细化管理的应用展开论述，期望能够为相关从业人员提供参考与借鉴。

1、房地产设计中精细化管理概述

1.1房地产设计中精细化管理内容

相比于常规管理方法而言，房地产设计精细化管理在完成基本管理工作的同时，还需不断优化设计管理流程，实现设计与其他环节的联动管理。对设计方案进行评估的同时，实现房地产设计朝着精细化、规范化、信息化方向发展，促进提高设计质量。

房地产设计精细化管理需对管理流程加以完善，明确设计目的，避免将时间和精力花费在样品细节和样品展示等方面，而导致所设计产品定位失误，频繁出现设计变更而延误工期。因此，房地产设计精细化管理首先应确定设计流程，明确组织架构，完善相关规章制度，不断培养、引进优秀的设计管理人才，提高设计管理团队的专业性[1]。同时还需重视设计环节与其他环节的联动管理，实现各个环节的全面控制，提升设计管理效果。

另外，为形成房地产企业内部特有的设计风格，并逐渐形成企业内部规范化设计标准，还需在设计管理阶段创建规范化设计标准体系，提升房地产产品个性化及设计质效。在标准化设计体系基础上，可逐渐固化产品设计风格，提高设计效率，避免差错风险[2]。另外，在信息化时代，实现精细化管理还需借助设计管理信息化软件，信息化管理平台，实现设计成果的存储、共享。

1.2房地产设计精细化管理应用优势

精细化管理作为先进的管理理念，近些年來受到越来越多的认可，其利用流程化、系统化的规则，实现管理手段的信息化、数据化和标准化，对房地产设计阶段实施高效、精准且持续的管理。精细化管理的基础在于优化管理流程，在设计过程中，不断对流程细节进行改善优化，意在展现出最佳的设计效果。资源整合作为流程优化的前提要素，能够优化调整现有资源，提高整体效果[3]。实现管理流程优化首先需分析管理体系，寻求最佳的管理模式，实现设计部门与其他部门的联动管理，固化成熟的产品样本，提高设计效率及设计管理质量。

2、房地产设计管理所存在的不足

房地产开发管理以完善的管理制度为支撑，存在一定复杂性，其中设计环节管理效果直接影响项目成本、进度以及产品质量。分析当前房地产企业发展现状，存在不重视设计管理流程的现象，从而在多重因素影响下出现经营风险及漏洞，若未及时解决这些问题，将对房地产企业的经营状况和可持续发展带来不良影响。当前房地产设计管理所存在的不足主要体现在以下几方面：

2.1设计管理组织架构缺乏条理性

现如今，一些房地产企业在设计管理部门人员分配上存在不合理性，管理组织架构混乱，管理效果难以提升[4]。同时由于管理组织架构缺乏合理性，各项业务流程审批受限，设计部门定位不清，对房地产企业发展带来不利影响。

2.2未明确设计管理岗位职责

一些房地产企业缺少完善的内部组织架构，未确立清晰的管理岗位职责制度。与设计单位相比，房地产企业设计管理部门职责在管理理念及管理定位上存在一定区别。如今，多数房地产设计管理人员思维仍然停留在设计师角度，对自身作为设计管理人员的职责定位不清，过于重视设计产品艺术效果，甚至自身参与设计，导致职责冲突问题的发生。此外，设计工作分配不合理，影响设计管理效率提升[5]。借助于完善的管理制度，能够对设计管理过程中不同层级的管理人员的职责进行规范化划分。但由于当前房地产项目建设规模越来越大，设计管理工作愈发繁杂，不能有效更新、匹配设计管理授权体系，往往导致设计管理工作出现极端。一方面表现为管理越位，在未向上级汇报，未经批准后自行做出决定，为安全问题发生留下隐患;另一方面表现为管理缺位，所有事物都需层层上报，流程繁杂，影响设计管理效率。

2.3重视销售而忽略设计管理环节

上世纪80年代，随着人们生活水平不断提升，推动房地产产业迅猛发展，房地产需求量不断增加，房价上涨，带领房地产行业进入到黄金时期，越来越多人投入到房地产行业中。其中不乏存在一些企业过于重视大规模兴建楼盘，将工作的重点放在房产销售中，却忽略了设计的精细化管理。由于缺乏明确的产品定位，必然导致成本超限，经营不善。房地产黄金时期的结束，该部分房地产企业亟需转变管理理念，以设计管理的精细化实现经营困境的逆转[6]。对于未及时调整管理策略的房地产企业，面对日益激烈的市场竞争，不能实现精准掌握市场动向，无法准确定位产品设计，逐渐失去市场竞争力，必将退出房产舞台。

现如今，房地产企业发展必将设计管理精细化作为重点，推动整体产业可持续发展。但精细化管理理念在我国引进应用的时间并不长，应用实践不具备典型性，房地产业内部对设计精细化管理认知不足，专业管理人才稀缺、设计人员缺少创新性，这些问题均限制着我国房地产设计的创新发展，应对设计管理环节予以高度重视，提高设计质量，创新出更好的房产产品[7]。

3、房地产设计中精细化管理应用策略

3.1方案设计阶段精细化管理

房地产企业获得土地使用权后，为确保项目设计方案能够符合整体开发需求，需结合项目实际情况、经营目标、可研报告内容以及项目定位，出具专业的设计方案。通常情况下，在方案设计阶段，设计人员往往过于重视房产设计的功能性，创新性和安全性，却忽略了方案设计的经济性，尤其是对于非常规设计方案，项目成本难以有效把控。因此，在方案设计时，需从宏观角度保证项目成本可控，所设计产品应先符合市场需求，再去综合考虑专业性问题。建筑单体设计与规划设计是方案设计的主要构成部分，所以，精细化管理可从上述两方面着手。首先，在设计工作开展前，需对项目所在地进行实地勘察，了解项目周边环境，基础设施建设情况，市政配套以及未来城市规划等，为方案设计的科学性，合理性提供数据支撑，从而明确房地产产品风格及适应人群[8]。其次，在规划设计阶段，对项目所在地周边气候特点、交通、环境、光照等情况进行分析，对不同类型的住宅产品进行分区分类，通过合理调整空间关系与平面关系，合理规划设计主要建筑和配套用房布局。再次，对于单体建筑而言，在设计时，首先需划分内部功能，再划分内部格局，实现整体建筑的垂直划分和竖直划分。最后，在设计住宅产品时，需综合住宅附近的景观要素、基础设施配套等情况，从实用性、可行性、项目建设成本可控性等方面提升设计质量，保证设计方案的科学合理。

3.2初步设计阶段精细化管理

待明确设计方案后，进入到初步设计阶段，但由于一些房地产企业开发项目过多，对周转效率有着较高的要求。因此为加快房产开发速度，压缩设计阶段时间，忽略设计质量。通常设计图纸未经审查就交付施工单位施工，致使在项目建设过程中不断出现问题，频繁设计变更导致建设成本超出预算，影响工期，无法在规定期限内完工。因此，若要提升设计质量，首先应明确方案设计目的。一方面，为缩短设计周期，提高设计质量，在初步设计阶段，应当综合结构工程、机电工程、消防工程、暖通工程等多个专业，实现不同专业的协同合作[9]。例如：在结构设计阶段，不同项目构造会存在一定差异，需明确构造尺寸及样式，交由结构工程师核算，保证图纸设计的准确性，合理性，降低后期修改图纸次数，以精细化管理提升设计效率。再例如在消防设计阶段，可根据项目需求，先对平面布局和出入口进行设计，再依据建筑防排烟标准，设计消防补风机房、排烟机房以及风井等位置，并对排烟口尺寸及位置进行检查，确保不会与其他设计内容相矛盾。初步图纸设计完毕后，各個专业对图纸内容进行内部审查，及时发现图纸设计中存在的不足，避免后续施工中出现交叉碰撞问题[10]。可见图纸设计工作需要一定时间，在精细化管理理念下，需给予合理的时间保障，从而不断提高图纸设计质量。

3.3施工图设计阶段精细化管理

施工图设计是方案设计的最后一个环节，同时也是施工过程的参考标准，因此施工图设计质量将直接影响整体工程建设质量。如果要保证图纸设计准确性，设计工作完成后，需加强审核，并落实如下几点精细化管理内容：首先，构建完善的检查标准及检查流程。在设计管理阶段，实施管理责任制，将设计管理责任落实到个人，确立责任主体，开展分层管控，实现施工图纸设计的高效管理[11]。其次，为便于将项目设计的优缺点表现出来，制定并实施设计缺陷及设计优化反馈机制，从根本上避免常见图纸质量问题，提高施工图设计质量。再次，在图纸审核过程中增加第三方机构强化审查，在这一阶段，施工人员，设计人员，管理人员保持良好的沟通，确保能够根据自身工作经验，提出可行性建议，避免图纸设计漏洞及缺陷，优化提升设计质量。

3.4引入战略合作伙伴阶段精细化管理

随着房地产开发项目越来越多，设计资源不匹配问题普遍存在，例如新的开发项目没有适合的设计单位，资质深，设计水平高的单位档期较满，而设计水平一般的单位，由于资质不高，往往不愿选用，进而对房产产品开发进度产生影响。

此时可以通过战略合作的模式，组建完整的施工团队及设计团队，双方确立收费标准的同时，形成一定的默契度，签订长期战略合作协议，提高房地产项目设计供应商的选择效率，保证项目设计工作的有序开展，为房地产设计争取更多的时间。在此基础上，房地产企业可通过优惠的设计价格，提升吸引力，在确定每年业务量后，选择稳定的设计团队，二者实现优势互补，发展共赢。

3.5构建房地产产品标准化体系

房地产企业依据产品性质以及既往成功设计经验，统一产品设计，在企业内部对产品统一标准化要求进行推广培训。设计部门通过分析成功设计模板，并积极学习房产市场优秀设计案例，逐渐形成企业内部特有的产品设计库。此时可将产品设计库中的设计理念向销售人员展示，使其能够了解产品特性，为产品销售提供素材。此外，房地产企业还可实施激励机制，积极鼓励员工提出设计及管理的创新理念，一经采用，予以一定物质奖励和精神激励，全面带动员工积极性以及企业归属感，在不断提升产品设计质量的同时，推动企业长久稳定发展。

户型标准化是房地产产品标准化设计的基础，楼盘开发作为规模性开发项目，其不追求个性化和原创性。因此，房地产企业可在市场常见户型的基础上进行优化，参考借鉴成功设计模板，逐渐形成不区分区域面积的经典户型。在成熟设计经验基础上，对设计产品进行优化，能够获得更加成功的作品，形成企业内部独具特色的产品标准化模式[12]。

实现户型设计标准化后，设计部门，管理部门以及市场调研部门借助于设计创新，形成标准的与自身特色相结合的企业项目设计典型。通过这一标准化特色产品，相比于直接设计而言，能够很大程度节约设计时间，所设计产品符合市场需求，降低风险。在设计完成后，调研客户满意度并提供服务，通过了解客户所反馈的意见或建议等信息，对设计方案进行优化调整，提高房地产产品市场适应度。

3.6构建设计管理信息化平台

房地产设计精细化管理的另一要素为构建信息化系统。借助于信息化平台信息传递的高效性，可有效节约表单流转时间，同时能够将设计管理工作计划、专业方案审批、节点设计要点、施工进度、产品开盘销售计划等内容在信息化平台中呈现，便于相关管理人员查看信息。并且信息化平台可以作为内部设计标准的承载载体，为管理人员和基层人员业务沟通提供便利，实现随时查阅设计标准化体系文件，降低失误率，保证工作质量。

3.7构建运营效率指标监控体系

为提高房地产设计精细化管理效果，还需设立完善的项目运营效率指标体系，以项目设计预期值为基准，加强设计管理工作执行的监督管理，提高精细化管理效果。其中运营效率指标主要由进度、成本、质量、效能等指标因素构成，这些指标因素能够高效达成，也就表明了设计管理工作质量达到预期。通过精细化管理，不断优化企业设计管理办法，创造出更加优秀且适合市场需求的房地产产品，为房地产企业可持续发展提供推动力。

结语：

综上所述，房地产企业发展过程中，精细化管理是提升核心竞争力的关键要素。而房地产设计精细化管理作为企业管理中关键组成部分，一方面为提升设计管理质量发挥作用，同时也是房地产企业面对激烈市场竞争的必然要求。房地产企业应当认识到设计管理的重要性，基于自身发展状况结合行业内设计成果，制定出适合企业发展的设计精细化管理制度，确保精细化管理能够长期有效实施，提高产品设计质量质效，为企业健康可持续发展增加动力。

参考文献：

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作者简介：

李伟才（1981.04-），男，汉族，湖南湘乡人，本科，工程师，研究方向：房地产设计管理。