房地产项目开发提速研究

【摘要】随着房地产政策调控日趋严格，房地产企业生存压力进一步增大。本文从授权决策机制、工作前置、开发工期等方面，分析了提高项目开发速度的有效措施，为房企缩短项目开发周期，提早达到预售条件，尽早实现销售与回款，提升项目的整体质量和经济效益，提供经验借鉴与参考。

【关键词】授权决策;工作前置;开发周期

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.11.004

1、房地产项目开发提速的必要性

在政策端，自十九大以来，中央一直强调“房住不炒”，房地产调控政策日趋严格，在土地供应、房屋销售与融资方面，都不断释放出抑制房地产市场过热、引导市场回归理性的政策信号。特别是2020年以来，相继出台的房企监管“三道红线”与土地出让“两集中”政策，都体现出国家合理引导行业发展的决心。而在企业端，集中度进一步提升，特别是前30强房地产企业的销售规模在仍然进一步增加，这说明优秀企业的项目开发能力不断提高，而专业化程度低、管理能力差的企业将逐渐失去了竞争力，行业呈现优胜劣汰的局面。为了生存，房企必须提高管理能力，通过合理的手段尽快回笼资金，减小资金压力，因此，提高项目开发速度是十分必要的。

2、房地产项目开发提速

2.1项目开发提速的目的

房地产项目开发投资金额大、开发周期长、资金回流慢，所以在房地产开发过程中，开发商自身的资金是比较有限的，想要保证房地产开发商的资金链保持完整，就需要加快房地产开发项目的速度。房地产企业投资是为了回报，因此开发提速的最终目的就是通过缩短项目开发周期来更好的回报股东。项目开发周期可以划分为拿地周期、开盘周期与结转周期。项目开发提速实质上就是从土地获取后到实现开盘这个阶段的提速，目的是实现经营性现金流的快速周转，核心是提早销售与快速去化，避免由于错过市场窗口期而产生过多的滞销库存。如果项目能早一些回款，就可以早一些降低股东资金占用，早一些结转，从而更早地实现股东资金与开发团队的滚动发展。

2.2项目开发提速的主要举措

开发商如果想要实现项目的开发提速，不仅需要由项目团队在操作层面上推进具体工作，同时也需要集团总部与区域公司在授权和决策机制进行优化的支持。在目前主流的集团总部、区域公司、项目公司（部）的三级管理模式下，优化工作主要是从差异化授权机制方面开展，由上级公司根据管理半径、项目数量、开发能力的差异，对下属公司进行差异化授权，主要方式是根据不同的管控类型，设置不同的审批层级，比如对于采取战略管控的区域公司适度精简审批环节，节约时间，减少协调消耗。

在管理层级优化方面，随着项目数量的增多，如果所有项目的节点均由总部管理，会造成管理工作量过大，决策流程过长等问题，从而制约项目开发速度的提升。因此首先应当对开发计划进行分层级管理，项目里程碑计划如开盘、交付等由总部决策层管理，通过总部审批、OA线上监控、考核;项目一般节点计划，如工程开工、主体达到预售条件等下放至区域公司或项目公司在执行层面审批，总部可以定期下沉一线进行监督。除了对开发计划的管理实施分层授权之外，对于工程、成本、采购、营销、财务等不同职能条线也应当进行分层授权。总部把控大方向、区域和城市公司负责具体实施。如果企业总部层面仍有大量工作是项目实施的细节，而很少进行战略层面的标准化研究，将过多的精力参与到本应由区域公司或项目公司承担的事项中，造成审批环节过多、审批周期过长;另外由于管理半径过大，对当地具体政策、市场环境不了解，很容易造成管理方向偏差，耽误了项目开发，反而对公司资源造成了浪费。因此，在管理方面需要提前就财务并表要求、股权分配机制、项目管控模式、各阶段操盘、资金实际支持等内容进行边界清晰划分，只有在实施开发之前将其逐一落实，才能够减少房地产项目开发过程中决策的管理分歧，提升房地产项目的管理决策效率与房地产项目开发的效率。项目公司董事会可以定期召开临时会议对房地产项目开发的事宜进行商定以及调整，会议举办频率在现金回流之前可适当灵活，争取尽早确定房地产项目开发的具体流程并进行效率的提升。其中，主要会议的内容与财务预算、开发计划、规划设计、成本招采、营销管理以及其他种类的各类资金、利润、股东审议等方面有关。其中董事会会议审议的核心要点是聚焦在房地产项目指标偏差方面，比如在项目开发过程中，实际耗费与预算目标相差了5%，或价格定位与实际售价之间有5%及以上的差距，施工环节距离计划中相差1-2个月左右等情况，都需要及时召开会议商讨，要求总部对实际房地产项目的开发大方向有一定的把握，避免房地产项目开发过程中出现问题或数据偏移导致项目开发进程停滞不前。

在房地产开发决策定位方面，房地产项目在施工前要对项目中各项条件环境进行参考，设置合理定位，这样一来，在方案设计以及施工过程中就能够实现最优配置，避免因定位误差导致的项目临时调整，提高房地产项目的开发速度。房地产项目的开发可以分为规划定位、环境定位、空间布局定位、格局比例定位、价格定位、推广定位六个部分。（1）规划定位主要是对房地产项目的整体结构以及设计思路进行定位，在房地产项目中，大部分的功能都是居住，也就是住宅房地产项目。在住宅房地产项目的开发中，要做到以人为本的理念规划。随着经济水平与科技水平的上升，居民对房地产项目的需求也开始向功能性需求过渡。因此房地产项目规划中应充分考虑到居民的需求，打造出适合人们休养生息的环境。在规划定位时要对建筑群、绿地结构、空间结构、道路结构进行综合性思考，规划出最适合的房地产项目配置，并将可能出现的问题以及规划在实际中出现偏差的方面进行方案预防设计，为施工时出现类似问题提供及时的解决方案，避免在问题考察和解决方面浪费时间。（2）房地产项目中的环境定位主要是以建筑物为核心，通过对建筑物的空间节点以及时间节点进行分析，从而得出建筑物的相关实际属性以及环境配套设施的设计，实现建筑物中功能性设定。在设计与应用方面，对环境的定位应是生态、交互、搭配，保证整个建筑在项目中与周边环境的自然搭配。通过对房地产项目的环境定位，能够精准确认房地产项目的环境建设主旨，节省了相应的环境施工确认环节，提高房地产项目的开发效率。（3）空间布局定位在房地产项目中是比较重要的因素。房地产项目在进行空间布局规划时，应结合实际开发情况进行布局的创新融合。在空间布局定位中，要对建筑施工的实际地点进行考察，确认施工地点的实际情况，并依此对整体建筑布局进行中层、高层、多层建筑的设计以及定位，避免在后续开发过程中，因为缺失对建筑物的空间布局定位，导致房地产项目开发的建筑结构布局不符合当地的居民或商业要求，从而对整体项目进行临时整改，导致大量的成本与时间被浪费。（4）格局比例定位主要针对的是建筑物内部的空间比例划分，一般的建筑物空间比例为2室1厅1卫，也有更加细致与更加大格局的划分。格局比例划分是为消费者的需求与购买能力进行划分的，针对受众群體的差异性，对于格局比例划分自然不同。房地产项目开发过程中应尽早对周边的居民进行调研考察，计算出最适合当地居民的格局比例划分。在进行房地产项目的空间布局定位时就要同步进行各级比例定位的调研，节省时间，提高格局比例定位的效率。（5）价格定位是企业的成本控制最重要的一环，其中能够起到最大影响的就是成本、税金、利润以及地段差价几方面。与此同时，价格定位还会受到市场以及经济因素的变动影响。在市场供求关系上对于建筑的价格进行定位是最为合理的。因此，可以采用成本分析、定价模型以及市场分析进行房地产项目的价格定位。提前进行完善的价格定位能够避免后期的市场以及经济政策出现较大的变动，造成当地的房地产项目价格出现变化，可以帮助房地产项目开发时灵活地处理应对经济形势以及房地产整体趋势的变化。（6）推广定位包括整个房地产项目的主要的营销方向，决定房地产项目是向当地的何种人群进行推广。在推广定位方面，要与价格定位同时进行，要提前依据格局比例定位的调研结果以及价格定位的趋势及时制定推广定位的具体信息，保证在房地产项目开发的收尾阶段呈现出完备、科学、合理的房地产项目推广定位方案。D2357F07-1EC1-47E7-916D-2212900B0125

在工作前置优化方面，根据对行业内标杆企业开发流程的经验总结，房地产项目开发可以分为投资拓展、产品策划、实施启动、开工建设、开盘销售、竣工交付等六个阶段。（1）投资拓展前置工作，应关注的要点是周边环境对规划设计的影响，如场地、地质条件、原有建筑物的拆除方案等因素，特别是要重点把握产品定位及概念设计的深度。（2）产品策划前置工作，应关注的要点是市场、政策环境。要尽早将项目总图、立面、户型等事项与政府间建立对接联系，定位与概念设计同步启动，特别是要尽早确认销售代理、招标代理、设计公司、造价咨询、精装修、景观施工单位与详勘工作。（3）实施启动前置工作，应关注的要点是方案设计、工程管理策划、营销策略评审、目标成本及盈利测算，如设计产品是否满足报建需求、招标采购工作可否前置，特别是要重点把握方案设计与示范区、样板间设计的并联，要尽早确认桩基单位，确保总图批复后立刻进行桩基施工。（4）施工建设前置工作，应关注的要点是桩基及土方、主体结构、精装修和市政景观施工。项目顺利推进的前提是要确保在桩基施工前总图获得批复，避免返工，特别是要重点把握在总包进场前完成桩基检测，统筹安排示范区与首开区的施工。（5）开盘销售前置工作，应关注的要点是示范区开放、到达预售条件且按理想的价格开盘，确保在面积预测绘、物管单位确认、行政部门询价、预售资金监管等环节不出问题，特别是要重点把握销售价格能否攻克限价，销售承诺须与实施承诺一致。（6）竣工交付前置工作，应关注的要点是验收与客户收房程序，相关缴费、房屋质量出现问题时能够组织及时整改，满足客户要求，特别是要重点把握工程进度分阶段验收，为交房环节留出富裕时间。

在项目标准开发周期优化方面，房地产项目开发要用少量启动资金，尽快实现开盘销售和回款，带动项目建设，并尽快投入新的项目开发，实现规模扩张。而这种开发方式如果失去合理控制，就会造成房价上涨、库存积压、债务危机等。目前大多数城市为了控制房地产市场过热，采取的方式是要求新开发项目将毛坯房屋竣备交付改为精装修房屋竣备交付，项目开发周期有所延长，因此开发商需要重新梳理各阶段工作的搭接关系，提高效率[1][2]。其中的要点是：（1）充分发挥战略合作关系，将营销策划、招标代理、造价咨询、勘察设计单位在项目启动前确定意向，并进行内部方案讨论，确保在土地获取后尽早将项目定位策划方案敲定。（2）将外部专家评审与专项评审同时进行，合法合规的尽早开始穿插审批，尽早通过图纸审批，并且发挥战略协同合作关系，启动总包招标，确保获取施工许可证后立即开工;另一方面可以尽早启动价格审批。经过授权决策机制、各阶段工作前置优化后，可以得出提速后的开发周期（表1）。

表1 项目开发提速周期

以常见的高层住宅为例，项目开发的四大里程碑时间节点是：（1）土地获取后6个月完成总图批复，确保建筑基底不会变动方可启动桩基础施工;（2）12个月内建筑结构达到预售条件，并且提前面积测绘、物价备案等手续完成预售开盘;（3）30个月内完成竣工验收备案，达到毛坯房交付条件;（4）毛坯房交付后6个月内，完成精装修竣工备案及整改工作，实现分批交付。

在项目施工方面，由于房地产项目中的是施工过程中包含众多复杂因素可能会影响到房地产项目的开发，进而造成房地产项目开发的工期延误，因此要注意在房地产项目开发中进行相关管理的调配与改进。其中的要点是：（1）在进行施工现场管理时，为了提高施工过程的效率以及质量，要在管理中采用相关的技术模型构建。BIM技术就是通过计算机构建数据相关模型的技术，能够应用在房地产项目开发的施工阶段，能够实现对房地产项目的事前管理与事中控制。在施工阶段时间较长时，BIM技术能够兼顾信息化的特点以及大数据模型的分析特性，在房地产项目工作人员进行施工现场的管理时，BIM技术能够将施工过程中的相关信息收录进系统中，之后再进行实时的施工过程监控，将施工过程中的变化及时传递给施工管理人员，节省了信息传递与管理人员分析数据的时间。在施工的其他环节中，BIM技术能够缩短相应的流程与耗费的时间，在比如采购、各部门交流、项目返修以及项目问题修复等方面，BIM技术能够通过信息传递的便利性以及其模型建立与大数据分析的科学性对其进行及时的信息传递与精准的数据定位，减少了施工环节中的计算时间与信息传递时间，能够极大地节省房地厂项目开发过程中的额外时间耗费。（2）在施工过程中要善于使用先进设备，实行动态管理。在房地产项目开发过程中，设备的使用是必不可少的，能够帮助完成施工中的部分难度较大的工作，还能进行精准化操作。施工设备的合理使用与管理能够在房地产项目方面起到提效增速的作用，要组织好施工管理人员对设备的使用以及保养进行动态监管，机械设备在施工过程中要实现合理地运用，管理人员要定期对施工过程中的设备维修、设备养护、设备工作情况进行检查。保证设备的完好性以及操作的精准性，避免因使用过度和操作不当导致设备出现损坏或故障。设备的缺失会导致施工过程的效率大大下降，影响到施工的整体效率。管理人员还要对设备使用限制的问题重视起来，设备的运行能够将施工过程的效率提升数倍，因此要保证设备不过度使用的前提下也不能出现闲置状态，管理人员要做好系统记录设备使用运行情况，避免造成资源浪费和工期延误。（3）人员管理是房地产项目开发中流动性比较大的部分，由于人员流动性强，导致在房地产项目开发过程中的管理力度不足，容易出现项目质量问题与安全问题。管理人员在施工过程中要注意人员安全意识的普及，对人员的防护措施、安全意识、规范操作、监督机制等方面进行完善。各级领导要组建起监察队伍进行监督，避免部分人员在施工过程中偷懒或操作不规范导致整体项目效率受影响。可以设立劳动竞赛、奖惩制度、內部控制制度进行有效地管控，提升工作效率，加快项目的交付进程。

结语：

综上所述，项目开发提速是房地产企业核心市场竞争力之一，不仅体现了项目团队的执行能力，同时对总部和区域层面的管控和协调能力也提出了更高的要求，因此，必须要通过合理的授权机制、工作前置、合理优化开发周期等措施实现项目开发提速，切实提高股东资金的回报效率，推动企业更好地应对政策与市场变化，实现更好的效益，进而实现更高质量的可持续发展。

参考文献：

[1]徐逸飞.房地产开发项目进度管理的研究[D].上海：上海交通大学，2009.

[2]蔡海苗.房地产开发项目进度计划管理与绩效考核研究[D].西安：西安建筑科技大学，2011.

作者简介：

孙岳（1988-），男，硕士，高级工程师，研究方向：房地产项目管理。D2357F07-1EC1-47E7-916D-2212900B0125