房地产工程管理中的工程成本控制措施探究

曹晓岩　王金泉

摘要：伴随着我国经济社会的不断发展，我国的房地产行业迎来了发展的春天，但是随之而来的也有一系列的问题，我国房地产行业的竞争日益加剧，很多房地产公司为了能够使自己在激烈的竞争中脱颖而出，都纷纷采取各种各样的策略来降低工程成本造价。房地产行业的发展与人民的日常生活有着密不可分的关系，同时，国家的各项经济建设事业的进步也离不开房地产行业的发展，所以说，研究房地产工程成本控制具有很强的现实意义。文章首先重点概述了房地产工程成本控制的具体内涵，以及影响房地产工程成本控制的因素，同时也分析了房地产工程成本控制的现状，最后，介绍了房地产工程成本控制项目的整个过程。

关键词：房地产行业;成本控制;工程管理;面临困境;过程分析

如今，人们的生活水平越来越高，很多人对住房的质量有了更高的要求。人民生活水平的提高给房地产行业的发展带来挑战的同时也带来了机遇，房地产行业若想要跟上时代的步伐，不断地为自己争取到更大的利益，就必须对房地产工程成本控制方式进行改革，尽可能地在保证工程质量的基础上降低工程的成本，这样才能够不断提升房地产公司的竞争力，使他们能够具备更强的适应社会变化的能力，才能够为我国的经济建设提供源源不断的支持，促进我国社会主义现代化建设征程不断持续推进。

一、房地产工程成本控制的含义

房地产工程成本控制是在一个房地产项目施工的过程中，相关人员根据施工所涉及各环节，对施工方案进行不断地改进与完善，并积极采取策略解决施工过程中遇到的各种突发事件，从而促使项目施工过程花费的成本最少，但是工程的质量不会受到相应的影响。房地产项目在施工的过程中涉及多方面的费用，包括土地费用、建设费用等，土地费用指的是土地交易费用、登记费用，建设费用主要包括工程费用，其他的费用包括水管安装费用、天然气管道铺设费用等。

二、影响房地产工程成本的因素

影响房地产工程成本控制的因素主要包括内部因素和外部因素，这两种因素的重要性都是不可忽视的，研究这两种因素对于完善房地产工程成本控制方案有着十分重要的意义。

（一）外部因素

企业在进行工程成本控制的时候，不可避免地会遇到各种各样的外部因素影响，如市场因素和技术因素。在市场竞争比较激烈的地区，工程成本控制的难度也越大，这需要管理人员具备较强的市场调控能力，能够尽可能地在保证工程质量的前提下减少工程成本，技术因素对工程成本控制的影响也是不可忽视的。除此之外，法律、经营模式等对工程成本控制的影响也是不可忽略的，很多地区的法律法规都会略有差异，所以不同地区的工程成本控制方案应当做到因地制宜，有关人员应当综合多种因素，对工程成本控制方案进行分析。

（二）内部因素

首先，影响工程成本控制的内部因素之一是成本控制方案，有关部门要加强成本控制方案的审批工作，一定要保证工程成本控制方案具有可行性、技术性、艺术性和经济性，要做好意外事故预防工作，避免在施工的过程中因出现意外而导致工程成本攀升的情况。其次，在施工建设期间，是工程成本消耗最大的阶段，所以施工工期一定要选择最合适的，尽量避免在施工工期内出现成本失控的现象。

三、房地产工程成本控制存在的问题

目前，我国房地产工程成本控制工作还存在着较大的问题，一方面管理人员缺乏工程成本控制意识，另一方面工程成本控制方式没有与时俱进。其次，工程成本控制体系没有建立起来。

（一）房地产工程成本控制意识薄弱

如今，在房地产工程成本控制工作中，存在房地产开发商成本控制意识薄弱的情況，这主要是因为工程进展过程中的相关人员缺乏职业素养，很多开发商都认为成本控制是施工人员的工作，他们只需要提供工程所需要的原材料就可以。如今，我国的房地产行业有着非常广阔的发展前景，但是很多开发商并没有意识到这一点，他们对工程成本的不重视导致了房地产行业的可持续健康发展受到了严重的影响。

针对这一问题，有关部门应当注重增强工程进展中有关参与人员的成本控制意识，工程成本控制有着非常丰富的内涵，它不仅仅包含着资金成本控制，还包括环境成本控制、社会服务成本控制等。相关部门可以设置相关的监督小组，对工程成本控制计划进行严格地监督。在有条件的情况下，可以对工程进行过程中的相关参与人员进行专门的培训，让他们能够懂得基本的成本控制理论知识和实践知识，从而使工程成本控制工作能够圆满地进行。

（二）房地产工程成本控制方式落后

经过调查后发现，房地产工程成本控制工作存在问题的另一大原因是技术的缺乏，很多房地产开发商并没有关注到与工程成本控制相关的技术，有时候，虽然相关的施工人员注意到了技术对工程成本控制的重要性，但是在实际工作中，很多工作人员仍然不能将其落实。与此同时，对技术问题的疏忽也很容易导致施工中存在的一些潜在问题无法被发现，进而导致房地产工程成本控制行业无法取得可持续性的发展。

针对这一问题，工程成本控制人员需要做到以下三点内容。首先，在工程开展的初期，有关部门应当对工程的造价有一个明确的认识，应当根据市场的发展状况，对造价模糊的项目进行分析，尽可能地使工程的造价成为一个已知数。其次，在工程的施工建设环节，应当尽可能地减少土地资源、材料资源的运用，使所有的资源都能够得到合理的分配。最后，要制定完善的房地产工程成本控制方案，要对工程的标准成本有较为清晰的认知。同时，也应该对工程进展过程中的每一笔支出有详细的记录，应当设置专门的核算小组，对工程的各项花费进行核算工作。

（三）房地产工程成本控制体系不完善

如今，在很多房地产项目的施工过程中，很多工程管理人员对施工人员的管理都没有形成一个完整的体系，这导致在施工的过程中有很多施工原料的运用都比较随意，这给工程的成本控制工作带来了很大的阻碍，虽然在有些地区，房地产工程成本控制工作是按照一定的制度执行的，但是制度的功能并没有得到有效的发挥，这种粗方式的管理模式给工程成本控制工作带来了很大的阻碍。

针对这个问题，房地产工程成本控制工作应建立一个完善的体系，用制度来调控成本控制工作，有关部门可以成立专门的小组，去把每一份原材料的成本价格落实到位，让监督小组定期视察房地产工程成本控制制度的落实情况，让该制度发挥出它应有的作用。

四、房地产工程成本控制的整个过程

从整体上来说，房地产工程可以分为三个主要部分。第一部分是项目开发前期，在这个时期，相关工作人员应当对建筑项目做一个整体的、宏观的规划，对工程造价有一个清晰的认识，能够估算出该项工程所需要的具体成本，在估算的时候，一定要结合各种原材料的市场价格，不能脱离实际情况。第二个部分是项目施工阶段，项目施工阶段也就是建筑图纸被落实的阶段，这个阶段的建筑工作需要花费大量的成本，施工人员在开展建筑活动的时候，一定要事先做到胸有成竹，避免出现重复劳动和交叉劳动的情况，切实保障劳动效率。第三个部分是项目结算分析阶段，这个阶段的工作往往出现在工程竣工之后，在进行结算的时候，一定要按照合同上的要求来执行，要严格对照施工过程中对各项成本的记录情况，进行准确无误的结算工作。

（一）项目开发前期

在房地产工程项目开发的前期，相关部门的工作人员应当专门准备开一个会议，对该房地产项目的风险进行预测，同时，也要对各个环节的成本进行精准的管控，在会议上，要充分考虑项目实施的各个过程所需要的基本费用，要做到事无巨细，因为只有这样制作出来的风险评估方案才能够具备更大的可行性。与此同时，施工设计人员应当注意使建筑平面能够得到合理的应用，据经验证明，建筑平面设计得越合理，工程成本控制的效果越好。在开展施工活动之前，有大量的原材料需要工作人员去准备，在准备的过程中，一方面要保证建筑原材料的供给工作，另一方面要突出新工艺、新技术，尽量使用户能够感到舒适，在此基础上，也要注意节能工作，使工程的環境效益和经济效益都能够被充分地体现出来。只有在施工之前就掌握了大量的数据信息，才能够更好地保障施工过程的顺利、良好进行，施工人员和设计人员应当对施工的整个过程做到胸有成竹。在项目施工之前，同样也需要对大型施工设备进行招投标，但是根据具体施工项目的差异，对设备的具体尺寸的要求也有所不同，这需要施工设计人员充分利用自己的经验进行选择。除此之外，在项目的准备前期还应该注意两方面的问题，首先，对成本的控制不能脱离实际情况，不能把成本控制得太低，那样到结算的时候可能出现拖欠工资的情况。其次，签订的施工合同应当符合相关法律的要求，这样合同才能够受到法律的保护，合同上规定的条款才能够被顺利执行。

（二）项目施工阶段

在施工单位确定之后，相关部门应当将设计部门、监理部门以及专家聚在一起开一个会议，共同讨论施工设计图纸中存在的模糊问题，并针对这些内容模糊的部分进行相应的答疑。同时，相关部门应当对施工过程进行合理的规划，避免出现重复劳动和交叉劳动的情况出现。

（三）项目结算分析阶段

在竣工阶段，相关部门的工作人员应当根据合同，给施工人员结算工资。如果施工人员存在违约的情况，应当根据合同扣除一部分的工资。与此同时，相关部门也应该对工程的质量进行验收，在检查工程质量的时候，工作人员一定要做到细致入微，避免因为疏忽而漏掉了一些问题，从而导致需要进行二次维修，进而提升工程成本。

五、房地产工程要分阶段进行工程成本控制

在房地产工程从始至终的开展过程中的，会经历各种各样重心不同的环节，具体来说，这些环节可以分为四大阶段，分别是决策阶段、设计阶段、建设阶段和营销阶段，这四个阶段的侧重点有所不同，但是都是非常重要的，有关部门应当做好这四个方面的工作，要控制好各个阶段的成本，努力获得利润的最大化，同时也应当兼顾环境效益，不能以牺牲环境为代价。

（一）决策阶段

在房地产工程管理中，一定要对项目进行甄别，尽可能地选择出风险低、经济效益高的项目，有关部门应当进行认真的调研工作，对项目的具体情况有深入地了解，在确定工程成本处于可控制、并且不算太高的情况下，再进行投资，这样才能够保证房地产工程的成本不会太高。在工程的决策阶段，最重要的就是管理人员的洞察能力，决策时需要考虑的内容非常广泛，包括建设的工艺流程和建筑设备的选购等等，如果管理考虑不当，很可能造成工程投资的失败，进而给企业带来不可弥补的损失。

（二）设计阶段

在房地产行业，工程的设计阶段是最容易被忽视的一个阶段，在建筑行业，因为顶层设计不周到而导致后期出现复杂问题的情况屡见不鲜，所以，设计阶段的重要性必须被人们重视到。工程设计阶段的内容主要包括建筑图纸的设计和图纸说明书的编写。在设计建筑图纸的时候要注意两个方面的因素，第一方面是用户的需求，施工设计单位要保证建设出来的建筑物能够满足用户的需求，使用户感到满意，这样房地产公司才能够得到一定的经济利益。第二方面是要保证建筑过程中的不可控因素足够小，这样施工设计人员才能够对建筑过程进行宏观的调控，才能尽可能地保证施工过程的顺利进行，工程成本的能够被控制得比较低。因此，房地产公司在设计施工方案的时候，应当尽可能地做到兼顾准确性、全面性和科学性，要合理地分配资金，使资金能够尽可能地发挥它最大的用处。

（三）建设阶段

在工程的建设阶段，房地产公司应当成立专门的成本管理部门，对工程施工过程中的成本进行管控。与此同时，成本管理部门要及时对可能发生的风险进行预测，并及时采取措施对风险进行规避，尽可能地保证施工能够顺利、有序地进行。除此之外，成本管理小组也应该规划出工程的动态成本体系，用以预防工程开展过程中出现的不可控情况，当施工过程中发生意外的时候，要及时和施工单位进行沟通，对于成本管理目标和实际预算成本之间存在的差异，要及时和管理层进行沟通，争取做到共同解决问题。

（四）营销阶段

营销阶段是工程成本控制的关键阶段，营销阶段就是指在工程竣工之后，房地产公司在市场上向人们推销自己的建筑产品，通过售卖建筑产品获取利润的过程，这个过程是工程成本控制的重要环节，它决定着房地产公司的资金链能否顺利地流转。所以，相关部门应当做好市场营销工作，从而使工程成本得到有效的控制。

六、结语

综上所述，房地产行业的工程成本控制对于企业的长远发展有着非常重要的作用，房地产企业应当从各个方面对工程造价进行分析，制定出一套最合理的工程成本控制方案。与此同时，房地产行业的发展与民生有着十分重要的关系，房地产公司在发展的时候应当积极发挥它的社会功能，积极促进我国各方面建设事业的发展。除此之外，工程成本控制措施的含义非常地宽泛，它既需要相应的制度支持，也需要相关人员的通力合作，只有这样，工程成本控制工作才能够发挥出它最大的意义。

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【作者单位：曹晓岩，山东建筑大学管理工程学院;王金泉，济南四建（集团）有限责任公司】