浅析房地产企业税收筹划存在的问题及对策

摘 要：近些年来，随着我国经济的快速发展，各行各业发展水平不断提升。由于国内的建筑房地产行业属于经济型支柱行业，也是我国重要的经济增长点。在新时期背景下，房地产行业发展迅猛，要想在市场经济中实现价值最大化，税收筹划必须要着重重视，因此，需要根据我国的基本国情，对房地产的税收进行集中的改革，寻求新的解决措施。本文则对房地产企业税收筹划存在的问题及对策简要分析，以期提供参考。

关键词：房地产;税收筹划;问题;对策分析

众所周知，房地产行业中存在着利益驱导下的盲目作为、缺乏正确的税收筹划观点以及各部门工作不协调等问题。基于这种情况，本篇文章对房地产税收筹划现状加以总结，对存在的一系列问题进行概述，并提出具体性的针对方案，以期提供参考。

一、房地产行业税收筹划发展现状

房地产行业已成为国民经济发展的重要生产性因素，任何行业都离不开房地产的发展，房地产又独属于社会受众生活中的必需品，具备多样性、固定性、价值高等特点。在社会主义发展的关键节点，自08年起，中国房地产行业已经不再高速增长，加之房地产企业税收筹划工作存在错误认知，甚至还有着一些其他不利情况，资金链断裂情况频频出现，对此，合理利用税收筹划工作，可有效减少房地产企业的税收负担，帮助房地产企业缩小投资成本，增加企业的竞争力，提高企业的利润，让企业转向可持续的发展道路。

税收筹划工作指纳税人在相关法律法规指导下，根据现行的法律政策，将税收工作最大利益的纳税方案制定出来，并根据企业的经营和生产情况进行税收方面的理财活动。税收工作的主体是纳税义务的单位，也被称之为纳税人。在税收筹划过程中，必须科学、合理进行科学筹划，不能违背法律精神，必须在合法的前提下对经营投资进行安排，才能达到税收的合理性。除此之外，税收筹划的结果应该在获得更高节税收益之后，只有满足此类条件，才可称之为税收筹划。偷税的行为属于违法行为，应该受到严格禁止，虽然偷税能够节约税款，但并不属于税收筹划的内容之内，不正当的避税行为有悖于国家的法律精神。

二、房地产税收筹划的意义与原则

（一）税收筹划的意义

房地产的税收筹划工作是以生产经营活动为主，以现行法律为主要依据，在合法的纳税方案中尽可能降低纳税成本，避免由于纳税不足而出现的税务风险，让纳税人可得到更多经济效益，是一种合理、合法的财产维权行为。在部分发达国家，对税收筹划的工作早有研究，且发展理论相对成熟，其已然成为企业发展中一个重要的组成部分。关于税收筹划的理论，发达国家以各种方式在税收法律中明确了税收筹划工作是属于纳税人的基本权利，甚至配备较为成熟的税收筹划管理体系。在美国所发布的财经周刊中提到，中国已经成为全球税收负重第二重的地区，而我国的房地产税收更是达到了投资成本的10%以上的税收份额，这对我国的房地产企业的发展来说，是一个严重的负担。为了进行税收筹划，房地产行业必须要组建税收筹划团队，降低税负。

（二）税收筹划所要遵守的相关原则

1.税收筹划工作的合法性的原则。作为法治社会的合法产业，应当在不违反本国法律法规的基础之上进行行为操作，一旦违反法规，税收筹划的合法性将不复存在，也超出了税收筹划的范围，让税收筹划工作难以为继。在发达国家中，企业普遍认为只有愚蠢的人才会進行偷税，真正有智慧的人会对税收进行合理筹划，当然，在筹划的实际过程中，一定要坚守合法性，要准确的判断税收条款，不能忽略税收法律中的整体性，断章取义的行为难以起到合法避税的作用。针对不同地区的立法背景，一定要进行深入的了解，准确判断自身企业所采取的税收筹划行为是否合法，根据当地的法律依据把握好税收筹划的金额，对资金的走向和筹划的时机进行合理计算。在纳税义务之前，通过投资理财活动进行周密筹划，达到节约税款目的，而非在纳税行为发生而采取相应的补救措施，主要源于此类方式会被当地法律所认为具有逃避纳税的行为，故税收筹划的基础就是合法性。违反法律法规下的任何偷税漏税行为都是不法行为。

2.税收筹划工作的筹划性原则。此类原则要求企业相关工作人员事先确定特殊的设计和安排，在设计工作中，纳税通常企业发生交易之后才会进行税收的筹划。只有在当地企业分配实现之后，缴纳所得税财产取得之后进行的纳税筹划工作才属于正常纳税筹划工作，在客观上可给纳税工作提供合法操作空间。另外，经营活动和理财方面税收对不同的活动有着不同的影响，税收的政策如果发生转变，应纳的税款也有所不同。只有在确定纳税款之后才可进行税收筹划，主要源于此类行为不会被定义为偷税或欠税，因此，税收筹划工作必须要进行合理的安排，保持筹划性原则。

3.税收工作的效益最大化原则。此类原则是指采用合理的避税方式减少税负，在税收缴纳时，综合考虑整体性原则，以企业的实际经营情况为主，以保持企业经济效益的最大化。因此，在税收环节，一定要选择节税效益最大的方案，通过多种纳税方案进行对比，选定首选方案，在坚持节税最大化时，不应该单独地考虑某一个税种，更应该考虑整体税收的多样化。有时不单单是税收问题，要综合考虑到多项指标。在某一项税收筹划中，税的流转是可进行节税操作，在一定程度上避免企业背负过大的税收负担，因此，要进行合理税负设计，选择收益最大化的解决方案。

三、房地产税收筹划工作存在的问题

（一）对税收筹划工作存在认知偏差

部分房地产企业认为税收筹划工作只是简单的业务，在实际的工作中，往往存在着一定的误区。正是因为这种认知上的误差，导致部分房地产企业无法解决纳税问题，比如财务部门要与相关政府部门打交道，需要了解税收法律，因为房地产企业的税收来自拿地、开发建设、销售过程等环节，所涉及到的税收种类比较复杂。不同税负筹划方式会导致不同的税收结果，故决策人在房地产经营销售等方面，一定要提前进行纳税筹划工作，这十分重要。比如，不同税收口径测算下的土地增值税金额或许相差上亿元。在开发过程中，要通过合同体现出来，税收机关在查税时，往往要求房地产企业提供相应的合同，主要源于税收机关要查看整个业务过程，以便能够确定每一份合同的合理性，了解房地产每一个业务的过程。一般来说，对应的合同不是财务部门所签订的，但房地产的管理人要将此环节的纳税单独放在财务部门进行管理，由财务人员进行会计处理，这属于纳税工作中不可或缺的一项工作。因此，在确定房地产企业纳税金额时，其不仅仅只是财务部门单独的工作，更是房地产的管理者业务处理之前对纳税工作进行的税务工作安排。

（二）对税收筹划工作缺乏整体思路

部分房地产企业已经着手筹划合理纳税等相关工作，但是就某个单独的项目或税种而言，纳税工作如果缺乏战略性的眼光，会造成顾此失彼，因此，重筹划而轻战略的税收筹划工作，往往是导致很多房地产企业无法形成良好的筹划思路。各个房地产企业中，普遍缺乏系统性的筹划方案，致使纳税单位在规定的时间中无法进行全方位的筹划，只能从特殊的方式方法上效仿其他公司，不能从自身的具体行为和经营活动中进行总结，有目的性的进行筹划方案确定。除此之外，纳税筹划的更深层次动因和理论问题的分析存在着一定的局限性，加之部分的房地产企业并未进行系统性税收筹划，而后期用亡羊补牢的方式也没有产生较好的效果。纳税筹划方案流于表面致使部分企业在进行筹划时缺乏一个整体的方案和发展思路，最终导致企业的纳税筹划效果欠佳。

（三）税收筹划工作执行力度不够

部分房地产企业并未对内部的各项工作进行纳税管理，加之房地产的业务人员对税收的法律法规了解不全面，无法对自身业务进行纳税筹划，在操作过程中，各项操作过程都有所应用，但节税效果并不好，反而出现了多种多样的非法避税现象，致使企业在避税中受到政府部门的处罚。作为纳税人，必须要履行自身的义务，做到依法纳税。由于国家的税法规范较复杂，通过正规的渠道进行纳税是必要的。若是企业的财务人员不了解税收法律法规，会导致非法避税现象出现，这种情况所导致的违法行为屡见不鲜，不仅会影响企业的纳税形象，且也会造成企业的纳税成本不断增加，影响企业的发展，对企业市场竞争造成不利影响，在收入成本的既定条件下，房地产企业的税收金额和税后利润互为消长。房地产的财务部门工作要想实现纳税筹划，势必需要所有部门进行配合，但在实际的决策中往往存在着管理认知盲区，对此，企业必须需要做好纳税管理工作，致使企业的决策人与各部门之间的相互配合，考虑到自身的纳税成本，通过合理合法的手段进行纳税筹划。财务人员在不了解相关政策的法律法规下，更应该先了解地方性政策，对税收政策进行全方位的掌握，从而设计好避税方案，才能够减轻自身的纳税负担，协调各部门统一工作，规避纳税中可能会出现的资金风险。

四、房地产税收筹划问题的改善对策

（一）树立依法税收筹划理念

房地产企业一定要根据自身的行为特点，对自身的税收进行筹划，减少资金风险，因此，财务部门人员必须有一定的资金风险意識，注重对税收筹划的管理，树立科学的筹划税收观念。根据我国相关法律，加强税收意识，增强企业依法纳税意识，让企业明白非法的避税行为是不法行为，会受到严厉的处罚。企业在经营的过程中，一定要根据政府的政策运作。值得一提的是，部分房地产企业围绕着税收政策并没有进行多方位的思考，仅仅是以减少纳税为企业节约成本，特别是政府配有纳税起点时，企业也应该经过多方筹划，选择更加有利的纳税方案，降低经营成本。

（二）要做好税收筹划的准备工作

企业在对税收工作筹划之前，应该根据自身资金实力以及经营情况进行分析，了解自身的税收筹划能力，分析客观市场环境，召集有税收筹划能力的人员与政府部门打交道，了解当地的税收政策。市场的优劣程度直接关系到税收筹划的风险，因此，把握好市场环境，减少资金风险，搭配富余的人力资源，掌握税收工作的灵活性，把握好税收的系统运用方法，将所有的工作变得更加合理，增加税收筹划的成功概率，都属于税收筹划的准备工作。在新时代背景下，必须要结合客观的环境，致使税收筹划工作变得更加有效。税收的筹划工作要涉及对税收工作的研究等层面，禁止违法行为。即使税收筹划工作难度较大，但纳税企业应该掌握现行的税法。在税收筹划之前必须要进行全面准确的税收策略分析，了解合适的税收人员来做税收筹划方案，由企业中的财务人员进行辅助，将自身的经营行为有机结合。虽然市场中有众多的税务事务所，但是企业想要长期的发展，依然要培养自身的税务部门，结合实际的税收方案，追求长期发展。在企业经营时，要根据实际情况聘用水平较高的税务专家进行税收筹划工作，要求自身的财务人员向其进行学习。由于税收筹划工作发展尚且不成熟，我国税收专业人员较少，要了解该行业，需要积极向其他发达国家或者地区进行学习，选择恰当的时机做税收筹划工作，在纳税义务发生之前进行筹划。因此，选择合适的筹划时机、非常重要。部分企业需要在既定的时候进行纳税筹划，在生产经营期间选择恰当的时机，避免其影响到税收的筹划效果。如果选择的时机不恰当，会造成节税失败。

（三）加大税收筹划监管力度

为保证房地产企业税收筹划工作质量良好，还需在税收筹划方面加大监管力度，依据工作内容制定完善的监管机制与措施，在实践阶段贯彻落实，能对各项工作顺利开展及质量提升有巨大影响。

例如：设立专业的公司分解应税收入，由装修公司、物业公司负责此项工作，考虑房地产企业除传统建筑外还包括大量精装修房，从开发商建设角度方面考虑，精装修房销量好，但企业投资成本加大。对此，房地产企业利用税法对不同项目税比及内容进行差异性分析，把房款与装修款分开管理，既能减少土地增值税的缴纳费用，又能降低整体投资成本。而物业公司的建立，是为方便对业主多方面的服务，并保证水费、电费、燃气费等各项费用收取合理，以代收方式全额交付给服务商，房地产企业未从中获取利益，会增大一定的税收金额。对此，也要支付相应的税费，房地产企业可以自己设立物业公司，因赚取物业费也能主动缴纳相关的税费。

此外，关于折扣销售的处理，根据营业税税法相关规定，个人或单位在提供营业税的过程中，如果将价款和折扣额在同一发票上注明，就可以按照折扣后的价格为营业额相关费用的缴纳;如果折扣额另开发票，在财务上的处理是不在营业额中扣除。对此，建议企业能把折扣款与价款在同一张发票上注明，减少营业税的纳税费用，增加企业经济效益。

五、结束语

总而言之，房地产企业要根据行业的发展特征和企业的整体经营特点来选择适合的税收筹划方案，从而才能促进企业的长期发展，帮助企业打造出更强竞争实力，促进房地产行业的积极发展。

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作者简介：周茂森（1987-），男，大学本科，注册会计师，中级会计技术职称，研究方向：会计、财务管理、资金管理。