税改后房地产企业面临的税务风险及其防控

兰立凤

摘要：在国内经济高速发展影响下，房地产行业一度成为支柱性产业，对国家财政收入贡献良多，而且目前房地产行业依旧是国家财政税收的主要来源之一，也是重要的增收亮点。但是房地产企业同时也是税务风险高发的企业，尤其是在税改之后，税收环境不断变化，各类不确定性因素增加，分析税务风险具体成因是房地产企业处于税收征管智能化、全面化环境下亟需解决的问题。房地产企业需结合自身实际经营特点和涉税事项，对经营环节中的税务风险点进行分析预测以及应对，不断提高企业的税务风险防控水平。本文主要围绕房地产企业的税务风险和防控进行研究，首先简单阐述税务风险以及税改后房地产企业税负情况，其次从房地产项目的各个环节入手分析涉税事项，再者重点讨论金税四期下房地产企业面临的税务风险，最后立足实际提出房地产企业防控税务风险的措施，期望能够为相关企业提供有效建议。

关键词：税改;房地产企业;税务风险

政府针对房地产行业坚决实施“房住不炒”政策，从稳地价、稳房价、稳预期的目标入手对房地产行业进行宏观调控，从2020年8月开始，政府相关部门对重点房地产企业实行资金监控，并且发布了企业融资管理规则，明确设置三条红线，即“剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍”。根据央行以及银保监会的相关规定，房地产行业势必要向集约化方向发展，头部企业愈加集中，中小规模的企业竞争愈加激烈。房地产企业在发展同时也为国家财政税收增长贡献良多，企业整体税负远超其他企业，房地产企业一直是税务机关的监管重点，鉴于此，房地产企业在实现自身战略发展目标的同时，也必须高度重视税务问题，尤其是税务风险防控。

一、税务风险及税改后房地产企业税负情况概述

因税务机关征管技术提升以及“放管服”背景下税务风险整体后移，促使税务风险控制成为企业内部核心话题。税务风险客观存在，企业经营过程中零风险几乎不可能，针对税务风险企业应该做的是最大限度地防控减损[1]。由于税务风险的诱发因素是多方面的，比如政策把握不准确、政策理解失误、政策执行差异、企业和税务口径不一致、税收环境变化等因素都会诱发税务风险。税改后，房地产企业所处的税收征管环境发生明顯变化，税务机关使用金税四期系统对房地产企业实施智能化、数字化全方位地征管监督，房地产企业的税务问题在税务机关面前呈透明状态，而随着房地产企业发展规模不断扩大，企业经济业务涵盖的税种也不断增加，导致企业所面临的税务风险也逐渐增加，目前房地产企业主要涉及增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税等多个税种，不同税种征税周期和方式各不相同，房地产企业的整体税务管理压力相对较大，诱导税务风险形成的因素也较多。

二、房地产企业项目开发各环节涉税事项分析

（一）拿地环节

房地产企业拿地环节使用的资金占项目总投资比重较大，也是项目成本的主要构成内容。拿地环节的税务风险主要集中在发票合理性、购买土地款支付合理性方面，特别是未从二级市场通过招拍挂购置的土地，如果提供土地方无法提供有效的增值税发票，则直接影响企业的土地增值税清算，导致企业税务成本增加。房地产企业正常通过二级市场拿地，转让方的拿地成本低但是溢价高，企业按照实际土地交易成交成本开票将面临高额税费，因此转让方一般通过增资入股、在建工程转让等方式进行土地交易，而土地溢价部分难以顺利取得合规的增值税发票，容易出现法律风险。

（二）建设开发环节

房地产企业建设开发环节涉及多个税种，主要税种有增值税、土地增值税、企业所得税，同时以上税种也是税务机关重点检查内容。房地产企业需要提前做好税务规划，合理安排筹划建设开发业务活动，及时获取相关的凭证发票，比如及时缴纳土增税、增值税;根据税法规定汇算清缴企业所得税。营改增全面执行以后，与房地产建设开发相关的上下游产业均进入快速发展阶段，房地产企业对供应商的选择将直接影响企业税收成本和风险，比如与项目建设密切相关的材料供应商、装修公司，因企业对供应商筛选不严格、尽调不充分，导致房地产企业面临虚开发票风险。在金税四期系统运行背景下，税收信息化管理进程加快，税务机关的税务风险识别数据模型逐步成熟，不合规发票以及业务背景不真实都会被认定为违规，企业无法在税前扣除所得税以及完成增值税抵扣[2]。

（三）交付和清算环节

企业项目竣工交付和清算环节的涉税事项主要有：项目以所得税为口径清算毛利、开具项目交房发票、确认收入、申报缴纳增值税、清算土地增值税等。各个涉税事项直接影响房地产企业的经济利润，处理失误将引发税务风险，而且工程项目后期的涉税风险主要是合同条款审核不严格、票据取得不规范、财税处理不合规等因素的影响。在实际经营过程中房地产企业需要将合同台账和账务结合，做好应收款、发票清收工作，准确分摊项目成本，确认项目收入，合规申报缴税，尤其是要注意协调发票获取进度和收入确认进度一致，尽量避免出现先申报销项税而导致企业大量进项税无法抵扣的现象。

三、金税四期下房地产企业面临的税务风险

（一）收入方面

基于新会计收入准则要求，房地产企业必须按照合同约定确认收入，根据实际发生的项目成本和总成本确定完工百分比，以完工比例和预计总收入确定项目整体收入，从而申报缴纳企业所得税。在金税四期影响下，税务机关可利用大数据技术系统快速识别企业所得税收入和增值税销售收入之间的差异，同时金税四期不仅可以对企业财务数据与实际业务之间的逻辑性进行检查比对，同时也可对标同行数据，深度检查企业申报数据的合理性。因此，房地产企业必须重视会计数据的真实性，确保企业经营期间不出现隐瞒或是谎报收入的情况。

（二）成本费用方面

金税四期对房地产企业的成本费用影响较多，以下主要以业务招待费用和广告宣传费用为例分析，业务招待和广告宣传费用核算不准确则导致企业所取得的发票金额与纳税申报的成本费用不一致，偏差过大将可能形成潜在的涉税风险。比如房地产企业对业务招待和广告宣传费用划分不清晰，出现广告宣传费用数额大，产生企业所得税税前抵扣过多的风险[3]。在金税四期系统监管下，税务机关使用大数据技术反复比对企业取得的费用发票和纳税申报表中的成本数据，一旦发现差异过大，则开展稽查核对工作，对企业的不规范行为进行惩罚。

（三）发票管理方面

金税四期系统对企业发票监管更加严格，税务机关能够通过发票中上下游链条精准定位并查询房地产企业账面数据，经过大数据平台对数据比对之后，统计房地产企业获取的上游企业开具的发票，并将发票与企业纳税申报表中成本费用进行比较，差异过大立即预警房地产企业。税务机关利用大数据系统、云计算、智能化技术工具对企业的发票取得、开具行为进行严密监督，企业的任何不规范行为完全透明，无论何种异常发票都不能躲过税务机关的检查。所以，房地产企业必须获取和开具合规发票，保证经济业务真实发生，杜绝虚开发票行为，方可避免缴纳罚款和滞纳金，提升企业的纳税信用。

（四）社会保险方面

社会保险已经入税，并且在以数控税征管模式下，社会保险与个税、企业所得税关联协同查询，税务机关进行全面数据比对已经落实。在金税四期系统即将上线运行背景下，系统能够快速比对数据，并发现企业缴纳职工社保异常情况，企业将成为税务机关稽查重点。因此房地产企业应该注意社会保险缴纳管理，比如在经营过程中关注劳务合同签订情况、职工参保登记情况、社会保险与个税以企业所得税是否进行协同管理。

（五）其他方面

目前金税四期即将建设完成并上线运行，房地产企业内部关联税种申报的具体数据，将会面临严格的比较稽核，尤其是企业的个税缴纳申报，房地产企业必须足额缴纳全员个税，做好个税年度汇算清缴工作，避免影响企业员工的纳税信用。在申报缴纳员工个税期间，房地产企业需要关注个税申报表中薪资技术与企业所得税申报工资数据之间的逻辑性。

四、稅改后房地产企业税务风险防控的策略

（一）树立税务风险管控意识

在税法体系不断完善、金税四期系统上线使用背景下，房地产企业面临更加严格的税收征管环境，税务机关能够使用数据系统掌握企业的财务情况、经营数据，企业税务逐渐透明化。随着税收环境的变化，税务风险管控重要性越来越突出，有效防控税务风险成为房地产企业的核心问题。目前房地产企业的中高层领导已经明确认识到税务管理、税务风险防控的重要性，但是仅凭管理层的努力难以控制绝大部分的税务风险，因此，房地产企业需动员全体职工参与税务风险管控，强化员工的税务风险意识[4]。建议房地产企业定期组织员工参加税收征管案例学习，围绕实际案例宣讲税务风险造成的具体后果，确保员工能够在实际工作中从税务风险角度出发考虑问题和解决问题，提前防控涉税事项中的风险。

（二）健全税务风险管理制度，完善税务检查机制

房地产企业需健全税务风险管理制度和税务检查机制，进而有效应对复杂多变的税务风险，具体做法如下：

第一，健全税务风险管理制度。首先，构建税务风险预警制度，房地产企业必须结合实际在关键环节融入风险预警机制，关键环节有拿地环节、开发建设环节、销售环节、清算环节等，比如清算环节，负责清算工作的财税人员必须清楚掌握项目情况、同行同类项目情况、税务机关的要求，以及税收执行口径相关政策。财税人员凭借丰富的专业经验、企业清算安排、清算计划编制详细的风险预警报告，为管理层提供可靠的风险信息支持，便于其对经营决策进行调整。其次，合同管理制度，合同管理是产生税务风险的主要因素之一，比如合同管理过程中出现的合同业务内容赘述不清晰;支付、发票等约定不清晰等情况，导致企业纳税申报时间和金额出现失误，引发严重的税务风险。鉴于此，房地产企业需要提高合同管理的地位，增加标准化、规范化要求约束合同管理工作，要求财税人员全程跟踪参与合同审核签订[5]。最后，发票管理制度，发票是房地产企业进项税抵扣的有效凭证，是企业控制税负的关键，同时也容易滋生税务风险，比如项目材料供应商有多个且地区不同，而不同地区的税收政策存在差异，企业获取的发票也有一定的区别，企业对获取的发票审核不严格，应用违规发票作为抵扣凭证，则会引发严重的税务风险。房地产企业必须持续细化发票管理制度，将发票管理责任落实到部门、个人，实行签字确认机制，对发票进行多次审核查验，反复比较发票信息与实际业务交易情况。

第二，制定税务检查应对机制。首先，优化事前备案，房地产企业可通过自查自省的方式确定税务管理漏洞，一般情况下，税务机关会提前通知企业自查，所以房地产企业有必要制定方案准备接收自查通知，按照税务机关提出的具体要求对涉税事项进行全方位检查。其次，加强事中控制，房地产企业必须根据税务机关的要求如实出具业务交易凭证，准备详细资料，应对税务机关的检查。最后，事后补救，虽然房地产企业做好了充足的准备，但是实际工作中不乏人员失误情况，导致部分税务管理失误或是潜藏的税务风险未解决，进而引起税务机关的重视，企业将面临处罚，建议房地产企业对具体情况进行分析，咨询税务专业机构，针对不合理处罚可采用法律手段维权。

（三）做好税务筹划

房地产业高质量的税务筹划是成功规避税务风险的重要基础，税务筹划贯穿企业经营过程，覆盖所有涉税事项，税筹人员可以更直观、更全面地掌握企业税务风险，税务筹划越准确、详细，则税务筹划质量越高，企业的税务风险随之减少。因此，建议房地产企业注意提高税务筹划水平，一是税筹人员准确解读和掌握最新的税收政策，严格按照政策规定制定和调整税筹方案;二是全面梳理企业的涉税事项，从节税避税角度对相关经济活动进行周密安排;三是定期检查税务筹划方案，填补筹划方案漏洞，规避各类税务风险。

（四）优化税务风险管理机制

房地产企业的涉税事项复杂，涉税风险呈现多样化特点，税务风险管理机制缺失将直接影响企业的经济利益，因此，房地产企业必须加快完善和优化税务风险管理机制。首先，要求财税人员以年为单位对纳税情况进行分析处理，主动预警防控税务风险，改被动为主动，快速应对突发的税务风险。建议房地产企业引进专业税务人才或是对内部财税团队进行再次培训，不断提高财税人员的综合能力，强化其税务风险防控责任意识，促使其将税务风险防控理念融入具体的工作中。其次，房地产企业需要梳理税务风险管理流程，划分税务风险管理责任，将税务风险管理任务细分至每个涉税事项过程中，全方位无死角地控制税务风险。同时建议房地产企业可以引进专业税务机构，由经验丰富的外部人员对企业的税务风险管理情况进行客观审查评价，针对管理问题提出整改意见。再者，房地产企业需要细化税务风险应对办法，具体方法有：第一，风险抑制，在不同经营环节采取不同的税务风险管理措施，比如拿地环节，企业可根据项目开发形式选择成立项目子公司、约定土地款支付方式、协商土地交易发票开具等，处理企业土地成本扣除认定问题[6];第二，风险接收和减轻，比如预售环节，房地产企业的项目通常会进行预售，企业需要重点关注预售方面的税收政策规定，注意税务风险，准确确认预售收入，杜绝出现隐瞒、谎报收入的行为，从而避免被税务机关稽查;第三，风险转移，房地产企业的产品受众广泛，宣传渠道也丰富多样，其中互联网平台宣传应用较多，房地产企业选择线上推广产品，而线上推广主要借助信息技术工具，同时具有信息技术服务和广告推广服务属性。按照税法规定，信息技术服务和广告推广服务的扣除条件不一致，信息技术服务可全额扣除，因此房地产企业可以在线上推广服务合同中明确划分信息技术服务和推广服务，准确记录广告费用和业务宣传费用的性质。

五、结束语

综上所述，在金税四期系统背景下，税务机关对房地产企业的税收征管更加严格，企业的纳税问题在税务机关面前呈透明状态，企业的违法成本不断增加，任何税务违规行为都会面临严格的惩处。房地产企业需要加强税务风险防控，减少税务违规，规范企业的税务筹划管理，在节税避税的同时，全方位把控税务风险，最大限度地降低税务风险造成的经济损失，减少企业的税收成本，夯实房地产企业可持续发展基础。

参考文献：

[1]陈仁秀.房地产企业税务风险的成因及控制策略[J].科技经济市场，2021 （09）：88-89.

[2]刘金昕.房地产企业税务风险管理及防范对策初探[J].纳税，2021，15 （07）：11-12.

[3]杜芸慧.房地产企业税务筹划与税务风险问题研究[J].全国流通经济，2020 （16）：167-168.

[4]任永征.关于营改增背景下房地产企业税务风险问题的探讨[J].中国乡镇企业会计，2019 （12）：27-28.

[5]权丹阳.国地税合并背景下房地产企业税务风险管理研究[D].蚌埠：安徽财经大学，2019.

[6]胡晓宁.上市房地产企业税务风险管理实证研究[D].上海：上海海关学院，2019.