投资性房地产后续计量模式变更研究

朱暖倩

摘要：经过一定的市场调研，发现新修订的企业会计准则3号投资性房地产准则并未得到广泛的市场应用。在少量采用新准则的企业中，还存在部分利用后续计量模式的变更进行盈余管理以达到粉饰报表、满足其融资需求或避免被 ST 的目的。同时两种不同计量模式并存等问题，扭曲了企业的会计信息，这会对使用者的决策产生一定的误导。本文研究投资性房地产后续计量模式的变更情况，目的是为企业准确运用会计准则做点贡献。

关键词：投资性房地产;后续计量;模式变更

在经济全球化的总趋势下，我国会计准则逐渐与国际接轨，提出了投资性房地产这一概念，投资性房地产的确认和计量以及后续计量模式的变更的会计事项越来越普遍。我国在2006年的会计准则中首次提出投资性房地产，其中在对企业投资性房地产的后续计量，根据其需求可以在两种计量模式，即成本模式或公允价值模式中选择。2014 年对相关准则进行修订时进一步完善了对公允价值的定义，并对公允价值应用的条件和估值方法作出了详细的规定。但是当时在实践运用中，对公允价值运用较少。随着经济的快速发展，投资性房地产公允价值计量模式的应用普遍被接受。投资性房地产后续计量模式也受到学术界的关注。

公允价值模式的采用伴随的是比成本模式更高的计量、管理需求以及伴随而来的相关成本，企业变更计量模式后的长期影响会不会与初心背道而驰、是否会反过来加重企业的资金负担，这也是在做出变更决策前需要预见的。

一、前期相关文献分析

通过翻阅相关的研究文献，本文发现国外的房地产市场发展较早，发展到西方阶段已经相对稳定;伴随着市场的发展，学术界对投资性房地产的研究也相应较早发展。因此在理论研究和实务运用这两方面，国外的学术界都相对成熟，而我国在此方面的研究还略显不足。

虽然国外的研究有一定的借鉴意义，但是并不全都适用于我国，针对我国特殊的市场环境以及房地产行业的快速发展，我国学者在关于这方面的研究还是取得了一定的研究成果，对投资性房地产的会计实践有一定的理论指导意义。并且，针对变革过程中存在的问题，国内学者站在宏观大环境角度进行了研究。

关于对投资性房地产的计量模式研究，我国学者刘永泽（2010）从三个方面给出了建议，一是完善准则，二是增强应用指南的可操作性;三是鼓励评估并辅以控制措施，充分披露，以提高变更后会计信息的可靠性。戴佳君等（2010）提出建议，需要从政府角度，首先应当对会計准则和相关的财经法规加以完善，以堵塞企业的可乘漏洞。同时，相关部门应当加强监管和审查的力度，维持良好的市场环境。从企业经营角度，需要在健全活跃成熟的房地产市场环境和提高评估机构评估质量和技术两方面着手。李泽红（2011）基于我国现状，提出了一系列改进公允价值计量的对策。包括完善相关准则、完善信息披露、加强会计职业能力、引入有益组织机制、建立市场评估体系等。

二、案例介绍

本文案例研究的对象是H公司，H公司是一家大型房地产国有企业，具有国家一级房地产开发资质。

房地产行业在2012年前后，市场价格总体上来看呈现上升的发展趋势，H公司作为当地的大型房地产企业，其所持房产具有较大的升值潜力，并在可预期的条件下将持续升值。因此，H公司在2012年对其挑战性房地产的后续计量模式进行了变更，选择应用公允价值模式来进行计量。根据其在公司公告中所阐述的内容，我们大致可以了解到该公司之前所采取的成本计价模式，并不能很好的体现出该公司投资性房产的增值价值部分，不能有效的让投资者了解到公司房产的实况，同时，在当地有房地产交易市场，可以更好的了解到市场行情价格变动，所以采用公允价值模式具有较强的可操作性。

三、案例分析

（一）计量模式变更的原因分析

1.市场环境

2012年，江苏省房地产市场呈现平稳态势，房地产市场价格持续上涨。H公司在镇江市主城区有较为成熟的投资性房地产物业，同时在该主城区还有专业的房地产交易场所，从性质上来说，这类房地产受市场影响较大，在市场环境总体向好的背景下其价值增值速度较快，升值的潜力大。

2.相关规章和准则的规定

在我国会计准则中规定，企业对投资性房地产的后续计量模式只允许在某些特定的情况下从成本模式变更为公允价值模式，不允许公允价值变更为成本模式。成本模式与一般的固定资产计量没有太大的差异，公允价值模式只有在房地产市场应用的比较成熟，也只有满足了公允价值模式的条件情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式变更为公允模式，类似于交易性金融资产的计量。该公司的投资性房地产位于相对成熟活跃的市场环境中，真实、可靠的公允价值持续可获得。因此，就这方面而言，H公司有能力对投资性房地产的价格进行合理的预估，满足公允价值计量所需的客观外在条件。因此H公司对这次的模式变更是合法合规的。

3.企业内部原因

尽管企业的外部条件充裕，但这并不足以直接推动H公司对其一直使用的计量模式进行变更。因为仍有绝大多数处在活跃市场、满足准则规定要求的企业也会选择不变更计量模式，即仍应用原本的成本计量模式。

为了改善融资市场环境，H公司在发展的过程中，巨大的资金投入是不可避免的。资金来源有多种渠道，H公司也与其他企业一样，获取发展资金最常用的方式是发行股票或向银行进行贷款。由于发行新股受多种严格条件的限制，因此更多企业会选择银行贷款的方式。然而，银行给企业贷款的前提是对企业的财务报表进行严格的审查，以确保相关指标达到银行审查的标准，银行才可以对企业进行放贷。

（二）后续计量的变更对净利润的影响分析

通过查阅相关资料后发现，2012和2014年，公司因公允价值变动损益对企业净利润的影响是负值。这是由于2012年的亏损过大即使想通过投资性房地产来增加公司的利润，却仍未能将利润扭负为正。而2014年虽然盈利大幅增长，但公允价值变动损益科目显示下降趋势，这或许与当年投资性房地产所在地区房地产市场大环境较差有关。

另外，2016年至2017年H公司的利润有个很显著的上涨幅度，从0.6%增加至将近16%，并且在2018年维持了这种影响幅度。从年报披露的信息来看，这是由于截至到2016年，公司采用收益法对投资性房地产的公允价值进行计量，而自2017年开始，选择同时采用收益法和市场法，因此对净利润的影响会更大。

（三）对财务工作的影响分析

目前该企业的会计工作主要是以会计核算为主。采取的公允价值模式对会计人员专业素养也提出了较高的挑战，这可能也会给会计工作带来一定的挑战。在变更后续计量模式之后，相关事项的会计科目处理和调整更为复杂。首先，所涉及到的科目更多，资产负债表中增设了“成本”与“公允价值变动损益”两项，而在利润表中也增设了“公允价值变动损益”以反映其公允价值的变动情况。其次，在变更当年，由于会计准则的要求，需要对2011年底的涉及的科目进行追溯调整。过程中不仅涉及投资性房地产科目的增减变化，还涉及了留存收益、盈余公积等其他科目的调整。而在变更后，由于会计与税法上的差异，因此在每年的年末，财务人员还要进行纳税调整。而采取公允价值模式对投资性房地产的估值和公司的会计信息披露将会提出更高的要求。

四、研究结论与建议

（一）研究结论

本文对H公司的后续计量变更分析，可以总结出其更改后续计量模式的动因是：适应外部环境、市场环境和相关政策出台、提供更有效的会计信息、有利于改善企业经营业绩和融资环境等。该公司对投资性房地产的后续计量模式进行变更总体来看对H公司的很大方面都带来了较多的影响。

本文认为，H公司对采用公允价值计量，能够更加准确地反映出企业的财务状况和盈利能力。虽然变更之后对企业财务工作和财务人员提出了更高的专业和综合性要求，但是这更符合企业的长远发展战略的正确选择。

（二）研究建议

虽然企业采用公允价值模式早已受到国内外普遍的认可，但如何在發挥出其最大优势的同时降低伴随而来的负面影响，是需要我们进一步去探索研究的。因此，通过对H公司的计量模式探索及影响研究，对H公司、其他有同样变更需求的企业以及处于监管角色的政府针对变更提出以下几点建议：

1.加快建设完善的房地产交易市场

投资性房地产的评估程序复杂，涉及到的信息种类繁多。目前，大部分城市的房产市场总体来看并不完整，企业难以获得较为健全的相关数据以供参考，因此应当加快推动数据线上化，促进信息公开透明，建立健康且活跃的交易平台。交易活动频繁的交易市场有助于采用公允价值计量投资性房地产，所以，应当加强对房产交易市场的管理，推动数据线上化的发展强度。

2.加强合规性评估管理

《投资性房地产评估指导意见》中提出，投资性房地产评估业务需要具有专业的理论知识与评估实践经验，所以在执行某项特定的业务时，应当提高自身专业素养，对于无法操作的应当采取弥补措施，包括利用专家工作或者查阅相关报告等。企业需要对外披露此次相关评估人员的资质情况，在年度报告中披露相应的评估部门和工作人员，如果企业不考虑选择评估机构，而选择自行评估，除了评估事项要符合相关的准则外，还要符合相关文件上的的规定，确保自行评估的合规合理。

3.规范公允价值的信息披露

根据国际上相关准则的规定，如果企业采用公允价值进行投资性房地产的后续计量，应当在财务报告的附注中披露确定公允价值时的重要假设及所采用的具体方法。如果公允价值无法得到可靠确定，则是需要阐明相关的具体理由。规范公允价值的信息披露不仅需要公司自身加强管理，还需要政府有关部门的共同努力。加大监管的管理力度，提高信息披露的公开性，对重要的信息披露要详细，若是要变更估值技术，公司还需要对其披露变更的具体事项和具体的变更原因。

参考文献：

[1]刘永泽，马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[C].中国会计学会会计基础理论专业委员会2010年专题学术研讨会.2010.

[2]戴佳君，季晓婷，张奇峰.投资性房地产计量模式转换的财务影响与决定因素[J].上海立信会计学院学报，2010（6）

[3]李泽红.公允价值计量在投资性房地产应用中存在的问题及对策[J].技术与市场，2011（09）

[4]尹宗成，王小梅 .投资性房地产计量模式变更与债务融资规模——基于PSM-DID的研究[J].财会月刊，2018（16）.

[5]王雷，李冰心.强制分层披露提高了公允价值信息的决策有用性吗？——基于中国A股上市公司的经验证据[J].审计与经济研究，2018，（04）

[6]张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素——以北辰实业为例[J].会计研究，2011（08）.