金融街：非经常项目催肥业绩

薛宇

2021年，金融街（000402.SZ）实现营业收入241.55亿元，同比增长33.3%;净利润16.43亿元，同比下降34.25%;扣非净利润仅4.45亿元，同比增长54.4%。在2020年扣非净利润大跌90%的情况下，2021年的增长也不过是上年基数较低所致。

近两年，金融街的利润绝大多数来自非经常项目，公司2020年和2021年的扣非归属净利润仅为2.88亿元、4.45亿元，业绩虚胖。2021年上市房企均计提更高金额存货减值的情况下，金融街计提的存货跌价损失却比2020年还低，若按照与同行一致的计提原则，公司扣非净利润甚至有可能为亏损。此外，通过转让资产、投资性房地产公允价值变动等方式，金融街多年来的业绩均呈现“虚胖”状态，业绩水分较大。

2021年，金融街实现销售签约额降至339亿元，存货中开发产品却迅速增加到204.8亿元。即便考虑到2021年房地产市场下行，公司2019年和2020年开发产品占当年签约销售金额的比例也并不低，说明项目去化较慢，长期来看会增加公司的资金压力。

非经常损益扛起业绩大旗

2021年，金融街实现归母净利润16.43亿元，其中非经常性损益有11.98亿元，占净利润的72.92%，包括将北京德胜投资有限责任公司（持有德胜国际中心）100%股权及债权公开挂牌转让产生的非流动资产处置损益7.9亿元，以及由于上海静安融悦中心西区A栋办公楼等项目竣工后作为投资性房地产计量产生的公允价值变动收益8.54亿元等。

类似地，金融街2020年绝大部分的净利润也是由非经常项目贡献。2020年，金融街净利润为24.98亿元，但扣非净利润仅2.88亿元，上市公司当期非经常性损益达到22.1亿元，占净利润的88.47%，其中计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费就达到28.57亿元。

年报显示，受《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年-2035年）》影响，中信城B地块规划条件无法全部实现，公司与北京中信房地产有限公司以协商方式解除北京中信城B地块合作协议获得资金占用费。

实际上，金融街近年来所实现的净利润较高比例来自于公允价值变动收益。

从2008年起，公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此后公司利润便急剧膨胀。2009-2019年，金融街投资性房地产产生的公允价值变动收益长期为正。

截至2021年年末，金融街投资性房地产账面余额为387.41亿元，占总资产的23.51%，其中完工的存量投资性房地产账面余额337.06亿元，在建投资性房地产账面余额50.35亿元，这些未竣工的投资性房地产项目将是公司未来公允价值变动收益的最主要来源。

2022年3月30日及4月1日，金融街发布关联交易公告，公司持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给控股股东北京金融街投资（集团）有限公司;交易标的账面值为4232万元，评估值及交易总价款为10.8亿元，预计公司合并层面将实现净利润约7.6亿元，金融街2022年净利润将包含这一非经常事项的贡献。

值得一提的是，金融街2021年计提的存货跌价损失仅7.37亿元，甚至低于2020年计提的9亿元，这与行业情况完全相反。

根据Wind，目前已发布年报的上市房企中，万科2021年的资产减值损失为35.14亿元，主要为存货的减值，金额为31.2亿元，2020年该项目为19.81亿元;新城控股2021年计提了48.37亿元的存货跌价损失及合同履约成本减值损失，远高于2020年的15.97亿元;华侨城2021年计提存货跌价损失12.57亿元，2020年为4.63亿元。

2021年下半年以来，房地产市场明显下行，在其他上市房企计提更多存货跌价准备的情况下，金融街计提的金额却是更低。如果按照同行的“审慎”计提原则，金融街2021年应计提的金额将明显更高，公司利润也将进一步下滑。

项目去化较慢

2020年，金融街实现营业收入181.21亿元，同比下降30.79%;同时公司房产开发业务毛利率同比下降9.22个百分点至27.54%，公司扣非净利润仅2.88亿元，同比降幅达89.94%。

2021年，公司营收241.55亿元，虽同比增长33.3%，但由于毛利率进一步降低10.91个百分点至16.63%，公司扣非净利润4.45亿元，同比仅增长54.4%。

而且，这种增长是在上年基数极低的情况下实现的，要知道，2020年多数房企实现了业绩增长。根据克而瑞的数据，2020年，百强房企中有超八成房企累计业绩超上年同期，其中超四成企業的同比业绩增速在20%以上，可见金融街主业经营逊色于同行。

截至2021年年末，金融街短期借款2000万元，一年内到期的非流动负债127亿元，短期有息负债合计约127.2亿元，虽然低于账面上的货币资金178.54亿元，但是金融街2020年以来资金增长的原因实际为收回了公司已付中信地产的合作款及相应的资金占用费，并且降低拿地力度，并非主要依靠项目回款。

据2020年年报，中信地产返还公司已付的中信城B地块合作价款约50.11亿元，并向公司支付资金占用费约35.97亿元，合计86.08亿元，而金融街2020年年末的货币资金相比2019年仅增长了77.9亿元;另一方面，2020年公司新增项目储备权益地价为49.97亿元，2021年为65.25亿元，而2019年有168.62亿元。

2021年年末，金融街短期有息负债127.2亿元;长期有息负债中长期借款366.87亿元，应付债券307.73亿元，合计674.6亿元，短债占比为15.86%，相比2020年年末的16.89%和2019年年末的18.72%有所降低，但去化缓慢问题影响项目回款，即便是2020年之前，金融街的去化也并不算快。

2017-2021年，金融街的销售签约额分别为235.7亿元、307亿元、319亿元、402亿元、339亿元，其中住宅产品实现销售签约额分别为155亿元、248亿元、266亿元、339.1亿元、298亿元，商务产品实现销售签约额分别为80.7亿元、59亿元、53亿元、62.9亿元、41亿元，商务地产销售占比呈现降低趋势。

与签约规模相比，公司存货中开发产品却并不算少，该项目规模越大说明预售情况不佳导致存货积压。2017-2020年年末，金融街存货中的开发产品分别为126.72亿元、160.62亿元、121.56亿元、137.09亿元，2021年进一步增长至204.8亿元，占当年签约销售金额的比例为60.41%，然而万科该比例为13.85%;2019-2020年，金融街该比例为38.11%、34.1%，万科为10.47%、10.51%。

商业地产销售签约额占比降低，但已完工仍未售出的商务产品的金额却不小。

以2021年年报为例，公司开发产品中惠州巽寮湾滨海旅游度假区期末余额为13.46亿元，项目竣工时间为2008-2021年，时间跨度长达10年以上;金融街·融景城（重庆融景城）期末余额10.17亿元，竣工时间为2013-2021年;天津大都会项目余额24.54亿元，竣工时间2012-2020年;金融街·园中园（通州商务园项目）期末余额9.95亿元，竣工时间2012-2020年;融穗华府（荔湾区广钢新城一期项目）期末余额6.4亿元，竣工时间2017年，其余诸如金融街·金茂·珠江金茂府（荔湾区广钢新城二期项目）等也存在类似情况。上述项目中有不少属于商业地产项目，即便将时间拉回到2019年，这些项目余额依然相对较高。

另一方面，从金融街对联营企业和合营企业的投资收益情况也可看出其合作项目的销售状况。

金融街的长期股权投资自2017年起突然增加，金额有32.86亿元，2021年年末为41.39亿元。相应地，公司其他应收款中应收联营、合营企业金额从2017年年末的9.62亿元增至2021年年末的77.7亿元;公司其他应付款从2017年年末的28.34亿元增至2021年年末的92.23亿元。

但据财报，金融街对联营合营企业的投资收益仅2021年实现2.14亿元，其他年份均为负值，可推知相应地产开发项目自投资起至实现效益时间长达4-5年，侧面印证了去化缓慢。

虽然目前来看金融街货币资金足以覆盖短债，公司债务的期限结构以长期为主，但如果未来公司开发产品的去化始终保持较慢的速度，随着债务不断到期，这些被占用的资金顯然会增加公司的资金压力。

截至发稿，金融街未回复《证券市场周刊》记者的采访。