房地产业税收风险管理问题及对策研究

刘伟 山东省菏泽市牡丹区财政局

企业税收风险涉及了税收管理流程的各个环节，对税收风险进行合理管控是为了能够促使纳税人遵守相关法律法规并防范企业税款流失。在实际管理中，对税收风险进行准确的识别并针对不同的风险类型采取针对性的管理策略，能够使得企业自身的税收风险得到有效的控制。在强化对税收风险管理的过程中，企业可通过税收筹划工作来合理安排未发生及已发生的应税行为，进而帮助企业实现利益最大化。基于此，笔者将展开相关讨论。文中首先对房地产业税收风险的特征进行阐述，然后提出具体的防范与规避措施，最后系统地提出房地产业税收筹划工作的开展思路。以此来为我国诸多房地产业税收风险管理与筹划工作的开展提供参考。

一、税收风险的特征

（一）外部监管部门的监管手段、能力、力度与企业税收风险在不同层面上呈不同方向的相关性

从宏观层面上看，成负相关关系。也就是说，税务部门及其他政府部门的涉税监管手段越丰富、精准，能力越强，力度越大，越有利于整体市场环境与财务行为的净化，促使纳税人强化和提升风险管理意识与能力，进而在整体上扼制大规模税收风险事件的发生。但从微观层面的特定个体来看，则可能成正相关关系。一个有深度的税务稽查产生的税收风险成本往往会高于普通纳税评估的风险成本；一个基于海量业务、财务、税务数据、“人机结合”的纳税评估，较之于仅仅依托日常纳税申报及发票信息进行的纳税评估，前者往往能挖掘出更多的风险点。

（二）不同行业税收风险的领域不同

征税对象是税收最基本的要素，税收调节对象是现实经济活动，因此它与企业所在的行业具有直接的对应关系。如果我们进一步观察将征税对象分类规定的具体征税项目（即税目），以及为规制具体业务形态所发布的大量税收规范性文件，就可以看出各个税收要素、税法体系与行业结构之间的逻辑关系。所以，不同行业的企业必须遵从的税法存在差异性，因而税收风险点的分布自然有所差异，需要管控的业务领域、税收要素、节点、重点也有所不同。

二、企业税收风险管理的意义

一方面在于税务部门。目前，国内的税收政策正在趋于不断成熟，税收制度也不断走向健全，税务部门对于企业税收风险开始重视起来，对税收专项检查的频次越来越高，同时，发现企业税收风险管理问题较为突出。在征税中，税务部门只有在充分掌握企业以往缴税出现的问题基础上，才能运用不同层次、不同特点的税收管理手段，从而提升其风险管理的成效，降低征税成本代价；税务部门能够参与到企业税收风险管理当中，可以提升其自身服务企业的质量和水平，帮助企业甄别企业在税收管理中的风险，并针对相应的风险，及时采取应对举措，使得税务部门的行政执法更加科学合理。另一方面在于企业自身。企业通过税收风险管理，在充分理解税收政策变化的同时，可以运用税收优惠政策开展各种生产运营活动，而且可以在各类投资中获取最大的税收收益；成本是企业可持续健康发展的重要因素，充分降低税收风险引起的税收成本和非税成本，同时，可以健全完善企业在运营过程中的内部控制中的薄弱环节，有助于企业高质量发展。

三、房地产业税收风险管理与控制存在的问题

（一）房地产业缺乏涉税风险意识

财务人员的专业知识薄弱也是造成房地产业税务筹划中涉税风险的重要因素之一。许多房地产业内部机构人员配备不完善，没有专门的税务人员，财税区分不清，容易混淆房地产业的财税工作，缺乏涉税风险意识。房地产业管理者一般不了解国家的税收政策，在税收筹划中不能充分利用国家的相关政策，给房地产业带来税收负担。一些公司的财务人员不能单独做决定，不能提出管理过程中税收筹划的建议，其税收相关风险的管理意识不强，并可能利用某些手段牟取不当利益，从而使房地产业失去享受税收优惠和税收利益的机会。

（二）内部控制力度有待提升

内部控制作为房地产企业税收筹划工作开展的基础，只有合理的展开内部控制工作，才有助于提升工作开展的效果，真正意义实现对多种工作的优化处理，将多种工作的优势展现，避免受一定因素影响，为企业的管理工作提供保障。但现如今部分房地产企业在税收筹划工作开展阶段，不够重视内部控制工作，即便已经开展工作，仍然受力度不够的因素限制，影响房地产财务管理人员税收筹划工作效果，制约内部控制效果的提升，无法真正意义实现税收筹划风险控制。

（三）缺少专业的税收风险管理机构及人才队伍

目前许多房地产企业并未设置专门的税收风险管理机构，且存在财务人员兼任办税和出纳的情况，导致房地产企业税收风险发生的概率非常大。同时，财务人员由于需要兼任会计核算和税务管理的工作，工作压力较大，在精力有限的情况下，并没有足够的时间展开税务风险内部控制相关工作，更没有太多的时间去了解和掌握最新的税收政策，无法实现精准、合理的税务筹划。另外，现阶段房地产企业中较缺乏高素质且责任意识强的专业人才，导致税务相关的问题无法得到及时且很好地解决，经常还会出现错误，从而增加房地产企业税收风险发生的概率。

四、房地产业税收风险管理对策

（一）加强税收风险管控力度

首先，房地产企业要制定涉税风险相关的年度工作计划与目标，要严格遵循相关法律法规来科学地制定纳税筹划方案。在对各项涉税信息进行汇总与收集的过程中，应当着重关注各类涉税信息是否全面可用；税收管理相关的基础数据收集是否准确及时；是否定期对税收管理工作进行分析、审核、修正与补充；是否对风险预警参数、风险要素、风险指标等进行定期的完善；房地产企业是否对自身的税收管理系统进行定期的维护。其次，房地产企业要做好税收风险相关的识别与评估工作，对各项涉税业务要进行全过程的监督控制。在税收风险识别的过程中，应当加强以下几方面工作：要对税收风险指标进行定期完善；税收风险指标的设定要科学、合理且具备可行性；要科学地应用信息技术来开展税收风险管理；要制定科学合理的税收风险识别制度；要定期对税收风险管理方法、模型、风险指标等各项工作的有效性进行评估。

（二）制定税务风险管理制度与流程

第一，确立价值观，明确什么可以为、什么不可为，什么事必须经过论证、决策后方可为。第二，围绕房地产企业涉及的各实体税种编制纳税规范操作手册。第三，明确规定以财务部门为中心、相关部门协同参加的，以遵从税法为目标的部门、岗位工作任务项，并且要将其定位于不同的时间节点上。第四，制定税务风险控制结果的绩效评价与奖惩制度。税收风险管理流程是指各项税收风险管理活动的先后次序、流向以及部门、岗位职责间的相互制约关系。例如，对于房地产企业销售产品的适用税率（或征收率），应由财务部门税务专员对照税法事先逐一确定，后由IT部门维护进入公司的信息系统，销售部门在签订销售合同、生成销售订单时，必须明确该税项。销售合同执行时，信息系统自动根据销售产品代码生成税率，进行价税分离，提取销项税额，再进入税务专员的纳税申报工作节点。如果公司开发新品，在进行量本利分析等财务分析与决策环节，应就其所涉及的税收要素征询税务管理部或税务专员意见，由其提供税收成本方面的测算分析报告。

（三）健全完善房地产企业税收风险评估体系

应当健全完善房地产企业税收风险评估流程、依据、指标体系。一套完善的评估体系可以提高税务人员的评估效率，精准识别房地产企业纳税风险点，为房地产企业迅速发现和解决问题提供了很大帮助。建设以信息系统为基础的风险评估模式，利用规模系数来计算风险程度，以税金、销售额、资产等月平均值计算风险系数。经过模型测算赋值后，再进行风险积分高低排序，衡量房地产企业税收风险大小，确定房地产企业税收风险等级。这不仅实现评估标准的统一，还能避免人为干扰，保持客观性，促进风险评估工作的规范化、标准化、常态化。完善房地产企业税收风险处置措施。对低风险等级的房地产企业，可以采取定期培训和不断优化服务等措施来提高房地产企业纳税遵从度，避免房地产企业税收风险的产生；对中等风险等级的房地产企业，需要定期进行稽查、复查，特别是对关键信息进行实时监控；对高风险等级的房地产企业，要长期进行监督和检查，实时监控房地产企业纳税情况，对房地产企业相关管理层要采取约谈、问询等方式，引起房地产企业对税收风险的足够重视。完善房地产企业税收风险信息管理制度要把握税收管理风险点信息，必须结合政治、经济、文化等社会环境、房地产企业运营效益等信息综合分析，还要重点关注税收风险管理中征、管、查等方面极容易产生执法风险，配套制度推进，加强风险预防与基础管理。建立房地产企业税收风险管理信息化平台，在互联网、大数据、云计算等应用基础上，实现不同部门的信息共享机制，在不同的信息系统模块建立行业税收风险数据库，一旦房地产企业可能存在税收风险，就会及时预警，提醒房地产企业准确识别风险，提高税收风险管理效率。建立房地产企业互联网的基础信息采集和运用数据库，配套全国联网的信息采集和运用数据库。要逐步实现税务系统内的信息系统对接，将房地产企业纳税信息数据全部纳入数据库。同时，建立房地产企业内部总部与分公司信息共享机制实现信息互换；要与如海关、银行、外汇管理局等部门进行密切联系，使税务部门掌握房地产企业全面信息，为税收风险评估提供参考依据。

（四）注重提高房地产业税务工作信息化水平

为了更好地提高房地产业的税收风险防控水平，就需要注重提高房地产业税务工作的信息化水平。房地产业应积极运用现代化的信息技术手段，通过大数据技术、信息采集技术以及利用计算机的数据储存和查找功能，将采集到的税收信息资源通过分析处理后，有序地录入在计算机中，从而既能提高税务工作的质量，又能方便税务人员的信息查找，提高税务工作的效率。另外，还可以通过信息技术搭建起相应的沟通交流平台，既要加强房地产业各个部门和员工之间的税务交流，又可以加强税务机关与房地产业税收管理工作之间的联系，借助税务机关的专业性，来帮助房地产业更好地加强税收风险的防控工作。

（五）优化税收筹划方案

房地产企业税收筹划方案应不断优化。一方面，房地产企业纳税人应该对房地产企业税收筹划方案不断优化。另一方面，房地产企业纳税人应根据房地产企业的经营活动，形成合理的税收筹划分析，结合国家税收政策的变化和房地产企业的实际情况，不断优化和完善税收筹划方案，调整项目投资，提高税收筹划方案的科学性和合理性。此外，房地产企业需要科学评价税收筹划方案，不断形成对税收筹划方案的调整，分散税收筹划中的各种风险因素，提高税收筹划方案的灵活性和税收筹划方案运用的合理性。

（六）加强沟通与交流

房地产企业在实际进行税收筹划工作的过程中，了解各项政策及风险产生的因素，保证工作的合理性，避免内部信息传递不够及时而产生一定的限制。因此，房地产企业内部沟通时应该注重信息交换，并遵循信息共享的原则，这样有助于细致地进行筹划，避免受实施不理想的因素限制而无法将工作的效果展现。而且各部门在沟通环节，每个工作人员都应该掌握税收筹划工作的内容，并充分掌握工作开展现状，从而有效地对工作进行创新，确保在对各项工作优化时可以注重自身的责任，详细地对税收筹划工作进行落实。除此之外，房地产企业在工作开展过程中应该与税务机关进行沟通，对各项税收筹划政策及优惠有着一定的掌握，从而能够更加有效地对工作进行优化，规避税收筹划风险，保证工作效果，将税收筹划的优势及价值体现。

五、结语

总而言之，房地产业由于工程项目的特殊性，使其征税种类呈现出了多样性的特征，造成房地产业容易出现税收风险。为了有效地降低房地产业的税收风险，就需要注重加强房地产业的税收风险防控工作，结合引发房地产业税收风险的相关因素进行分析，通过强化企业税收风险防控措施，来加强企业的税收风险防控工作，提高企业应对税收政策变化的能力，提高企业的税收管理水平，更好地推动房地产业的健康发展。